住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記,、部長倪虹近日在接受媒體采訪時表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題,、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。他說,，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式,，已不適應現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求,，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式,。

從“有沒有”到“好不好”,，確實是非常大的轉(zhuǎn)變，自然,，發(fā)展的模式也需要轉(zhuǎn)變,。前提是，“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的依據(jù)是什么,？就像中國已經(jīng)步入全面小康一樣,，不僅需要有定性指標，更要有定量指標,，需要有一系列數(shù)據(jù)做支撐,，譬如貧困人群的脫貧、居民的收入,、人均GDP,、醫(yī)療、教育等,，都是需要達到一定指標的,，而不是用一些定性化語言表達一下就行。

對房地產(chǎn)市場來說,，自然也需要用數(shù)據(jù)說話,，用數(shù)據(jù)來證明已經(jīng)解決了“有沒有”的問題。如果拿不出比較準確而完整的數(shù)據(jù),，而只是憑想象,、憑感覺，那么,，這樣的結(jié)論,，就難以令人信服。譬如住房的面積,、住房的數(shù)量有多少,，都是如何分布的，有多少空置房,，有多少庫存房,，空置房出現(xiàn)的原因是什么，庫存房又是如何形成的,，等等,。只有弄清楚了，才能有效證明房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到“好不好”階段,。

事實也是,，單純看這些年來新建的住房，以及存量房,，或許,，正如相關專家和業(yè)內(nèi)人士所言,，已經(jīng)超過了人均一套，人均面積也超過了35平方米,。但是,，這個人均，是否與居民收入的人均存在相同的問題,，亦即相當一部分是“被平均”的,，而不是相對公平意義上的平均，更不是絕對平均,。這其中,，擁有2套住房的家庭有多少，擁有3套以上住房的家庭又有多少,，有多少家庭擁有5套,、10套，甚至更多套住房的,，都是需要弄清楚的,。

更重要的，在擁有多套住房的家庭中,，有多少是可以公開的,，又有多少是不能公開的,，不能公開的原因是什么,，是否構(gòu)成巨額財產(chǎn)來源不明，都分布在哪些城市,、哪些小區(qū),，等等，都需要有比較清晰而明了的數(shù)據(jù),。也只有掌握了這些數(shù)據(jù),，才能較好地得出房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)完成了“有沒有”階段的任務，步入了“好不好”階段,。

尤其需要決策層思考的是,，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了人均超過一套，但又有大量居民沒有住房的情況下,，就更需要摸清房地產(chǎn)市場的家底,，對所有住房進行實名登記、實名公告,、也可以實名查詢,。如此一來，就有可能出現(xiàn)一種現(xiàn)象,，那就是在全國各大城市,，會有一大批房屋沒人認領,，不敢實名登記。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,，這些“無主”住房就可以收歸政府所有,。可以預料,，這些房產(chǎn)的數(shù)量絕不會少,。一方面，可以拿出一部分來公開銷售,，并將銷售獲得的收益用于消化政府負債,；另一方面，可以將一部分房產(chǎn)拿來作為租賃房,，解決低收入人群,、新市民、年輕人的住房問題,。同時,，可以節(jié)約城市土地資源，減少新的商品房建設,，也可以減少浪費,，有效消除空置房，提高住房的利用效率,。

很顯然,，如果出臺這樣的政策，是一定會具有很大的阻力的,，特別是那些擁有多套住房,、且這些住房都是非正常手段獲得者，會成為最大的阻力,。而正是因為阻力大,，才更顯出做好此項工作的重要和緊迫。不然,，總是霧里看花,，總在想當然地認為還需要建多少多少住房，市場還有多少多少潛力,，會誤導決策,、誤導政策取向的。所謂從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”,，也是拍腦袋,，沒有正確的數(shù)據(jù)做支撐。

那么，決策層能否下決心解決這個問題,，把房地產(chǎn)市場的底數(shù)摸清楚,，把住房的數(shù)量和分布弄清楚呢？這也是反腐必須邁出的重要一步,，是公平住房資源分配,、實現(xiàn)財富均等化、完善財產(chǎn)登記制度必須邁出的重要一步,。只要不摸清住房家底,、不弄清楚住房分布情況，財產(chǎn)登記制度就不可能真正成為消除腐敗的大殺器,。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，摸清房地產(chǎn)市場家底是關鍵。家底不清,，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就方向不明,、路線難正、措施難實,、手段難穩(wěn),。因此，必須把摸清家底,、實名登記,、公開數(shù)量和分布情況，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提工作,，不折不扣,、一步一個腳印地抓好、抓出成效,。

近時期,，地產(chǎn)界的動蕩和地方債狀況讓經(jīng)濟承壓，市場情緒不佳,。此次潘行長在金融街論壇年會上關于房地產(chǎn)和地方債總體可控的表態(tài)，也是給市場吃了定心丸,。這也為落實中央金融工作會議精神,，維護金融穩(wěn)定，促進經(jīng)濟持續(xù)向好起到積極促進作用,。

從前三季度我國5.2%的GDP增速,，也為全年5%的預期目標達成奠定了基礎。我國超120萬億元人民幣的GDP總量,，能保持較高增速,，也為化解地產(chǎn)風險和地方債提供了動能。潘行長特別強調(diào),，通過貨幣信貸合理增長,，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,，降低貸款利率水平等舉措，對加快我國經(jīng)濟恢復和生產(chǎn)消費回升提供有力有效支持,。

盡管一些風險總體可控,，但是貨幣政策在平衡短期與長期、穩(wěn)增長與防風險,，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長,；積極盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率,；持續(xù)加大對重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度,，用好各種金融政策工具，支持各領域經(jīng)濟健康發(fā)展,；同時完善金融風險監(jiān)測,、評估與防控體系，健全具有硬約束的金融風險早期糾正機制也是長期艱巨的任務,。

直擊要害

近日召開的中央金融工作會議,，重申要加力建設現(xiàn)代化金融強國。現(xiàn)就金融市場工作的幾個需要加強的問題闡述如下,。

第一,，信貸市場不良資產(chǎn)的防范與處置需要防微杜漸。
我國銀行業(yè)已經(jīng)具備了成熟的不良資產(chǎn)確認,、防控和化解處置的一整套方法措施,。從計劃經(jīng)濟體制下各自為政處置風險資產(chǎn)，到建立四大資產(chǎn)管理公司剝離國有大行呆賬壞賬,，再至今建立符合股份制公司治理機制的現(xiàn)代化不良資產(chǎn)防化機制,，進步斐然。當前我國已經(jīng)有大小銀行機構(gòu)超過 4000 家,，信貸業(yè)務量大龐雜,，監(jiān)管難以事無巨細、面面俱到的實施穿透式持續(xù)性監(jiān)管,。因此,，需要整章建制，加強落實規(guī)章制度,。對信貸活動的細枝末節(jié)加以規(guī)范,，不能為了完成信貸指標而放松管理。現(xiàn)在有一個問題是貸款展期和借新還舊的規(guī)范問題,，因為這掩蓋了實際不良資產(chǎn)率的數(shù)量,，把不良資產(chǎn)延后處置不符合會計處理的權(quán)責發(fā)生制原則，也不能真實反映銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況。在最大限度的給借款人增加營收空間的前提下,，應該加強對逾期貸款的清收力度,。

第二，銀行凈息差控制與利率政策的匹配,。
今年前三季度連續(xù)降息降準,，存款利率與貸款利率同時調(diào)低。由于銀行負債端利率浮動空間小于資產(chǎn)端利率,，加上現(xiàn)在資金流動性充裕造成部分機構(gòu)信貸頭寸積壓放不出去,，所以銀行的貸款利率下浮幅度更大。上述造成了銀行凈息差收窄,，加上銀行線下運營成本上升,，進一步使利潤率收窄。在銀行負債端,，低利率政策造成客戶存款意愿降低,，富余資金轉(zhuǎn)向銀行理財或者購買實體產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，這降低了銀行短期流動資金占負債端的比例,，制約了銀行資金融通的靈活度,。從目前經(jīng)濟形勢看，在中短期內(nèi)幾乎不可能有升息計劃,，凈息差調(diào)整將是長周期內(nèi)的調(diào)控目標,，對銀行經(jīng)營也是長期持續(xù)的緊束壓力。

第三,，保險資金投資路徑的優(yōu)化問題,。
近期國內(nèi)保險公司資金（特別是壽險公司長期資金）大力進軍資本市場和實體投資領域。險資入市存在平衡風險與收益的問題,，在當前全球經(jīng)濟形勢波動不定的格局下,，各類投資的風險因素都在上升，有些投資收益率高度不確定,。保險公司對經(jīng)濟社會的穩(wěn)健運行發(fā)揮重要的緩沖器作用,，如果保險公司的資金鏈和經(jīng)營收益受到損傷，有可能醞釀出局部金融風險,，投保人的財產(chǎn)和人身保障也受到影響,，并且制約保險業(yè)務的可持續(xù)開展。因此,，需要優(yōu)化保險資金的投資路徑，在巨額險資多元化投資的同時,，擴展銀證保合作,，開拓實體經(jīng)濟投資路徑，讓險資為國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮更多正能量，同時提升險資運用收益能力,。

第四,，不同證券期貨公司的業(yè)績懸殊巨大，不利于資本市場機構(gòu)投資者的穩(wěn)健,。
部分中小型證券期貨公司盈利額降低明顯,，由于公司間廣泛的交叉投資以及投資標的價格的敏感性，少數(shù)經(jīng)營有問題公司的財務風險有可能在行業(yè)內(nèi)傳染,。這需要提高各類證券期貨公司的資產(chǎn)管理和資本運用水平,，做到安全性與盈利性的統(tǒng)一。在業(yè)務上開展優(yōu)化組合,，鼓勵各類公司交叉持股,，先進帶后進，以大率小,，促進證券期貨公司均衡充分發(fā)展,，多培育大型公司，加強有規(guī)模效益的經(jīng)營意識,。

第五,，警惕國際金融市場交易風險，防止流動資金被套,。
由于美國高利率和經(jīng)濟增長較為強勁的大環(huán)境,，美元升值，美債價格降低而收益率維持在高位,，美股持續(xù)上漲,。在當前美元和美國資產(chǎn)價格處于高位的狀態(tài)下，有人認為是買入和持有美元美資的好時機,，可以在未來帶來好的收益,。其實上述是高位接盤的不理智投資交易行為，高位接盤時資金被套的可能性很大,。在明年上半年美元和美國資產(chǎn)可能有一波回調(diào)下跌,，前期的投資者有被剪羊毛的風險。我們應該多關注國內(nèi)的投資行情,。

第六,，10 月 CPI 負增長，有可能削弱消費動能,，居民投資將向風險增高的方向遷移,。
受天氣晴好農(nóng)產(chǎn)品供應充足，節(jié)后消費需求回落等因素的影響,，10 月居民消費價格指數(shù)同比降低 0.2%,，而 PPI 降 2.6%,。物價下跌，對供給側(cè)和需求側(cè)都有制約作用,，同時也擠壓了居民收入空間,，降低消費信心。在消費動能減弱的前提下,，居民富余資金將追求高收益而選擇性忽視風險,，并不是偏好低風險的穩(wěn)健投資。上述對居民資產(chǎn)的穩(wěn)定性和安全性造成負面影響,，在市場整體投資收益率很難大幅提高的情況下,，忽視投資風險有巨大的潛在損失可能。因此,，應該對居民開展投資者知識和能力教育,，提倡選擇低風險的穩(wěn)健投資，脫虛向?qū)?，首先是資產(chǎn)保值,，其次是盈利率。

第七,，支付平臺對客戶透支信用的管理和補償能力有漏洞,。
支付平臺與消費金融業(yè)務融合，發(fā)揮促進消費的作用,。但是對個人的信用透支和分期付款等行為,，有一部分客戶缺少信用保障能力，給個人帶來征信風險,。促消費應該從商家層面,，提供更穩(wěn)健的消費模式和商業(yè)模式，給需要的人以合理的消費,。調(diào)整好消費信貸利率,，做好分層分類管理，降低消費信貸成本,。

第八,，我國資本市場存在估值偏低的情況，有利于吸收外來投資,，但是不符合投資利潤率管理規(guī)則,。
資產(chǎn)估值（折現(xiàn)率）取決于兩個方面，一是通脹率,，二是無風險收益率,。我國通脹率是處在下降過程，代表無風險收益率的 10 年期國債收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升,，國債價格在下降,，加上沒有有效的風險補償辦法,，我國資產(chǎn)價格肯定是在走低,。應該說明,，用降低資產(chǎn)估值的辦法吸引投資不符合經(jīng)濟效率規(guī)則，是舍本逐末的投資管理方式,。我國近年推出了中特估指標體系,，有效的緩解了估值與盈利的矛盾，但是在部分產(chǎn)品,、部分領域仍然存在估值與利潤不匹配的問題,。

綜上所述，在我國全面建設現(xiàn)代化金融強國的新時代,，要把握好投資機遇,，為經(jīng)濟社會做出更大的貢獻。