后疫情時(shí)代，如今中國(guó)的樓市不再是過(guò)去那個(gè)政策性樓市,，但是無(wú)論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律還是大眾普適人性還是依然凸顯著重要作用,。無(wú)論是從過(guò)去五一小長(zhǎng)假火爆市場(chǎng)行情和即將到來(lái)國(guó)慶中秋旅游長(zhǎng)假酒店市場(chǎng)預(yù)訂數(shù)據(jù)，還是近期智能手機(jī)兩大巨頭華為和蘋(píng)果手機(jī)發(fā)布年度新款機(jī)型的火爆程度來(lái)看,，國(guó)人消費(fèi)能力并不太差,，至少大部分中高端收入人群，三年疫情防控和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣等不利因素似乎對(duì)其影響較小,，尤其從國(guó)慶中秋長(zhǎng)假酒店預(yù)訂數(shù)據(jù)和華為蘋(píng)果高端手機(jī)銷售情況看,，千元級(jí)別一晚酒店和萬(wàn)元級(jí)別手機(jī)訂購(gòu)依舊火爆，500元左右中等酒店和iPhone15等蘋(píng)果入門手機(jī)銷售卻不盡如人意,，兩極分化的事實(shí)已經(jīng)充分證明,，有錢人受形勢(shì)影響較小，消費(fèi)降級(jí)并不明顯,，基本不差錢,。

由此，也不難理解,，在樓市新政出臺(tái)后,，樓市新增二手房掛牌數(shù)量遠(yuǎn)大于實(shí)際成交量，也就是說(shuō)有錢人基本都在賣房子,，普通剛需改善型需求收入群體趁著政策機(jī)會(huì)撿漏買房子，不過(guò)畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)還是相對(duì)普通家庭收入偏高,，具備買房能力的需求端遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承載出售房產(chǎn)的拋盤端帶來(lái)市場(chǎng)供給端壓力,。

如今，經(jīng)過(guò)二十多年高速發(fā)展,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和,，大部分包括剛需、改善型需求以及投資性需求等都基本被釋放，導(dǎo)致有錢人并不缺房子,，因?yàn)橛心芰﹄S時(shí)都可以買,，但是普通大眾卻買不起房子，同樣因?yàn)闆](méi)有能力無(wú)論什么時(shí)候也都買不起,，在房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下降的情況之下,，這個(gè)現(xiàn)象依然存在。顯而易見(jiàn),，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行和房?jī)r(jià)處于歷史高位之下,，有錢人大量拋售房產(chǎn)套現(xiàn)避險(xiǎn)，供過(guò)于求的局面導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加劇,，供需雙方博弈進(jìn)一步激烈,。

近期，國(guó)內(nèi)多次出臺(tái)樓市刺激政策和居民消費(fèi)刺激措施,，效果不盡如人意,，誠(chéng)然先關(guān)政策出臺(tái)“立竿見(jiàn)影”的確很難，實(shí)際效果確實(shí)需要時(shí)間逐步顯現(xiàn),，但是更重要的是無(wú)論樓市還是消費(fèi),，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是刺激政策所能解決的，畢竟“巧婦難為無(wú)米之炊”,，簡(jiǎn)單通過(guò)刺激手段提升需求,，其邊際效用隨著次數(shù)增加和手段升級(jí)卻在不斷遞減，這也是國(guó)內(nèi)樓市頻頻出臺(tái)松綁刺激政策效果卻一次不如一次的本質(zhì)原因,。

面對(duì)不斷加碼的刺激手段,，樓市似乎巋然不動(dòng)，不排除與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)蒙眼狂奔之后積重難返有直接關(guān)系,，但核心因素還是在于市場(chǎng)供需關(guān)系中需求端——作為市場(chǎng)主力的普通民眾購(gòu)買力卻嚴(yán)重不足,。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)貧富差距正在進(jìn)一步拉大,，這是一個(gè)嚴(yán)峻社會(huì)的現(xiàn)實(shí),，相較于富人消費(fèi)幾乎隨心所欲，窮人幾乎只能節(jié)衣縮食,，畢竟眼下收入和預(yù)期并不太好,，即便利好政策不斷出臺(tái)，部分人還是望洋興嘆,，選擇繼續(xù)觀望,，期待價(jià)格進(jìn)一步下探，少部分迫于剛需壓力,，咬牙勇敢抄底,。畢竟，少數(shù)剛需無(wú)法托起這個(gè)搖搖欲墜的市場(chǎng)，特別是高高在上的房?jī)r(jià),。

古語(yǔ)云：一而再,，再而三，三而竭,。既然樓市刺激政策邊際效用在不斷遞減,，我們必須另尋出路。前期出臺(tái)降低交易稅費(fèi),、降低房貸利率等措施固然可以降低購(gòu)房人部分成本,，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，基本還是杯水車薪,，切實(shí)提高居民實(shí)際收入,、提升就業(yè)機(jī)會(huì)以及引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期才是關(guān)鍵所在。

政策如此頻繁,，水波仍然平靜。
廣州再出新政,，北上深后續(xù)跟進(jìn)又是大概率事件,；本次房地產(chǎn)新政距離上次廣州新政不足一個(gè)月的時(shí)間。
這也從另一方面說(shuō)明：房地產(chǎn)政策的僅僅“蜻蜓點(diǎn)水”“剝洋蔥”式的出招,，市場(chǎng)已經(jīng)很難再起波瀾,，留給房地產(chǎn)政策的工具箱的工具其實(shí)已經(jīng)不多了。
正如業(yè)內(nèi)人士描述目前房地產(chǎn)政策：“如果還不能一步到位,，繼續(xù)再扭扭捏捏了,、吊起來(lái)賣，臺(tái)下觀眾有興趣的已經(jīng)不多了”,。
1,、事實(shí)上房地產(chǎn)政策工具箱有效工具已經(jīng)并不多了
我們?cè)?jīng)在本月初闡述過(guò)，北上廣深房地產(chǎn)新政“蜻蜓點(diǎn)水”,，是為了后續(xù)市場(chǎng)留后手,。但是不到一個(gè)月，這個(gè)所謂“后手”就開(kāi)始出招：廣州繼續(xù)新政,、上海也急忙評(píng)估新政后的市場(chǎng)反應(yīng),，這確實(shí)比我們想象的還快。
其實(shí),，一種隱隱直覺(jué)潛意識(shí)地告訴我們——房地產(chǎn)政策工具箱后續(xù)有效工具其實(shí)并不多了,，如果繼續(xù)“剝洋蔥”“見(jiàn)市場(chǎng)，給政策”這種思維方式是非常麻煩的,。
因?yàn)檫@是從供給角度來(lái)思考房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，基本上沒(méi)有從市場(chǎng)需求角度來(lái)考慮，這種思維總是認(rèn)為一個(gè)潛在前提：市場(chǎng)一直存在巨大需求,，所以政策放量要適度,。
但是，我們不能忽略“政策邊際效應(yīng)遞減”的客觀存在,，并且這個(gè)作用力也在呈現(xiàn)加速度,。
2、有興趣的觀眾越來(lái)越少,，人間清醒的觀眾越來(lái)越多
一個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展和健康發(fā)展,，核心還是需求和供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正剛性需求,，需要政府相關(guān)部門,、開(kāi)發(fā)商、中介商去不斷探索和挖掘,。真正地把市場(chǎng)交給市場(chǎng),，讓真正需要買房的人能夠“順利”地買房。而不斷用政策這種調(diào)控方式,，在一定程度上也扭曲了市場(chǎng)信息,，讓市場(chǎng)需求者陷入決策性困難。
房地產(chǎn)政策的頻出,，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)如此魔幻,，也讓“有興趣的觀眾越來(lái)越少，人間清醒的觀眾越來(lái)越多”,。

——感恩這個(gè)時(shí)代,，讓我們享受了改革開(kāi)放的紅利；感謝這個(gè)時(shí)代,，讓我們更加人間清醒,，更加熱愛(ài)自己。

如果回憶一下之前每一輪房地產(chǎn)政策放松,，可以發(fā)現(xiàn),，廣州都是第一個(gè)響應(yīng)并真的放松的，之前的認(rèn)房不認(rèn)貸就是這樣,。畢竟廣州是一線城市中房?jī)r(jià)最低的城市,，而這一輪房?jī)r(jià)下跌中，廣州也比其他一線城市要跌得快,。

這或許是這次廣州多個(gè)區(qū)域毫不猶豫放開(kāi)限購(gòu)的原因,，專家覺(jué)得廣州放開(kāi)了限購(gòu)，其他一線城市就會(huì)跟進(jìn),，也是想得有點(diǎn)太簡(jiǎn)單了,，像北京和上海這樣限購(gòu)政策格外嚴(yán)格的城市,，限購(gòu)一放開(kāi)，會(huì)有什么樣得連鎖反應(yīng),，真的不好預(yù)料,。

廣州新政的出臺(tái),，是根據(jù)市場(chǎng)需求，行業(yè)現(xiàn)狀,，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而定的,。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)歷了黑鐵時(shí)代,，本身樓市價(jià)格上漲強(qiáng)度的合理性就已經(jīng)超出了老百姓們的能力范圍,，加之在互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)水軍的沖擊下，壓死駱駝的最后一根稻草便由此誕生,。
其次在經(jīng)歷疫情的肆虐之后,，在排斥購(gòu)房的浪潮下，房地產(chǎn)日漸低迷,。疫情影響了中國(guó)各行各業(yè)的發(fā)展,，企業(yè)沒(méi)辦法正常開(kāi)工、生產(chǎn),。百姓就業(yè)壓力大,，沒(méi)有收入來(lái)源，就更沒(méi)有能力和精力去想購(gòu)房的事,。所以就導(dǎo)致了房地產(chǎn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)停滯不前,。但是房地產(chǎn)畢竟是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，刺激樓市,，穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是政府出臺(tái)政策的主要原因之一。不同地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異,，省市GPT發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo),，是地方出臺(tái)政策的原因之二。不難推測(cè),，其他如深圳,，上海，北京等一線城市以及部分二線城市也會(huì)相應(yīng)出臺(tái)政策加以響應(yīng),。
注意到的是,，近期恒大的債務(wù)問(wèn)題鬧的是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，幾乎成了全世界關(guān)注的焦點(diǎn),；同樣是房地產(chǎn)行業(yè)大佬的碧桂園,，融創(chuàng),，過(guò)得也非常艱難。房地產(chǎn)行業(yè)如何重新贏得客戶的依賴和信任,、還清債務(wù)問(wèn)題,，這是他們所面臨的首要任務(wù)。
在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用下,，以電商和直播帶貨為主流的貿(mào)易往來(lái)，從很大程度上釋放了中國(guó)人的消費(fèi)潛力,，在中國(guó)青年人普遍處于低儲(chǔ)蓄時(shí)代的現(xiàn)實(shí)生活中,，即便有住房需求，也很難具備購(gòu)買力,。從這樣的狀況下,，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？
實(shí)際上來(lái)講,，房地產(chǎn)不會(huì)有太大的降價(jià)幅度,，它可能會(huì)以另一種形式出現(xiàn)，而不再以產(chǎn)權(quán)為首要焦點(diǎn),。中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)象,，這是美國(guó)經(jīng)歷過(guò)，日本經(jīng)歷過(guò),，韓國(guó)經(jīng)歷過(guò),，歐洲經(jīng)歷過(guò)的，所以,，保持理性看待,，相信明天，保持樂(lè)觀,！

隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)行,，土地政策以賣地融資為主的方式必定要改變，房地產(chǎn)也已經(jīng)到達(dá)極限,，當(dāng)前城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本完成,，以后不會(huì)再有這么大的城鎮(zhèn)化規(guī)模，只會(huì)有向超一線城市的富集,，房?jī)r(jià)作為信用放大器的作用也在弱化,，樓市只會(huì)慢慢去庫(kù)存，不會(huì)再來(lái)一波暴漲,。

這些“救樓市”的實(shí)質(zhì)：
積極救市,，都是在鼓勵(lì)投資者、投機(jī)者拉高房?jī)r(jià),、地價(jià),、救財(cái)政收入,、財(cái)政支出支撐的公務(wù)員高薪高賄。
就是不救無(wú)房者的收入,、購(gòu)買力,，還要非法限制開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，力促購(gòu)房者高價(jià)買房,，為緊隨而來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī),、金融危機(jī)輸送“偉大”力量。
不炒房,？多年來(lái)都是“皇帝的新衣”,。