近期，隨著宇宙頭部房企——碧桂園“爆雷”事件的不斷發(fā)酵,，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入至暗時刻,。

7月24日,，中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險,，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這是自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出“房住不炒”之后,，在以經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作為主題的中央政治局會議上,，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述。近期,，住建部,、央行、金融監(jiān)管總局,、證監(jiān)會等國家部委以及全國各級政府相關(guān)部門均在積極認(rèn)真落實(shí)中央政治局會議和國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)精神,，陸續(xù)出臺大量有關(guān)“救市”政策，著實(shí)讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機(jī)行業(yè)的高度重視,，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光,。

然而，事實(shí)卻是殘酷且無情的,。近一個月以來,，各項(xiàng)持續(xù)不斷救市政策卻依然沒有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷下滑的趨勢。8月8日,，市場有消息稱,，碧桂園未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。8月14日,，遠(yuǎn)洋公告稱,，因并未于8月13日支付一筆票據(jù)在今年前7月產(chǎn)生的2094萬美元利息，導(dǎo)致發(fā)生票據(jù)項(xiàng)下之違約事件,。榜一大哥的終于倒下和央企地產(chǎn)“金身告破”已經(jīng)徹底撕下中國廣大房企的最后一塊遮羞布,。

無獨(dú)有偶。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的公開數(shù)據(jù),，2023年7月,，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78,，為多年來低位,；2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積,、商品房銷售額,，相比2023年1-6月跌幅均持續(xù)擴(kuò)大；根據(jù)克而瑞報告顯示,，2023年7月,，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低,，同時單月業(yè)績同環(huán)比雙降,，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%,，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大,；2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米,，同比增長17.9%,；2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%,，環(huán)比下降37.7%,。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入,，其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大,，而待售面積卻不斷攀升，房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬,，也等待著黎明的曙光,。

與此同時，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報告,，2023年7月末,，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%,，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點(diǎn),。2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元,。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期,，充分說明過去作為資金主要蓄水池的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納更多資金入場,。

毋庸置疑,，上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實(shí)市場當(dāng)前情緒和未來信心均已跌至歷史冰點(diǎn)。

8月11日,，恒大集團(tuán)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、著名大V任澤平發(fā)文，建議幫幫碧桂園,、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企,。任澤平稱,，應(yīng)該幫幫碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企,，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘,，不僅是因?yàn)榇蠖荒艿梗鞘刈〗鹑陲L(fēng)險底線,、守住民生底線的需要,。8月18日，央行,、金融監(jiān)管總局,、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，會議強(qiáng)調(diào),，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策,，要繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序,，統(tǒng)籌考慮增量,、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。8月20日,，中國房地產(chǎn)報發(fā)文,，表示房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇，期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地,，同時提出針對供需兩端存在的問題,，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松,、降”三個字展開,。

由此可見，無論是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、行業(yè)權(quán)威媒體還是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu),，亦或公開喊話、亦或出謀劃策還是出臺政策,，都在為化解眼前這場曠世危機(jī)而做出自己應(yīng)有的努力,。

也許是輪回，過去幾十年來分別依次在日本東京,、中國香港和美國紐約等地發(fā)生房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的悲劇似乎悄然于中國大陸再次上演,，但是，我們是否真正有能力有機(jī)會破除這個宿命呢,？

從目前看,，現(xiàn)實(shí)情況非常不容樂觀。雖然我們不能刻意追求人定勝天的神話,，因?yàn)槲覀儫o法背離市場經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律,，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機(jī)事件處理方式，從中獲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，結(jié)合內(nèi)地實(shí)際國情,，做出適合自己決策。

本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化,，無論購房人首付比例,，還是房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例,，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮,，加上金融機(jī)構(gòu)對于房企、買房人信用擴(kuò)張不斷放松管制,，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下,，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為極大放大并不斷助推，同時由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn),，房價不斷上漲等,，在行業(yè)上行趨勢過程中，很好地掩蓋這些市場信用風(fēng)險,，如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立,，房價不再是只漲不跌，因此,，當(dāng)務(wù)之急就是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化,，無論是房企、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè),，絕不能逆勢加杠桿,，將危機(jī)和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)，而是均需要同步化,、漸進(jìn)式降低杠桿比例,，通過市場化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清,。

本輪危機(jī)的根源是房價過快上漲與居民收入增長無法匹配,，疊加疫情防控宏觀經(jīng)濟(jì)減速，帶來居民購買力嚴(yán)重下降,，導(dǎo)致市場供過于求,，從而引發(fā)深層次債務(wù)危機(jī)。目前,，房價漲跌與市場預(yù)期息息相關(guān),，不可否認(rèn)的是過去房價一路高歌猛進(jìn)，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產(chǎn)生“買房是當(dāng)今最好的投資”的錯覺,，更讓大眾形成“房地產(chǎn)行業(yè)綁架政府,，只要市場不好,，政府一定會救市到底”的謬論，“解鈴還需系鈴人”,，如今政府要做的是不僅要引導(dǎo)大眾和市場走出這個誤區(qū),，更要用實(shí)際政策和行動告訴大眾，商品房也是商品,，同樣遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律——商品價格圍繞價值波動,，沒有只漲不跌的商品，供給關(guān)系是決定商品價格主要因素,。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入下行周期,，降價銷售是市場參與各方必須認(rèn)清的一個現(xiàn)實(shí)，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發(fā)生反轉(zhuǎn),，政府有關(guān)部門要出臺諸如“降低按揭貸款利率,、降低交易稅費(fèi)、降低房產(chǎn)中介交易傭金”等更多更有力降價政策,，房企更要通過切切實(shí)實(shí)降低商品房價格讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動過剩存量的出清，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式,。

本輪危機(jī)的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面,，牽一發(fā)而動全身，近年來宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用,，帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題,，引發(fā)市場各界廣泛擔(dān)憂。眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈涉及建材,、建筑裝修、家居家電等諸多行業(yè),，如今房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰,，甚至導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉，大量員工被迫降薪失業(yè),。因此,，為了控制危機(jī)進(jìn)一步蔓延，必須盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行“物理性”切割,，通過政府出臺各項(xiàng)幫扶政策加上市場化運(yùn)作方式合理引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)和人員進(jìn)行細(xì)分行業(yè)賽道調(diào)整更換,，通過教育、培訓(xùn),、實(shí)習(xí)等模式重新上崗就業(yè),，紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”，解決廣大青年失業(yè)問題，為國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型提供范例,，同時為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清,、供需再平衡提供有力支持。

當(dāng)前,，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨“生死時刻”,，我們必須拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態(tài)和眾覽全局的智慧去努力化解這場危機(jī),，并努力將損失降低至最低,?；夥康禺a(chǎn)行業(yè)危機(jī)是一場硬仗,，鹿死誰手，猶未可知,，但是我們必須“萬眾一心,，眾志成城”，方能在這場沒有硝煙和對手的戰(zhàn)爭中獲得勝利的先機(jī),。

賬面資金僅能滿足保交樓,，這已經(jīng)算是不錯的了，接下來得一切還是要看銷售收入,，雖然摩根大通壓注碧桂園的頭寸很小,，但畢竟比起恒大或許有還存在一些主動盤活的機(jī)遇，總之風(fēng)險與機(jī)遇并存

在房地產(chǎn)行業(yè)陡峭的下坡路上,，誰也不能幸免,。即便碧桂園看起來比恒大值得搶救得多，但能夠帶來的改變也非常有限,。在房地產(chǎn)危機(jī)開始前,，兩者還是民營房企的“雙子星”，如今困境中的走向也趨于相同,，讓人唏噓,。

其實(shí)，碧桂園也好,，恒大也好,，都是發(fā)展到一定階段，被社會大趨勢捧出來的公司,。如今,，事態(tài)發(fā)生改變，曾經(jīng)過度紅利積攢下的隱患也終于爆發(fā),，任憑兩者體量如何大,，也難抵時代洪流的沖刷。

房地產(chǎn)過度杠桿化,，加上疫情以來居民財富收入下降，共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)危機(jī),，作者分析非常深入,，亟待政策出臺

以前收的購房款都用到哪去了？為什么資不抵債,，債務(wù)高企,？