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70城二手房?jī)r(jià)同比全部下跌,,如何解讀?

2024-03-15 23:00
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2024年2月,,全國(guó)納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市,,新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有59個(gè),68個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格低于上月,,只有昆明和無(wú)錫相比上月略有上漲,。同時(shí),70城二手房?jī)r(jià)格均低于去年同期,。 | 相關(guān)閱讀(每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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韻寧

韻寧

教育學(xué)者

這篇報(bào)道看了讓人感到唏噓,,雖然說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡已經(jīng)有幾年了,但是最起碼去年的現(xiàn)在,,二三線(xiàn)城市的二手房房?jī)r(jià)有所下降我們能看到,,但是像北京和上海這樣的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

沒(méi)想到短短一年之間,,各地限購(gòu)限貸政策出了不少,,很多地區(qū)基本上已經(jīng)完全放棄了限購(gòu),但是房?jī)r(jià)依然沒(méi)有上漲,,反而出現(xiàn)了70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比全部下跌的“盛況”,,這不由得讓人感嘆,擠牙膏式放松房地產(chǎn)限制性政策,,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)確實(shí)沒(méi)有什么用,。

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walter

walter

政府還是低估了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢(shì),,目前的人口萎縮趨勢(shì)很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),因此除少數(shù)個(gè)別人口靜流入城市,,大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌將是常態(tài)

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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

3月14日,,房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示,,2023年,,貝殼的總收入由2022年的607億元增長(zhǎng)至778億元,同比增長(zhǎng)28.2%,;凈利潤(rùn)為58.9億元,,經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為97.98億元。此外,,2023年,,貝殼的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為112億元,是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.1倍,。

雖然貝殼業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng),,仍然可以與疫情聯(lián)系在一起,是因?yàn)橐咔榈挠绊?,?dǎo)致貝殼公司2022年的業(yè)務(wù)沒(méi)有全面恢復(fù),,2023年恢復(fù)較快,帶來(lái)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng),。但是,,從實(shí)際情況來(lái)看,顯然不是主要原因,,更不是唯一原因,。貝殼出現(xiàn)的業(yè)績(jī)大增現(xiàn)象,與廣大居民,、特別是年輕居民和新市民的觀念轉(zhuǎn)變有著更為密切的關(guān)系,。

要知道,從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況來(lái)看,,仍然處于相對(duì)低迷的狀態(tài),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年,,全國(guó)住宅投資83820億元,,同比下降9.3%;住宅施工面積589884萬(wàn)平方米,,下降7.7%,,其中,住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米,,下降20.9%,;住宅銷(xiāo)售面積下降8.2%,,住宅銷(xiāo)售額下降6.0%;住宅待售面積增長(zhǎng)22.2%,。也就是說(shuō),,在住宅建設(shè)和銷(xiāo)售層面,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),,壓力是非常大的。一些原本被認(rèn)為非常安全的開(kāi)發(fā)企業(yè),,也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力,,如碧桂園、融創(chuàng)等,。特別是近期,,萬(wàn)科也陷入到輿論的風(fēng)口浪尖,并被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)降了信用評(píng)級(jí),,是一個(gè)值得重視的信號(hào),。

客觀地講,房企出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),,并不完全是企業(yè)自身的問(wèn)題,,尤其像萬(wàn)科這樣一直管理規(guī)范、現(xiàn)金流充裕,、危機(jī)意識(shí)很強(qiáng)的企業(yè),,也受到資金鏈緊繃的困擾,確實(shí)需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因,。表層原因,,就是市場(chǎng)低迷,住宅等銷(xiāo)售狀況不佳,;深層原因,,則是廣大居民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化。簡(jiǎn)單地講,,他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命,,更多的人、特別是90后,、95后,、00后,考慮的是如何讓自己舒心生活,、安心生活,、快樂(lè)生活、幸福生活,,而不是背著一身債像蝸牛一樣生活,。

于是,,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也出現(xiàn)了比較大的變化,買(mǎi)房者逐步減少,,租房者不斷增多,。愿意當(dāng)房奴的,還是70后,、80后,,90后愿意當(dāng)房奴的比重已經(jīng)較低,95后,、00后則很少有愿意當(dāng)房奴的,。不愿當(dāng)房奴,按照目前這類(lèi)人群的經(jīng)濟(jì)條件,,能夠購(gòu)房的人數(shù)比例就會(huì)很低,,租房者則大量增加。也許,,這就是開(kāi)發(fā)商與住房運(yùn)營(yíng)商在過(guò)去的一年中,,出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因,且不是之一,。

事實(shí)就是如此,,如果開(kāi)發(fā)企業(yè)還在圍繞建房、售房而奮斗,,而不正視廣大居民住房觀念轉(zhuǎn)變的實(shí)際,,發(fā)展租房業(yè)務(wù),提升租房能力,,那么,,隨時(shí)有可能趴下。相反,,那些像貝殼一樣從事住房運(yùn)營(yíng)的企業(yè),,則會(huì)越來(lái)越好。毫無(wú)疑問(wèn),,這也給決策層和管理層帶來(lái)一個(gè)新的課題,,那就是在政策的制定和供給方面,也要順應(yīng)形勢(shì)變化,,不要再給開(kāi)發(fā)企業(yè)輸血,,而要倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)自我造血。造血的方法之一,,就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房,,為廣大居民提供租賃房服務(wù)。雖然資金壓力仍然會(huì)很大,但比起硬等售房,,還是要更合理,、更科學(xué)、更符合實(shí)際情況一些,。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),,已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)型的階段,切不要再盲目聽(tīng)從業(yè)內(nèi)人士的錯(cuò)誤判斷,,中國(guó)的居民,,已經(jīng)沒(méi)有那么大的住房購(gòu)買(mǎi)能力,也沒(méi)有購(gòu)房動(dòng)力,,更沒(méi)有購(gòu)房沖動(dòng),。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量房、閑置房,、空置房,已經(jīng)基本能夠滿(mǎn)足當(dāng)下居民的住房需要,,剛性消費(fèi)帶來(lái)的市場(chǎng)需求,,也已經(jīng)無(wú)法承受大面積建設(shè)新房。地方政府想依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間已經(jīng)越來(lái)越小,,必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的注意力放到實(shí)體經(jīng)濟(jì),、新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)領(lǐng)域,,要大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力,。也只有把經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,把生產(chǎn)力水平提上去,,讓居民充分就業(yè),,才能誕生新的購(gòu)房能力。

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系不能顛倒,,房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟(jì)的一部分,,房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定因素。把握好這層關(guān)系,,才能理順發(fā)展思路,,才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,才不會(huì)出現(xiàn)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。必須從貝殼業(yè)績(jī)的大增中看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,,從而積極調(diào)整發(fā)展思路,加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展,,推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念,,實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)與租賃兩條腿走路,盡快渡過(guò)目前的發(fā)展難關(guān)。

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納百川

納百川

不出我所料,,南轅北轍的政策,,與市場(chǎng)需求背道而弛的舉措。對(duì)市場(chǎng)完全沒(méi)有任何用處,,如果政策還不要一意孤行,,房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。

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