這兩天關(guān)于樓市的一條“好消息”是國內(nèi)最大的中介頭子鏈家突然高調(diào)宣布下調(diào)中介費(fèi)率,，從雷打不動的2.7%降至2%,，而且從原來的買方單方承擔(dān)改成買賣雙方各承擔(dān)1%，這對于買方來說等于降低了1.7%的中介費(fèi)用,，按照北京動輒千萬的房款來說,，就是節(jié)省了差不多十幾萬的額外支出，所以有中介奔走相告稱之為“大利好”,。

可這真是什么“好消息”嗎,？就像為啥之前鏈家就能強(qiáng)勢堅(jiān)持全行業(yè)最高的中介費(fèi)率（對地產(chǎn)商的費(fèi)率比這個對個人的更高的多），而且為啥以前買房人就心甘情愿向他家掏這毫無討價(jià)還價(jià)空間的“服務(wù)費(fèi)”,，你要搞明白其中的邏輯，才好判斷這究竟算不算利好,。

我想鏈家+貝殼之所以能收這么高的中介費(fèi)率,，很大程度上并不是因?yàn)榉?wù)內(nèi)容有多專業(yè)復(fù)雜或者服務(wù)水平有多高（當(dāng)然必須承認(rèn)，鏈家在向貝殼的進(jìn)化中確實(shí)極大程度改善全行業(yè)人員的服務(wù)意識,，如今隨便哪個房產(chǎn)中介門店都可以是便民服務(wù)站）,，而在于它掌握著最多的“真房源”和“真客源”（這也得益于它的對手們的不爭氣），因此掌握定價(jià)權(quán),。你越著急出手的就越需要這么一個更大概率成交的交易平臺的支持,，就越?jīng)]有談判空間只能接受它劃定的游戲規(guī)則。而買方能接受高費(fèi)率的背后也代表著買方對后市房價(jià)上漲的預(yù)期,，以及他們對鏈家控盤能力的認(rèn)可,。

而現(xiàn)在之所以鏈家會主動降低費(fèi)率還改變收費(fèi)規(guī)則，還是作為同行的中原的張大偉說的一針見血：“收費(fèi)核心是看市場誰強(qiáng)勢,，……,，國外主流是單邊代理，一方代理乙方,，所以收費(fèi)當(dāng)然就是單邊”,。結(jié)合最近看到的在各地普遍放松限購限貸以及調(diào)整存量房貸利率政策等諸多利好政策下樓市的表現(xiàn)，就連蘇州經(jīng)濟(jì)這么強(qiáng)勁、人口這么年輕的城市二手房市場都一片冷清,，你就知道是為什么了,，現(xiàn)在能把房安全出手及時(shí)回籠現(xiàn)金的都要燒高香，怎么還敢指望房價(jià)會繼續(xù)上漲,，還想買方多付傭金,？有朋友援引國家統(tǒng)計(jì)局原副局長賀鏗近期的發(fā)聲“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，14億人可能住不完,，這么多空置房子再要大力發(fā)展房地產(chǎn)是不明智的”,，連國家統(tǒng)計(jì)局這么宏觀的部門都看到了這么微觀的變化，就說明市場已不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)入存量時(shí)代,，必然是買方市場,，出錢的人說了算。有朋友就說,，也許再過不久就該改成只向賣方收費(fèi)了,。

這其實(shí)并不是什么奇怪的事，比住宅市場更早進(jìn)入存量市場的商辦市場早就是這樣的規(guī)矩,，誰主動誰去找的中介就該誰交中介費(fèi),，絕對不存在兩頭收費(fèi)的中介。而進(jìn)入存量市場,，商辦市場的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們,，一定租賃規(guī)模遠(yuǎn)大于買賣，一定是一二線城市遠(yuǎn)大于三四線,，一定是核心地段的活躍度遠(yuǎn)大其他地區(qū),，住宅的選擇面會相對廣些，但也不會偏離這個大的邏輯,。我這邊最近接到兩個央企的咨詢信息可以作為側(cè)面的驗(yàn)證,，其中一家是做文旅地產(chǎn)聞名的，他們反饋的意見是“以后堅(jiān)決不碰文旅地產(chǎn),，尤其是一線,、1.5線城市之外的項(xiàng)目”；另一家是做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出身的,，最近被動開始大規(guī)模進(jìn)入城市更新,，“完全不知道該怎么玩，卻知道只有這里還可以玩”,。你看“不差錢”的央企都在做這樣的抉擇,，你覺得還存在別的可能嗎？

回到鏈家這個話題,，存量時(shí)代民企有可能靠收服務(wù)費(fèi)生存并發(fā)展壯大嗎,？個人以為進(jìn)入存量時(shí)代民企的生存之道幾乎就只剩下拼服務(wù)拼產(chǎn)品這一條道,，要么就像賀局長說的今早轉(zhuǎn)型（或者轉(zhuǎn)行），要么就老老實(shí)實(shí)打造自己的服務(wù)能力,，靠服務(wù)從這有限的微利市場中分一杯羹,。微利就意味著賺錢會很難，只有能拿出比國企更高的效率,，做出性價(jià)比更高的產(chǎn)品,，才輪的著上桌吃飯,。既然連鏈家這樣修成了平臺的壟斷者都愿意向市場低頭,，誰還有資格去傲慢呢？

其實(shí)不是壞事,，一切不過都在回歸常態(tài),，一切不合理的暴利都將在大洗牌中清洗干凈，剩下來的就是接受平均利潤的公平交易,。要想比同行活的更好一點(diǎn),，活的更長一點(diǎn)，就多修修內(nèi)功,，看看老天爺是否賞飯吃吧,。

鏈家的費(fèi)率此前也能談，一般2.5%或者2.4%都能成交,。我上次買房,，很輕松談到了2.5%，再往下就很難了,，我也沒再繼續(xù)砍價(jià),。這次官降到2%，力度不小,，但未來議價(jià)空間可能就不大了,。

至于買賣雙方各負(fù)擔(dān)1%的這個操作，我個人并不看好,?！把蛎鲈谘蛏砩稀笨峙率俏磥泶蟾怕适录u方只需要把中介費(fèi)放到房價(jià)里通盤考慮一下,，在買家砍價(jià)的時(shí)候稍微強(qiáng)硬一點(diǎn),，這個錢實(shí)質(zhì)上就不用出了。當(dāng)然對于一些特別著急出手的,，房屋質(zhì)量不是那么好的房子,，也許賣方是真心實(shí)意愿意出這個中介費(fèi)的。

總之,，高高在上的鏈家也終于要降價(jià)了,，這無疑是大好事,。壓力會給到那些小中介，本來他們的中介費(fèi)就在1-2%之間,，現(xiàn)在恐怕要進(jìn)一步下調(diào)才能保住市場份額了吧,。