8月24日,，二線區(qū)域中心城市代表——湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌一宗房?jī)r(jià)限價(jià)創(chuàng)新高的涉宅用地,，該商住地塊住宅（毛坯）限價(jià)（均價(jià)）19000元/平方米，較此前的最高限價(jià)14800元/平方米上漲了4200元/平方米,，漲幅超過(guò)28%,，截止掛牌日期為9月26日上午。8月25日,，住建部,、中國(guó)人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。8月25日,，三線中等城市代表——浙江省嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》,，其中包含取消住房行政限制性措施、上調(diào)住房公積金貸款最高限額,、實(shí)行土地預(yù)出讓制度,、加強(qiáng)規(guī)劃條件管控、支持房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展合理融資需求,、提升住宅建筑品質(zhì)等共21條,，部分是對(duì)此前已出政策的升級(jí)和補(bǔ)充。

事實(shí)上,，自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，至今已滿(mǎn)一個(gè)月,，近期,，隨著國(guó)務(wù)院各部委和全國(guó)各地全面落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，各地優(yōu)化政策出臺(tái)頻率明顯加快,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策引來(lái)密集松綁期,。

盡管如此，可以看到的是雖然在7月份最后幾天,，上海,、北京、深圳,、廣州等四大一線城市住建相關(guān)部門(mén)相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但是至今一線城市均沒(méi)有具體措施政策落地,，整體或仍在研究擬定階段,。

不可否認(rèn)，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)北上廣深等一線城市房地產(chǎn)政策一直都是處于嚴(yán)格管控之下。一方面,，一線城市具有龐大的人口基數(shù)和充沛的購(gòu)買(mǎi)能力,，加上良好的教育、醫(yī)療和就業(yè)資源,，不僅吸引本市常住人口購(gòu)房,，同時(shí)也帶動(dòng)其周邊地區(qū)乃至全國(guó)范圍內(nèi)人群投資置業(yè)需求，在目前一線城市購(gòu)房潛在需求仍較為旺盛的情況之下,，本輪政策優(yōu)化力度大小直接影響著市場(chǎng)情緒,，采取政策放松方式上可能偏向于“三四線中小城市——二線區(qū)域中心城市——一線熱門(mén)城市”等分區(qū)域遞進(jìn)；另一方面,，一線城市政策出臺(tái)信號(hào)意義重大,，對(duì)其他城市的樓市政策也會(huì)起到風(fēng)向標(biāo)作用，若是松綁程度把控不好可能會(huì)引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,，綜合來(lái)看,，雖然具體政策的落地只是時(shí)間問(wèn)題，但是一線城市政策調(diào)整顯得更為謹(jǐn)慎,。

目前,，大部分四五線縣域中小城市和二三線區(qū)域中心城市甚至于去年就已經(jīng)出臺(tái)若干“救市”政策，近期更是不斷出臺(tái)“強(qiáng)化版”措施企圖挽救當(dāng)?shù)氐兔苑康禺a(chǎn)市場(chǎng),，但是若單從近期有關(guān)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看,，效果不甚明顯，不少購(gòu)房人持觀望態(tài)度,，部分投資人也在期盼政府出臺(tái)更重磅利好政策刺激樓市,。

另一方面，當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力在不斷增大,，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),，7月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月份以來(lái)周均成交面積較7月份周均下降接近30%,，較去年同期下降超20%,，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。

疊加種種因素,，一線城市出臺(tái)有關(guān)樓市松綁政策已經(jīng)箭在弦上,，其效用不僅在于要為低迷一線城市樓市注入一劑強(qiáng)心針，更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔,，直接指引其他城市政府救市決策方向,，甚至影響購(gòu)房人投資意愿。

短期來(lái)看,，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”,、下調(diào)首套和二套首付比例,、降低新增和存量住房按揭貸款利率、優(yōu)化部分區(qū)域限購(gòu),、降低交易稅費(fèi),、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)有望結(jié)合人口,、人才政策進(jìn)行針對(duì)性?xún)?yōu)化調(diào)整,。但是，這些在二,、三線區(qū)域中心城市早已實(shí)施的政策是否對(duì)于刺激一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生效果尚有待觀察,。

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，一旦一線城市放開(kāi)若干限制政策,，多數(shù)時(shí)候可以點(diǎn)燃諸多觀望潛在購(gòu)房人心中熱情的火焰,，掀起新的一波購(gòu)房投資置業(yè)狂潮，從而帶動(dòng)全國(guó)樓市整體回暖,，從2008-2009年到2015-2016年兩波樓市牛市行情莫不如此,。但是，令人擔(dān)憂的是,，上述兩次大規(guī)模“開(kāi)閘救市”行為和如今時(shí)代背景,、宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境等均存在較大差異,，無(wú)論是城鎮(zhèn)化率、城市人口凈流入量還是GDP增速,、人均住房面積等等,，這些數(shù)據(jù)和7年乃至14年前已經(jīng)不能同日而語(yǔ)，中國(guó)內(nèi)地樓市是否能再次走出又一個(gè)“七年之癢”猶未可知,。

毋庸置疑,，想必四大一線城市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)甚至中央領(lǐng)導(dǎo)曾也一定考慮到這一點(diǎn)，以至于不約而同地推遲有關(guān)救市政策發(fā)布時(shí)間,，畢竟如今現(xiàn)實(shí)情況極大考驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)們決策智慧和對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)局面隨機(jī)應(yīng)變能力,。

當(dāng)然，若出臺(tái)實(shí)質(zhì)性救市政策,，不外乎出現(xiàn)以下幾種情況：第一種情況是政策快速落地并有效執(zhí)行,，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度立竿見(jiàn)影式提升，一二手房成交量迅速攀升,，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲,，不僅穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)帶動(dòng)二,、三線區(qū)域中心城市乃至四,、五線城市剛需,、改善型購(gòu)房人情緒回暖，甚至激發(fā)潛在購(gòu)房人的投資需求,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)全面復(fù)蘇,，廣大房企有望從瀕臨破產(chǎn)邊緣拉回，銀行,、信托等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)基本釋放,，各大城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)重新活躍，城市債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)逐步解除,，房地產(chǎn)和地方債務(wù)這兩大“灰犀?！笔录瑫r(shí)得以化解，這確實(shí)最理想情況,，也是監(jiān)管層喜聞樂(lè)見(jiàn)的局面,。

第二種情況是雖然政策快速落地并迅速實(shí)施，一線城市限購(gòu)政策全面放開(kāi),，但是基于對(duì)于一線城市“生活,、居住、就業(yè)”的深度向往和一線城市房產(chǎn)固有稀缺性帶來(lái)“保值增值”的剛性信仰,，加上近期長(zhǎng)期占據(jù)國(guó)內(nèi)理財(cái)市場(chǎng)頭把交椅的中植集團(tuán)旗下第三方理財(cái)平臺(tái)“爆雷”事件和A股跌跌不休等諸多負(fù)面消息影響,，廣大中高收入居民投資理財(cái)渠道受限，帶來(lái)不僅一線城市原有因資格問(wèn)題受限的常住人口大量買(mǎi)房投資,，更是導(dǎo)致二,、三線區(qū)域中心城市乃至四、五線縣域中小城市不惜以拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn),、“掏空六個(gè)錢(qián)包”等為代價(jià)搶在政策放開(kāi)之際為其子女在一線城市購(gòu)房置業(yè),、安家落戶(hù)，這樣一線城市樓市雖然再次逆勢(shì)翻盤(pán),，但是無(wú)疑是“泡沫越吹越大”,，一線城市的虹吸效應(yīng)不僅再次傷害到周邊地區(qū)樓市，同時(shí)也加速其他城市樓市的快速崩盤(pán),，這不是監(jiān)管層和決策層希望看到的局面,。

當(dāng)然，還有一種情況,，就是雖然救市政策出臺(tái)但是并沒(méi)有效落地,，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度在政策出臺(tái)后初始幾個(gè)交易日出現(xiàn)“井噴式”量?jī)r(jià)暴漲后終究成為“曇花一現(xiàn)”，市場(chǎng)再次陷入波瀾不驚的局面,，個(gè)別城市局部區(qū)域甚至出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌等不利現(xiàn)象,，導(dǎo)致二、三線城市乃至四,、五線城市購(gòu)房人出現(xiàn)進(jìn)一步觀望情緒,，這已經(jīng)暗示救市政策根本沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果,，不僅帶來(lái)政府的公信力嚴(yán)重受損，而且會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步走弱,，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù),，“救市”行動(dòng)徹底失敗，這同樣不是監(jiān)管層和決策層希望看到的結(jié)果,。

目前,，揣測(cè)一線城市有關(guān)部門(mén)正在緊密鑼鼓地制定有關(guān)房地產(chǎn)政策，有關(guān)細(xì)則內(nèi)容不用多久即將揭開(kāi)分曉,，但是效用幾何,，尚有待觀察，我們也期待出現(xiàn)第一種理想情況,。無(wú)論如何,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，未來(lái)若干年內(nèi),，再也無(wú)法復(fù)制昔日的輝煌,，房地產(chǎn)行業(yè)下行已經(jīng)深刻影響社會(huì)方方面面，我們?cè)诳偨Y(jié)過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)代有關(guān)得失的同時(shí),，更應(yīng)該審慎處理好如今房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題,，我們也堅(jiān)信當(dāng)黨和國(guó)家有能力有智慧帶領(lǐng)全國(guó)各族人民打贏這場(chǎng)勝仗，化解這次危機(jī),，讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“鳳凰涅槃,，重獲新生”。

在現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退局勢(shì)下,，關(guān)于限購(gòu)限貸政策松綁，已經(jīng)吹風(fēng)吹了很長(zhǎng)一段時(shí)間了,，鑒于實(shí)際上二三線城市的限購(gòu)和限貸政策已經(jīng)差不多都放開(kāi)了,，現(xiàn)在大家都目光九盯在一二線城市上。比如像北京上海等這種一線城市,，是否會(huì)迎來(lái)政策放松,，在之前的信號(hào)釋放中、估計(jì)下一步一線城市可能會(huì)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,。關(guān)于這個(gè)政策放松實(shí)際上也已經(jīng)議論了兩三個(gè)月,，雖然還沒(méi)有進(jìn)一步落實(shí)，但是我覺(jué)得也不能將房地產(chǎn)的復(fù)蘇完全寄托在這個(gè)上面,，畢竟這個(gè)大招祭出之后,，市場(chǎng)依然沒(méi)有起色的話，市場(chǎng)信心就更糟糕了,。

放開(kāi)限購(gòu)是雙刃劍，需要考慮對(duì)一二線房?jī)r(jià)和三四線房?jī)r(jià)的綜合影響,，作者分析得非常到位,！

深圳房?jī)r(jià)雄起