萊納公司：解決年輕人的“第一套房”
Shawn Tully
2021-06-23
2020年秋天,，萊納公司位于圣迭戈的一處連排別墅在建工地,。圖片來源：BING GUAN—BLOOMBERG/GETTY IMAGES
萊納公司（Lennar Corporation）的執(zhí)行董事長斯圖爾特?米勒（Stuart Miller）早就想搞一批名為“未來之家”（Home of the Future）的地產項目了。早在20世紀90年代初,，他和他的團隊就用幾個月的時間,，開發(fā)了一個具有未來主義風格的迷你豪宅項目，而且還大量用上了語音啟動等高新技術,?！缎请H迷航》（Star Trek）的主演威廉?夏特納（William Shatner）甚至在大張旗鼓宣傳這個項目的電視廣告里說：“如果你不是住在萊納公司的‘未來之家’，那你就是生活在過去,?！?/p>
不過那次試驗最終還是以失敗收場。
在30年后的今天,，萊納公司再次試圖扣住時代的脈搏,，打造美國人心目中的“未來之家”。萊納公司是美國最大的住宅建筑商,，在今年的《財富》美國500強榜單上排名第129位,，比去年上升了18位?！拔颐刻於嘉餮b革履地去萊納公司的辦公室,，哪怕是在悶熱的邁阿密的夏天?！贝┲患疑哳I毛衣的米勒說,，“我從來沒有把在家辦公作為我工作生活的一個核心部分?！弊鳛樯倘?，米勒的身上帶著一種文藝復興的特質,，他很喜歡將硅谷孵化的高科技帶到房地產這個保守的行業(yè)中。他一輩子都在經營他父親與他人聯(lián)合創(chuàng)辦的這家企業(yè),，而且很少接受采訪,。在米勒的眼中，真正適合幾千萬美國人的“未來之家”,，并不一定要有各種黑科技的小玩意作為噱頭,，但它應該首先是一個工作場所，同時也是一個健身房,、一個家庭教育中心,、一個娛樂中心，同時也是一個避難所,。這樣的房子才更加適合疫情時代,，所有吃穿住用所需要的物資都可以用快遞配送到家門口，這樣人們足不出戶,，就能夠享受到高質量的家庭生活,，而不必顧慮擁堵的交通和商店的人流?！靶鹿诜窝滓咔橐呀浉淖兞巳藗儗业目捶?。”米勒說,，“因此,，人們正在重新考慮應該在房子上投入多少錢。我們看到,，人們對房子的熱情正在增長,。”
在美國,，獨棟住宅是一個4,000億美元的龐大產業(yè),。自疫情爆發(fā)以來，美國人對獨棟住宅的熱情驟然猛增,，達到了“大衰退”（Great Recession）之前房地產大繁榮以來的最高水平,。簡而言之,，正是疫情期間的生活方式,，才讓這個長期發(fā)展緩慢的產業(yè)重新煥發(fā)了生機。消費者的熱情甚至讓米勒這樣經驗豐富的房地產老將都感到震驚,。他回憶道,，在剛開始封城的那幾個月里，他與公司的兩位聯(lián)合首席執(zhí)行官喬恩?賈菲（Jon Jaffe）和里克?貝克維特（Rick Beckwitt）都不知道如何應對疫情帶來的影響,。最初,，米勒表示,，他們甚至不知道“人們是否還有能力掏出首付的錢?！碑敃r,，加利福尼亞、華盛頓和紐約等州已經叫停了房地產的工地建設,。有些州雖然沒有完全封城,，但萊納公司也放緩了業(yè)務，生怕那里的“黃燈”會在一夜之間變成“紅燈”,。
然而實際上,，從2019年到2020年年初,，隨著一股全新的力量進入市場，市場反而迎來了一陣發(fā)展東風,。這股力量就是遠程辦公的興起,，它為疫情爆發(fā)前就在走高的需求添加了新的一層動力,。在這種勢頭下,，萊納公司和其他房地產商的利潤都在迅速增長。雖然與此同時,，木材,、勞動力以及其他成本也在迅速上漲，但房屋的銷售價格和銷量增長得更快,。萊納公司認為,，這種繁榮是有穩(wěn)定基礎的。
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萊納公司的創(chuàng)業(yè)經歷和其他房地產商有些不同,。在20世紀50年代中期的時候,，年僅23歲的萊昂納德?米勒（Leonard Miller）剛剛進入建筑業(yè),，他的工作是數木材。后來他靠當經紀人賺了1萬美元的傭金,，他用這筆錢購買了一塊足夠蓋42棟住宅的地塊，并且把他的公司與阿諾德?羅森（Arnold Rosen）在邁阿密創(chuàng)辦的一家小型房地產公司進行了合并,。萊納公司這個名字,，便是萊昂納德?米勒和阿諾德?羅森兩人名字的組合。現任執(zhí)行董事長斯圖爾特?米勒在十二三歲的時候就在公司幫工了,。他回憶說：“當時我年紀太小,，還操作不了割草機，所以我的工作是用耙子清理雜草,?！蹦贻p的斯圖爾特?米勒在大學畢業(yè)后，先是做了幾年工人,，然后開始管理工地,。
1971年，萊納公司以870萬美元的估值掛牌上市,。11年后,，斯圖爾特?米勒從哈佛大學（Harvard University）和邁阿密大學（University of Miami）的法學院畢業(yè)，從此正式加入萊納公司,。一開始,，他并沒有從事房屋建設工作，“以免被大家視為老板的兒子”,，而是挨家挨戶敲門,，從事商業(yè)地產租賃工作。在20世紀80年代,，整個行業(yè)一度因為高達兩位數的按揭貸款利率而元氣大傷,，但斯圖爾特?米勒卻迎來了一個重大的機會。他找到了以極低的成本建房和賣房的辦法,，讓老百姓可以買得起房子。到了1997年,，米勒“子承父業(yè)”，成為首席執(zhí)行官,，并且一直干到2018年。在2007年到2008年的金融危機期間,，他趁機抄底,，吃進了大量地塊，有些地塊的成本甚至比修路還要低,。米勒將萊納公司目前的成功歸功于高管團隊的“集體決策過程”。在疫情爆發(fā)之前,，高管團隊每天都會定期開幾個小時的會議,，有時是在辦公室里,，有時則是利用午餐和晚餐的時間，在疫情期間,，則改為線上開會,。米勒,、賈菲、貝克維特,、首席財務官黛安娜?貝塞特（Diane Bessette）以及LenX部門的負責人埃里克?費德（Eric Feder）等高管經常爭辯得面紅耳赤，一副“快打起來了”的場面,。但是,，公司的一些強有力的戰(zhàn)略恰恰就是在這個過程中形成的,。
現在，米勒主要負責LenX項目,。LenX是萊納公司的一個私募部門，主要負責對房地產領域的新技術進行投資,。比如LenX投資的人工智能房地產交易平臺Opendoor于2020年12月上市,。今年第一季度，Opendoor就給萊納公司帶來了4.7億美元的收入,。LenX還投資了另外幾家新創(chuàng)企業(yè),，有的能夠為萊納公司的多數購房者提供數字化保險服務，有的正在開發(fā)數字產權保險和托管平臺,，還有的正在研究新型節(jié)水節(jié)能技術,，用各種天然能源來為房子供暖或者制冷。
獨棟住宅是一個碎片化的市場,，這個市場上的前17大建筑商總共只占據了36%的市場份額,。相比之下，萊納公司已經算是規(guī)模經濟的受益者了,。2020年,，它的營收達到225億美元，以微弱優(yōu)勢擊敗了主要競爭對手D.R. Horton公司（在今年的《財富》美國500強榜單上排名第148位）。D.R. Horton公司更加面向低價市場,，這也是萊納公司正在著眼擴張的市場板塊,。萊納公司主要深耕賓西法尼亞州和新澤西州等房價相對較貴的東北部市場，不過它的黃金市場是所謂的“陽光地帶”（Sunbelt）,，其最大市場包括佛羅里達州（占銷售額的28%）,、得克薩斯州（18%）和加利福尼亞州（15%）。另外,，它在美國20個主要大城市的市場占有率排名第一,，包括菲尼克斯、奧蘭多,、邁阿密,、里弗賽德、拉斯維加斯,、夏洛特市和坦帕市等,。同時，它還在達拉斯,、休斯頓,、奧斯汀等得克薩斯州的城市排名第二，而且占有率僅次于總部位于得克薩斯州的D.R. Horton公司,。
現在,，萊納公司的入門級獨棟住宅業(yè)務正在快速增長，已經占到了公司房地產總銷量的35%,。這種入門級獨棟的價格在達拉斯/沃思堡地區(qū)大概是17.5萬美元到25萬美元不等,，在丹佛地區(qū)大概是45萬美元左右。在邁阿密地區(qū),，它的大部分房型的起價在35萬美元左右,。例如位于邁阿密市西南20英里（約32.19千米）處的Galiano Pointe項目，一棟居住面積為2,403平方英尺（約223.25平方米）,、有4間臥室,、3個衛(wèi)生間和一個可以停放兩輛汽車的車庫的毛坯別墅，其售價為58.4萬美元,。
萊納公司的高管團隊：喬恩?賈菲,、黛安娜?貝塞特、埃里克?費德,、里克?貝克維特,、斯圖爾特?米勒。圖片攝于美國佛羅里達州多拉爾市的一個名叫Urbana的聯(lián)排別墅小區(qū),。近年來,，萊納公司在美國東南部地區(qū)的業(yè)務出現了井噴式增長。圖片來源：PHOTOGRAPH BY JEFFERY SALTER
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2021年第一季度，美國獨棟住宅市場出現了罕見的強勢增長,。萊納公司的銷售額較去年同期增長了18.5%,，達到49億美元。
萊納公司之所以可以取得這樣亮眼的成績,，有一個關鍵原因,，是它成功提高了自己的定價權和產量,。這兩點是十分重要的,，因為材料和勞動力成本都在上漲。在過去的一年里,，木材價格和框架價格已經達到了房屋建筑價格的15%,，已經翻了一番。因此,，萊納公司的建筑成本大約也提高了2.4萬美元每棟,。
然而萊納公司的毛利潤，也就是銷售收入與土地成本和建筑成本等基本成本之間的差額,，已經從8.49億美元飆升至12.2億美元,，足足增長了44%。也就是說,，它每建一棟房屋的毛利,，已經從去年的8.22萬美元增長到了現在的9.92萬美元。而且該公司的利潤似乎還有提高的空間,。今年第一季度,，萊納公司新訂購房屋的平均價格為42萬美元，而去年的價格則為40.4萬美元,。也就是說，出乎很多人的意料,，疫情甚至有力地提高了萊納公司的盈利能力,。
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房地產業(yè)務最重要的是前瞻性。而萊納公司在前幾年押對了寶,，所以它今天才收獲了甜蜜的果實,。從2019年年初開始，它的股價已經上漲了137%,，達到95美元每股,。貝克維特回憶道，在2007年到2008年的金融危機之后,，“入門級業(yè)務基本上停滯了,，借貸機構收緊了貸款標準，年輕人很難申請到按揭貸款。所以他們只能夠租房子,，或者與父母一起居住,。”但是銀行卻更加愿意借錢給那些三四十歲的中青年人,，因為他們的收入更高,、資產更多，也更容易成為信用卡和經紀賬戶等金融產品的潛在客戶,。
不過米勒認為,，“千禧一代”的年輕人最終也會像他們的父母一樣買房?！坝幸环N常見的說法認為,，‘千禧一代’在結婚生子后會搬到城市里生活，而不會選擇生活在郊區(qū),。但我們一直認為,，入門級住宅的生產赤字一定會扭轉，‘千禧一代’也會在郊區(qū)安家,，他們也想要公園,，想要自己的院子?！?016年前后,，他發(fā)現得克薩斯州和佛羅里達州這兩個市場對入門級獨棟住宅的需求在增加，萊納公司也在這兩個市場上開發(fā)了入門級住宅,。當時米勒還預言道,，美國2017年的新稅法大幅減少了州和地方層面的稅收減免額度，這將導致大量人口從沿海城市涌向“陽光地帶”,。在疫情爆發(fā)之前,，米勒、賈菲和貝克維特都相信,，“千禧一代”的購房潮雖然緩慢,，但卻會穩(wěn)定地形成一股勢不可擋的潮流。
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進軍低端市場,，是萊納公司為提高盈利能力而繪制的藍圖的重要一環(huán),。入門級住宅的面積較小，占用的土地也少,，加上使用了大量低端建材,，它的建造和交付時間只需要高端別墅的一半。舉例來說,，萊納公司每周可以完工8套入門級的住宅,，是它能夠交付的高端別墅的一倍以上,。當然，一套售價為40萬美元的房子,，肯定比一套售價是25萬美元的房子可以帶來更多的利潤,。不過萊納公司的高管們認為，如果走薄利多銷的路線,，只要公司的銷量足夠大,，交付速度足夠快，那么在同等甚至更低水平的土地存量和建設水平下,，公司甚至能夠依靠入門級住宅來收獲更多的利潤,。而且它可以更快地從一個項目中釋放資金，以便啟動下一個項目,。這個策略將有效提高資產和股票的利潤率,。
說起來,，D.R. Horton公司才是第一家對“千禧一代”下重注的企業(yè),。該公司在2013年就推出了簡約風格的Express品牌。不過米勒仍然認為,，市場上仍然有萊納公司的足夠空間,。他說：“這是很多住宅建筑商都沒有涉足的市場。時至今日,，入門級市場仍然處于產能較低的水平,。”2017年,，萊納公司以93億美元的價格收購了競爭對手CalAtlantic公司,，這也是萊納公司為了達到新戰(zhàn)略所需要的規(guī)模而邁出的重要一步。這筆交易讓萊納公司的規(guī)模超過了D.R. Horton公司,，一躍成為美國最大的住宅建筑商,。此次收購的目的，是要大大加強萊納公司在加利福尼亞州,、佛羅里達州和亞利桑那等州的市場地位,。“我們想把CalAtlantic公司帶到低價市場上,，因為CalAtlantic公司擁有大量土地,。”賈菲說,。這次交易后,，萊納公司整合了自己在這些城市的框架、電工和管道承包商,，同時因為合并后它的市場份額大了很多,，所以也降低了勞動力成本,。另外，由于合并后形成了規(guī)模經濟效應,，它在采購各種商品時也有了更強大的話語權,，不管是采購家用電器還是鋁合金墻板。
萊納公司的低端路線也帶動了入門級住宅市場的發(fā)展勢頭,。根據美國企業(yè)研究所住房中心（American Enterprise Institute’s Housing Center）的數據,，從2012年年初到2017年6月，美國“高端和中高端”這兩個住宅市場的增長速度要快于“低端和中低端”這兩個入門級市場,。但從2017年年中開始,，原本乏力的入門級住宅市場開始起飛。從那時起到2020年年底,，低端和中低端住宅的平均價格增長了18%,，達到25.2萬美元，而高端和中高端住宅的平均價格則下跌了4%,。美國企業(yè)研究所住房中心的主任埃德?平托（Ed Pinto）稱：“在那個時期,，新房價格的增長基本上都來自于中低端住宅?！变N量的增長軌跡也是基本一致的,，低端和中低端市場的銷量增長率達到50%，是高端和中高端市場的三倍,。
萊納公司從不認同“千禧一代”想在大城市的高樓大廈里安家的說法。事實證明公司是正確的,。而新冠肺炎疫情恰恰加快了人們從城市向郊區(qū)的轉移,，比如圖中這個位于圣迭戈郊區(qū)的小區(qū)。圖片來源：BING GUAN—BLOOMBERG/GETTY IMAGES
中低端市場的一騎絕塵,，一直持續(xù)到了2020年的年中,。此時受疫情影響，美國住房市場上出現了歷史上絕無僅有的一次“牛市倒掛”,。雖然入門級住宅的成交量仍然在大幅上漲,，但突然之間，中高端住宅成為了價格上漲最快的市場,。今年3月,，美國中高端住宅市場較上年同期增長了21%，高端市場也同比增長18%,。與此同時,，低端和中低端市場仍然增長了12%到13%，漲勢可以說也很強勁,。之所以出現這種反?，F象,，是因為所謂的“套利”效應——疫情讓很多人逃離了西雅圖、舊金山和紐約等大城市,，很多“遠程辦公”一族開始在奧蘭多,、薩克拉門托和羅利市等“二線城市”尋找劃算的房子，這些城市的高端住宅相對顯得十分“物美價廉”,，價格也自然水漲船高,。
萊納公司的科羅拉多州分公司總裁弗蘭克?沃克（Frank Walker）將這一趨勢看得十分清楚。他說：“我們吸引了很多沿海城市的人,，他們能夠在任何地方工作,。在這里，他們可以擁有更好的生活品質,，而且用一樣的錢就能夠住上更好的房子。換成兩年前,，這些人根本不會走這一步,。”拉斯維加斯州的負責人喬伊?布羅德（Joy Broddle）也表示,，很多人逃離了高房價的加利福尼亞州城市,，萊納公司成為了這一趨勢的受益者,。萊納公司最暢銷的一個房型名為“下一代”（Next Gen）。它有一個獨立套間,，這個套間有單獨的入口和廚房,，很適合來看孩子的爺爺奶奶居住,。但如果爺爺奶奶沒有來的話,，也可以用作居家辦公室或者家庭健身房。另外,，客戶們也比以前更愿意住在遠離工作地點的地方。布羅德發(fā)現,，以前在內華達州亨德森市工作的人,，由于通勤距離長，所以他們寧可在亨德森市租房住,，也不愿意在西北29英里（約46.67千米）處的薩默林市買房，即便他們能夠在那里買到更好的房子,。而現在,，萊納公司在薩默林開發(fā)的小區(qū)也吸引了很多在亨德森市工作的買主,，他們很喜歡薩默林令人驚嘆的沙漠景觀。
萊納公司邁阿密戴德市的業(yè)務負責人卡洛斯?岡薩雷斯（Carlos Gonzalez）表示,，很多以前在市中心租房的年輕人,，現在都選擇在郊區(qū)買房了?！霸谝咔楸l(fā)之前,，‘千禧一代’的市場對我們來說幾乎是不存在的?！?/font>
這場比賽最大的贏家,，是有“孤星州”（Lone Star State）之稱的得克薩斯州。得州吸納了大量沿海地區(qū)的移民,，他們有的來到得州,，是想買更大、更便宜的房子,，這樣一來,，他們就可以在舊金山工作，在達拉斯生活,。還有的則是看中了得州城市旺盛的就業(yè)機會,。萊納公司達拉斯/沃思堡地區(qū)的業(yè)務負責人大衛(wèi)?格羅夫（David Grove）表示,，很多租房者,，以及很需要長時間通勤的購房者，現在都打算搬到距離工作場所更遠的地方,，因為他們根本不需要再通勤了,，這樣他們就可以省下一大筆交通成本，同時也能夠省下更多的錢買房,。2018年,，萊納公司在達拉斯/沃思堡地區(qū)成交了2,000套房子，今年這個數字已經是2,600套了,。格羅夫預計,，到2021年年底，這個數字將超過3,000套,。造成這種現象的一個重要的原因是,，這個地區(qū)是萊納公司的中低端住宅最集中的地區(qū)之一。該公司在這里賣出的70%的房子,，都是售價為17.5萬美元到25萬美元之間的入門級獨棟住宅,。
如今，斯圖爾特?米勒已經習慣了在家辦公,，不過在很多時候,，他都會到邁阿密南海灘的Prime Italian餐廳吃晚飯,，這里也是他最喜歡的餐廳。他要么是自己坐在角落里吃飯,，要么就是與LenX部門的負責人費德一起用餐,，費德習慣坐在他的斜對面。作為科技投資人,，這兩人算是非常成功的搭檔了,。他倆也經常拿萊納公司早期版本的“未來之家”開玩笑。
在20世紀90年代的時候,，米勒的點子確實有些太超前了,。不過這次，他顯然走了一條正確的路,。（財富中文網）
譯者：樸成奎
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