1、開(kāi)春伊始,，包括杭州在內(nèi)的一二線城市樓市不斷迎來(lái)利好消息,，包括北京在內(nèi)的二手房成交量也有所恢復(fù)，但考慮到買(mǎi)房者的預(yù)期,、經(jīng)濟(jì)周期,、房企現(xiàn)金流、居民實(shí)際收入等多重因素,，筆者判斷,，樓市短期真正見(jiàn)底的信號(hào)將是北京上海兩大城市放開(kāi)限購(gòu)，到時(shí)候再考慮反轉(zhuǎn)的可能性,。

2,、首先，從消息面上來(lái)看,，3月14日杭州正式取消限購(gòu)措施,，考慮到杭州開(kāi)完了亞運(yùn)會(huì),，本身極為倚仗的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)（比如阿里、直播電商）也已經(jīng)告別了高增速時(shí)期,，貴為準(zhǔn)一線城市的杭州取消限購(gòu)也是預(yù)料之中的,，至于限購(gòu)最嚴(yán)格的北京上海兩一線城市，筆者預(yù)計(jì)在近兩年內(nèi)也大概率會(huì)取消限購(gòu),。

3,、事實(shí)上，限購(gòu)的大背景是房?jī)r(jià)飆升,，房子成為了居民最核心的投資品,，所以才有了限購(gòu)措施，假如房?jī)r(jià)不再飆升,，甚至還出現(xiàn)了明顯的下跌,，房子也不再是最核心的投資品，那么限購(gòu)措施也就沒(méi)有必要了,，之前超一線城市的香港也是直接放開(kāi)樓市限購(gòu),，也就不難理解了，因此北京上海放開(kāi)限購(gòu)基本上就是板上釘釘,，只不過(guò)是個(gè)時(shí)間問(wèn)題,。

4、真正的問(wèn)題在于,，在政府不惜代價(jià)來(lái)扶持房地產(chǎn)和樓市復(fù)蘇的情況下,，國(guó)內(nèi)樓市有可能避免1990年前后日本泡沫經(jīng)濟(jì)的樓市失落三十年嗎？很多人看好房地產(chǎn)的未來(lái),，就是押寶土地財(cái)政,，比如政府會(huì)直接購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)上的大量商品房，這種可能性當(dāng)然是有的,，相信也有不少城市試圖要這么做了,，但是假如用香港和新加坡兩個(gè)城市做標(biāo)桿,，其實(shí)答案基本上已經(jīng)清晰了,。

5、新加坡這兩年房?jī)r(jià)暴漲,，政府也不得不采取極為嚴(yán)格的稅收手段,，試圖來(lái)平息房?jī)r(jià)的不理性上漲，但顯然富人購(gòu)房者不在意這些高昂的稅賦,，依然在新加坡買(mǎi)房買(mǎi)樓,，而香港在完全放開(kāi)樓市限購(gòu)政策之后，房?jī)r(jià)也不過(guò)就是小幅度回暖,，其根本原因就在于買(mǎi)房者的預(yù)期,，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是全世界都一樣的定律，在一個(gè)資金瘋狂流入的城市，再嚴(yán)格的限購(gòu)也難以對(duì)沖買(mǎi)房者的動(dòng)力,，相反,，在一個(gè)資金流出的城市，限購(gòu)沒(méi)有了,，在短暫春天之后就變成了溫水煮青蛙,。

6、因此,，對(duì)于國(guó)內(nèi)的一二線城市來(lái)說(shuō),，能夠媲美新加坡香港的也就北京上海，因此這兩城放開(kāi)限購(gòu)是可以刺激樓市消費(fèi)的,，尤其是京漂滬漂的剛需購(gòu)房者,，但即使是杭州這樣的超一線城市，包括周邊的南京,、合肥等省會(huì)城市,，在虹吸效應(yīng)之下，個(gè)人對(duì)于房?jī)r(jià)的未來(lái)并不樂(lè)觀,。

7,、道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，對(duì)于有財(cái)力在杭州換大平層居住的富裕階層來(lái)說(shuō),，在上海限購(gòu)必然放開(kāi)的情況下,，至少他會(huì)考慮上海的房子，除非真的想要在杭州養(yǎng)老買(mǎi)房,，同樣的,，北京周邊的天津，也會(huì)面臨一樣的尷尬,。

8,、當(dāng)然，考慮的華人天然沒(méi)有房子就沒(méi)有安全感的群體心態(tài),，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，假如是剛需，那其實(shí)什么時(shí)候購(gòu)買(mǎi)都關(guān)系不大,，甚至在這個(gè)很明顯不是拐點(diǎn)的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)場(chǎng),，也是早買(mǎi)早享受，不需要有什么心理負(fù)擔(dān),，而享受過(guò)過(guò)去20年房?jī)r(jià)紅利的中年人來(lái)說(shuō),，就更應(yīng)該考慮房子本身的居住屬性，是不是宜居,，假如過(guò)了這個(gè)心理關(guān),，其實(shí)買(mǎi)個(gè)安全感的心理需求,，就值得去買(mǎi)套房。

9,、總之,，在中國(guó)樓市的黃金二十年已經(jīng)無(wú)可奈何花落去之后，關(guān)注房子本身的宜居屬性,，而非投資屬性,，將是必然，至于曾經(jīng)輝煌無(wú)比的購(gòu)房團(tuán),，雖然不會(huì)進(jìn)入歷史,，但也會(huì)逐漸被邊緣化，至于還能活下來(lái)的房企,，改善樓盤(pán)居住屬性的含金量,，也會(huì)是轉(zhuǎn)型的必然，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，杭州的宜居屬性顯然也遠(yuǎn)超北京,、上海、香港,、新加坡等城市,，因此假如是考慮養(yǎng)老的剛需，去杭州買(mǎi)套房也是不錯(cuò)的選擇,，畢竟人生只有一次,，與其幻想重啟人生，不如享受人生,，買(mǎi)房如此,，日常生活也是如此。

春來(lái)萬(wàn)物長(zhǎng),，這幾天很多房產(chǎn)專家都在鼓吹北京,、深圳等城市的成交量上，說(shuō)樓市火熱起來(lái)了,。

實(shí)際上,，現(xiàn)在樓市小陽(yáng)春”的確是來(lái)了，但并不是,，他們說(shuō)的那種,，漲價(jià)起,，房東漲價(jià)賣(mài)房子,，然后購(gòu)房者還眼巴巴的過(guò)去買(mǎi)房的這種。現(xiàn)在樓市里面房子能賣(mài)出去的,，還是靠降價(jià)為主,。所謂的小陽(yáng)春成交量熱起來(lái)了,，說(shuō)白了，還是房東在那降價(jià)換來(lái)的,。

所以,，樓市小陽(yáng)春，沒(méi)有大家想的那么熱,，房東那邊漲價(jià)的意愿也不強(qiáng)烈,，大家都是見(jiàn)好就好，靠降價(jià)走量,。其實(shí)我想說(shuō),，一個(gè)以價(jià)換量的小陽(yáng)春，對(duì)改善樓市基本面有什么幫助呢,？最后還得落到政策上,。后續(xù)北京等一線城市樓市是否會(huì)有政策大招？我覺(jué)得不遠(yuǎn)了,。

而對(duì)于我們普通購(gòu)房者,，如果房?jī)r(jià)不漲，你手上的錢(qián),，不但不會(huì)貶值,，反而越來(lái)越值錢(qián)。比如以前你400萬(wàn),，只能買(mǎi)50平的房子,，房?jī)r(jià)下跌，你同樣的400萬(wàn),，卻能買(mǎi)到更大的房子?，F(xiàn)在不用焦慮貨幣貨幣貶值的問(wèn)題，更多的,，應(yīng)該關(guān)心一下,，如何掙錢(qián)的能力。