“鋌而走險”的停貸業(yè)主,，能否迎來轉機？
劉蘭香
2022-07-14
“我們要租房,、還房貸、養(yǎng)娃,、贍養(yǎng)父母,，加上疫情反復，生活無比艱難,，已無法承受每個月的按揭月供,，我們只能鋌而走險走向斷供道路?！痹谝环輳V為流傳的“強制停貸告知書”中,，某爛尾樓盤業(yè)主的這段話讀來令人心酸。
近期,，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明,，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止,。據業(yè)主發(fā)布的網絡信息統(tǒng)計,，目前至少已有上百個項目業(yè)主宣布停貸，而且這一“抱團停貸”的風潮還在持續(xù)蔓延,，涉及的地方包括河南,、山西、江西,、湖南,、湖北、廣西等多個省份,。
據克而瑞統(tǒng)計,，截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%,。其中，鄭州,、長沙,、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米,、總套數皆超2萬套,。
而冒著影響征信的風險也要停貸的業(yè)主,，直指造成樓盤停工,、延期交付問題的原因主要是預售資金被挪用，因此也獲得了廣泛的聲援,。在此背景下,，《證券時報》7月14日發(fā)文稱,，停貸風波具有較強的示范性，極易在全國范圍內大面積傳染,，破壞商業(yè)秩序,，對金融系統(tǒng)穩(wěn)定會產生不利影響，并建議當地政府用適當有效的方式積極與業(yè)主溝通,，加快保交樓實質舉措落地,；同時，由于目前涉事爛尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體,，停貸確有自身財務狀況惡化暫時無力償付的現(xiàn)實約束,，建議財政資金加強受困群體的補助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會責任雙重考慮適當讓利,。
毫無疑問,，各方應先解決已經爆發(fā)的問題，之后再共同推進制度性改革,。圍繞集體停貸事件,，“財富Plus”的用戶也展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：
@劉永海
地產行業(yè)資深人士
爛尾樓不是新詞了,，過往幾十年也偶有出現(xiàn),，但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實屬罕見。這種現(xiàn)狀給各方帶來的沖擊是巨大到無法想象的,。開發(fā)商肯定是因為實在無以為繼才導致這類情況發(fā)生,；業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團停貸的地步，以中國人的隱忍程度和社會文化背景而言,，可想而知已經測試到了底線,；隨之而來的是銀行類金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊。
這一切因何而得,？第一是房地產行業(yè)的金融屬性及其明顯,，在中國的宏觀調控指導下，政策積極時大家可以雞犬升天,，政策消極時,，輕則皮開肉綻，重則灰飛煙滅,；第二是國家的發(fā)展路徑對房地產的嚴重依賴,，又對宏觀調控的選擇產生重要影響，基于發(fā)展的需求,，也在不斷測試行業(yè)上限,，一旦發(fā)現(xiàn)無法繼續(xù)延續(xù)，那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來一地雞毛,。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星,，是時代的寵兒,，也是政策的炮灰；第三是對于中國百姓而言,，因為其傳統(tǒng)的居住觀念,，以及部分受市場引導的投機行為，也必然成為被動的市場參與者,，成為盛宴散去的悲歡映照,。
國內房地產行業(yè)的發(fā)展將成為未來研究中國發(fā)展過程的重要參考，也是調整國家發(fā)展模式,，解放思想深化改革的重要切入,。以此看來，經濟,、政治體制的改革之路深遠悠長,，把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場，合理得當妥善謹慎地使用調控,，讓市場引導發(fā)展,，反饋給參與主體真實的信息，也許是我們更好的選擇,。
@柏文喜
IPG中國區(qū)首席經濟學家
俗話說橋歸橋,，路歸路，誰家的孩子誰抱,?？墒莾鹊貥鞘屑娂姵霈F(xiàn)的爛尾樓，似乎只有兩個責任方,，一個是在高周轉模式下把杠桿之上加杠桿,、明杠桿含著暗杠桿把規(guī)模追求做到極致并力圖因此不斷優(yōu)化自身資源條件的開發(fā)商，另一個是買房者和按揭貸款人,。而預售制之下負有行政監(jiān)管和資金使用監(jiān)管責任的地方有關部門與銀行卻似乎沒有任何責任,，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開發(fā)商履行社會責任之外，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸并以進入個人征信記錄相威脅了,。
實際上,，在房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管必然成為項目能否順利交付的關鍵,。而這次在全國多地爆發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”的現(xiàn)象,，無疑將造成爛尾樓的疑點和輿論關注再次引向預售資金監(jiān)管。而要理性和清晰看待這一可能的風險,，則需要厘清商品房預售制度下爛尾樓問題發(fā)生的根源在哪里,。
在住房絕對短缺的大背景下，開發(fā)商憑借從香港引進的預售制的加持,，在特定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境與歷史條件下形成了力求推向極致的高周轉模式,。但是商品房預售資金的合理使用,，就成了預售制下保交房和避免爛尾的先決條件,。充分競爭的市場具有天然的監(jiān)督和淘汰功能,，自然也解決了預售制下項目資金安全問題，所以在香港出現(xiàn)爛尾的情況還是比較少見的,。而內地實行的預售資金監(jiān)管,，是由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方行政性監(jiān)管，房企須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,，以此保障房地產項目的施工和開發(fā),。另外在開發(fā)貸款的使用上，基于資金安全,，貸款行一般也在貸款合約中約定了按進度撥付貸款資金的條款從而實現(xiàn)了對開發(fā)貸款的資金合理使用的商業(yè)性監(jiān)管,。
近年來，我國各地陸續(xù)出臺政策,，強化對預售資金的行政性監(jiān)管,，以確保預售資金用于房地產項目建設，保障工程款按期支付,。但是在實際執(zhí)行過程中,，一方面預售資金出現(xiàn)過度監(jiān)管加速了房企流動性壓力，另一方面,，預售資金監(jiān)管又大打折扣,，出現(xiàn)了資金挪用、濫用,、非法轉移等問題造成項目的爛尾,。另外，按照常規(guī),，房地產項目開發(fā)貸款也是按項目建設進度撥付的,，但實際上開發(fā)商往往會以各種方式提前套取開發(fā)貸款，而貸款行也給予了默許甚至是合謀,，從而造成開發(fā)貸款大量被挪用和轉移,，從而導致了預售項目的資金鏈斷裂和爛尾。因此內地房地產市場爛尾樓的真正制造者,，除了貪心不足的房企之外,，主要還是銀行和監(jiān)管部門的失職。如果前者按項目進度撥付開發(fā)貸款和按揭貸款給具體的房地產項目,，而后者也能作好嚴格監(jiān)管,，就不可能發(fā)生爛尾現(xiàn)象。
從爛尾樓問題出現(xiàn)后各方角色的反應來看,，雙雙失守資金管控原則與底線的銀行和政府監(jiān)管部門將項目爛尾的原因一股腦推給開發(fā)商,，將項目爛尾的結果全部推給買房者和按揭貸款人,。不但如此，銀行還反過來以顯失公平的格式化貸款合同和上征信記錄等手段逼迫爛尾樓業(yè)主繼續(xù)無條件還貸,，政府監(jiān)管部門也做了不負任何責任與不承擔絲毫后果的逍遙派,，被迫制造群體事件以維權的爛尾樓業(yè)主反而成了監(jiān)管部門眼中的“麻煩制造者”和維穩(wěn)對象。
“抱團停貸”這一事件本身,，是購房者對長期以來內地房地產行業(yè)利益與責任嚴重失衡格局的反思和覺悟之下的必然反應,，背后所折射的是長期以來行政監(jiān)管的責任虛置和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效，以及開發(fā)商高杠桿高周轉模式的問題,。事件的發(fā)生,，將引發(fā)社會輿論對爛尾樓問題中的行政監(jiān)管和商業(yè)監(jiān)管履行情況的關注與聚焦，將之前由買房者獨自承擔的爛尾樓苦果,，以溯因的方式把輿論關注與行業(yè)思考推進到行政監(jiān)管與商業(yè)監(jiān)管的資金使用環(huán)節(jié),，讓這些因為監(jiān)管失效而制造出爛尾樓的責任機構在“抱團停貸”風暴勁吹之下真正暴露。其影響程度可能會從此改變整個行業(yè)的生態(tài)格局,，讓爛尾樓從苦主們獨自承擔的事件,，被迫演變成為全行業(yè)和全社會不得不共同關注，進而各負其責來加以化解的問題,。
要避免爛尾樓問題的再次發(fā)生,，本人認為，一方面在房地產供求關系已經根本改變的情況下應該立即取消預售制度,，讓開發(fā)商放棄高周轉模式,，實現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售，另一方面還應嚴查行政監(jiān)管失職和商業(yè)監(jiān)管失責的事實,，嚴肅追究相關責任和予以罰款,，將對銀行和行政監(jiān)管失責的罰款、國家賠償等交給完全自主自治的業(yè)主委員會監(jiān)管并用于爛尾樓建設,。這樣一來,，將不再會發(fā)生爛尾樓問題，歷史積存的爛尾樓也就迎刃而解了,。
@胡華成
財經作家,，智和島創(chuàng)始人董事長
從理論上來看，業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險甚至是違法的行為,，但是業(yè)主們是有據可依的,。根據央行2003年出臺的文件顯示，商品房必須在主體結構封頂之后才能發(fā)放個人貸款,。在銀行資金轉給開發(fā)商之后,，實行專款專用的策略，銀行具有監(jiān)管的責任,。而實際上,，銀行并沒有盡到自己的責任，這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因,。因此,，銀行本身就存在著巨大的責任，銀行也需要為自己不負責的態(tài)度買單,，不能讓業(yè)主全盤承擔損失,。
理論是理論,，現(xiàn)實是現(xiàn)實,。據業(yè)內律師指出，爛尾樓類似的判罰大多是判銀行勝訴,。因為法院認為業(yè)主是與開發(fā)商進行了購買合同關系,，房子爛尾，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責任,。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同,，換句話說，不管房子爛尾不爛尾,，你都欠我這么多錢,，還是要還的。
當然大家也不要過度悲觀,，因為還是有一部分業(yè)主勝訴的,，最終不需要再償還剩下的貸款。如何提高勝訴的概率呢,？我們可以先與開發(fā)商解除買賣合同,，之前的首付就當是打了水漂，自認倒霉,。在解除買賣合同之后,，這就意味著購買目的沒有實現(xiàn)。我們再與銀行通過訴訟的方式停止還貸,，法院一般是予以支持的,。
律師指出，業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書》是沒有任何法律效力的,，因此想要停止還貸,，還是要通過正規(guī)司法途徑來解決。但總的來說,，業(yè)主集體停貸的行為肯定會給銀行帶來一定的壓力,，這也讓他們在以后的資金監(jiān)管中更加嚴格，否則容易造成雙輸的局面。（財富中文網）
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