隨著“保交樓”提出滿一周年,，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展,。目前,，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套,，首批專項借款項目住房交付率超過60%,。

單就“保交樓”專項工作而言，這是一份令人滿意的成績單,，也是一份實實在在的,、受到購房者歡迎的成績單，更是守護(hù)房企信用,、維護(hù)社會穩(wěn)定,、提升市場信心的成績單。關(guān)鍵就看,，“保交樓”后怎么辦,？

要知道,，“保交樓”要求的提出，是基于房企信用丟失,、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重,、居民心理恐慌、購房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀,，既是主動作為,，也是無奈之舉。正常情況下,，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體,，應(yīng)當(dāng)按時按質(zhì)按量交房。恰恰是這個最基本的要求,，也是最基本的市場規(guī)則,，很多房企沒有做到，甚至做得很差,，信用也完全丟失了,。為了幫助企業(yè)挽回信用，也為了切實維護(hù)購房者權(quán)益,，才出臺了“保交樓”政策,，給房企以特別的政策支持和幫助。對房企來說,，自然應(yīng)當(dāng)用守信來回報,。

而從目前的實際情況來看，在政府和銀行層面上,，“保交樓”工作做得不錯,，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足,，按理,，“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒有任何問題了?？墒?，從企業(yè)層面來看，似乎并沒有達(dá)到預(yù)期效果,，專項貸款項目住房交付率只有60%多,，并沒有能夠全面完成“保交樓”任務(wù)。這絕不是可以“差不多”的工作,，而是一點也不能差,。所有的專項貸款都是專款專用，都是為了讓企業(yè)守住信用才專項發(fā)放的,，企業(yè)沒有百分之百完成,，就是工作沒有做好，且不需要做任何解釋,。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強調(diào)查,，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問題，還是工作不負(fù)責(zé)任的問題,，甚至是資金被挪用了,。如果是因為工程建設(shè)與資金到位有一個滯后，可以理解,，但也不能滯后太多,。如果是其他方面的原因，就必須追查責(zé)任,。

更重要的,，“保交樓”只是一個方面，或者一個層面的工作,。之所以要提出“保交樓”的要求,，就是因為房企沒有按照交樓，沒有按照與購房者的承諾,，及時把房子商品房交到購房者手里,。對購房者來說，房企是失信的,，按照合同法要求,，是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。而房企不能及時將商品房交到購房者手里,，則與企業(yè)商品房銷售不好,、資金回籠不暢有著直接關(guān)系。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問題,，絕大多數(shù)房企都能正常運行,。因此，在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下,，緊接著需要做的,，就是庫存商品房的銷售工作了,。

對房企來說,，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過專項貸款支持,，問題已經(jīng)得到基本解決,，購房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的,，是開發(fā)企業(yè),，亦即完成了“保交樓”任務(wù)后,，那些專項貸款如何償還?！氨＝粯恰闭叻浅Ｃ鞔_,，提供的是專項貸款，而不是專項撥款,。既然是貸款,，就需要償還，且包括本息,。償還專項貸款的資金哪里來,？當(dāng)然是售房，亦即把手中的庫存房銷售掉,，回籠資金,，償還專項貸款、償還供應(yīng)商欠款,、發(fā)放員工工資,、利用存量土地開工建設(shè)新項目，推動企業(yè)走出困境,。

那么,，售房問題做得如何呢？國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年上半年,，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%,，其中住宅銷售面積下降2.8%,。6月末，商品房待售面積64159萬平方米,，同比增長17.0%,。其中，住宅待售面積增長18.0%,?！耙辉鲆粶p”，顯示了房地產(chǎn)市場銷售狀況并不好,，市場仍然處于低迷狀態(tài),，要想緩解房企的資金緊張矛盾，壓力很大,。這其中,，頭部房企是最大的壓力，也是市場中最大的風(fēng)險源。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年上半年,，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%,，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。而在銷售狀況較好的頭部房企中,，銷售狀況較好的是央國企,，民企仍在大幅下降過程中。與上年同期相比,，TOP50房企中,，央國企平均增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%,，混合所有企業(yè)增長7.7%,，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較,，央國企平均增長8.7%,，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右,，出險民企平均下降超過70%,。

近日，一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營的碧桂園,，也出現(xiàn)了險情,，成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場的高當(dāng)量炸彈。雖然企業(yè)聲稱沒有躺平,，將采取更有力有效的措施,，全力以赴保交付，化解階段性流動壓力,，保障經(jīng)營有序開展,。但是，口號與現(xiàn)實之間的差距還是比較大的,，能否實現(xiàn),，需要關(guān)注。也就是說,，如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上,，出險就會成為必然。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”,。只有這樣,，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運行,，才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險,。而降價售房,，是房企走出困境唯一的出路。沒有選擇,，也不能等待,。

寫出“拉碧桂園”的這家媒體和作者，不知道是處于何種居心,。推演一下,，如果救了碧桂園，那恒大是不是也要救,，那救了這兩家頭部的,，是不是全國所有瀕臨破產(chǎn)和資不抵債的都要救了，這顯然不是市場經(jīng)濟(jì),。

對于資不抵債的房企,，可能還是要按照市場化的方式來解決，政府能夠做的也許只是在保交樓環(huán)節(jié)給予一定的幫助,，而不是用財政資金來整體救助地產(chǎn)企業(yè)本身,。對于企業(yè)欠的債務(wù)，也需要按照相應(yīng)的順序來清償,，而中國一貫是保護(hù)中小投資者利益為先的,，因此我不是很擔(dān)心那些中小債主，而對于一些大戶,，本身就需要承擔(dān)著更大的風(fēng)險,，而其本身抗風(fēng)險能力也會強很多。

當(dāng)然我知道,，這終極的買單著一定是老百姓,，但這個過程，還是需要更加公開透明合法合規(guī),。

能不能說清楚哪里兩家公司大相徑庭,，也暴雷的是碧桂園，恒大是不是也可以拉一把,。

碧桂園的結(jié)局比恒大要好

2022年,，碧桂園實現(xiàn)了70萬套房屋的交付，比萬科恒大加起來還要多,。由于在中國城鎮(zhèn)化中扎得深,、扎得久，它在廣大老百姓中的知名度,，可能要比萬科們還要高,。如果這樣的企業(yè)都倒下,，對市場信心尤其是購房者的信心，無疑會是摧毀性的打擊,。我們所期待的政策優(yōu)化調(diào)整后的效果,，很容易就被對沖掉了。

這個觀點我是認(rèn)同的,。碧桂園至少有三大“功勞”：
1,，在城鎮(zhèn)化的過程中，成功拉高了三四線城市的房價,，同時也必然提高了城鎮(zhèn)群體的居住品質(zhì),，當(dāng)然也成為城鎮(zhèn)財政收入提升的好幫手。

2,，培養(yǎng)了大量的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理人,，以及參與構(gòu)建了相對豐盛的產(chǎn)業(yè)鏈的人才生態(tài)。大量項目經(jīng)理參與項目融資一方面當(dāng)然是企業(yè)制度規(guī)定,，但非要刻薄地評價參與者以前分紅太多現(xiàn)在活該這樣的話,，我也只好說都是你對?「此處了解華為股權(quán)激勵的人會看得懂一些」

3，我國房地產(chǎn)的“金融屬性高比重”事實擺在那兒,，炒碧桂園房子的人很大一部分賺到了錢,，虧錢的也虧得不那么傷筋動骨。