變革時(shí)刻,，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展路徑之探
特刊
2021-12-07
中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變化,。長(zhǎng)久以來,，旺盛的需求與高漲的投資屬性令諸多房地產(chǎn)企業(yè)不斷膨脹生長(zhǎng)，連帶著其金融風(fēng)險(xiǎn)亦在悄然蔓延,?？梢钥吹剑?021年集中爆發(fā)的房地產(chǎn)信用債危機(jī),，對(duì)應(yīng)的恰是此前房地產(chǎn)行業(yè)多輪上行周期中埋下的風(fēng)險(xiǎn)隱患,，在一系列規(guī)范化的監(jiān)管與整頓中顯現(xiàn)發(fā)酵，并在下行周期漩渦裹挾下,，風(fēng)險(xiǎn)被進(jìn)一步放大,。
誠然，近期多地全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，一系列引導(dǎo)市場(chǎng)的政策取得了一定成效,。全國層面和地方層面亦陸續(xù)出臺(tái)一些托底政策組合，包括投放按揭貸款,、定向放松企業(yè)信貸,、鼓勵(lì)加快項(xiàng)目銷售、盤活受限資金等等,。
房地產(chǎn)政策暖意頻現(xiàn),?？梢钥吹剑畤?yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是封死整個(gè)行業(yè),，而是要讓那些不健康的企業(yè)出清,，讓行業(yè)更健康持續(xù)地發(fā)展。經(jīng)過這一輪出清后,，留下來的企業(yè)將會(huì)迎來更好的發(fā)展,。
一個(gè)行業(yè)的進(jìn)步，必然需要頭部企業(yè)的探索,、引領(lǐng)以及貢獻(xiàn),。在房地產(chǎn)行業(yè)身處凜冬的當(dāng)下，如何深耕產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),，如何進(jìn)行方向性的探索嘗試,，如何選擇高質(zhì)量發(fā)展路徑，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前亟待解決的難題,。
漫長(zhǎng)的調(diào)控
房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的大方向是確定而持續(xù)的,。
近日，十九屆六中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于黨的百年奮斗重大成就和歷史經(jīng)驗(yàn)的決議》提出：堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，加大保障房建設(shè)投入力度。
很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來,，過去二十幾年中最寒冷的一個(gè)凜冬。長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的摸索和建立已經(jīng)持續(xù)四年之久,，長(zhǎng)效機(jī)制之下地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)難現(xiàn)全面放松,。經(jīng)歷這一輪漫長(zhǎng)的地產(chǎn)去金融化，地產(chǎn)邏輯已從房企擴(kuò)表/縮表轉(zhuǎn)變?yōu)榫用褓彿恳庠钢路科竽芊駥?shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,。
事實(shí)上,，2016年10月以來，我國持續(xù)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，“房住不炒”政策成為了調(diào)控的核心邏輯,。在房地產(chǎn)金融屬性被剝離后，房?jī)r(jià)開始回歸供需主導(dǎo),。進(jìn)入下半場(chǎng),，尤其是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度以后,，高杠桿,、高負(fù)債,、片面追求規(guī)模增長(zhǎng)的模式，已不可持續(xù),。
在行業(yè)入冬的大勢(shì)下,，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，行業(yè)規(guī)模紅利逐步褪去,，房企需要思考的是回歸供需主導(dǎo)的時(shí)代后,，公司如何維持相對(duì)穩(wěn)定的利潤，如何去挖掘自身的高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇,，這在當(dāng)下年景尤為重要,。
近日，克而瑞發(fā)布了《2021年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強(qiáng)排行榜》,，碧桂園,、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國分別以全口徑銷售金額7290億元,、5741億元,、5495億元的成績(jī)位列三甲,。
在市場(chǎng)觀望情緒加劇的行業(yè)氛圍下,，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更需要圍繞產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平及用戶的生活追求來創(chuàng)造新的增長(zhǎng)可能,。以榜首碧桂園為例,，從2019年開始，碧桂園連續(xù)三年將“全競(jìng)提升”作為年度主題,，進(jìn)行全面自我檢視,，并在合法合規(guī)、保證安全質(zhì)量的前提下,，做好高效率,、成本力、產(chǎn)品力,、營銷力,、服務(wù)力和科技力，全面提升企業(yè)全周期競(jìng)爭(zhēng)力,，正在推動(dòng)公司進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段,。
信用的重塑
當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的壓力頗為直觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年三季度全國商品房銷售面積和金額當(dāng)季分別下降12.5%、14.1%,，比二季度分別下降20.7%和23.3%。與此同時(shí),，2021年1-10月房企累計(jì)新開工面積同比減少7.7%,，同比2019年復(fù)合增速為-5.2%；1-10月300城宅地供應(yīng)面積同比降低15.2%,，成交同比降低29.5%,。
實(shí)際上，在房地產(chǎn)貸款集中度管理和資金融資“三線四檔”的管控下,，房地產(chǎn)企業(yè)融資端收緊,，又遇上償債高峰,，導(dǎo)致現(xiàn)金流普遍緊張，流動(dòng)性危機(jī)對(duì)很多房企來說,，絕非危言聳聽,。
下半年至今，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)及展望共130余次,，甚至部分未出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)也遭遇評(píng)級(jí)下調(diào),。在此背景下,，仍被穆迪和惠譽(yù)維持投資級(jí)評(píng)級(jí)的碧桂園，實(shí)屬難得,。標(biāo)普在10月發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中稱,，在波動(dòng)的大環(huán)境下，碧桂園強(qiáng)有力的執(zhí)行能力及多元化的土儲(chǔ)布局,，支撐了公司銷售的增長(zhǎng),。
2021年上半年，碧桂園權(quán)益合同銷售額約3030.9億元,，同比增長(zhǎng)14%,，總收入同比增長(zhǎng)27%；歸母凈利潤149.96億元,，同比增6.11%；平均融資成本約5.39%,，較去年底下降17個(gè)基點(diǎn)；碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元,，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年高于90%,。值得一提的是,，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約為1862.4億元，運(yùn)營資本充裕,。
不過，自央行三季度例會(huì)提到“兩個(gè)維護(hù)”以來,，房地產(chǎn)企業(yè)信貸環(huán)境開始出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn),，監(jiān)管層持續(xù)釋放出信貸政策微調(diào)的信號(hào)。11月10日,，央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告首次公布了個(gè)人住房貸款單月數(shù)據(jù),，個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)的改善進(jìn)一步表明房地產(chǎn)融資環(huán)境正在好轉(zhuǎn)。
此外,，債務(wù)融資工具的放松亦將為部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)增加流動(dòng)性給予一定支持。11月9日,，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì),，碧桂園,、招商蛇口、保利發(fā)展等部分房企表示有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具,。
11月11日，保利發(fā)展在銀行間市場(chǎng)啟動(dòng)20億元中票發(fā)行,，發(fā)行期限5年,；招商蛇口、光明地產(chǎn)也相繼披露公告，將在銀行間市場(chǎng)分別發(fā)行30億元,、不超5.8億元的中期票據(jù),。
12月1日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示,，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等三家房企的中票注冊(cè)申請(qǐng)已獲受理。其中,，碧桂園作為非A股上市民營房企,，首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)中票,。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),，資金成本是衡量房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素,，能否持續(xù)保有信用融資渠道對(duì)企業(yè)而言極為重要。
賦能多元化
從近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央政治局會(huì)議釋放的“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”等信號(hào)來看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)審慎調(diào)控的重視可窺一斑。
站在房地產(chǎn)大周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)之上,，行業(yè)面臨的是行政、金融,、土地,、財(cái)稅等一系列長(zhǎng)短期、供需雙向的長(zhǎng)效機(jī)制的建立與適應(yīng),。可以預(yù)見,，監(jiān)管規(guī)范背景下行業(yè)有望加速調(diào)整分化,，逐步邁向高質(zhì)量發(fā)展,。在“房住不炒”的主基調(diào)下,，財(cái)務(wù)穩(wěn)健,、現(xiàn)金流充裕的頭部房企，必然會(huì)調(diào)整戰(zhàn)略,，積極探索新的業(yè)務(wù)空間,，并借助數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的改造與提升。
尤其,，當(dāng)房地產(chǎn)銷售面臨增長(zhǎng)瓶頸時(shí),，頭部房企的新戰(zhàn)略選擇在行業(yè)下半場(chǎng)的博弈中顯得尤為重要。碧桂園,、萬科和融創(chuàng)這些頭部房企都在開辟多元化的新戰(zhàn)略標(biāo)的,。碧桂園選擇了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機(jī)器人，萬科選擇了物流,，融創(chuàng)選擇了文旅,、康養(yǎng)和文化。
事實(shí)上,，憑借著自身資源稟賦的優(yōu)勢(shì),，頭部房企對(duì)新業(yè)態(tài)的探索成果無疑是積極的。2020年萬科的萬緯物流管理項(xiàng)目營業(yè)收入18.7億元,，同比增長(zhǎng)37%,，已經(jīng)是國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。融創(chuàng)文旅現(xiàn)已布局12座文旅城,、4個(gè)旅游度假區(qū),、9個(gè)會(huì)議會(huì)展中心、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)。
值得一提的是,，碧桂園在數(shù)字化方面的投入產(chǎn)出極為亮眼,。碧桂園在施工質(zhì)量智能化評(píng)判、建筑大數(shù)據(jù)治理,、智慧工地監(jiān)管等細(xì)分領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了從0到1的突破,，截至今年10月底，在研建筑機(jī)器人51款,，其中絕大多數(shù)機(jī)器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工,。11月23日，碧桂園在佛山市三水區(qū)舉行了一場(chǎng)無人農(nóng)機(jī)田間作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)演示會(huì),，現(xiàn)場(chǎng)展示了10臺(tái)/件由碧桂園自主研發(fā)制造的第一代無人農(nóng)機(jī)設(shè)備,，超過300馬力的無人拖拉機(jī)屬于國內(nèi)首創(chuàng)，其技術(shù)水平處于行業(yè)領(lǐng)先地位,。
對(duì)頭部房企來說,，能否沉淀下來打造出順應(yīng)高品質(zhì)需求的產(chǎn)品，能否厘清企業(yè)發(fā)展的方向,，決定了未來能否走得更加長(zhǎng)遠(yuǎn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，意味著真正追求產(chǎn)品和服務(wù)的時(shí)代正在到來,，這既是政策,、市場(chǎng)外力施加影響的結(jié)果，也是行業(yè)自身內(nèi)在進(jìn)化發(fā)展的要求,。(編輯：陳蕤駿）
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