????在世邦魏理仕（CBRE）北京辦公室,，隨處可見兩種綠色：墨綠色和蘋果綠色。墨綠色給人以沉穩(wěn),、莊重的感受,，而蘋果綠則充滿了清新與活力。在介紹公司時,，世邦魏理仕中國區(qū)主席兼首席執(zhí)行官蒲敬思（Chris Brooke）說，作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司（以2012年的營業(yè)額計算）,，世邦魏理仕已經(jīng)有兩百多年的歷史（1773年魏理仕成立于倫敦,，1906年世邦成立于洛杉磯，1998年世邦并購魏理仕,，公司更名為世邦魏理仕）,，但同時仍舊保持著創(chuàng)業(yè)期的激情，不斷自我超越,，這是它在中國等新興市場持續(xù)快速發(fā)展的動力源泉,。

????世邦魏理仕在中國大陸的業(yè)務(wù)始于1988年，當(dāng)時為北京國貿(mào)中心一期提供獨家租賃顧問服務(wù),。由此,，其在中國的業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展，在北京,、上海和廣州分別建立了分公司,。

????1989年，蒲敬思從劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系畢業(yè),，在英國的Hillier Parker公司開始了他的職業(yè)生涯,，1992年到香港工作。1992至2002年的十年間,，他在顯盛保柏（Insignia Brooke）參與了大陸,、香港以及亞太區(qū)的項目咨詢、項目開發(fā)建議和可行性研究,。2003年1月,，蒲敬思成為顯盛保柏北京董事總經(jīng)理，到北京工作,。在2003年7月,，世邦魏理仕與顯盛保柏完成合并，蒲敬思開啟了他在世邦魏理仕的管理者之路,。

????在蒲敬思看來,，過去的十年是世邦魏理仕在中國快速擴(kuò)張的時期,，其中以2005~2008年節(jié)奏最快。其間,，分公司從2005年前的北上廣3家擴(kuò)張到2008年的12家,。2008 年開始，由于國際金融危機(jī)的沖擊,，公司擴(kuò)張放緩,。2011年重啟擴(kuò)張步伐，2012年長沙分公司成立,，分公司總數(shù)達(dá)到13家,。

????蒲敬思向我展示了中國區(qū)的業(yè)務(wù)圖景。在偌大的中國版圖上,，世邦魏理仕的綠色“足跡”遍布從東部沿海到內(nèi)陸的100多個城市,。目前它在中國有13家分公司和13家項目辦事處，從區(qū)域上被劃為五個部分：東部,、西部,、南部、北部和中部,，區(qū)域總部分別在上海,、成都、廣州,、北京和武漢,。北京也是其中國區(qū)總部所在地。

????從業(yè)務(wù)線的角度,，世邦魏理仕為地產(chǎn)業(yè)主,、投資者和承租者提供一系列綜合服務(wù)，包括物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實施,、物業(yè)/設(shè)施及項目管理,、評估與估值、研究與策略顧問等等,。這些業(yè)務(wù)被劃分為六大部門：代理服務(wù)（辦公樓服務(wù),、工業(yè)及物流服務(wù)及商業(yè)服務(wù)）、資產(chǎn)服務(wù)（物業(yè)管理,、技術(shù)和可持續(xù)性服務(wù),、資產(chǎn)管理、客戶財務(wù)會計服務(wù)及系統(tǒng)解決方案）,、策略顧問（開發(fā)物業(yè),、資產(chǎn)管理、風(fēng)險管理及購并業(yè)務(wù)相關(guān)策略服務(wù)）,、企業(yè)租戶服務(wù)（企業(yè)策略顧問,、資產(chǎn)組合服務(wù),、交易管理、項目管理,、設(shè)施管理及工作場所策略）,、資本市場（估值及咨詢服務(wù)、投資咨詢服務(wù),、投資物業(yè)）,、專項服務(wù)（酒店服務(wù)、住宅,、國際項目銷售部,、綜合體項目服務(wù)部、日本客戶服務(wù),、CBRE研究,、可持續(xù)發(fā)展）。

????世邦魏理仕中國區(qū)的管理采取“矩陣”模式,，每一個業(yè)務(wù)線或產(chǎn)品線形成一條管理鏈，同時區(qū)域的管理者對區(qū)域中的所有業(yè)務(wù)部門進(jìn)行橫向管理,。這樣的結(jié)構(gòu)對蒲敬思和其他管理者意味著很大的挑戰(zhàn),，一方面要動態(tài)掌握各個業(yè)務(wù)線和項目的細(xì)節(jié)，另一方面要在全國范圍內(nèi)保證服務(wù)質(zhì)量的一致性,。更為關(guān)鍵的問題是：在這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中,，如何有效地分配資源？蒲敬思從兩個維度來進(jìn)行協(xié)調(diào)：一是客戶導(dǎo)向,。他認(rèn)為業(yè)務(wù)發(fā)展的根本驅(qū)動力來自客戶,，并且把客戶分為三大類：一類是進(jìn)入中國的國際公司，二類是國內(nèi)客戶,，三類是想要走出去投資的中國公司,。針對這三類不同的客戶，需要制定不同的業(yè)務(wù)模式,，以客戶的需求來安排產(chǎn)品和服務(wù)組合,。

????二是業(yè)務(wù)部門和區(qū)域的分工和協(xié)作。蒲敬思介紹說,，像投資,、物業(yè)管理和跨國企業(yè)服務(wù)部等業(yè)務(wù)，需要在全國范圍內(nèi)分配資源,，會先制定全國策略,，之后由各個區(qū)域的管理者來落實。而像策略顧問和投資管理等業(yè)務(wù),，各個城市的客戶和項目都有其特殊性,，需要區(qū)域管理者因地制宜地協(xié)調(diào),。蒲敬思坦言，在管理當(dāng)中會遭遇區(qū)域優(yōu)先權(quán)和業(yè)務(wù)優(yōu)先權(quán)之間的沖突,，但本著為客戶創(chuàng)造最大價值的原則,，加上不同業(yè)務(wù)部門之間的團(tuán)隊協(xié)作，這些問題都能夠很好的解決,，管理模式也在不斷優(yōu)化,。

????入駐北京的十年間，蒲敬思親歷了中國房地產(chǎn)市場的起伏變化,。在他看來,，世邦魏理仕最大的挑戰(zhàn)就是如何跟上客戶的腳步。大舉涌入的跨國公司,，快速崛起的國內(nèi)公司,，加上想要海外投資擴(kuò)張的中國公司，對地產(chǎn)服務(wù)的要求都在不斷變化和提升,。蒲敬思回憶起剛來北京的時候,，客戶的項目都很簡單，而現(xiàn)在一位客戶在全國的地產(chǎn)項目就有上百個,，管理變得非常復(fù)雜,。在商業(yè)零售行業(yè)，隨著國內(nèi)企業(yè)家海外閱歷的增多,，他們在投資時已經(jīng)有了歐美高級購物中心的“模板”,，對世邦魏理仕的服務(wù)提出了更高的增值要求?！跋胍谶@樣激烈的變化中立于不敗之地,，必須要持續(xù)優(yōu)化，跟得上客戶的步伐,?！逼丫此颊f。

????為了能夠和客戶保持同步,，在業(yè)務(wù)和區(qū)域矩陣之外,，世邦魏理仕新近成立了客戶管理部門，主要針對業(yè)務(wù)遍布全國的國內(nèi)客戶,。蒲敬思希望這樣的設(shè)置能夠?qū)仃嚱Y(jié)構(gòu)形成有益的補(bǔ)充,，從人性化出發(fā)管理業(yè)務(wù)和調(diào)配資源，和客戶保持最密切的互動,，以期給客戶更好的服務(wù),。

????和其他區(qū)域市場相比，世邦魏理仕在中國的很多業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成熟,，比如資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和企業(yè)租戶業(yè)務(wù),。企業(yè)租戶業(yè)務(wù)原先主要針對跨國公司提供服務(wù),，目前也有越來越多的國內(nèi)公司客戶。從大體上來看,，中國區(qū)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)和其他地區(qū)越來越相似,。僅在一些專項服務(wù)領(lǐng)域，國內(nèi)仍處于起步階段,，例如酒店服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展等,。

????從1998年房改至今，中國房地產(chǎn)市場剛剛走過15年的歷程,。蒲敬思說,，中國的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍是一個年輕的產(chǎn)業(yè)，擁抱變化是行業(yè)的常態(tài),，而人才的匱乏則是整個行業(yè)面臨的瓶頸,。和蒲敬思的名校科班出身不同,，中國的地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)人才大多是在“干中學(xué)”,，國內(nèi)高校鮮有開設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。目前地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的人員流動率非常高,，據(jù)蒲敬思透露,，最大的“挖角”威脅并不來自于競爭對手，而是客戶,。對于那些表現(xiàn)卓越的員工，客戶在項目完結(jié)后會給出頗具吸引力的邀約,。

????對于員工的流失,，蒲敬思覺得很惋惜，但又有些無可奈何,。要根本解決這一問題,，公司要制定長效性規(guī)劃。在他看來,，人才的培養(yǎng)需要時間,，稀缺所導(dǎo)致的高流動率是必經(jīng)的過程，而總的發(fā)展方向一定是本地員工主導(dǎo)的局面,。世邦魏理仕中國區(qū)有4,500名員工,，其中730名在各個分公司任職，其余近3,800人都在公司管理的物業(yè)樓宇工作,。在730名辦公室員工中,，大陸員工占85%，其余15%來自香港,、新加坡,、英國,、美國和澳大利亞等地。

????世邦魏理仕中國區(qū)關(guān)鍵職位的招聘,，主要從內(nèi)部員工中選拔,，讓員工有清晰的晉升機(jī)制。公司有高潛力人才儲備計劃,，給有潛力進(jìn)入高級職位的員工提供培訓(xùn)機(jī)會,、積累更多的管理經(jīng)驗，90%以上進(jìn)入該計劃的員工都是本地員工,。兩年前,，世邦魏理仕啟動了“管理培訓(xùn)生計劃”，去年錄取了55名高校畢業(yè)生,。在過去的2~3年中,，很多本地員工被晉升到管理職位，目前在董事級的管理者,，除一兩個職位之外,，幾乎全部由本地員工擔(dān)任。在成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的同時,，蒲敬思還致力于讓世邦魏理仕的薪酬待遇和職業(yè)規(guī)劃都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,，以期能夠吸引和留住更多的人才。

????除了人才的優(yōu)勢之外,，對全球經(jīng)驗與本地策略的兼收并蓄,，構(gòu)成了世邦魏理仕的一大競爭利器。蒲敬思認(rèn)為,，世邦魏理仕在全球成熟市場的最佳經(jīng)驗是一筆“獨家”財富,，加上對本土市場的熟稔，兩者的結(jié)合將給予客戶最佳的解決方案,。尤其在越來越多的企業(yè)進(jìn)行海外地產(chǎn)投資的趨勢中,，世邦魏理仕的全球資源網(wǎng)絡(luò)更為其在中國奪得市場先機(jī)助力。

????談及國內(nèi)同行的競爭威脅,，蒲敬思認(rèn)為,，多數(shù)國內(nèi)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)是由住宅銷售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)行到商業(yè)地產(chǎn)。這些企業(yè)面臨人才,、資源和專業(yè)知識的多重轉(zhuǎn)型壓力,，尚未形成綜合業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢。而且,，世邦魏理仕在全球范圍內(nèi)長期積累的經(jīng)驗,，也成為了國內(nèi)同行短期內(nèi)難以模仿和超越的壁壘。但在研究和咨詢領(lǐng)域，國內(nèi)企業(yè)已經(jīng)頗具競爭力,，在一些項目投標(biāo)中有著出色的表現(xiàn),。蒲敬思特別強(qiáng)調(diào)不能低估本土競爭者，“它們的成長速度非?？?，將在未來成為有力的對手”。

????近年來,，房價的不斷走高引發(fā)了業(yè)界對“泡沫”的爭論,，很多人用內(nèi)地的狀況和香港的地產(chǎn)泡沫相比較。蒲敬思在京港兩地各生活了十年,，親歷了香港地產(chǎn)的激變,。在他看來，香港的泡沫主要是由低利率引發(fā)的投資需求推動的,，不可持續(xù),。而內(nèi)地是一個大市場，城市之間有很大的差別,，房價的上升主要還是由剛性需求推動的,。他還補(bǔ)充說，潛在的剛性需求可能比人們預(yù)計的還要大,。對于內(nèi)地居民來說,，每年5%~10%的房價上漲是可接受的，也能夠滿足他們的資產(chǎn)保值需要,。同時,，房地產(chǎn)調(diào)控政策也讓開發(fā)商改變定價策略，推出更適應(yīng)剛需購房者的樓盤,。在此過程中,，房企也在重新調(diào)整，大型房企的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大,，遠(yuǎn)超中小型房企,。當(dāng)然,，在某些城市,，確實存在著過度開發(fā)的問題，比如溫州,，但他認(rèn)為這是極端個案,，多數(shù)城市的供給平穩(wěn)，但需求仍然旺盛,。

????與住宅不同,，商業(yè)地產(chǎn)正在遭遇供給過度。蒲敬思提醒那些準(zhǔn)備在二線城市擴(kuò)張的開發(fā)商和投資商：保持謹(jǐn)慎。對于商業(yè)零售地產(chǎn)來說,，在審慎的同時,，一些地段交通便捷、設(shè)施完備的購物中心項目,，投資者仍然可以介入,。對于那些現(xiàn)金流充裕、志在大舉擴(kuò)張的開發(fā)商來說,，北京,、上海和一些發(fā)展成熟的二線城市仍是項目的首選。

????放眼未來五年,，蒲敬思說,，所有人都看到了中國市場的巨大機(jī)遇，但很少有人愿意深入了解其中的艱巨挑戰(zhàn),。相比單純的規(guī)模和業(yè)績擴(kuò)張,，他更關(guān)注的是能否為持續(xù)發(fā)展打造堅實的“平臺”。面對市場機(jī)制的缺陷,，他相信一切都在不斷改善,，“我們需要耐心，蓄勢待發(fā),，等待著捕捉機(jī)會,。”

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????世邦魏理仕（CBRE）

????總部：美國加利福尼亞州洛杉磯營業(yè)收入：65.2億美元（2012年）《財富》美國500強(qiáng)排名：第387名

????公司簡介：世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司,，業(yè)務(wù)涉及物業(yè)租售,、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施管理,、投資管理,、研究與策略顧問等。目前在各主要市場處于領(lǐng)先地位,，全球員工數(shù)為37,000人,。公司網(wǎng)址：www.cbre.com.cn

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????我如何處理子女的學(xué)校教育問題？

????過去的十年當(dāng)中,，我的生活重心一直圍繞著我的兩個孩子,。我們一家在北京生活得很愉快，孩子也在北京上學(xué),。今年9月初,，我的女兒和兒子回到英國的寄宿學(xué)校讀書。對于我和妻子來說,，這是一個艱難的決定,。我們把孩子送回英國讀書,，并不是因為他們在北京的學(xué)校有什么問題。相反的,，北京的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量很不錯,。讓他們回到英國，是為了讓他們享受更豐富的課余生活,，包括運動,、音樂、戲劇等等,。在此過程中,，他們可以更多地接受文化和藝術(shù)的熏陶。在這方面,，英國的學(xué)校有更悠久的傳統(tǒng)和更濃厚的氛圍,。

????現(xiàn)在，我不能每天下班回家看到他們,，這對一位父親來說,，是需要時間來適應(yīng)的。我和妻子經(jīng)常通過電話和網(wǎng)絡(luò)和他們溝通,。當(dāng)我想到孩子們在新環(huán)境中能夠健康快樂的成長,，收獲知識并養(yǎng)成優(yōu)秀的品格，我就會感到欣慰,，也能夠?qū)Ｐ挠谧约旱墓ぷ?。（財富中文網(wǎng)）