近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上指出，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免,、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作,，加快項(xiàng)目建設(shè)交付,。

由于降低首套房首付比例和貸款利率、減免相關(guān)稅費(fèi)等政策,，在實(shí)際執(zhí)行中,，無(wú)論是三、四線城市還是一,、二線城市,，都已經(jīng)有了比較大的突破，給予了比較多的放寬,，唯有“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，在一、二線城市仍然執(zhí)行得比較嚴(yán),。因此,，可被認(rèn)為是中央政治局會(huì)議提出可以“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后的一次比較大的政策調(diào)整與優(yōu)化，也是一次比較大的政策突破,。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，就是指在貸款買房時(shí)，只看購(gòu)房者名下是否有房,，而不去查看購(gòu)房者的歷史貸款記錄,。無(wú)論之前是否有過(guò)貸款記錄，只要購(gòu)房者能夠證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn),，就可以按照首套房認(rèn)定,，享受降低首付比例和貸款利率優(yōu)惠。

可以肯定,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后,，會(huì)在一,、二線城市釋放出一些購(gòu)房消費(fèi),，特別是被“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策壓制的購(gòu)房消費(fèi),，有可能會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)恢復(fù)的一股力量,。關(guān)鍵就看,，這股力量有多大，能否帶動(dòng)其他購(gòu)房者一起購(gòu)房,，是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題,，也是政策能否起到提振房地產(chǎn)市場(chǎng)作用發(fā)揮的關(guān)鍵。

需要密切關(guān)注和正視的是,，今天的購(gòu)房者,，與十年前的購(gòu)房者相比，在心態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化,，特別是對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度上,，過(guò)去是“買漲不買跌”，現(xiàn)在是“買跌不買漲”,。他們知道,，就算國(guó)家不再控制房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲不動(dòng)了,，不可能再像過(guò)去一樣上漲,。相反，對(duì)跌的期待則越來(lái)越強(qiáng)烈,，希望房?jī)r(jià)能夠出現(xiàn)溫和下跌現(xiàn)象,。如果過(guò)度強(qiáng)調(diào)政策的作用，過(guò)度放松調(diào)控政策,，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生相反的作用與效果,，也是需要管理層認(rèn)真思考的。

事實(shí)也是,，越來(lái)越多的人認(rèn)為,，越是政策放寬放松，甚至刺激,，越說(shuō)明市場(chǎng)低迷,，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)承受不了，政府也十分著急了,。與其死杠房?jī)r(jià),，加大商品房庫(kù)存成本，不如降價(jià)售房,，讓利給購(gòu)房者,。以一家開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，假如有1000套商品房沒(méi)有銷售，而按照開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金能力,，大頭是銀行貸款和各類欠款,，銀行貸款的利息是在每天增加的，財(cái)務(wù)成本也在不斷增加,，等于商品房的成本也是在增加的,。時(shí)間越長(zhǎng)，盈利空間就會(huì)越小,，虧損也會(huì)越大,。如此，何不通過(guò)降價(jià)售房方式,，把這部分利益讓渡給購(gòu)房者,，以達(dá)到回籠資金、降低財(cái)務(wù)成本的目的,。

也正是因?yàn)槿绱?，出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一定要看到其背后的居民購(gòu)房心態(tài),、購(gòu)房心理,，居民不想購(gòu)房，也就不存在“認(rèn)房不認(rèn)貸”問(wèn)題,，而是認(rèn)不認(rèn)貸都不認(rèn)購(gòu),，這才是最需要引起重視的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵,。這也意味著,，管理層在醞釀出臺(tái)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策時(shí)，一定要先把情況弄清楚,，把居民的購(gòu)房心理了解透了,，再研究出臺(tái)政策。否則,，政策一大堆,，問(wèn)題一大堆，商品房一大堆,，市場(chǎng)則仍然低迷,，居民也仍在等待觀望，或者完全放棄了購(gòu)房欲望,。

政策的作用,，必須建立在居民購(gòu)房的意愿上，建立在居民有購(gòu)房的想法上,。而對(duì)大多數(shù)有購(gòu)房意愿的居民來(lái)說(shuō),，“認(rèn)跌不認(rèn)漲”是他們此刻的心理,，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)的關(guān)鍵。只重政策,，不看心理的做法,，可能會(huì)事倍功半。相反,，如果對(duì)廣大居民的心理有充分的了解，心態(tài)有充分的把握,，政策就有可能會(huì)事半功倍,、四兩撥千斤。

不認(rèn)為優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是錯(cuò)的,，也不認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要堅(jiān)持從緊的政策,。但是，出臺(tái)的政策一定要有針對(duì)性,、有可操作性,，有能夠被廣大居民接受的切入點(diǎn)和接入口。房貸政策再怎么放松,，仍然是貸款,，是需要償還的，就算不要利息,，本金也少不了,。更何況，目前的房貸利率并不是很低,，一旦貸款購(gòu)房,，就必然會(huì)成為“房奴”。如此,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)際價(jià)值就會(huì)受到影響,。相反，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠降價(jià)售房,，每省下一分錢,，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是實(shí)實(shí)在在的利益,，都能降低購(gòu)房負(fù)擔(dān),，都能得到實(shí)惠。因此,，必須充分考慮“認(rèn)房不認(rèn)貸”與“認(rèn)跌不認(rèn)漲”之間的關(guān)系,，切不可顛倒，否則,，很難有效果,。

繼中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，北京、深圳,、廣州這次表態(tài)發(fā)布的十分密集,，寬松信號(hào)恰好切中了幾個(gè)超一線城市當(dāng)下面臨的痛點(diǎn)：剛性和改善性住房需求疲軟，二手房掛牌量居高不下,。

本輪住建部門的表態(tài)被市場(chǎng)猜測(cè)在近期一線城市有政策寬松的可能,，相關(guān)部門或有支持性的舉措出臺(tái)，如金融部門的政策或涉及首付比例,、貸款利率,、認(rèn)房認(rèn)貸政策等。但是寬松的力度,，我覺(jué)得很難把握,。按照以往，松動(dòng)郊區(qū)或力度太小了,，如同瑪莎拉蒂10元優(yōu)惠券,，力度大了則影響更為復(fù)雜，有可能對(duì)其他二三線城市產(chǎn)生虹吸效應(yīng),。此外,，超一線城市中上海目前還沒(méi)有特別明確的表態(tài)。未來(lái)跟或不跟,，力度如何,，也許還在觀望當(dāng)中。

表態(tài),、KOU號(hào)很重要??