這篇報道看了讓人感到唏噓，雖然說房地產(chǎn)市場萎靡已經(jīng)有幾年了,，但是最起碼去年的現(xiàn)在,，二三線城市的二手房房價有所下降我們能看到，但是像北京和上海這樣的一線城市房價依然堅挺,。

沒想到短短一年之間,，各地限購限貸政策出了不少，很多地區(qū)基本上已經(jīng)完全放棄了限購,，但是房價依然沒有上漲,，反而出現(xiàn)了70個城市二手房價同比全部下跌的“盛況”，這不由得讓人感嘆,，擠牙膏式放松房地產(chǎn)限制性政策,，對房地產(chǎn)市場的恢復確實沒有什么用,。

政府還是低估了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢,，目前的人口萎縮趨勢很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此除少數(shù)個別人口靜流入城市,，大多數(shù)城市房價下跌將是常態(tài)

3月14日,，房地產(chǎn)交易和服務平臺貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示,，2023年,，貝殼的總收入由2022年的607億元增長至778億元，同比增長28.2%,；凈利潤為58.9億元,，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為97.98億元。此外，2023年,，貝殼的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為112億元,，是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.1倍。

雖然貝殼業(yè)績的大幅增長,，仍然可以與疫情聯(lián)系在一起,，是因為疫情的影響，導致貝殼公司2022年的業(yè)務沒有全面恢復,，2023年恢復較快,，帶來了業(yè)績的快速增長。但是,，從實際情況來看,，顯然不是主要原因，更不是唯一原因,。貝殼出現(xiàn)的業(yè)績大增現(xiàn)象,，與廣大居民、特別是年輕居民和新市民的觀念轉(zhuǎn)變有著更為密切的關系,。

要知道,，從目前的房地產(chǎn)市場整體狀況來看，仍然處于相對低迷的狀態(tài),。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年，全國住宅投資83820億元,，同比下降9.3%,；住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%,，其中,，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%,；住宅銷售面積下降8.2%,，住宅銷售額下降6.0%；住宅待售面積增長22.2%,。也就是說,，在住宅建設和銷售層面，對開發(fā)企業(yè)來說,，壓力是非常大的,。一些原本被認為非常安全的開發(fā)企業(yè)，也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力,，如碧桂園,、融創(chuàng)等,。特別是近期，萬科也陷入到輿論的風口浪尖,，并被國際評級機構(gòu)調(diào)降了信用評級,，是一個值得重視的信號。

客觀地講,，房企出現(xiàn)的風險,，并不完全是企業(yè)自身的問題，尤其像萬科這樣一直管理規(guī)范,、現(xiàn)金流充裕,、危機意識很強的企業(yè)，也受到資金鏈緊繃的困擾,，確實需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因,。表層原因，就是市場低迷,，住宅等銷售狀況不佳,；深層原因，則是廣大居民的住房消費觀念發(fā)生了很大變化,。簡單地講,，他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命，更多的人,、特別是90后,、95后、00后,，考慮的是如何讓自己舒心生活,、安心生活、快樂生活,、幸福生活,，而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。

于是,，房地產(chǎn)市場的格局也出現(xiàn)了比較大的變化,，買房者逐步減少，租房者不斷增多,。愿意當房奴的,，還是70后,、80后,，90后愿意當房奴的比重已經(jīng)較低，95后,、00后則很少有愿意當房奴的,。不愿當房奴,，按照目前這類人群的經(jīng)濟條件，能夠購房的人數(shù)比例就會很低,，租房者則大量增加,。也許，這就是開發(fā)商與住房運營商在過去的一年中,，出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因,，且不是之一。

事實就是如此,，如果開發(fā)企業(yè)還在圍繞建房,、售房而奮斗，而不正視廣大居民住房觀念轉(zhuǎn)變的實際,，發(fā)展租房業(yè)務,，提升租房能力，那么,，隨時有可能趴下,。相反，那些像貝殼一樣從事住房運營的企業(yè),，則會越來越好,。毫無疑問，這也給決策層和管理層帶來一個新的課題,，那就是在政策的制定和供給方面,，也要順應形勢變化，不要再給開發(fā)企業(yè)輸血,，而要倒逼開發(fā)企業(yè)自我造血,。造血的方法之一，就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房,，為廣大居民提供租賃房服務,。雖然資金壓力仍然會很大，但比起硬等售房,，還是要更合理,、更科學、更符合實際情況一些,。

中國的房地產(chǎn)市場,，已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)型的階段，切不要再盲目聽從業(yè)內(nèi)人士的錯誤判斷,，中國的居民,，已經(jīng)沒有那么大的住房購買能力，也沒有購房動力,，更沒有購房沖動,。目前房地產(chǎn)市場的存量房,、閑置房、空置房,，已經(jīng)基本能夠滿足當下居民的住房需要,，剛性消費帶來的市場需求，也已經(jīng)無法承受大面積建設新房,。地方政府想依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的空間已經(jīng)越來越小,，必須把發(fā)展經(jīng)濟的注意力放到實體經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè),、高技術(shù)領域,，要大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。也只有把經(jīng)濟發(fā)展好,，把生產(chǎn)力水平提上去,，讓居民充分就業(yè)，才能誕生新的購房能力,。

房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關系不能顛倒,，房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟的一部分，房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟增長的決定因素,。把握好這層關系,，才能理順發(fā)展思路，才能讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，才不會出現(xiàn)新的房地產(chǎn)市場風險,。必須從貝殼業(yè)績的大增中看到房地產(chǎn)市場的新變化，從而積極調(diào)整發(fā)展思路,，加快房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展,，推動開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，實現(xiàn)開發(fā)與租賃兩條腿走路,，盡快渡過目前的發(fā)展難關,。

不出我所料，南轅北轍的政策,，與市場需求背道而弛的舉措,。對市場完全沒有任何用處，如果政策還不要一意孤行,，房價下跌趨勢還會繼續(xù),。