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一葉落而知天下秋。

自今年5月中旬開始,，有多位網友在社交平臺反映,，星巴克開始實行“消費入座”,，不消費會被店員“禮貌勸走”。星巴克的官方客服在回應媒體求證時確認有“消費入座”一事,，如果不消費就會被店員禮貌勸離,，但星巴克不會強制顧客消費。在輿論發(fā)酵之后,，今年5月底,，星巴克官方回應道，沒有這樣的規(guī)定,，歡迎所有人來星巴克,。

在商言商，“消費入座”無可厚非,，但作為首個將“第三空間”概念引入企業(yè)經營并將其打造成自身特色的品牌,，星巴克這一看起來有些糾結的反應還是令其所面臨的壓力無所遁形,。而當如此標志性的一家企業(yè)都似乎在考慮是否要放棄自己堅持數十年的傳統(tǒng)時，這可能也不是單家公司的基本面能夠完全解釋的現象了,。

一直以來都象征著消費升級的星巴克,，正在感受著消費降級的寒意，而這與中國房地產市場正在經歷的寒冬息息相關,。如果把房地產看作一種資產,，過去幾年其所經歷的估值修正堪稱劇烈，引發(fā)的連鎖反應也遠不止在星巴克“第三空間”,。

房價不企穩(wěn),，救市政策不會停

盡管房地產市場仍處寒冬，但數據顯示,，今年5月的百強房企單月累計實現銷售金額3,548億元,，同比仍然下降35.4%，而環(huán)比上升4.3%,，意味著房地產銷售或許已經在探底回升,。

經濟學家高善文在近期撰文詳述房地產的問題，他認為經過幾年調整,，房地產市場的估值大幅修正,，一些重要的估值指標看起來都已經回到了合理的水平，例如房價收入比已經回到了2015年偏早的水平,；租金回報率或許回到了2017年左右的位置,；絕對房價可能回到了2016年至2017年之間的水平。

“房地產行業(yè)的大幅調整以及由此帶來的貿易賬戶嚴重失衡,，是近幾年中國經濟的關鍵特征,。在經歷基本面惡化和估值修正后，當前房地產市場諸多價格相關指標可能已經進入合理區(qū)間,，但這并不意味著房價已經完全觸底,。底部的形成往往具有復雜性和隨機性，完全依靠市場自身力量形成的底部,，通常低于合理的價格中樞,。”高善文表示,。

他還指出,，除了基本面惡化以外，房地產企業(yè)遭遇的流動性危機也是導致行業(yè)持續(xù)減速的重要原因,?！岸诘牡禺a政策瞄準了流動性危機這一根源，沿著當前思路切實推進,，政策的落地存在逐步推動市場觸底的可能,。不過政策的執(zhí)行過程充滿不確定性,，需要我們緊密追蹤?！?/p>

高善文所說的地產政策即正在展開的中國房地產歷史上最大尺度的政策放松,，或曰“517”救市（即今年5月17日的房地產金融政策“三連發(fā)”）。參考日本的經驗,，中國房地產市場的觸底大概率會是“漫長的季節(jié)”,，但可以預期的是，只要房價一天沒有企穩(wěn),，寬松政策就不會終結,。畢竟在中國，房產不僅僅是居住的場所,，也是重要的財富儲備方式,。居民把多少存款投入房市，很大程度上取決于他們對房價未來走勢的信心,，買漲不買跌的心理根深蒂固,，因此房價即便不上漲也要保持相對穩(wěn)定，才有可能提升居民購房的購房意愿,。

同時,，居民購房意愿和房產交易量能否有效提升，不僅對房地產市場的穩(wěn)定至關重要,，也關乎整個經濟的健康發(fā)展,。顯而易見，只有購房者增多,，開發(fā)商的現金流才能夠得到改善，進而促進房地產投資的恢復,，帶動產業(yè)鏈上下游的繁榮以及居民收入的增加,。居民收入增加后，他們才可能會選擇消費或者投資,，并導向消費和投資活躍及經濟復蘇的正向循環(huán),。

因此，房地產救市的邏輯并不難理解,。如果因為房地產市場的困境而令消費和投資這兩駕馬車都失速,，經濟增長僅靠出口是難以為繼的?？紤]到波詭云譎的國際環(huán)境,，則更是如此。

從宏觀層面來看,，“如果中國房地產市場在未來出現顯著的恢復,，（新冠疫情）疤痕效應的消退帶來總需求的明顯上升,，那么現在看到的（貿易）失衡狀態(tài)就會出現大幅度的修正?！备呱莆恼J為,。

另外值得一提的是，在中國,，房產的價值還與其可以帶來的其他社會權益高度相關,，比如戶籍（居民身份）、學區(qū)（教育資源）,、社會保障和就業(yè)機會等,，綜合這些因素可以得出一個城市房產的“含權量”，即房產所能夠帶來的權益的總量,。這意味著通過提升和保障房產權益的內涵,，例如放松甚至是放開戶籍限制、改善居住環(huán)境,、提供更好的公共服務等,，政府將有更多的操作空間來影響房地產市場。而隨著人們對生活質量的追求更高,，人口必然趨向于遷移到那些房產“含權量”高的城市,，這將是城市化進程中的一個新趨勢，也是宏觀經濟發(fā)展的新面向,。

真正的“耐心資本”何時涌現,？

那么，對于中國經濟而言,，房地產就是終極解藥嗎,？

答案自然是否定的。即便房地產未來依舊是中國經濟的支柱之一,，也不會再“一力擎天”,，包括新能源、芯片,、低空經濟等在內的新引擎,，或曰“新質生產力”，正在迅速崛起,。一個例證是,，今年5月24日，國家大基金三期（國家集成電路產業(yè)投資基金三期股份有限公司）正式成立,，注冊資本3,440億元,，高于2014年9月的大基金第一期（注冊資本987億元）與2019年10月的大基金第二期（注冊資本2,041億元）的總和，甚至高于“517”救市所涵蓋的3,000億元保障性住房再貸款規(guī)模。

對于新質生產力,，官方的定義是以科技創(chuàng)新為主的生產力,，是擺脫了傳統(tǒng)增長路徑、符合高質量發(fā)展要求的生產力,，是數字時代更具融合性,、更體現新內涵的生產力?！白罱珖舷略谟懻撔沦|生產力,，對于它的定義、方向,、目標都是非常多,，比如說怎么通過新質生產力對全要素生產力有一個大幅度的提升，它的特征是創(chuàng)新,，關鍵點是質優(yōu),，本質是新型生產力，所以在這方面我們的企業(yè)還是要不斷地學習,，來提升自身的創(chuàng)造力,，這不是體現在某個具體方面，可能是全方面的,?！敝刑┳C券的首席經濟學家李迅雷則在近日的演講中對此闡釋道。

以崛起中的“新三樣”（電動汽車,、鋰電池和光伏產品）為例,，其在中國出口結構中已經占到20%左右，這一方面是中國產業(yè)政策的頂層設計和制度優(yōu)勢,，民企只要有好的環(huán)境自然就會發(fā)展,，另一方面，國企問題依然是經濟的關鍵,，中國的國有資產規(guī)模達好幾百萬億元,，在全球范圍內是獨一無二的，提高國有資產使用效率對于經濟轉型至關重要,。“即將召開的中共二十屆三中全會備受期待,，人們希望看到中國將如何在下一階段充分發(fā)揮國有經濟在經濟增長中的作用,。”李迅雷說,。

另外,，與經濟轉型的力度及速度密切相關的是，近期中共中央政治局會議提出“積極發(fā)展風險投資,、壯大耐心資本”,。顧名思義,，“耐心資本”就是長期主義的資本，不受短期市場波動的干擾,，陪伴硬科技,、科學家與創(chuàng)業(yè)者“長跑”。長期來看,，“耐心資本”是實現美好愿景的必經之路,，作為國家隊的大基金必然首當其沖。國際資金方面,，美元基金踟躕的當下,，尤為值得關注的是中東資本加倉中國，主要是在新能源,、軟件科技,、消費物流，以及傳統(tǒng)化工行業(yè)等領域,。港交所的前任行政總裁歐冠升（Alejandro Nicolas Aguzin）還曾經在2023年舉辦的“中阿企業(yè)家峰會”上表示：“到2030年,，中東主權基金的投資資本預計將增加到10萬億美元，可能有1萬億美元至2萬億美元將投向中國,?！?/p>

與此同時，略微出人意料的是,，中國國債市場似乎也迎來一波“耐心資本”,。

作為積極財政的重要發(fā)力點，今年推出的1萬億元超長期特別國債可謂萬眾矚目,，5月17日和24日首發(fā)行的兩期特別國債（規(guī)模均為400億元）都被秒光,。盡管這兩期特別國債的票息分別只有2.57%（30年期）和2.49%（20年期），也并未阻擋資金瘋搶,，一方面說明投資者對國債背后國家的信用和償債能力有很高的信心,，另一方面也反映出經濟預期的不確定性彌漫下，投資者對“避風港”類的資產有多“饑渴”,?；蛘哒f，面對資產負債表衰退和資產荒共存的宏觀現實,，這些資金顯然更像是“無奈資本”而非真正的“耐心資本”,。

也許，當真正的“耐心資本”涌現的時候,，星巴克的“第三空間”也將不再是一個需要討論的問題,。