近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確,，居民家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,，不論是否已利用貸款購買過住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具,，納入“一城一策”工具箱,，供城市自主選用。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”與“認(rèn)房又認(rèn)貸”相比,，放開了一半,，亦即如果名下有房，再買房就算二套,，這是“認(rèn)房”,。如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清,，再買房就認(rèn)定為二套,，這是“認(rèn)貸”。新政在“認(rèn)房”上沒有改變,，在“認(rèn)貸”上做出調(diào)整,，亦即只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策,。

很顯然，這項政策的調(diào)整,，是從激活改善性住房需求入手的,，是想把希望改善住房條件的居民的購房熱情激發(fā)出來，推動市場盡快走出低迷,。那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實施,，能否產(chǎn)生這樣的效果呢,？從目前的實際情況來看，政策在執(zhí)行中可能會有點尷尬，會遇到一些難以突破的障礙,。

有人認(rèn)為,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市可能還難以全面推開，其他城市推開的可能性更大,。問題是,，無論是一線城市還是二、三,、四線城市,，要想“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策得到較好實施，都需要有這樣的需求,。沒有這樣的需求,，政策再調(diào)整，也很難達(dá)到滿意的效果,。

而從廣大居民對待住房的態(tài)度來看,，尤其是已經(jīng)購買了住房的居民，有改善住房條件的居民確實數(shù)量不少,，特別是房地產(chǎn)市場剛剛放開時購買了住房的居民,，房齡都接近20年了，換房的可能性也比較大了,。前提是,，要有人接房，亦即二手房市場要有承受能力和購買需求,。如果二手房市場不活躍,，沒有很強(qiáng)的購買二手房需求，這些想改善住房條件的居民,，可能也有點心有余而力不足,。

事實也是，在房地產(chǎn)市場放開后購買住房的居民中,，很大一部分都是依靠房貸完成的購房,，首套房的房貸也都是近幾年才陸續(xù)還清，手中的資產(chǎn)也就是這套房,，能夠有比較充?，F(xiàn)金資產(chǎn)的，數(shù)量非常有限,，更多的已經(jīng)更換了住房,。也就是說，他們?nèi)绻麚Q房的話,，必須與現(xiàn)有住房聯(lián)動,，必須把現(xiàn)有住房賣掉,，才能完成換房。也就是說,，必須有活躍的二手房市場做支撐,。

二手房市場情況又如何呢？是否有條件消化這些被置換出來的住房呢,？這就是需要重點考慮的問題了,。國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年6月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，7月份,，70個大中城市中，二手房房價同比上漲城市有5個,，比上月減少1個,，二手房房價同比下降的城市有65個。7月份,，一,、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%,、2.7%和3.5%,，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個百分點,。

從環(huán)比來看,，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%,，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點,；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點,；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%,，降幅與上月相同。納入統(tǒng)計的70城中,，只有6個城市價格上漲,。

房價下跌，很大程度上與需求不足有關(guān),。需求不足,，有望置換出來的住房，就難以找到買家,，沒有買家,，購買新的住房能力就不足。特別是吃過“房奴”苦的居民,，不想再有太多的房貸,。即便愿意貸款購房,，也希望把手中的房子盡快出手，最大限度地減少房貸數(shù)量,。如此一來，二手房市場的景氣度,，就直接決定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的效率,。也就是你給我政策，還要看我有沒有能力享受,。而面對房地產(chǎn)市場的不斷變化,，絕大多數(shù)居民也不敢先貸款購房，再慢慢轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房,。他們擔(dān)心,，按照目前的市場變化趨勢，很有可能出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象,，造成新房價格與舊房價格不同步,，舊房價格出現(xiàn)下跌。只有同步實施,，才能避免房價下跌風(fēng)險,。那么，二手房市場就成為了改善性住房需求能否釋放的關(guān)鍵,。能否出臺促進(jìn)二手房市場需求的政策,，是地方必須認(rèn)真思考的問題。否則,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，也會成為擺設(shè)。

在之前相關(guān)部門的屢次吹風(fēng),、釋放信號下,，一二線城市認(rèn)房不認(rèn)貸似乎很快就要落實了。不過跟各地中介和各路專家們到處奔走相告相反的是,，決策層從來說的都是“在研究”或者“在準(zhǔn)備”,，到底什么時候?qū)嵤l也不知道,。

現(xiàn)在大家更加擔(dān)心的是,，這個利好到時候真的落地，利好出盡,，但是房地產(chǎn)市場卻沒有像大家意料中那樣反彈,，到時候又怎么辦呢？