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“認(rèn)房不認(rèn)貸”引熱議,!約20個一二線城市成焦點

2023-08-26 11:01
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住建部8月25日宣布,,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用,,并非強制,。有分析師認(rèn)為,這意味著樓市松綁政策或?qū)㈤_始影響22個核心一二線城市,,其中二線城市中的西安,、南寧、 廈門,,一線城市中的廣州,、深圳受二套房認(rèn)定放松帶來的利率與首付比例下降受益最大。
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汪杰

汪杰

創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,,關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢

8月24日,,二線區(qū)域中心城市代表——湖南省長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌一宗房價限價創(chuàng)新高的涉宅用地,該商住地塊住宅(毛坯)限價(均價)19000元/平方米,,較此前的最高限價14800元/平方米上漲了4200元/平方米,,漲幅超過28%,截止掛牌日期為9月26日上午,。8月25日,,住建部、中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,,推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。8月25日,,三線中等城市代表——浙江省嘉興市發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》,,其中包含取消住房行政限制性措施、上調(diào)住房公積金貸款最高限額,、實行土地預(yù)出讓制度,、加強規(guī)劃條件管控、支持房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展合理融資需求,、提升住宅建筑品質(zhì)等共21條,,部分是對此前已出政策的升級和補充。

事實上,自7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,,因城施策用好政策工具箱”以來,至今已滿一個月,,近期,,隨著國務(wù)院各部委和全國各地全面落實中央政治局會議精神,各地優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快,,中國房地產(chǎn)市場政策引來密集松綁期,。

盡管如此,可以看到的是雖然在7月份最后幾天,,上海,、北京、深圳,、廣州等四大一線城市住建相關(guān)部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求,,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,但是至今一線城市均沒有具體措施政策落地,,整體或仍在研究擬定階段,。

不可否認(rèn),長期以來我國北上廣深等一線城市房地產(chǎn)政策一直都是處于嚴(yán)格管控之下,。一方面,,一線城市具有龐大的人口基數(shù)和充沛的購買能力,加上良好的教育,、醫(yī)療和就業(yè)資源,,不僅吸引本市常住人口購房,同時也帶動其周邊地區(qū)乃至全國范圍內(nèi)人群投資置業(yè)需求,,在目前一線城市購房潛在需求仍較為旺盛的情況之下,,本輪政策優(yōu)化力度大小直接影響著市場情緒,采取政策放松方式上可能偏向于“三四線中小城市——二線區(qū)域中心城市——一線熱門城市”等分區(qū)域遞進,;另一方面,,一線城市政策出臺信號意義重大,對其他城市的樓市政策也會起到風(fēng)向標(biāo)作用,,若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,,綜合來看,雖然具體政策的落地只是時間問題,,但是一線城市政策調(diào)整顯得更為謹(jǐn)慎,。

目前,大部分四五線縣域中小城市和二三線區(qū)域中心城市甚至于去年就已經(jīng)出臺若干“救市”政策,,近期更是不斷出臺“強化版”措施企圖挽救當(dāng)?shù)氐兔苑康禺a(chǎn)市場,,但是若單從近期有關(guān)市場成交數(shù)據(jù)來看,效果不甚明顯,不少購房人持觀望態(tài)度,,部分投資人也在期盼政府出臺更重磅利好政策刺激樓市,。

另一方面,當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場下行壓力在不斷增大,,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),,7月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%,8月份以來周均成交面積較7月份周均下降接近30%,,較去年同期下降超20%,,一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進一步強化。

疊加種種因素,,一線城市出臺有關(guān)樓市松綁政策已經(jīng)箭在弦上,,其效用不僅在于要為低迷一線城市樓市注入一劑強心針,更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔,,直接指引其他城市政府救市決策方向,,甚至影響購房人投資意愿。

短期來看,,一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”,、下調(diào)首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭貸款利率,、優(yōu)化部分區(qū)域限購,、降低交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等,,同時有望結(jié)合人口,、人才政策進行針對性優(yōu)化調(diào)整。但是,,這些在二,、三線區(qū)域中心城市早已實施的政策是否對于刺激一線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生效果尚有待觀察。

從過往經(jīng)驗看,,一旦一線城市放開若干限制政策,,多數(shù)時候可以點燃諸多觀望潛在購房人心中熱情的火焰,掀起新的一波購房投資置業(yè)狂潮,,從而帶動全國樓市整體回暖,,從2008-2009年到2015-2016年兩波樓市牛市行情莫不如此。但是,,令人擔(dān)憂的是,,上述兩次大規(guī)模“開閘救市”行為和如今時代背景,、宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境等均存在較大差異,,無論是城鎮(zhèn)化率,、城市人口凈流入量還是GDP增速、人均住房面積等等,,這些數(shù)據(jù)和7年乃至14年前已經(jīng)不能同日而語,,中國內(nèi)地樓市是否能再次走出又一個“七年之癢”猶未可知。

毋庸置疑,,想必四大一線城市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)甚至中央領(lǐng)導(dǎo)曾也一定考慮到這一點,,以至于不約而同地推遲有關(guān)救市政策發(fā)布時間,畢竟如今現(xiàn)實情況極大考驗領(lǐng)導(dǎo)們決策智慧和對后續(xù)可能出現(xiàn)局面隨機應(yīng)變能力,。

當(dāng)然,若出臺實質(zhì)性救市政策,,不外乎出現(xiàn)以下幾種情況:第一種情況是政策快速落地并有效執(zhí)行,,一線城市房地產(chǎn)市場活躍度立竿見影式提升,一二手房成交量迅速攀升,,房價穩(wěn)中有漲,,不僅穩(wěn)定市場預(yù)期,同時帶動二,、三線區(qū)域中心城市乃至四,、五線城市剛需、改善型購房人情緒回暖,,甚至激發(fā)潛在購房人的投資需求,,全國房地產(chǎn)市場有望迎來全面復(fù)蘇,廣大房企有望從瀕臨破產(chǎn)邊緣拉回,,銀行,、信托等金融機構(gòu)風(fēng)險基本釋放,各大城市土地拍賣市場重新活躍,,城市債務(wù)風(fēng)險警報逐步解除,,房地產(chǎn)和地方債務(wù)這兩大“灰犀牛”事件同時得以化解,,這確實最理想情況,,也是監(jiān)管層喜聞樂見的局面。

第二種情況是雖然政策快速落地并迅速實施,,一線城市限購政策全面放開,,但是基于對于一線城市“生活、居住,、就業(yè)”的深度向往和一線城市房產(chǎn)固有稀缺性帶來“保值增值”的剛性信仰,,加上近期長期占據(jù)國內(nèi)理財市場頭把交椅的中植集團旗下第三方理財平臺“爆雷”事件和A股跌跌不休等諸多負(fù)面消息影響,廣大中高收入居民投資理財渠道受限,,帶來不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資,,更是導(dǎo)致二,、三線區(qū)域中心城市乃至四、五線縣域中小城市不惜以拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn),、“掏空六個錢包”等為代價搶在政策放開之際為其子女在一線城市購房置業(yè),、安家落戶,這樣一線城市樓市雖然再次逆勢翻盤,,但是無疑是“泡沫越吹越大”,,一線城市的虹吸效應(yīng)不僅再次傷害到周邊地區(qū)樓市,同時也加速其他城市樓市的快速崩盤,,這不是監(jiān)管層和決策層希望看到的局面,。

當(dāng)然,還有一種情況,,就是雖然救市政策出臺但是并沒有效落地,,一線城市房地產(chǎn)市場活躍度在政策出臺后初始幾個交易日出現(xiàn)“井噴式”量價暴漲后終究成為“曇花一現(xiàn)”,市場再次陷入波瀾不驚的局面,,個別城市局部區(qū)域甚至出現(xiàn)量價齊跌等不利現(xiàn)象,,導(dǎo)致二、三線城市乃至四,、五線城市購房人出現(xiàn)進一步觀望情緒,,這已經(jīng)暗示救市政策根本沒有達到預(yù)期效果,不僅帶來政府的公信力嚴(yán)重受損,,而且會導(dǎo)致市場預(yù)期將進一步走弱,,短期房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù),“救市”行動徹底失敗,,這同樣不是監(jiān)管層和決策層希望看到的結(jié)果,。

目前,揣測一線城市有關(guān)部門正在緊密鑼鼓地制定有關(guān)房地產(chǎn)政策,,有關(guān)細則內(nèi)容不用多久即將揭開分曉,,但是效用幾何,尚有待觀察,,我們也期待出現(xiàn)第一種理想情況,。無論如何,中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已然過去,,未來若干年內(nèi),,再也無法復(fù)制昔日的輝煌,房地產(chǎn)行業(yè)下行已經(jīng)深刻影響社會方方面面,,我們在總結(jié)過去房地產(chǎn)市場高歌猛進時代有關(guān)得失的同時,,更應(yīng)該審慎處理好如今房地產(chǎn)市場面臨的問題,我們也堅信當(dāng)黨和國家有能力有智慧帶領(lǐng)全國各族人民打贏這場勝仗,,化解這次危機,,讓中國房地產(chǎn)市場“鳳凰涅槃,,重獲新生”。

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南宮樺

南宮樺

You miss 100% of the shots you don't take.

在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場衰退局勢下,,關(guān)于限購限貸政策松綁,,已經(jīng)吹風(fēng)吹了很長一段時間了,鑒于實際上二三線城市的限購和限貸政策已經(jīng)差不多都放開了,,現(xiàn)在大家都目光九盯在一二線城市上,。比如像北京上海等這種一線城市,是否會迎來政策放松,,在之前的信號釋放中,、估計下一步一線城市可能會落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。關(guān)于這個政策放松實際上也已經(jīng)議論了兩三個月,,雖然還沒有進一步落實,,但是我覺得也不能將房地產(chǎn)的復(fù)蘇完全寄托在這個上面,畢竟這個大招祭出之后,,市場依然沒有起色的話,,市場信心就更糟糕了,。

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周康林

周康林

科技創(chuàng)新,、宏觀經(jīng)濟、資本市場

放開限購是雙刃劍,,需要考慮對一二線房價和三四線房價的綜合影響,,作者分析得非常到位!

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價值Value

價值Value

深圳房價雄起

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