杭州在一個月前取消二手房的限購,，時隔一個月再次“加碼”取消所有住房限購，這種政策的速度也從一個側(cè)面反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢,。
我們經(jīng)常說,，看懂了中國的房地產(chǎn)市場也從另一個角度讀懂了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌跡。
今天,，我們與大家從預(yù)期和市場規(guī)律兩個維度探討,。
1、經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期與房地產(chǎn)市場的預(yù)期相互作用,。
無論是杭州進(jìn)一步放開,，還是未來的北上廣深的再度放開房地產(chǎn)政策，這其實從根本上都離不開一個前提——預(yù)期,。
經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期和房地產(chǎn)市場預(yù)期其實還是相互作用的,，這種相互作用在絕大多數(shù)情況下體現(xiàn)出正相關(guān)的趨勢；只有在極少數(shù)扭曲的情況下呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)趨勢,。
因此,，提升消費者、企業(yè),、投資者對未來經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期至關(guān)重要,，這種預(yù)期也會直接影響到房地產(chǎn)市場的健康蓬勃發(fā)展。
市場預(yù)期其實就是信心,，這讓我們再次感受到16年前一句話的深刻內(nèi)涵——“信心比黃金還要重要”,。
當(dāng)前，我們更需要從多角度,、多方面地提升預(yù)期,，這個可能是一個最需要、最重要和最緊迫解決的問題,。
2,、相信市場規(guī)律的力量。
還是那句話：相信市場的力量,，相信市場規(guī)律的力量,。市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用，在房地產(chǎn)市場也是如此,。
杭州全面取消限購是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場迎來重大轉(zhuǎn)折,？這一點，我們更需要拭目以待,，并對此持積極謹(jǐn)慎的態(tài)度,。
無論政策如何調(diào)控，但有一點需要肯定——房地產(chǎn)調(diào)控政策更需要在市場基礎(chǔ)性的引導(dǎo)下逐步走向平穩(wěn),、有序地減少或者逐步退出,。
也許,，在更多時候房地產(chǎn)調(diào)控政策“少”比“多”可能更好；因為,，當(dāng)我們從一個時間段去看市場規(guī)律的力量,，你會發(fā)現(xiàn)其力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政策調(diào)控的力量。

從今年開始,，很多城市都在公開或者暗地里全面放開限購,，其中步子邁得比較大，比較著急的城市,，一般都是上一輪房價上漲中漲得比較兇的城市,。就比如杭州，在兩三年前,，大家還在為新房搖號搶破頭呢，到了現(xiàn)在就全面放開了限購,，可以說是急轉(zhuǎn)直下,。而且除了全面放開限購以外，杭州還在推行以舊換新,，刺激大家置換房產(chǎn),，從這一系列組合拳可以看出，杭州是真著急了,。

杭州出手還是挺快的,，雖然這招現(xiàn)在很難說還有沒有用。在南京武漢相繼決定購房可落戶的情況下,，上海的進(jìn)一步放松政策也在躍躍欲試,，現(xiàn)在不徹底放開，有購買力的買家很快就會被周邊更有競爭力的城市吸走,。

地產(chǎn)政策杭州總是走在前面,，跟政府的管理思路有關(guān)，這樣的猛藥不是那個城市都能參考的,，事緩則圓,。

然并卵，別說扭轉(zhuǎn)市場,?？梢哉f對市場目前狀況來說，毫無影響,。房子賣不出去還是賣不出去,，中國韭菜已經(jīng)只剩下根了。除非政府甩出王炸,，去割洋韭菜,。

我在杭州生活了30年,。18歲考入浙江大學(xué),，到48歲離開杭州，遷居到浙江衢州居定居,，生活,，創(chuàng)業(yè)。杭州有我的朋友,，同學(xué),，親戚，但是我現(xiàn)在沒有去杭州（包括旅游）的想法,。
這是為什么呢,？我不談個人具體原因了。我想表達(dá)的是,，一個城市的政府,，企業(yè)，全體常駐和非常駐居民,，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到“城市興衰,，我有責(zé)任；安居樂業(yè),，從我做起,。”大家應(yīng)當(dāng)一起來解決好這樣一個本質(zhì)問題：如何讓自己所在的城市——招人喜歡,，讓人感到受尊重,，有全面的安全保障，人人愿意到此一游,，乃至于外來人口愿意來此定居,，生活，工作,，創(chuàng)業(yè),。
（本文作者：兆古子，書法家,，管理專家,，作家）

近一段時間以來，房地產(chǎn)市場政策又出現(xiàn)了新一輪“井噴”,，很多地方,、特別是一線城市都出臺了放松放寬房地產(chǎn)市場的政策，推出了許多新的刺激居民購房的措施,。

如北京市對在京擁有2套住房的京籍居民家庭,、在京擁有1套住房的京籍單身人士,、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士,，可以在五環(huán)外新購買1套住房,。又如成都市，在全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格,。天津市則明確本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的,，不再核驗購房資格，等等,。

特別是北京市,，這是自2011年以來，首次對房地產(chǎn)限購政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,。其他一線城市,，也都在限購等方面，對政策進(jìn)行了調(diào)整與優(yōu)化,。二,、三、四線城市,，則在政策調(diào)整方面,，步子邁得更大,，尺度也放得更寬,。很多城市還出臺了比調(diào)控政策出臺前更加寬松的住房 “以舊換新”政策、“房票”政策,，目的只有一個,，那就是鼓勵居民購房，釋放居民購房熱情,，加速存量房消化,，緩解開發(fā)商資金壓力，避免出現(xiàn)新的風(fēng)險,。

事實也是,，目前，房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險,，就在于開發(fā)企業(yè)的資金鏈會不會斷,，會不會出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。實際情況是,，由于成交量的持續(xù)下滑,，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)到了青黃不接、上氣不接下氣的地步,。尤其是一直被認(rèn)為行業(yè)風(fēng)險“風(fēng)向標(biāo)”的萬科,，也出現(xiàn)了資金鏈斷裂風(fēng)險,。要不是背后有“國企”“國資”這座靠山，萬科已經(jīng)像碧桂園等一樣,，出現(xiàn)兌付風(fēng)險了,。也就是說，行業(yè)性的資金鏈風(fēng)險,，尚未得到有效化解,，市場低迷、銷售不暢引發(fā)的問題,，仍然在開發(fā)企業(yè)身上頻現(xiàn),。

比較難以理解的是，在如何解決市場低迷問題上,，無論是政府還是銀行以及開發(fā)企業(yè),，總想利用“小恩小惠”去引誘居民購房，而不想觸動開發(fā)企業(yè)的利益,。對廣大居民來說,，會不會購房，除了自身需求外,，與房價是關(guān)系最為密切的,。政府出臺的政策、銀行給予的利率優(yōu)惠,、開發(fā)企業(yè)的各種獎品等,，都只能是對必需購房者的誘導(dǎo)，對那些猶豫否決的購房者,，則沒有什么吸引力,。要想讓那些潛在的需求釋放出來，只有房價才能起到應(yīng)有的效果,。要么漲價,，漲得讓居民產(chǎn)生恐慌心理，要么降價,，降到可以對居民購房產(chǎn)生刺激的水平,。

正是因為如此，放開限購和“以舊換新”能否對居民購房產(chǎn)生積極作用,，可以寄予一定期待,，但也不要期待過高。這些政策措施,，不可能毫無作用,，也不可能作用明顯。在經(jīng)濟(jì)還沒有完全恢復(fù)，就業(yè)仍然難度很大,，居民收入缺乏良好預(yù)期的情況下,，指望通過政策措施來激活居民的住房需求，概率是不太高的,，效果也不會太好,。唯一有可能的，就是某些方面的非居民需求被釋放,，特別是炒房和住房投資,。如在廣州，近期就出現(xiàn)了多個“老破小”二手房小區(qū)成交異?？焖?，不少房源十幾天就可成交，個別掛牌一兩天就已經(jīng)被拿下的現(xiàn)象,。這應(yīng)當(dāng)不是普通居民所為,，也不是一般投資者所為，而是炒房者入場的標(biāo)志,。甚至不排除這些炒房者可能聽到了某些方面的消息,，想用時間換利益了。果真如此,，市場仍然是扭曲的,，不僅不能改變低迷現(xiàn)象，還會引發(fā)更多新的問題,。

眼下,，房地產(chǎn)市場能否走出低迷、市場需求能否得到釋放,，主要應(yīng)當(dāng)看90后,、95后,、00后的態(tài)度,。只要他們的態(tài)度不轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)就難以改變,。而這一群體的行動,，則取決于就業(yè)和收入，這個問題解決了,，按照他們對待生活的態(tài)度,，還是有可能購房的。反之,，讓他們購房,，比登天還難。他們可以去進(jìn)行其他方面的消費,，但絕對不會買房,。他們非常清楚,，一旦買了房，就有可能從此過上“苦行僧”的生活,，對于比較自私的他們來說,，當(dāng)然是不能接受的。所以,，房地產(chǎn)市場還得等,，必須用時間換空間。那么,，開發(fā)企業(yè)有沒有繼續(xù)等待的能力呢,？手中的商品房，是否可以先轉(zhuǎn)型成租賃房,，增加一些現(xiàn)實的現(xiàn)金流呢,？不然，資金鏈風(fēng)險隨時會發(fā)生的,。

杭州這次取消住房限購的步子邁得還挺大,，直接說購房就可落戶，這對于很多年輕人還是蠻有吸引力的,。畢竟杭州這座城市具有千年古韻,，風(fēng)景優(yōu)美，現(xiàn)代信息濃厚,，最主要的是現(xiàn)在成了網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的核心集中地,。再加上現(xiàn)在全面取消住房限購，那會更多的吸引年輕人在這里買房定居,。