????在世邦魏理仕（CBRE）北京辦公室，隨處可見(jiàn)兩種綠色：墨綠色和蘋果綠色,。墨綠色給人以沉穩(wěn),、莊重的感受，而蘋果綠則充滿了清新與活力,。在介紹公司時(shí),，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主席兼首席執(zhí)行官蒲敬思（Chris Brooke）說(shuō),，作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司（以2012年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算），世邦魏理仕已經(jīng)有兩百多年的歷史（1773年魏理仕成立于倫敦,，1906年世邦成立于洛杉磯,，1998年世邦并購(gòu)魏理仕，公司更名為世邦魏理仕）,，但同時(shí)仍舊保持著創(chuàng)業(yè)期的激情,，不斷自我超越，這是它在中國(guó)等新興市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的動(dòng)力源泉,。

????世邦魏理仕在中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)始于1988年,，當(dāng)時(shí)為北京國(guó)貿(mào)中心一期提供獨(dú)家租賃顧問(wèn)服務(wù)。由此,，其在中國(guó)的業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展,，在北京、上海和廣州分別建立了分公司,。

????1989年,，蒲敬思從劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)，在英國(guó)的Hillier Parker公司開(kāi)始了他的職業(yè)生涯,，1992年到香港工作,。1992至2002年的十年間，他在顯盛保柏（Insignia Brooke）參與了大陸,、香港以及亞太區(qū)的項(xiàng)目咨詢,、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議和可行性研究。2003年1月,，蒲敬思成為顯盛保柏北京董事總經(jīng)理,，到北京工作。在2003年7月,，世邦魏理仕與顯盛保柏完成合并,，蒲敬思開(kāi)啟了他在世邦魏理仕的管理者之路。

????在蒲敬思看來(lái),，過(guò)去的十年是世邦魏理仕在中國(guó)快速擴(kuò)張的時(shí)期,，其中以2005~2008年節(jié)奏最快。其間,，分公司從2005年前的北上廣3家擴(kuò)張到2008年的12家,。2008 年開(kāi)始，由于國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,，公司擴(kuò)張放緩,。2011年重啟擴(kuò)張步伐，2012年長(zhǎng)沙分公司成立，分公司總數(shù)達(dá)到13家,。

????蒲敬思向我展示了中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)圖景,。在偌大的中國(guó)版圖上，世邦魏理仕的綠色“足跡”遍布從東部沿海到內(nèi)陸的100多個(gè)城市,。目前它在中國(guó)有13家分公司和13家項(xiàng)目辦事處,，從區(qū)域上被劃為五個(gè)部分：東部、西部,、南部,、北部和中部,，區(qū)域總部分別在上海,、成都、廣州,、北京和武漢,。北京也是其中國(guó)區(qū)總部所在地。

????從業(yè)務(wù)線的角度,，世邦魏理仕為地產(chǎn)業(yè)主,、投資者和承租者提供一系列綜合服務(wù)，包括物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問(wèn)及實(shí)施,、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理,、評(píng)估與估值、研究與策略顧問(wèn)等等,。這些業(yè)務(wù)被劃分為六大部門：代理服務(wù)（辦公樓服務(wù),、工業(yè)及物流服務(wù)及商業(yè)服務(wù)）、資產(chǎn)服務(wù)（物業(yè)管理,、技術(shù)和可持續(xù)性服務(wù),、資產(chǎn)管理、客戶財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)服務(wù)及系統(tǒng)解決方案）,、策略顧問(wèn)（開(kāi)發(fā)物業(yè),、資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及購(gòu)并業(yè)務(wù)相關(guān)策略服務(wù)）,、企業(yè)租戶服務(wù)（企業(yè)策略顧問(wèn),、資產(chǎn)組合服務(wù)、交易管理,、項(xiàng)目管理,、設(shè)施管理及工作場(chǎng)所策略）、資本市場(chǎng)（估值及咨詢服務(wù),、投資咨詢服務(wù),、投資物業(yè)）、專項(xiàng)服務(wù)（酒店服務(wù),、住宅,、國(guó)際項(xiàng)目銷售部,、綜合體項(xiàng)目服務(wù)部、日本客戶服務(wù),、CBRE研究,、可持續(xù)發(fā)展）。

????世邦魏理仕中國(guó)區(qū)的管理采取“矩陣”模式,，每一個(gè)業(yè)務(wù)線或產(chǎn)品線形成一條管理鏈,，同時(shí)區(qū)域的管理者對(duì)區(qū)域中的所有業(yè)務(wù)部門進(jìn)行橫向管理。這樣的結(jié)構(gòu)對(duì)蒲敬思和其他管理者意味著很大的挑戰(zhàn),，一方面要?jiǎng)討B(tài)掌握各個(gè)業(yè)務(wù)線和項(xiàng)目的細(xì)節(jié),，另一方面要在全國(guó)范圍內(nèi)保證服務(wù)質(zhì)量的一致性。更為關(guān)鍵的問(wèn)題是：在這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中,，如何有效地分配資源,？蒲敬思從兩個(gè)維度來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)：一是客戶導(dǎo)向。他認(rèn)為業(yè)務(wù)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力來(lái)自客戶,，并且把客戶分為三大類：一類是進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際公司,，二類是國(guó)內(nèi)客戶，三類是想要走出去投資的中國(guó)公司,。針對(duì)這三類不同的客戶,，需要制定不同的業(yè)務(wù)模式，以客戶的需求來(lái)安排產(chǎn)品和服務(wù)組合,。

????二是業(yè)務(wù)部門和區(qū)域的分工和協(xié)作,。蒲敬思介紹說(shuō)，像投資,、物業(yè)管理和跨國(guó)企業(yè)服務(wù)部等業(yè)務(wù),，需要在全國(guó)范圍內(nèi)分配資源，會(huì)先制定全國(guó)策略,，之后由各個(gè)區(qū)域的管理者來(lái)落實(shí),。而像策略顧問(wèn)和投資管理等業(yè)務(wù)，各個(gè)城市的客戶和項(xiàng)目都有其特殊性,，需要區(qū)域管理者因地制宜地協(xié)調(diào),。蒲敬思坦言，在管理當(dāng)中會(huì)遭遇區(qū)域優(yōu)先權(quán)和業(yè)務(wù)優(yōu)先權(quán)之間的沖突,，但本著為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值的原則,，加上不同業(yè)務(wù)部門之間的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，這些問(wèn)題都能夠很好的解決,，管理模式也在不斷優(yōu)化,。

????入駐北京的十年間，蒲敬思親歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏變化。在他看來(lái),，世邦魏理仕最大的挑戰(zhàn)就是如何跟上客戶的腳步,。大舉涌入的跨國(guó)公司，快速崛起的國(guó)內(nèi)公司,，加上想要海外投資擴(kuò)張的中國(guó)公司,，對(duì)地產(chǎn)服務(wù)的要求都在不斷變化和提升。蒲敬思回憶起剛來(lái)北京的時(shí)候,，客戶的項(xiàng)目都很簡(jiǎn)單,，而現(xiàn)在一位客戶在全國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目就有上百個(gè)，管理變得非常復(fù)雜,。在商業(yè)零售行業(yè),，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)家海外閱歷的增多，他們?cè)谕顿Y時(shí)已經(jīng)有了歐美高級(jí)購(gòu)物中心的“模板”,，對(duì)世邦魏理仕的服務(wù)提出了更高的增值要求,?！跋胍谶@樣激烈的變化中立于不敗之地,，必須要持續(xù)優(yōu)化，跟得上客戶的步伐,?！逼丫此颊f(shuō)。

????為了能夠和客戶保持同步,，在業(yè)務(wù)和區(qū)域矩陣之外,，世邦魏理仕新近成立了客戶管理部門，主要針對(duì)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)的國(guó)內(nèi)客戶,。蒲敬思希望這樣的設(shè)置能夠?qū)仃嚱Y(jié)構(gòu)形成有益的補(bǔ)充,，從人性化出發(fā)管理業(yè)務(wù)和調(diào)配資源，和客戶保持最密切的互動(dòng),，以期給客戶更好的服務(wù),。

????和其他區(qū)域市場(chǎng)相比，世邦魏理仕在中國(guó)的很多業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成熟,，比如資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和企業(yè)租戶業(yè)務(wù),。企業(yè)租戶業(yè)務(wù)原先主要針對(duì)跨國(guó)公司提供服務(wù)，目前也有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)公司客戶,。從大體上來(lái)看,，中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)和其他地區(qū)越來(lái)越相似。僅在一些專項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域,，國(guó)內(nèi)仍處于起步階段,，例如酒店服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展等。

????從1998年房改至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛走過(guò)15年的歷程,。蒲敬思說(shuō),，中國(guó)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍是一個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)，擁抱變化是行業(yè)的常態(tài),，而人才的匱乏則是整個(gè)行業(yè)面臨的瓶頸,。和蒲敬思的名校科班出身不同,，中國(guó)的地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)人才大多是在“干中學(xué)”,，國(guó)內(nèi)高校鮮有開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。目前地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的人員流動(dòng)率非常高,，據(jù)蒲敬思透露,，最大的“挖角”威脅并不來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是客戶,。對(duì)于那些表現(xiàn)卓越的員工,，客戶在項(xiàng)目完結(jié)后會(huì)給出頗具吸引力的邀約。

????對(duì)于員工的流失,，蒲敬思覺(jué)得很惋惜,，但又有些無(wú)可奈何。要根本解決這一問(wèn)題,，公司要制定長(zhǎng)效性規(guī)劃,。在他看來(lái)，人才的培養(yǎng)需要時(shí)間,，稀缺所導(dǎo)致的高流動(dòng)率是必經(jīng)的過(guò)程,，而總的發(fā)展方向一定是本地員工主導(dǎo)的局面。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)有4,500名員工,，其中730名在各個(gè)分公司任職,，其余近3,800人都在公司管理的物業(yè)樓宇工作。在730名辦公室員工中,，大陸員工占85%,，其余15%來(lái)自香港、新加坡,、英國(guó),、美國(guó)和澳大利亞等地。

????世邦魏理仕中國(guó)區(qū)關(guān)鍵職位的招聘,，主要從內(nèi)部員工中選拔,，讓員工有清晰的晉升機(jī)制。公司有高潛力人才儲(chǔ)備計(jì)劃,，給有潛力進(jìn)入高級(jí)職位的員工提供培訓(xùn)機(jī)會(huì),、積累更多的管理經(jīng)驗(yàn),，90%以上進(jìn)入該計(jì)劃的員工都是本地員工。兩年前,，世邦魏理仕啟動(dòng)了“管理培訓(xùn)生計(jì)劃”,，去年錄取了55名高校畢業(yè)生。在過(guò)去的2~3年中,，很多本地員工被晉升到管理職位,，目前在董事級(jí)的管理者，除一兩個(gè)職位之外,，幾乎全部由本地員工擔(dān)任,。在成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的同時(shí)，蒲敬思還致力于讓世邦魏理仕的薪酬待遇和職業(yè)規(guī)劃都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,，以期能夠吸引和留住更多的人才,。

????除了人才的優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)全球經(jīng)驗(yàn)與本地策略的兼收并蓄,，構(gòu)成了世邦魏理仕的一大競(jìng)爭(zhēng)利器,。蒲敬思認(rèn)為，世邦魏理仕在全球成熟市場(chǎng)的最佳經(jīng)驗(yàn)是一筆“獨(dú)家”財(cái)富,，加上對(duì)本土市場(chǎng)的熟稔,，兩者的結(jié)合將給予客戶最佳的解決方案。尤其在越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)行海外地產(chǎn)投資的趨勢(shì)中,，世邦魏理仕的全球資源網(wǎng)絡(luò)更為其在中國(guó)奪得市場(chǎng)先機(jī)助力,。

????談及國(guó)內(nèi)同行的競(jìng)爭(zhēng)威脅,，蒲敬思認(rèn)為,，多數(shù)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)是由住宅銷售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)行到商業(yè)地產(chǎn)。這些企業(yè)面臨人才,、資源和專業(yè)知識(shí)的多重轉(zhuǎn)型壓力,，尚未形成綜合業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且,，世邦魏理仕在全球范圍內(nèi)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn),，也成為了國(guó)內(nèi)同行短期內(nèi)難以模仿和超越的壁壘。但在研究和咨詢領(lǐng)域,，國(guó)內(nèi)企業(yè)已經(jīng)頗具競(jìng)爭(zhēng)力,，在一些項(xiàng)目投標(biāo)中有著出色的表現(xiàn)。蒲敬思特別強(qiáng)調(diào)不能低估本土競(jìng)爭(zhēng)者,，“它們的成長(zhǎng)速度非?？欤瑢⒃谖磥?lái)成為有力的對(duì)手”,。

????近年來(lái),，房?jī)r(jià)的不斷走高引發(fā)了業(yè)界對(duì)“泡沫”的爭(zhēng)論,，很多人用內(nèi)地的狀況和香港的地產(chǎn)泡沫相比較。蒲敬思在京港兩地各生活了十年,，親歷了香港地產(chǎn)的激變,。在他看來(lái)，香港的泡沫主要是由低利率引發(fā)的投資需求推動(dòng)的,，不可持續(xù),。而內(nèi)地是一個(gè)大市場(chǎng)，城市之間有很大的差別,，房?jī)r(jià)的上升主要還是由剛性需求推動(dòng)的,。他還補(bǔ)充說(shuō)，潛在的剛性需求可能比人們預(yù)計(jì)的還要大,。對(duì)于內(nèi)地居民來(lái)說(shuō),，每年5%~10%的房?jī)r(jià)上漲是可接受的，也能夠滿足他們的資產(chǎn)保值需要,。同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控政策也讓開(kāi)發(fā)商改變定價(jià)策略，推出更適應(yīng)剛需購(gòu)房者的樓盤,。在此過(guò)程中,，房企也在重新調(diào)整，大型房企的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大,，遠(yuǎn)超中小型房企,。當(dāng)然，在某些城市,，確實(shí)存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題,，比如溫州，但他認(rèn)為這是極端個(gè)案,，多數(shù)城市的供給平穩(wěn),，但需求仍然旺盛。

????與住宅不同,，商業(yè)地產(chǎn)正在遭遇供給過(guò)度,。蒲敬思提醒那些準(zhǔn)備在二線城市擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商和投資商：保持謹(jǐn)慎。對(duì)于商業(yè)零售地產(chǎn)來(lái)說(shuō),，在審慎的同時(shí),，一些地段交通便捷、設(shè)施完備的購(gòu)物中心項(xiàng)目,，投資者仍然可以介入,。對(duì)于那些現(xiàn)金流充裕、志在大舉擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，北京,、上海和一些發(fā)展成熟的二線城市仍是項(xiàng)目的首選,。

????放眼未來(lái)五年，蒲敬思說(shuō),，所有人都看到了中國(guó)市場(chǎng)的巨大機(jī)遇,，但很少有人愿意深入了解其中的艱巨挑戰(zhàn)。相比單純的規(guī)模和業(yè)績(jī)擴(kuò)張,，他更關(guān)注的是能否為持續(xù)發(fā)展打造堅(jiān)實(shí)的“平臺(tái)”,。面對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，他相信一切都在不斷改善,，“我們需要耐心,，蓄勢(shì)待發(fā)，等待著捕捉機(jī)會(huì),?！?/p>

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????世邦魏理仕（CBRE）

????總部：美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯營(yíng)業(yè)收入：65.2億美元（2012年）《財(cái)富》美國(guó)500強(qiáng)排名：第387名

????公司簡(jiǎn)介：世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司，業(yè)務(wù)涉及物業(yè)租售,、企業(yè)服務(wù),、物業(yè)/設(shè)施管理、投資管理,、研究與策略顧問(wèn)等,。目前在各主要市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，全球員工數(shù)為37,000人,。公司網(wǎng)址：www.cbre.com.cn

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????我如何處理子女的學(xué)校教育問(wèn)題,？

????過(guò)去的十年當(dāng)中，我的生活重心一直圍繞著我的兩個(gè)孩子,。我們一家在北京生活得很愉快,，孩子也在北京上學(xué)。今年9月初,，我的女兒和兒子回到英國(guó)的寄宿學(xué)校讀書,。對(duì)于我和妻子來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)艱難的決定,。我們把孩子送回英國(guó)讀書，并不是因?yàn)樗麄冊(cè)诒本┑膶W(xué)校有什么問(wèn)題,。相反的,，北京的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量很不錯(cuò)。讓他們回到英國(guó),，是為了讓他們享受更豐富的課余生活,，包括運(yùn)動(dòng)、音樂(lè),、戲劇等等,。在此過(guò)程中,，他們可以更多地接受文化和藝術(shù)的熏陶。在這方面,，英國(guó)的學(xué)校有更悠久的傳統(tǒng)和更濃厚的氛圍,。

????現(xiàn)在，我不能每天下班回家看到他們,，這對(duì)一位父親來(lái)說(shuō),，是需要時(shí)間來(lái)適應(yīng)的。我和妻子經(jīng)常通過(guò)電話和網(wǎng)絡(luò)和他們溝通,。當(dāng)我想到孩子們?cè)谛颅h(huán)境中能夠健康快樂(lè)的成長(zhǎng),，收獲知識(shí)并養(yǎng)成優(yōu)秀的品格，我就會(huì)感到欣慰,，也能夠?qū)Ｐ挠谧约旱墓ぷ?。（?cái)富中文網(wǎng)）