這篇報(bào)道看了讓人感到唏噓,，雖然說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡已經(jīng)有幾年了，但是最起碼去年的現(xiàn)在,，二三線城市的二手房房?jī)r(jià)有所下降我們能看到,，但是像北京和上海這樣的一線城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

沒(méi)想到短短一年之間,，各地限購(gòu)限貸政策出了不少,，很多地區(qū)基本上已經(jīng)完全放棄了限購(gòu),，但是房?jī)r(jià)依然沒(méi)有上漲,，反而出現(xiàn)了70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比全部下跌的“盛況”,，這不由得讓人感嘆,，擠牙膏式放松房地產(chǎn)限制性政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)確實(shí)沒(méi)有什么用,。

政府還是低估了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢(shì)，目前的人口萎縮趨勢(shì)很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),，因此除少數(shù)個(gè)別人口靜流入城市，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌將是常態(tài)

3月14日,，房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績(jī),。數(shù)據(jù)顯示，2023年,，貝殼的總收入由2022年的607億元增長(zhǎng)至778億元,，同比增長(zhǎng)28.2%,；凈利潤(rùn)為58.9億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為97.98億元,。此外，2023年,，貝殼的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為112億元，是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.1倍,。

雖然貝殼業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng),，仍然可以與疫情聯(lián)系在一起,，是因?yàn)橐咔榈挠绊懀瑢?dǎo)致貝殼公司2022年的業(yè)務(wù)沒(méi)有全面恢復(fù),，2023年恢復(fù)較快,，帶來(lái)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng),。但是,，從實(shí)際情況來(lái)看,，顯然不是主要原因，更不是唯一原因,。貝殼出現(xiàn)的業(yè)績(jī)大增現(xiàn)象，與廣大居民,、特別是年輕居民和新市民的觀念轉(zhuǎn)變有著更為密切的關(guān)系,。

要知道,，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況來(lái)看，仍然處于相對(duì)低迷的狀態(tài),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年,，全國(guó)住宅投資83820億元,，同比下降9.3%,；住宅施工面積589884萬(wàn)平方米，下降7.7%,，其中，住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米,，下降20.9%；住宅銷售面積下降8.2%,，住宅銷售額下降6.0%；住宅待售面積增長(zhǎng)22.2%,。也就是說(shuō),，在住宅建設(shè)和銷售層面,，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力是非常大的,。一些原本被認(rèn)為非常安全的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力,，如碧桂園、融創(chuàng)等,。特別是近期，萬(wàn)科也陷入到輿論的風(fēng)口浪尖,，并被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)降了信用評(píng)級(jí)，是一個(gè)值得重視的信號(hào),。

客觀地講,，房企出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),，并不完全是企業(yè)自身的問(wèn)題，尤其像萬(wàn)科這樣一直管理規(guī)范,、現(xiàn)金流充裕、危機(jī)意識(shí)很強(qiáng)的企業(yè),，也受到資金鏈緊繃的困擾，確實(shí)需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因,。表層原因，就是市場(chǎng)低迷,，住宅等銷售狀況不佳,；深層原因，則是廣大居民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化,。簡(jiǎn)單地講，他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命,，更多的人、特別是90后、95后,、00后，考慮的是如何讓自己舒心生活,、安心生活,、快樂(lè)生活、幸福生活,，而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。

于是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也出現(xiàn)了比較大的變化，買房者逐步減少,，租房者不斷增多。愿意當(dāng)房奴的,，還是70后、80后,，90后愿意當(dāng)房奴的比重已經(jīng)較低,，95后,、00后則很少有愿意當(dāng)房奴的。不愿當(dāng)房奴,，按照目前這類人群的經(jīng)濟(jì)條件，能夠購(gòu)房的人數(shù)比例就會(huì)很低,，租房者則大量增加。也許,，這就是開(kāi)發(fā)商與住房運(yùn)營(yíng)商在過(guò)去的一年中，出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因,，且不是之一。

事實(shí)就是如此,，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)還在圍繞建房、售房而奮斗，而不正視廣大居民住房觀念轉(zhuǎn)變的實(shí)際,，發(fā)展租房業(yè)務(wù)，提升租房能力,，那么,，隨時(shí)有可能趴下,。相反，那些像貝殼一樣從事住房運(yùn)營(yíng)的企業(yè),，則會(huì)越來(lái)越好。毫無(wú)疑問(wèn),，這也給決策層和管理層帶來(lái)一個(gè)新的課題，那就是在政策的制定和供給方面,，也要順應(yīng)形勢(shì)變化，不要再給開(kāi)發(fā)企業(yè)輸血,，而要倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)自我造血。造血的方法之一,，就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房，為廣大居民提供租賃房服務(wù),。雖然資金壓力仍然會(huì)很大,，但比起硬等售房,，還是要更合理、更科學(xué),、更符合實(shí)際情況一些。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)型的階段,，切不要再盲目聽(tīng)從業(yè)內(nèi)人士的錯(cuò)誤判斷，中國(guó)的居民，已經(jīng)沒(méi)有那么大的住房購(gòu)買能力,，也沒(méi)有購(gòu)房動(dòng)力，更沒(méi)有購(gòu)房沖動(dòng),。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量房、閑置房,、空置房，已經(jīng)基本能夠滿足當(dāng)下居民的住房需要,，剛性消費(fèi)帶來(lái)的市場(chǎng)需求，也已經(jīng)無(wú)法承受大面積建設(shè)新房,。地方政府想依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間已經(jīng)越來(lái)越小，必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的注意力放到實(shí)體經(jīng)濟(jì),、新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)領(lǐng)域,，要大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。也只有把經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,，把生產(chǎn)力水平提上去，讓居民充分就業(yè),，才能誕生新的購(gòu)房能力。

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系不能顛倒,，房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟(jì)的一部分，房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定因素,。把握好這層關(guān)系,，才能理順發(fā)展思路，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，才不會(huì)出現(xiàn)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。必須從貝殼業(yè)績(jī)的大增中看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,，從而積極調(diào)整發(fā)展思路，加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展,，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)與租賃兩條腿走路,，盡快渡過(guò)目前的發(fā)展難關(guān)。

不出我所料,，南轅北轍的政策，與市場(chǎng)需求背道而弛的舉措,。對(duì)市場(chǎng)完全沒(méi)有任何用處,，如果政策還不要一意孤行,，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。