9月24日，央行出臺了包括降準(zhǔn)降息,、降低首付比例、降低存量房貸利率以及二套房利率等一系列政策,，目的在于通過金融手段刺激市場需求,，促進(jìn)樓市回暖。不過,，這些推動需求端加杠桿的金融政策的有效性,，有賴于市場預(yù)期修復(fù)和行業(yè)信心恢復(fù)，其中財政政策是政策實施的關(guān)鍵,。

通縮狀態(tài)下傳導(dǎo)機(jī)制失效導(dǎo)致貨幣政策效果有限,，往往難以實現(xiàn)政策目標(biāo)。我國市場化程度較高的領(lǐng)域內(nèi)已出現(xiàn)明顯的通縮問題,，此時迅速出臺更為直接的財政政策來促進(jìn)市場預(yù)期修復(fù)和行業(yè)信心的恢復(fù),，是此輪房地產(chǎn)救市以及促進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵和當(dāng)務(wù)之急。

一,、本輪金融政策對樓市的影響

1.降準(zhǔn)降息降首付政策,。9月24日的政策“大禮包”中，降準(zhǔn),、降息,、降首付是關(guān)鍵的金融政策工具，這些政策組合旨在刺激房地產(chǎn)市場的需求端,。降準(zhǔn)方面,，本次降準(zhǔn)將釋放約1.2萬億元的長期資金，理論上可以增加銀行對行業(yè)和市場的貸款能力，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場的流動性,。降息方面,，降息50個基點后，以房貸為主的五年期以上貸款市場報價利率（LPR）相應(yīng)下降,，會引導(dǎo)商業(yè)銀行新發(fā)放房貸款,、存量房貸和公積金貸款利率的下調(diào)，減輕了購房者的還款壓力,。降首付方面，新房以及二手房首付比例的統(tǒng)一和同步降低,，使得購房者能夠以更少的自有資金進(jìn)入市場,，提高了購房的可及性。

2.存量房貸利率調(diào)整,。據(jù)統(tǒng)計,，此次調(diào)整后，存量房貸的平均利率下降了約0.5個百分點,。這一政策的目的是緩解房貸借款人的經(jīng)濟(jì)壓力,，提高他們的消費(fèi)能力，從而間接提振房地產(chǎn)市場,。但是政策效果同樣受到市場預(yù)期的影響,，如果市場信心不足和預(yù)期收入不佳，即使還款壓力減輕,，消費(fèi)者也可能選擇儲蓄而非消費(fèi),。

3.二套房利率調(diào)整。此次政策調(diào)整后,，二套房貸款利率預(yù)計不低于首套房降幅,，使得改善型購房者的貸款成本有所降低。這一政策旨在刺激改善型需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易量,。但是，如果市場對房價穩(wěn)定或上漲的預(yù)期不強(qiáng),，或者對未來經(jīng)濟(jì)形勢與收入預(yù)期不樂觀,，那么即使貸款成本降低，改善型需求也可能不會顯著增加,。

市場預(yù)期和行業(yè)信心是影響本輪金融政策效果的關(guān)鍵因素,。如果市場參與者對未來經(jīng)濟(jì)形勢、房價走勢持悲觀態(tài)度,，即便金融政策提供了更多的流動性和更低的貸款成本,、更低的入市門檻（首付比例），也可能無法有效刺激市場需求。因此,，本輪金融政策的效果在很大程度上取決于市場預(yù)期和行業(yè)信心的修復(fù),。

二、財政政策在房地產(chǎn)市場的作用

在市場經(jīng)濟(jì)中,，貨幣政策和財政政策是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的兩大工具,。貨幣政策通過調(diào)整貨幣供應(yīng)量和利率來影響經(jīng)濟(jì)活動，而財政政策則通過政府支出和稅收來直接影響經(jīng)濟(jì),。

在房地產(chǎn)市場,，貨幣政策的效果往往受到市場預(yù)期和信心的影響。與貨幣政策相比,，財政政策可以通過政府支出直接刺激經(jīng)濟(jì),。例如，政府可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、提供購房補(bǔ)貼,，甚至直接入市或者借助國企央企入市等方式直接刺激房地產(chǎn)市場。

在通貨緊縮環(huán)境下,，貨幣政策的效果往往受限,，因為市場參與者傾向于持有現(xiàn)金，而不是增加借貸和消費(fèi),。市場對貨幣的需求彈性下降,，降低利率可能無法有效增加貨幣供應(yīng)量，從而無法刺激經(jīng)濟(jì)增長,。在這種情況下,，財政政策就成為更有效的工具。財政政策可以通過多種方式影響房地產(chǎn)市場,，包括提供購房補(bǔ)貼,、減免涉房稅費(fèi)、增加公共住房建設(shè)等,。政府可通過提供購房補(bǔ)貼來降低購房者的成本,，刺激需求；通過減免涉房稅費(fèi),，可以降低購買和持有房產(chǎn)成本,，鼓勵住房投資和消費(fèi)；可以通過增加公共住房建設(shè)或國央企直接參與市場,，來提供更多的住房供應(yīng)或者調(diào)整供應(yīng),，以促進(jìn)市場供求平衡和市場復(fù)蘇。

三,、財政政策救樓市的著力點

1.化解爛尾樓風(fēng)險,。

爛尾樓問題不僅影響購房者權(quán)益,，也對市場信心造成極大的負(fù)面影響。財政政策可通過以下方式來化解爛尾樓問題：一是政府注資：通過直接注資或提供貸款擔(dān)保的方式,，幫助爛尾樓項目完成建設(shè),，保護(hù)購房者的權(quán)益；二是政策性銀行介入：政策性銀行可以提供專項貸款,，支持爛尾樓項目的重啟和完成,；三是稅費(fèi)優(yōu)惠：對于參與爛尾樓項目重啟的企業(yè)和購房者，政府可以提供稅費(fèi)減免,，激勵企業(yè)與消費(fèi)者參與,；四是預(yù)售款退還：對于去化困難過大、房價下跌較多而失去續(xù)建價值的項目,，由政府組織原開發(fā)商退回預(yù)收的購房款而放棄項目建設(shè),。在開發(fā)商破產(chǎn)或者確實無法退還預(yù)收購房款的情況下，由政府給予購房者適當(dāng)補(bǔ)償,，這既是政府公共責(zé)任的體現(xiàn)，也是之前政府對預(yù)售款監(jiān)管不到位的必要付出,。

據(jù)統(tǒng)計,，爛尾樓項目的平均完成率僅為60%，而政府介入后的項目完成率可以提高到80%以上,。這一數(shù)據(jù)表明,，政府的介入可以有效提高爛尾樓項目的完成率，從而修復(fù)市場信心,。

2.促進(jìn)市場預(yù)期修復(fù),。

根據(jù)市場調(diào)研，超過50%的潛在購房者表示,，市場預(yù)期的不確定性是他們觀望的主要原因,。因此，通過財政政策來修復(fù)市場預(yù)期,，可以有效刺激市場需求,。

財政政策可以通過以下方式來促進(jìn)市場預(yù)期修復(fù)：一是增加公共投資：政府可通過增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，提高房地產(chǎn)市場的吸引力,，從而改善市場預(yù)期,；二是購房補(bǔ)貼：通過購房補(bǔ)貼降低購房者的成本，刺激市場需求,，提升市場預(yù)期,；三是信息公開透明：政府可以通過公開透明的信息發(fā)布，減少市場不確定性,，穩(wěn)定市場預(yù)期,。

3.行業(yè)信心恢復(fù),。

據(jù)統(tǒng)計，行業(yè)信心指數(shù)與房地產(chǎn)市場的交易量正相關(guān),，行業(yè)信心指數(shù)每提高1個百分點,，房地產(chǎn)市場的交易量平均提高2%。這一數(shù)據(jù)表明,，通過財政政策來恢復(fù)行業(yè)信心,，可有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易活躍度。

財政政策可以通過以下方式來恢復(fù)行業(yè)信心：一是支持房企融資：通過提供融資支持,，降低房企融資成本,，增強(qiáng)房企投資信心；二是優(yōu)化土地供應(yīng)：通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏,，提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源,，控制入市土地總量，增強(qiáng)房企的開發(fā)信心,；三是行業(yè)扶持政策：政府可出臺如減免稅費(fèi),、提供技術(shù)支持等政策，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力,；四是政府入市彌合市場供求錯位：直接或者借助國企央企在收購部分存量商品房改為保障房的同時,，控制好在建房入市規(guī)模和新開工項目數(shù)量，促進(jìn)市場供求平衡,。

四,、財政政策的干預(yù)邊界

雖然財政政策干預(yù)是必要的，但過度干預(yù)可能會導(dǎo)致市場失靈和資源配置效率下降,。為了避免過度干預(yù),，政府可采取以下策略：一是市場友好型政策：設(shè)計政策時，應(yīng)考慮市場的反應(yīng)和接受度,，確保政策能夠被市場接受并有效執(zhí)行,。二是逐步實施：政策的實施應(yīng)該是漸進(jìn)的，根據(jù)市場反應(yīng)逐步調(diào)整政策力度,，避免一次性過度干預(yù),。三是透明度和溝通：政府應(yīng)該與市場參與者保持溝通，確保政策透明度,，減少市場不確定性,。四是監(jiān)管和評估：政府需要對政策的效果進(jìn)行監(jiān)管和評估，及時調(diào)整政策以避免過度干預(yù),。通過對政策效果的持續(xù)評估,，政府可及時調(diào)整政策，避免過度干預(yù),。五是市場反應(yīng)監(jiān)測：政府可通過監(jiān)測市場反應(yīng)來評估政策影響,。

五,、國際經(jīng)驗借鑒

在2008年的金融危機(jī)中，美國聯(lián)邦政府采取了一系列財政政策來穩(wěn)定金融市場和房地產(chǎn)市場,。一是直接注資：美國政府（聯(lián)邦財政部）通過問題資產(chǎn)救助計劃（TARP）向花旗集團(tuán)和三大汽車公司等重要金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供了直接注資,，以防止它們的倒閉引發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。二是資產(chǎn)購買：聯(lián)邦儲備系統(tǒng)實施了量化寬松政策,，通過購買大量的抵押貸款支持證券和其他金融資產(chǎn)來提供流動性,，穩(wěn)定金融市場。三是政策創(chuàng)新：美國政府推出了住房可負(fù)擔(dān)調(diào)整計劃（HAMP）等創(chuàng)新政策,，旨在降低貸款違約率,，幫助陷入困境的房主重組貸款，減少止贖,。據(jù)統(tǒng)計,，TARP項目最終實現(xiàn)了約10%的收益，表明政府的直接干預(yù)在一定程度上是有效的,。同時,，量化寬松政策在穩(wěn)定金融市場方面發(fā)揮了重要作用，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了條件,。

美國所采取的財政政策對我國的政策實施具有一定的啟示意義,。一是及時干預(yù)：中國的財政政策應(yīng)該在市場信心受損時及時出臺，以防止風(fēng)險的進(jìn)一步擴(kuò)散,。二是多管齊下：美國政府采取了多種財政政策工具，中國在制定財政政策時,，也應(yīng)該綜合考慮多種工具的使用,，以實現(xiàn)政策的協(xié)同效應(yīng)。三是風(fēng)險控制：美國政府在救助企業(yè)時,，也注重風(fēng)險控制,，如通過設(shè)立特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）來隔離風(fēng)險。中國在實施財政政策時,，也應(yīng)該考慮必要的風(fēng)險控制,，確保政策的可持續(xù)性。

六,、財政政策救市的資金規(guī)模與籌集

在評估財政政策救市所需的資金規(guī)模時,，需要考慮多個因素，包括房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況,、預(yù)期救助效果以及政府的財政能力,。

根據(jù)最新的市場報告，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總市值約為300萬億元,，其中約有5%的房產(chǎn)處于滯銷狀態(tài),，需要救助的資金規(guī)模初步估計為市場總值的1%至2%,。

救助政策旨在恢復(fù)市場信心和促進(jìn)交易活躍度，預(yù)計每投入1元財政資金,，可以帶動3至5元的市場需求,。考慮到政府的財政收入和支出狀況以及債務(wù)水平,，政府能夠承擔(dān)的救助資金規(guī)模有限,。根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，政府的財政赤字率不應(yīng)超過GDP的3%,。綜合以上因素,，初步估計財政政策救市所需的資金規(guī)模約為3萬億至6萬億元。

籌集財政政策救市所需的資金,，政府可采取以下途徑：

一是發(fā)行政府債券：政府可以通過發(fā)行國債來籌集資金,，這是最常見的籌集方式。根據(jù)歷史數(shù)據(jù),，國債的發(fā)行成本約為年利率3%,，并呈持續(xù)走低趨勢，且市場接受度高,。

二是增加特定稅收：政府可以考慮臨時增加房地產(chǎn)相關(guān)稅收,，如房產(chǎn)稅、土地增值稅,、土地出讓金中央分成等,，作為籌集資金的一種方式。據(jù)估計,，若將房產(chǎn)稅提高1%,，每年可增加財政收入約2000億元。

三是國有資產(chǎn)處置：政府可以通過處置部分國有資產(chǎn),，如國有企業(yè)股權(quán),、閑置土地等，來籌集資金,。據(jù)測算,，若處置5%的國有資產(chǎn)，可一次性籌集資金約1萬億元,。

四是國際融資：在必要時,，政府還可以通過國際金融市場融資，如發(fā)行外幣債券等,。但這種方式需要考慮匯率風(fēng)險和國際信用評級,。

需要注意的是，籌集資金的方式應(yīng)考慮到對經(jīng)濟(jì)的影響和可持續(xù)性,，避免增加政府的長期財政負(fù)擔(dān),。

七,、財政政策救市的實施策略

1.財政工具選擇。為了達(dá)到救市效果,，財政政策需要選擇合適的工具,。一是直接財政補(bǔ)貼：政府可以提供購房補(bǔ)貼，降低購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，刺激市場需求,。據(jù)統(tǒng)計，每提供1萬元購房補(bǔ)貼,，可增加約3%的購房意愿,。

二是稅費(fèi)優(yōu)惠：減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，降低交易成本,，提高市場交易活躍度,。據(jù)測算，交易稅費(fèi)每降低1個百分點,，交易量可提升約2%,。

三是公共住房建設(shè)：通過增加公共住房供應(yīng)，滿足低收入群體的住房需求,。據(jù)調(diào)查,，每增加1萬套公共住房，可解決約3%的住房需求,。收購存量商品房改為保障房,，具有平衡市場供求錯位、激活市場和提升行業(yè)流動性的一石多鳥效應(yīng),，應(yīng)成為彌合市場供求結(jié)構(gòu)性錯位的主要財政政策抓手,。而以必要的財政資金注入，再配合以政策性銀行貸款和商業(yè)貸款推動這一政策的實施,，在實現(xiàn)以上政策目標(biāo)的同時，還具有部分化解金融領(lǐng)域流動性空轉(zhuǎn)的效果,。

四是土地供應(yīng)政策：有效控制土地出讓節(jié)奏,，收回閑置和無法續(xù)建的項目用地的同時，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，以平衡市場供應(yīng),。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，住宅用地供應(yīng)每增加1%,，新房供應(yīng)量可增加約1.5%,。

2.實施步驟與監(jiān)管。財政政策的實施需要明確的步驟和有效的監(jiān)管,。政策設(shè)計上,，根據(jù)市場狀況和財政能力,，設(shè)計合適的政策工具和實施細(xì)則。政策宣導(dǎo)上,，通過媒體和公共渠道,，廣泛宣傳政策內(nèi)容，確保市場參與者了解政策意圖和操作方式,。政策實施上,，按照既定的步驟和時間表，逐步實施政策,，確保政策效果的逐步顯現(xiàn),。效果監(jiān)測上，建立政策效果監(jiān)測機(jī)制,，定期評估政策的實施效果,，及時調(diào)整政策方向和力度。風(fēng)險評估和管理上,，需要評估政策可能帶來的風(fēng)險,，如財政負(fù)擔(dān)過重、市場過熱,、資源錯配,，以及政策實施中的道德風(fēng)險等，并制定相應(yīng)的風(fēng)險控制措施,。建立風(fēng)險管理機(jī)制,，包括風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險緩解,，確保政策實施過程中能夠有效應(yīng)對各種風(fēng)險,。

通過上述策略的實施，財政政策可在控制風(fēng)險的前提下,，推動市場預(yù)期改善和行業(yè)信心修復(fù),，從而實現(xiàn)有效救市的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展,。

昨天A股高開低走，盤中漲幅一度收窄至不到2%,，而今天A股則是暴跌收場,。雖然有人說這是財政政策沒有及時出爐導(dǎo)致投資者失望，但我并不認(rèn)為是這個原因,，A股的核心問題還是缺少高質(zhì)量的上市公司,，而這并非是因為政策的緣故。此前已經(jīng)有媒體對即將出臺萬億級財政增量政策有過報道，而這也將在明天的財政部發(fā)布會上驗證,。

市場也普遍認(rèn)為,，1-2萬億的增量財政政策有助于拉動經(jīng)濟(jì)走出目前通縮的泥潭，但這個量還是不夠,。個人認(rèn)為,，長期的結(jié)構(gòu)性的改革才是可持續(xù)發(fā)展的良藥，現(xiàn)在的刺激政策可能是一劑猛藥,，解決的是眼前的問題,。

中國人民銀行與財政部聯(lián)合工作組召開首次正式會議

?2024年10月09日 13:31?北京?

為貫徹黨的二十屆三中全會精神，落實中央金融工作會議“豐富貨幣政策工具箱,，在央行公開市場操作中逐步增加國債買賣”的要求,，中國人民銀行、財政部建立聯(lián)合工作組,，并于近日召開工作組首次正式會議,。中國人民銀行黨委委員、副行長宣昌能,，財政部黨組成員,、副部長廖岷出席會議并講話。會議充分肯定了前期雙方在央行國債買賣方面的緊密合作,，確立了工作組運(yùn)行機(jī)制,，并就債券市場運(yùn)行情況等議題互換了意見。雙方一致認(rèn)為央行國債買賣是豐富貨幣政策工具箱,、加強(qiáng)流動性管理的重要手段,。下一步，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全,，繼續(xù)加強(qiáng)政策協(xié)同,，不斷優(yōu)化相關(guān)制度安排，在規(guī)范中維護(hù)債券市場平穩(wěn)發(fā)展,，為央行國債買賣操作提供適宜的市場環(huán)境,。中國人民銀行、財政部相關(guān)司局負(fù)責(zé)同志參加會議,。

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