????為了徹底轉(zhuǎn)型,，SOHO中國(guó)甚至打算放棄年初設(shè)立的230億元合同銷(xiāo)售額這個(gè)目標(biāo)。望京SOHO的三座寫(xiě)字樓,，其中一座高的,，原本打算銷(xiāo)售的但現(xiàn)在改為持有。原來(lái)計(jì)劃今年開(kāi)始銷(xiāo)售的5萬(wàn)多平米的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng),，和原打算今年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售的上海凌空SOHO,，現(xiàn)在也都在持有的名單上?！半S著戰(zhàn)略的調(diào)整我們就不以銷(xiāo)售為主了,，而是不斷地持有?！?/p>

????“一個(gè)公司要是有力量的話,，一定是一個(gè)開(kāi)放的公司,，所以我們對(duì)所有的商業(yè)機(jī)構(gòu)、管理公司都是敞開(kāi)的,，而不是一個(gè)自我循環(huán)的,，所有的事情都是我們來(lái)做。這也不是那個(gè)年代了,?！迸耸僬f(shuō)。他認(rèn)為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)挑戰(zhàn)就是“商業(yè)管理能力需要提高”,。

????潘石屹對(duì)韓國(guó)的商業(yè)管理津津樂(lè)道,，他看中了韓國(guó)人的吃吃喝喝，大有要把它拿來(lái)“漢化”的意思,?！皻W美的人離我們太遠(yuǎn)，吃吃喝喝的東西跟我們中國(guó)人不是特別一樣,。最重要的我看見(jiàn)他(韓國(guó)人)吃吃喝喝的東西是熱的,，歐洲人吃吃喝喝的東西是涼的?！?/p>

????在他看來(lái),，韓國(guó)比中國(guó)改革開(kāi)放早了20年的時(shí)間，中國(guó)現(xiàn)在碰到的問(wèn)題正是他們十年前碰到的,?！笆称钒踩⒌販嫌?、建筑質(zhì)量,，都是他們?cè)瓉?lái)碰到過(guò)的?！芭耸僬f(shuō)：“經(jīng)過(guò)淘汰以后,，能夠把這些吃的喝的保留下來(lái)，這里面有一定的經(jīng)驗(yàn),?！?/p>

????至于SOHO在商業(yè)地產(chǎn)方面的做法，前不久京東商城和蘇寧電器的一場(chǎng)價(jià)格大戰(zhàn),，引起了潘石屹的關(guān)注,。“對(duì)這個(gè)事情我的思考就是,，如果讓劉強(qiáng)東再折騰三年,，中國(guó)的家電實(shí)體店都不存在了?！彼麚?jù)此斷定,，“以百貨零售為主的不是未來(lái)，而餐飲,、電影院,、體驗(yàn)店這些東西才是未來(lái)。不管怎么樣,，人得吃飯,，吃飯不能在網(wǎng)上吃，喝咖啡不能在網(wǎng)上喝,?！?/p>

????“我們的心態(tài)還要開(kāi)放，”潘石屹說(shuō)：“讓全世界的商家不斷地和我們合作,。這樣的話,，才能夠在我們持有的每平方米物業(yè)里面創(chuàng)造更多的價(jià)值，就是把建筑面積變成生意,?！?/p>

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均價(jià)、做空與誘惑

????坐在朝外SOHO頂層的露天陽(yáng)臺(tái)上,，潘石屹一邊品茶,，一邊以特有的“潘式智慧”回答 《財(cái)富》 （中文版） 的提問(wèn)，直到被最后一個(gè)問(wèn)題難住,。

????問(wèn)：從中報(bào)披露的數(shù)字,，上半年SOHO中國(guó)銷(xiāo)售的均價(jià)48,673元/平米，和去年年報(bào)披露的均價(jià)58,649元/米相比,，降幅為17%,，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)數(shù)字是不是有一定的代表性，還僅僅是個(gè)案,？

????答：可能你沒(méi)有看到背后的情況,。背后的情況，去年我們銷(xiāo)售的房子是銀河SOHO,，在東二環(huán)里,。今年我們銷(xiāo)售的項(xiàng)目在望京，四環(huán)邊上,?？捶孔佑幸粋€(gè)秘訣，就是地段,、地段,、地段，地段是特別重要的,。二環(huán)里尤其是東二環(huán)里,，整個(gè)的價(jià)格高是正常的,。從可比的價(jià)格來(lái)看，從去年到今年都是在不斷的上漲,，而且上漲的幅度比較大,。全年下來(lái)的話，漲幅大約15%,。

????還有一個(gè)是,，銷(xiāo)售辦公樓的漲幅，實(shí)際上跟你的租金是水平掛鉤的,。北京,、上海辦公樓的租金，去年一年上漲的幅度比辦公樓（樓價(jià)）上漲的幅度高多了,。代理行出來(lái)的報(bào)告說(shuō),，去年北京的租金上漲差不多達(dá)到73%，所以,，我們辦公樓價(jià)格的上漲還是可以支撐這個(gè)租金的上漲,。

????您和董事會(huì)有沒(méi)有擔(dān)心過(guò)有機(jī)構(gòu)會(huì)做空SOHO中國(guó)？

????那當(dāng)然,。你要在境外上市這是必然的,。如果你有事情，他肯定做空你,。一般的企業(yè)（家）,，一看見(jiàn)這個(gè)做空的人，就煩得不得了,。我心態(tài)特別好,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人家可以做多你這個(gè)公司,，可以做空你這個(gè)公司,；可以買(mǎi)你公司的股票，也可以賣(mài)你公司的股票,。這就是市場(chǎng)的民主,。

????同華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)相比，SOHO中國(guó)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是什么,？我們知道華潤(rùn)是做城市綜合體,，萬(wàn)達(dá)也有自己的模式。

????SOHO中國(guó)過(guò)去一些年,，重點(diǎn)在自己的產(chǎn)品上,，我們對(duì)建筑產(chǎn)品的追求跟他們還是不一樣。

????從2009年開(kāi)始,，全國(guó)排名前20的開(kāi)發(fā)商,，80%都開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn),，您怎么看待這個(gè)趨勢(shì)？

????主要是限購(gòu)的影響,，他們覺(jué)得做住宅的利潤(rùn)受到很大的影響,，他們開(kāi)始轉(zhuǎn)向了,。

????有人預(yù)測(cè)5到8年之后,，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)從戰(zhàn)國(guó)時(shí)代變成三國(guó)時(shí)代，剩下有影響力的公司不超過(guò)5家,，您怎么看,？

????我覺(jué)得這個(gè)都是一個(gè)說(shuō)法啦。我看到的不要說(shuō)全中國(guó),，就一個(gè)城市里面來(lái)說(shuō)的話,，做商業(yè)地產(chǎn)的、最后真正能夠叫上名字的,，10家,、8家還是存在的。

????我們?cè)谪?cái)富中文網(wǎng)的官網(wǎng)上,，通過(guò)微博向粉絲征集問(wèn)題,。我挑了兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是,，你是否打算將SOHO打造成涉及多個(gè)行業(yè)的多元化集團(tuán),？如果有，你打算進(jìn)入什么樣的行業(yè),？

????沒(méi)有,。

????還有一位粉絲說(shuō)，想請(qǐng)問(wèn)潘總,，您覺(jué)得對(duì)您誘惑最大的是什么,？怎么自我克制？

????哎呀,，這個(gè)問(wèn)題還真不好回答,。其實(shí)，一個(gè)人可能最應(yīng)該注意的就是不能驕傲,。當(dāng)官比較大（的人）,、賺錢(qián)比較多的企業(yè)家、或者比較漂亮的明星,，他們從才華,、天資來(lái)說(shuō)都是非常優(yōu)秀的，可是只要犯了驕傲的錯(cuò)誤,，覺(jué)得你什么事都可以做好,，這時(shí)候,，你就要栽跟頭。