租房市場(chǎng)真的不行了嗎？

一直以來(lái),，住房問題始終是中國(guó)人關(guān)注的焦點(diǎn),，而在這一系列的住房問題中租房無(wú)疑是不少城市新市民們最關(guān)心的事情，最近有一些租房市場(chǎng)不行的說法開始出現(xiàn),，租房是真的不行了嗎,？我們到底該怎么看市場(chǎng)的發(fā)展呢？

租房市場(chǎng)不行了,？
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道,，由緯房研究院、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告(2023年三季度)》顯示,，三季度住房租金掛牌價(jià)水平環(huán)比下降,，且低于去年同期水平。2023年三季度末重點(diǎn)40城住房租金指數(shù)相較于二季度末下降0.99%,；與去年三季度末相比,，住房租金水平下跌0.66%。重點(diǎn)40城中,，有30個(gè)城市住房租金掛牌價(jià)環(huán)比下降,。
其中，上海市場(chǎng)租金降幅明顯,，由于上海前幾年租金經(jīng)歷過一連串的漲幅,，在今年9月和10月的成交量相比8月大幅下降時(shí)，全市范圍租金整體下探了6%,，租賃庫(kù)存幾乎來(lái)到峰值,。上海租金的下行引發(fā)了人們對(duì)局部租房市場(chǎng)運(yùn)行情況的猜測(cè),。面對(duì)著這樣的論斷，我們到底該如何分析看待呢,？

租房市場(chǎng)的問題到底出在哪了,？
當(dāng)然，租金的變化,，最主要來(lái)自供需關(guān)系,，普租市場(chǎng)的租金下調(diào)更多是市場(chǎng)供過于求。其具體有四大原因：
第一,，每年11月份以后都是租房市場(chǎng)中的傳統(tǒng)淡季,，這屬于行業(yè)特征，這里不做過多贅述,。
原因二則是今年二手房回流到租房市場(chǎng)導(dǎo)致了供給量的上升。依據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，今年10月31日一線城市在平臺(tái)上掛牌“租售房源”的房源量比去年10月31日高出10%以上,。這種房源回流現(xiàn)象在一段時(shí)間內(nèi)可能造成了租房市場(chǎng)的供給過剩。
第三是保障供給層面的多元供給和政府加大保障房的投放還在增加,。展現(xiàn)在政策上全國(guó)已有30多個(gè)省份陸續(xù)出臺(tái)了加快發(fā)展保租房的實(shí)施意見,，僅上海截至今年11月，就已經(jīng)累計(jì)建設(shè)籌措各類保障性租賃住房45.3萬(wàn)套（間）,、供應(yīng)26.7萬(wàn)套（間）,。
第四則是大家沒有發(fā)現(xiàn)的潛移默化，那就是專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)崛起,，無(wú)形中為市場(chǎng)補(bǔ)充了高品質(zhì)供給,。有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前有65%的租客將“機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房”列為租房首選,。

數(shù)據(jù)告訴我們：品質(zhì)化房源更受歡迎了
供給增加了,，那需求市場(chǎng)呢？從多個(gè)數(shù)據(jù)角度來(lái)看,，其實(shí)租客客源量并沒有明顯減少,。數(shù)據(jù)顯示，今年核心大城市人口流動(dòng)穩(wěn)定,。從宏觀的角度來(lái)說,，外來(lái)人口是租賃住房的核心來(lái)源，我們從人口流動(dòng)的數(shù)據(jù)來(lái)看,，中金公司的研報(bào)顯示,，2023 年起人口回流大城市趨勢(shì)明顯，從移動(dòng)電話用戶數(shù)來(lái)看,，2023 年起四個(gè)直轄市的移動(dòng)電話用戶數(shù)增長(zhǎng)開始加速,，并重新超過了全國(guó)其余地區(qū),。從城市客運(yùn)量和百度遷徙指數(shù)來(lái)分析，百度遷徙指數(shù)也顯示,，2023 年前10 月,，流入北京、上海,、廣州,、深圳四個(gè)一線城市的規(guī)模較2021 年前10 月上升63.3%，高于全國(guó)的56.6%,。因此,，核心大城市的人口流動(dòng)也沒有發(fā)生根本性的變化。這意味著客流量的核心基礎(chǔ)也較為穩(wěn)固,，這對(duì)于租房市場(chǎng)來(lái)說是一個(gè)重要的支撐,。
當(dāng)客源量沒太大變化，而市場(chǎng)上房源又變多了的時(shí)候,，市場(chǎng)的分化特征開始加速顯現(xiàn)出來(lái),。
數(shù)據(jù)顯示，北京和深圳兩個(gè)城市呈現(xiàn)出了延遲購(gòu)房 “由購(gòu)轉(zhuǎn)租”是特征,。拿北京來(lái)說,，北京租賃成交套均租金就呈現(xiàn)出“高低兩端”成交占比有所增加的情況。其中套均租金萬(wàn)元左右的占比增加了1.5%,，萬(wàn)元檔多以家庭租賃需求或精裝修高品質(zhì)房源為主,。
從這些趨勢(shì)可以看出，租客的選擇正在更加回歸理性,，高品質(zhì)房源成交活躍正印證了這一點(diǎn),。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)自如研究院的數(shù)據(jù)也顯示出這一特征，數(shù)據(jù)顯示,，自如租住產(chǎn)品出租周期整體比個(gè)人普租市場(chǎng)快一倍,，具體來(lái)看，整租新品心舍系列,、合租中的主臥帶獨(dú)衛(wèi)房源,，都比自如其他整租、合租產(chǎn)品平均出租周期要快近一周,。
租客的選擇最能說明問題,，可以看出，租客升級(jí)的品質(zhì)需求和快速出租的高品質(zhì)房源表明品質(zhì)房源仍是消費(fèi)主力,。

為什么說現(xiàn)在的租房市場(chǎng)反而前景更好,？
從長(zhǎng)期市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上,，當(dāng)前市場(chǎng)正在呈現(xiàn)出明顯的二八分化特征,。個(gè)人房源因本身品質(zhì)良莠不齊會(huì)逐漸被市場(chǎng)淘汰,，而長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源則優(yōu)勢(shì)更加明顯。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,，將有助于提升租房市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和效率,，從而推動(dòng)租房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
一是從房源品質(zhì)和服務(wù)層面來(lái)看,，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)具有明顯優(yōu)勢(shì),。它們通常可以提供統(tǒng)一,、高品質(zhì)的房源,，并且對(duì)房屋進(jìn)行持續(xù)的維護(hù)和管理，確保租戶的居住體驗(yàn),。與此同時(shí),，它們還能提供一站式服務(wù)，包括租賃咨詢,、合同簽署到后續(xù)的維修等,，大大簡(jiǎn)化了租房流程，為租戶帶來(lái)了便利,。
這其中以自如最具代表性，自如在三年前推出增益租業(yè)主出租方案,，在業(yè)主端升級(jí)為“無(wú)差價(jià),、無(wú)空置期、租金有保障”的規(guī)則后,，更是對(duì)產(chǎn)品裝修和美學(xué)設(shè)計(jì)做了大幅升級(jí),，在當(dāng)下，這正好擊中租客“租一個(gè)比自家裝修還要好的房子”的分化需求,。長(zhǎng)租穩(wěn)定為市場(chǎng)輸出高品質(zhì)房源,，為市場(chǎng)提供了蓄水池。
二是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)在規(guī)模和運(yùn)營(yíng)上也具備優(yōu)勢(shì),。由于它們管理的房源眾多,，因此可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng),，從采購(gòu),、裝修到出租的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。這種規(guī)?；墓芾矸绞绞沟瞄L(zhǎng)租機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí),，仍有能力保持收房與出房的正常運(yùn)作。
三是從風(fēng)險(xiǎn)管理角度來(lái)看,，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)也展現(xiàn)出了其優(yōu)越性,。它們有專門的市場(chǎng)研究團(tuán)隊(duì),，可以對(duì)商圈、樓盤等進(jìn)行深入分析,。這種對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的敏銳洞察和應(yīng)對(duì)策略,，使得它們?cè)趶?fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中依然能夠穩(wěn)健發(fā)展。
總的來(lái)說,，雖然當(dāng)前的租房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一些短期的波動(dòng),，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于人口流動(dòng)和城市化進(jìn)程的推進(jìn),，以及政策調(diào)整和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等因素的作用,，租房市場(chǎng)的前景其實(shí)是樂觀的，在這其中長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)所擁有的差異化優(yōu)勢(shì)反而讓市場(chǎng)更好,。因此,，二手房回流租房市場(chǎng)，對(duì)住房租賃行業(yè)會(huì)有影響嗎,？答案是,，我們應(yīng)該看到租房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇。

租房即可落戶這個(gè)條件的寬松程度,，可以約等于無(wú)條件了,，能夠看出，青島為了搶人放出了大招,。但是,，落戶本身并不能當(dāng)作福利看待，擁有戶口后能享受到的好處才是吸引人的關(guān)鍵,。

青島氣候和景觀還是很好的,，但是消費(fèi)高，收入不占優(yōu)勢(shì),，高考競(jìng)爭(zhēng)壓力大,。憑借現(xiàn)況，青島能吸引到的人有限,，如果很多問題短期內(nèi)無(wú)法修正,，至少要發(fā)展幾個(gè)閃光點(diǎn)才好。

大家都在放寬

看來(lái)房地產(chǎn)的冰點(diǎn)正在接近,。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素短期看政策,，長(zhǎng)期看人口。北方城市除北京外,，基本處于人口失血的狀態(tài),。先把人留住，然后才能說,，城市人口紅利,，才能說經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。以人為本的城市將來(lái)會(huì)越來(lái)越多。