在國家發(fā)展改革委、財政部,、中國人民銀行,、國家稅務(wù)總局8月4日聯(lián)合合召開的新聞發(fā)布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,，近年來,，企業(yè)貸款利率下降成效明顯，未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報價利率改革效能和指導(dǎo)作用,，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,。

企業(yè)貸款利率下降，是不容置疑的事實,，且不僅貸款利率下降,，存款利率也同步下降。一定程度上,，存款利率比貸款利率下降幅度更大,。只有一項利率，一直“堅守”在高位,，且面對輿論和公眾的強(qiáng)烈呼吁,，仍然紋絲不動,，那就是個人住房貸款利率。雖然從近一段時間以來管理層的表態(tài)來看,，似乎有一些調(diào)整的跡象,，但是，在沒有做出正式調(diào)整前,，“房奴”們?nèi)匀恍闹袩o底,，仍然需要按照高利率支付房貸利息，以至于他們?nèi)匀辉谕ㄟ^各種手段置換貸款,，以降低利息負(fù)擔(dān),。

有點難以理解的是，自進(jìn)入到降息通道以來,，無論是存款利率還是貸款利率,，都已經(jīng)有過多次下調(diào)。與購房者密切關(guān)聯(lián)的房貸利率,，也下調(diào)過多次,，導(dǎo)致貸款利率與此前“優(yōu)惠”的房貸利率出現(xiàn)了倒掛。而應(yīng)當(dāng)同步下調(diào)的房貸利率,，卻在銀行的“堅守”中,，死死守衛(wèi)在原來的高利率上。

于是,，很多人在問,，為什么新的貸款政策，包括房貸政策,，利率都能一調(diào)再調(diào),，而存量房貸利率卻紋絲不動呢？難道存量住房貸款不是貸款嗎,？存量住房貸款利率調(diào)整有這么難嗎,？技術(shù)上不能操作嗎？

顯然,，與存量住房貸款利率能不能操作,、如何操作沒有任何關(guān)系，而是與銀行利益密切相關(guān),。因為,，存量房貸都是銀行的既得利益，是銀行已經(jīng)記在賬上,、掛在銀行管理人員業(yè)績本上,、與銀行工作人員績效掛上鉤的貸款，由此產(chǎn)生的息差,，也已經(jīng)記錄到銀行的成績簿上,，甚至已經(jīng)把績效兌付給了員工,。如果降低貸款利率，就等于減少銀行利潤,，此前已經(jīng)兌現(xiàn)的績效等怎么辦,？收回，不大現(xiàn)實,。不收回,，就會形成缺口,。于是,，就想著用拖的方式避免出現(xiàn)政策調(diào)整現(xiàn)象。

更重要的是,，個人住房貸款是相對安全的一種貸款,，只要沒有突發(fā)事件發(fā)生，正常情況下,，個人住房貸款都是安全的,。即便遇到斷供等方面的問題，銀行也完全有能力迫使“房奴”就范,。否則,，就會通過司法機(jī)關(guān)追究拖欠者責(zé)任，并將貸款者列入“黑名單”,。自然,，也就極少有人愿意去“失信”了。這樣的優(yōu)質(zhì)貸款,，自然會讓銀行緊抓不放,，更別說“房奴”們還站在高利率平臺上。

相較于這些存量房貸,，新增貸款則就很難說了,。首先，還有沒有居民愿意購房貸款,，有多少居民愿意當(dāng)“房奴”,，已經(jīng)越來越難以判斷了。如果再不把貸款利率降下來,，對銀行來說,，貸款發(fā)放就會有問題。別看個人房貸單筆數(shù)量不大,，匯總起來,，就是一筆巨大的貸款，而且是年年有利息進(jìn)賬的長期貸款,，最少都有10年,，長的達(dá)到30年,，真正的一勞永逸。對銀行來說,，自然是求之不得,，迫切需要增加這方面的基數(shù)了。其二,，存量房貸已經(jīng)既成事實,，不需要煩心，就算最終調(diào)整利率,，對銀行來說,，也是穩(wěn)賺不賠，只是賺的利息少一點而已,；第三,，受居民住房觀念轉(zhuǎn)變的影響，愿意貸款買房的居民比例下降,，增量房貸的上升空間變小,，因此，需要通過政策調(diào)整,、利率下調(diào)來吸引居民購房,。如果購房者增加了，房貸增多了,，對銀行來說,，優(yōu)質(zhì)貸款規(guī)模也擴(kuò)大了。

正是因為存量房貸是銀行已經(jīng)放在口袋里的利益,，增量房貸則有許多不確定性,，錢仍在居民口袋里，會不會貸款的主動權(quán)掌握在居民手中,。自然,，銀行對增量貸款的關(guān)心度就要遠(yuǎn)高于存量貸款了，如果能夠拖到輿論和公眾不再關(guān)注存量房貸利率,，那才是銀行最喜歡看到的現(xiàn)象,。于是，存量房貸利率下調(diào)難,，也就十分正常了,。

不過，也不要有什么不好理解的,。何止是存量房貸利率,，通信資費不也是爭論了多少年，最終還是在中央直接發(fā)話的情況下才下調(diào)的，且下調(diào)過程也是慢吞吞,，下調(diào)幅度更是剝筍一樣,，一層一層剝了多少年。因為,，對既得利益,，壟斷行業(yè)都是緊抓不放的，要從他們手中爭取到一些利益,，難度實在太大,。因此，希望存量房貸利率下調(diào)不要讓“房奴”們等太久,。

存量按揭利率怎么調(diào),？中金公司最新發(fā)布的研報認(rèn)為，根據(jù)央行的表述預(yù)計可能有以下特點：1）針對性下調(diào)存量按揭利率“加點”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào),；2）“市場化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”,，而是以當(dāng)?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同,，對于新發(fā)放利率加點下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對較少,；3）“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性,，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過度競爭,。

在最近發(fā)布的促消費政策中,，央行這一表態(tài)有可能是力度最大的一個。其中最受關(guān)注的一條：指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,，這個“指導(dǎo)”比靈活自愿的程度要強(qiáng)很多,，未來可以預(yù)期有相應(yīng)的調(diào)整方案落地。

對于很多在利率高位背上房貸的購房者來說,，存量房貸的利率降低無疑能省下一筆不小的數(shù)目,，手中有了更多結(jié)余，也能一定程度上減輕銀行面臨的提前還貸壓力,。但這些還只是理想情形,。

事實上，存量房貸貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差,，加大經(jīng)營壓力,，直接影響利潤，銀行主動下調(diào)的動力較弱,。短期對購房者,，主要是房地產(chǎn)行業(yè)以及背后承壓的政府都是利好，但長期的影響可能會加劇多方博弈,。

央行只是表態(tài),，商業(yè)銀行都在觀望，所以房貸利率短時間還是不會改變

以近代的案例比較可以作為參考,、好的案例是美國次貸危機(jī),、2008年時年輕的奧巴馬前總統(tǒng)能使迅速惡化的數(shù)據(jù)和快速達(dá)成出臺的密集措施。搞定了經(jīng)濟(jì)危機(jī),、恢復(fù)了民眾消費,。當(dāng)時美聯(lián)儲和財政部宣布了8000億美元的貸款和資產(chǎn)購買計劃，其中6000億美元用于購買住房貸款相關(guān)債務(wù),，減輕市場股債雙殺壓力,、讓市場早日恢復(fù)正常、再拿出750億美元來補貼承受抵押貸款壓力的中產(chǎn)階級,。政府再對住宅信貸公司房利美和房地美再次投資1000億美元為抵押貸款危機(jī)收尾,；而在奧巴馬卸任前把其股價恢復(fù)正常后再把政府手上的股票投入回市場、結(jié)果股票差價得到了豐厚的回報納入國庫,。一個簡單的問題,、美國5年就可以解決的問題為何日本要花30年來解決得投入資源宏大的資金。所以央行該作的不是企圖維持房價而且維持房地產(chǎn)市場金融應(yīng)有的股價和債券價值,。讓地產(chǎn)公司能正常的去解決資金問題,！

200萬房貸在身的我非常期待這個政策落地

只有老百姓和廣大的中產(chǎn)手里有錢敢去消費，個人房貸是沉重的壓力