（轉(zhuǎn)自某金融機(jī)構(gòu)人士的朋友圈）如何看待近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際變化：
1,、 首先看頂層判斷,，7.24習(xí)總主持的政治局會(huì)議正式做出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷，注意到早在2.16《求是》刊登習(xí)總《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重要問題》中就已提出“深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系等重大趨勢(shì)性,、結(jié)構(gòu)性變化,，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策”，這個(gè)判斷結(jié)論的提出對(duì)于各地“因城施策”推行力度至關(guān)重要,。
2,、 其次看宏觀環(huán)境，“一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難,、重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患多,、外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻”是當(dāng)前的主要困難挑戰(zhàn)，應(yīng)對(duì)措施主要包括：1） 宏觀政策要進(jìn)行精準(zhǔn)有效的逆周期調(diào)節(jié),，用好政策空間,、找準(zhǔn)發(fā)力方向、扎實(shí)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展,，于此,，寄期望于類08年大水漫灌,、水漲船高是不切實(shí)際的，仍需扎實(shí)做好自身工作,；2） 貨幣政策主要關(guān)注匯率的均衡穩(wěn)定,；3）財(cái)政政策壓力最大，如何在穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)之間找到最佳平衡點(diǎn),，以及“一攬子化債方案”如何出臺(tái)又如何盡可能減輕對(duì)金融體系的沖擊,，都是非常難的課題。
3,、 第三看行業(yè)政策：1）需求端,，限購(gòu)、限售,、二套房首付比例,、存量按揭利率等影響改善性住房需求釋放的政策有進(jìn)一步優(yōu)化空間，注意到7.25國(guó)家稅務(wù)總局出了政策匯編,，其中17條涉房?jī)?yōu)惠政策,，意圖很明顯 - 供各地因城施策選用；2）供給端,，“金融十六條”已延期至2024年底,，證監(jiān)會(huì)7.25年中會(huì)提出“股債聯(lián)動(dòng)，保持房企資本市場(chǎng)融資渠道穩(wěn)定”,，頑強(qiáng)保信用的萬(wàn)達(dá)商管第四次IPO沖刺能否成功是非常好的觀察窗口,；3）投資端，在超大特大城市推行城中村改造,，事實(shí)上為該等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來增量有效需求,，同時(shí)也避免了過往棚改政策中低能級(jí)城市“雞犬升天”的負(fù)面效應(yīng)，政策意圖上托底勝過強(qiáng)刺激,。
4,、 最后談市場(chǎng)預(yù)判：1）為提振市場(chǎng)有效需求的相關(guān)正向政策，會(huì)陸續(xù)出臺(tái),、優(yōu)化,；2）一線和核心二線城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有望迎來銷售面的改善，受多方面因素影響短期難以普漲,，業(yè)內(nèi)同行仍需堅(jiān)守,；3）央國(guó)企不再繼續(xù)是市場(chǎng)恐慌情緒下的受益者，堅(jiān)守品質(zhì),、服務(wù),、信用的房企將得到市場(chǎng)的正向反饋和長(zhǎng)期激勵(lì)；4）對(duì)個(gè)人而言,，應(yīng)適時(shí)果斷進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)倉(cāng),，在享受居住品質(zhì)提升的同時(shí)獲得資產(chǎn)保值增值保障,。

七月中旬，央行表態(tài)支持并鼓勵(lì)銀行與貸款人用更低的新貸款合同置換過去因?yàn)樯细?biāo)準(zhǔn)而更貴的舊貸款合同,。表態(tài)一出,，背負(fù)較重房貸的購(gòu)房者很支持，但是各大商業(yè)銀行卻很糾結(jié),。畢竟吃進(jìn)去的肉讓吐出來,，還是在其他貸款發(fā)放不太景氣的今年，誰(shuí)會(huì)愿意踴躍當(dāng)冤大頭呢,？但是央媽都發(fā)話了，多少要做出點(diǎn)表示才能彰顯大國(guó)銀行的風(fēng)度,。

結(jié)果令人意外的是,，六大國(guó)有行還沒有找到對(duì)策，倒是知名度相對(duì)較低的興業(yè)銀行有了動(dòng)作,。昨天有消息稱興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券,，對(duì)于能想出這個(gè)辦法的人不服都不行。這招既響應(yīng)了央媽減負(fù)房貸人,，還給自己留了后路,，進(jìn)可攻退可守。一方面,，該行能通過為期1年的貸款優(yōu)惠先穩(wěn)住存量客戶,。另一方面，假如明年情況好轉(zhuǎn),，那么優(yōu)惠活動(dòng)就此結(jié)束,。

好事,，需要更多的試點(diǎn)

存量房利率超過新樓盤房貸,，加上首付控制，購(gòu)買存量房的成本支出并不低,。如果有好的新樓盤,，還是多考慮新房。