中美作為世界上最大的兩個經(jīng)濟(jì)體,，各方面的表現(xiàn)，都會引起外界的關(guān)注和重視。特別是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、居民生活密切相關(guān)的領(lǐng)域,，更會成為關(guān)注的焦點。譬如樓市,，就都被外界所關(guān)注，也為外界所重視,，很多人都在對中美兩國的樓市進(jìn)行比較與分析,。

呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局

先看中國樓市，雖然政策頻出,，按照中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),，僅9月一個月時間，各地就累計發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策超175次,。其中,，核心政策是8月底9月初各地開始井噴的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。特別是一線城市紛紛出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，被認(rèn)為樓市調(diào)控政策已經(jīng)放寬到頂峰,。但是，從實際效果來看,，似乎并沒有想象的那么好,，政策的威力并沒有預(yù)想的那么強(qiáng)。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2023年1-9月,，TOP100房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%,，降幅相比上月擴(kuò)大1.7個百分點,。其中TOP100房企9月單月銷售額同比下降24.1%，環(huán)比增長24.8%,。與此同時,，9月百城新建住宅環(huán)比上漲0.05%，同比下跌0.10%,；二手住宅環(huán)比下跌0.44%,，同比下跌2.59%。也就是說,，房價整體仍呈下跌趨勢,，從交易量看，9月份有所反彈,，但與政策的力度相比,，明顯不成正比，市場仍呈現(xiàn)整體低迷狀態(tài),，“金九”的特征沒有顯現(xiàn),。

反觀美國樓市,，卻出現(xiàn)了購房成本大幅上升與房價持續(xù)上漲的“怪現(xiàn)象”。一方面,，美國30年期房貸利率水平飆升,，已逼近8%，對于一直奉行低利率的美國來說,，可不算低了,。以300萬元人民幣、30年期等額本息的貸款額測算,，在現(xiàn)行房貸利率下,，購房者每月需要還款約2.1萬元，而此前美國購房者按揭貸款利率不到3%,，每月僅需還款1.2萬元左右,，每月相差9000元，一年就是10.8萬元,，30年就達(dá)到了32.4萬元,，是一筆很大的開支；另一方面,，按照美國近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房價指數(shù)顯示,，2023年7月，美國全國房價綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高,，當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%,，同比漲1%。也就是說,，要想購房,，不僅需要支付很高的房貸成本，還要承受創(chuàng)新高的房價成本,，購房的負(fù)擔(dān)之重,，可能會令美國購房者不堪重負(fù)。

不難看出,，中美兩國的樓市,，正呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，美國樓市“火”得不可思議,，中國樓市“冷”得難以理解,。這兩種現(xiàn)象，是中美兩國都不希望看到,，卻又難以避免的,。只是，可能出現(xiàn)的結(jié)局會有比較大的不同。如何分析兩國樓市的走向,，如何看待兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,，對解決樓市問題非常重要。

未來結(jié)局存在較大差異

應(yīng)當(dāng)說,，中美兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象,，都是不正常的，甚至可以說很不正常,。導(dǎo)致美國樓市貸款利率大漲,、房價攀升的原因，是存量貸款利率很低,，居民不愿售房，導(dǎo)致市場出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象,，房價上漲,。中國則剛好相反，房貸利率降低,、房價下跌,，居民不愿存房，拋售住房者增多,，帶來市場出現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象,，從而給購房者帶來“降價”的更多期待，等待觀望情緒加重,，從而使房價進(jìn)一步下跌,。

就美國樓市而言，可能是繁榮的結(jié)束,。至于是不是危機(jī)的到來,，則要看美國政府會如何采取防范措施了。我們并不想去分析美國樓市有怎樣的變化規(guī)律,，10年一變也好,，20年一亂也行，單就目前出現(xiàn)的貸款利率大漲和房價攀升現(xiàn)象來看,，肯定是不正常的,。一旦通貨膨脹得到有效控制，美聯(lián)儲進(jìn)入降息通道,，美國樓市的繁榮就有可能戛然而止,，存量房擁有者不會再“惜售”，購房者則用等待觀望的方式處理購房問題,。中國今天的格局,，會在美國樓市出現(xiàn)。美國樓市極有可能進(jìn)入到嚴(yán)重的低迷狀態(tài)。只是,，習(xí)慣于負(fù)債購房的美國,，面臨的樓市壓力會比中國更大，會不會再度爆發(fā)次貸危機(jī),，實在難以預(yù)料,。也就是說，未來美國樓市的前景是比較悲觀的,，風(fēng)險也是會比較大的,。

對中國樓市來說，眼下可能是樓市的至暗時刻,，隨著房價的下跌,，開發(fā)企業(yè)促銷手段的增多，樓市會逐步走出低迷,，步入正常軌道,。但是，指望出現(xiàn)過去那樣的量價齊升現(xiàn)象,，不要抱太大希望,。很有可能的是，量升價降,，對開發(fā)企業(yè)越來越不利,，對居民越來越有利，并最終形成一個比較好的平衡點,，實現(xiàn)樓市的“軟著落”,。只是，這個時間可能需要3-5年,。那些指望樓市現(xiàn)在就實現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行者,，可能會失望。中國樓市的未來,，應(yīng)當(dāng)比美國樓市樂觀,，不會出現(xiàn)美國樓市今天這樣的格局，實現(xiàn)穩(wěn)定健康是大有希望的,。需要做好的,，就是要確保開發(fā)商不要發(fā)生嚴(yán)重的資金鏈風(fēng)險，能夠讓開發(fā)商在艱難中安全渡過,。

美國房利美和房地美兩家房地產(chǎn)公司倒閉引發(fā)的次貸危機(jī)已經(jīng)過去 15 年,，次貸危機(jī)時的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)常被引用和作為比對的基期數(shù)據(jù)?！皟煞俊睘榱顺晒︿N售手里的房地產(chǎn),，發(fā)行了大量房產(chǎn)抵押債權(quán)以幫助購房者和開發(fā)商獲得現(xiàn)金流,，其中有一部分是金融衍生品和次級證券。2008 年兩房危機(jī)還帶來了一項金融副產(chǎn)品,，就是影子銀行業(yè)務(wù)及其監(jiān)管問題,，這類表外業(yè)務(wù)的余額在全球曾經(jīng)保有巨量余額，在我國也已經(jīng)整頓消化和規(guī)范了其中的大部分,。
疫情后,，美國經(jīng)濟(jì)一直沒有實現(xiàn)在有規(guī)則秩序背景下的復(fù)蘇。疫情期間大量發(fā)行美元,，最后的高通脹和多次加息收縮了市場信用,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本增加，美債有違約的可能,，產(chǎn)業(yè)循環(huán)與資金循環(huán)不匹配,。都說明了美國雖然經(jīng)濟(jì)增長率實現(xiàn)復(fù)蘇，但是產(chǎn)能與需求的矛盾在金融財政領(lǐng)域體現(xiàn)出來,，經(jīng)濟(jì)金融的無序運(yùn)行和競爭造成了很多金融亂象,。美國高層多次表示不擔(dān)憂美國經(jīng)濟(jì)和美債循環(huán)，對經(jīng)濟(jì)問題安之若素,，他們高估了美國經(jīng)濟(jì)增長的潛能，在增長動能持續(xù)消耗的環(huán)境下,，貨幣金融必然制約了房地產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)市場的運(yùn)行,。在明年，美國的居民儲蓄有進(jìn)一步走低的趨勢,，美國內(nèi)部消費(fèi)與投資將下挫,，而海外資金流入會放緩和受滯。美國國際收支出現(xiàn)不均衡會倒逼增發(fā)美元,，而美元貨幣政策的加息效應(yīng)大幅度被抵消,，物價上漲動能恢復(fù)并積聚，美國通脹率繼續(xù)上揚(yáng),。
美股仍然會上漲一段時間,，美元指數(shù)處在高位造成的強(qiáng)勢美元形勢在支撐美國金融市場的牛市。美債收益率與美債價格會在一個較長的時間段內(nèi)保持小幅平緩波動的行情,，有可能出現(xiàn)收益率與價格同時堅挺的局面,，美債仍然具有較強(qiáng)的投資價值。如果美國實體經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)能循環(huán)和資金鏈上確保不出現(xiàn)問題,，美國經(jīng)濟(jì)則有可能實現(xiàn)軟著陸,，美國就業(yè)與居民收入會持續(xù)向好，通脹率也有可能回歸低位,。關(guān)鍵是美國實體經(jīng)濟(jì)在供給側(cè)與需求側(cè)的增長動能要均衡,，這不是簡單的宏觀調(diào)控能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo),，并且需要一個有利于美國經(jīng)濟(jì)增長的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境。美國應(yīng)該重塑在世界政治和經(jīng)濟(jì)多領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)行模式,，改善國際形象,。美國金融市場拖累中國市場，中國金融市場的資產(chǎn)估值和邊際利潤被擠壓,，人民幣被迫大幅貶值,，出口增長壓力加大。但是中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長動能巨大,，國內(nèi)消費(fèi)投資市場正在強(qiáng)勁恢復(fù),，并且中國的海外傳統(tǒng)出口市場得以鞏固和進(jìn)一步拓展，一帶一路帶來了巨量的增長機(jī)遇,。
我國前三季度 GDO 增長 5.2%,，實現(xiàn)了原定目標(biāo)，在發(fā)展中解決經(jīng)濟(jì)社會的問題,，我國必將迎來更好的增長態(tài)勢,。

去年以來美聯(lián)儲抗通漲強(qiáng)硬加息政策，至今為了頂住通漲不滑坡,，只能維持高利率,。而且隨著國際國內(nèi)形勢的變化，高通漲難解,，美聯(lián)儲不排除再加息的可能,。高利率讓美國房屋銷售大降，達(dá)到次貸危機(jī)以來新低,，而且還有繼續(xù)下行的趨勢,，也是引發(fā)關(guān)注。

美國次貸危機(jī)前十年,，一直被稱為“黃金十年”,，經(jīng)濟(jì)向好，房價大幅上漲,，許多中低收入家庭貸款購房,次級按揭貸款(簡稱“次貸”)增多,，最終房價無限上漲的神話破滅，演變成2007年的次貸危機(jī),。而現(xiàn)在是利率上行,，美國購房30年期抵押貸款利率也隨之上調(diào)，讓購房者承壓,。

目前形勢看,，美國避免衰退的可能性意味著美聯(lián)儲不會很快轉(zhuǎn)向降息，故房貸利率不會出現(xiàn)明顯下滑,?；葑u(yù)評級預(yù)計,，30年期抵押貸款利率今年的運(yùn)行區(qū)間為6%~7%，2024年才有望降至5%~6%,。鑒于長期較高的房貸利率已經(jīng)成為新常態(tài),，購房者可能需要數(shù)年時間才能縮小負(fù)擔(dān)能力差距。