2012年最受贊賞的中國公司專題

· 50全明星榜
· 行業(yè)明星榜
· 中國領先企業(yè)如何逆勢上揚
· 掄錘者張瑞敏

????北京前門大街的鮮魚口,，曾經是一條很有名的胡同。現在,，這里被改造成了美食一條街,。街口北側很不錯的一個地段，業(yè)主是SOHO中國,。這是3年前,，潘石屹以每平米約3萬元的價格收購來的。但是,，街口的幾家飯館,，既不是老字號，也不是家喻戶曉的品牌,。在老字號林立的美食街,，有點不太起眼?？偯娣e約5萬平米的前門項目,，是SOHO中國第一個自持的項目。

????3年之后,，在披露2012年中報的同時,，SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設的14個項目中的12個，總面積達到150萬平米,，占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上,。“其實,，我們每個新項目開盤的時候,，都會想一想?！迸耸僬f：“（如果）作為商業(yè)地產自己持有了,，每年租金收入一大塊，物業(yè)升值一大塊，也是一個特別好的生意,?！迸耸俪姓J他早就有了自持的想法。

????SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑,。潘石屹解釋說：“你一旦持有了,，就沒錢了，就不能搞新的項目,。尤其在前些年,，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下,，更是這樣,?！?/p>

????在過去一年多的時間里,，SOHO中國完成了8筆收購，全部位于上海,。并購額超過150億元，并購面積超過100萬平米,。但是,，同那些一年并購上百個項目的房地產開發(fā)商相比，“我們個位數的（并購）在這個行業(yè)里面簡直都不算什么,?！迸耸傩χf。去年,，SOHO中國的合同銷售額是109億元,，營業(yè)收入為57億元,，跌出了《財富》中國500強。之前,，SOHO中國曾在2010年位居第272名,，2011年位居第185名,。

????這150萬平米的自持物業(yè)什么時候能為它的主人帶來滾滾財源呢,？SOHO中國預計，未來公司將擁有每年40億元的租金收入,，相當于每天每平米7塊多錢,，但那將是在5年之后?！霸谵D型過程中碰到的第一個問題,，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉過去,?！?/p>

????散售模式的好處在于,，“一銷售房子，錢馬上就來了,。最早的時候,，（房子蓋到）正負零就開始銷售了，錢就來了,。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了,。”潘石屹說：“當你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實跟銷售額是沒法比的,?！?/p>

????美好的散售時光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對SOHO中國的成功轉型也非常樂觀,。“我們現在可以動用的現金是150億元,，凈負債率只有20%,。”如果在轉型過程中,，這個錢“花完了還不夠”的話,，潘石屹認為他還有一個殺手锏就是“提高負債率”,，而且“還有非常大的空間,。”

????支持潘石屹如此樂觀的理由,，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率,?！氨本┖蜕虾＾k公樓的出租市場是我做房地產有史以來最好的時候,，從來沒有過這樣的時候。一般,，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年,，北京上漲了73%,。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）,?！?/p>

????在中國經濟持續(xù)低迷的背景下，如此高漲的租金,，背后的動力是什么？ “我也不知道,?！迸耸贅O其坦率地說：“多少人問我,，還有好多領導問我,。”但是,，他也斷言今天的這種上漲是“不會持續(xù)的”?！懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅,。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個數學模型的假設，這個東西肯定就錯了,?！?/p>

????去年，SOHO中國完成了150億元的收購額,。今年初披露的年報上,，并購計劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強調手里還有150多億元現金,，但是,，他承認，今年實際的并購金額可能要低于這個數字,，原因是要“為完成轉型做準備”,。“如果我們都拿著錢買地了,，你又不能銷售,，這個房子就(可能)建不起來了，就可能成為爛尾樓了,?；蛘呤枪こ炭钣指恫怀鋈チ耍さ厣贤现桓苫盍?，這個東西影響都非常大?！迸耸僬f：“作為上市公司要精打細算，一定不要讓這樣的情況發(fā)生,?！?/p>