11月8日,，在2023金融街論壇年會上,，中國人民銀行行長、國家外匯局局長潘功勝就防范化解房地產(chǎn)金融風險表示,，行業(yè)發(fā)展長周期繁榮背景下,，部分房地產(chǎn)企業(yè)長期“高杠桿、高負債,、高周轉”經(jīng)營,，資產(chǎn)負債快速擴張，疊加房地產(chǎn)市場供求關系的重大變化,、疫情沖擊等,，以恒大為代表的企業(yè)風險顯性化并向行業(yè)擴散。

房地產(chǎn)市場的繁榮,，到底是一種什么樣的繁榮,，繁榮的背后，到底有多少問題和風險,，這些問題和風險,，到底是如何形成的，哪些才是問題和風險形成的主要因素,，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿,、高負債、高周轉,，除企業(yè)決策者的盲目,、沖動和非理性之外，有沒有其他方面的因素,，特別是金融因素,，都是需要好好分析和反思的問題。

要知道,，目前的房地產(chǎn)市場，與恒大一樣出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象的房企,，不在少數(shù),，特別是一向被認為經(jīng)營很穩(wěn)健、很健康,、現(xiàn)金流維護很好的萬科,，竟然也傳出資金方面的問題，若不是有國資做背景，很難說萬科不會步入資金鏈斷裂房企行列,。而碧桂園也是房企中一直運行比較穩(wěn)健,、比較從容的企業(yè)，也沒有能夠走過資金鏈斷裂的泥潭,。

房企出現(xiàn)這樣的結果,，是很多人早就預料到的。現(xiàn)在最希望的,，就是不要形成系統(tǒng)性風險,，不要引發(fā)行業(yè)的大變局。一家恒大,，就把地方政府,、金融機構、債權人弄得筋疲力盡,，讓購房者人心惶惶,，也殃及池魚，讓其他房企深受其害,。特別是萬科,、碧桂園等穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)，如果不是恒大暴雷,，導致購房者對市場信心大失,，購房熱情大減，銷售一落千丈,，也不會出現(xiàn)資金鏈斷裂或緊繃現(xiàn)象,。

而房企、特別是大型房企普遍陷入資金鏈泥潭的主要原因,，就是負債規(guī)模太大,，資產(chǎn)負債率太高，需要周轉的資金量很大,，只要有一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，就會形成連鎖反應，出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象,。一旦資金鏈斷裂,，銷售就會更加困難，現(xiàn)金流更少,，周轉更加困難,，陷入惡性循環(huán)。隨之而來的,，就是包括銀行在內(nèi)的各種債權,，都會被快速懸空,。特別是銀行債權、各種債券等,，就會連續(xù)出現(xiàn)逾期現(xiàn)象,，加劇市場對企業(yè)風險的傳遞，并涉及到其他企業(yè),。按照潘功勝行長的描述,，就是房企風險顯性化。

需要追問的是,，房企與銀行的這種債權債務關系,，到底是如何形成的，是房企的“騙錢”本領太強,、向銀行拿錢的手段太多呢,，還是銀行放款的條件太低、太想給房企貸款,。因為,，到現(xiàn)在為止，對恒大等發(fā)生的資金鏈斷裂問題,，所有的矛頭,，都是對著房企，對著企業(yè)經(jīng)營者,，而沒有反思銀行的行為,。而從房地產(chǎn)市場放開以來的情況看，開發(fā)商能夠從“一無所有”到資產(chǎn)負債同步飛漲,，有的則利用負債實施轉移資產(chǎn),，主要有兩大方面的原因。一是地方政府的政績沖動,，讓房企能夠負債拿地,、以地負債、再負債拿地,、再以地負債,，循環(huán)往復，空手套白狼,，不斷推高地價,、推高房價，而地方政府則不斷地從土地上獲取收益,，用于大建政績工程,、形象工程，并大肆增加政府負債,；二是銀行的瘋狂放貸,，讓開發(fā)商個個成了“不差錢”的主，用起錢來完全失去底線,，形成什么地都想拿,、什么價格的地都敢拿、再多風險的地也敢拿的惡性狀態(tài),。因為,，對開發(fā)商來說，錢是銀行的,、供應商的,、施工隊的、員工的,，賺到的錢,，他們拿大頭，出現(xiàn)風險了,，由債權人承擔,。

如果沒有銀行在貸款方面的過度寬松、過度容易,，大多數(shù)房企可能都不會如此瘋狂地負債,，不會有如此規(guī)模的負債，也不會給實體經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重沖擊和影響,。今天房企出現(xiàn)的問題,，相當一部分原因就是銀行給予的過度信貸資金支持，讓膽小的人變成了膽大包天,，敢去空手套白狼,；讓原本就膽大的人，變成了沒有膽的人,，沒有什么不敢做,，如許家印。那么,，銀行有過這方面的反思嗎,？想過房企的問題與銀行也有密切關系嗎？想過銀行都扮演了什么樣的角色嗎,。

近一段時間以來,，一批銀行高管因為恒大暴雷、許家印被抓,，也紛紛落馬,。一定程度上，也承認了銀行在房企負債過程中是存在比較大的問題的,。但是,，除了將不法分子繩之以法外,，金融機構應當如何反思，也是非常重要的,。切不要以為,，房企出現(xiàn)的問題，只是幾個落馬的銀行高管就能背得動的,，是整個行業(yè)都需要反思和反省的,，是金融系統(tǒng)決策和執(zhí)行兩個層面都失控的問題，否則,，類似問題會繼續(xù)發(fā)生,。

中央金融工作會議結束后，國務院很多個部門都召開了學習貫徹會議,。金融監(jiān)管總局作為中央金融政策的執(zhí)行者,，這個研討班暨監(jiān)管工作座談會可以說是對金融工作會議精神的學習，消化和理解,，同時也提出了未來在監(jiān)管上的一些思路,。

會議對保險，地方債和房地產(chǎn)等金融領域的重點和熱點問題都有所觸及,，但目前的這些表態(tài)還都是“粗線條”的,，也和此前的一些表態(tài)一致。未來還會有進一步的細化,，這可能會反映到總局未來具體的工作會議和推進會議中,。

此前國資委學習貫徹金融工作會議的公告就相對比較具體。提出了“中央企業(yè)開展金融業(yè)務的目的是探索產(chǎn)融結合,，實現(xiàn)以融促產(chǎn),，推進實業(yè)更好發(fā)展”的監(jiān)管思路。也要求央企加大監(jiān)管力度,，堅持回歸本源,、聚焦主業(yè)，著力嚴控增量,，切實優(yōu)化存量,，立足發(fā)展與企業(yè)產(chǎn)業(yè)特點相符合、主業(yè)需求相配套的金融業(yè)務,，提高為主業(yè)提供服務的金融業(yè)務占比,，提升服務主業(yè)實業(yè)的能力和水平。

金融和房地產(chǎn)是一根繩上的2個螞蚱,，唇齒相依,，當然也就意味著，未來的日子任重而道遠了,。三年的病不可能一天就會好的,。不要抱有太大的希望,，那些能活下來的，才是最后的強者,。