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“我們要租房,、還房貸、養(yǎng)娃,、贍養(yǎng)父母,，加上疫情反復(fù)，生活無比艱難,，已無法承受每個(gè)月的按揭月供,，我們只能鋌而走險(xiǎn)走向斷供道路。”在一份廣為流傳的“強(qiáng)制停貸告知書”中，某爛尾樓盤業(yè)主的這段話讀來令人心酸,。

近期,，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款,，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止,。據(jù)業(yè)主發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計(jì),，目前至少已有上百個(gè)項(xiàng)目業(yè)主宣布停貸,，而且這一“抱團(tuán)停貸”的風(fēng)潮還在持續(xù)蔓延，涉及的地方包括河南,、山西,、江西,、湖南,、湖北,、廣西等多個(gè)省份,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末,，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬(wàn)平方米,，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中,，鄭州,、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大,，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬(wàn)平方米,、總套數(shù)皆超2萬(wàn)套。

而冒著影響征信的風(fēng)險(xiǎn)也要停貸的業(yè)主,，直指造成樓盤停工,、延期交付問題的原因主要是預(yù)售資金被挪用，因此也獲得了廣泛的聲援,。在此背景下,，《證券時(shí)報(bào)》7月14日發(fā)文稱，停貸風(fēng)波具有較強(qiáng)的示范性,，極易在全國(guó)范圍內(nèi)大面積傳染,，破壞商業(yè)秩序，對(duì)金融系統(tǒng)穩(wěn)定會(huì)產(chǎn)生不利影響,，并建議當(dāng)?shù)卣眠m當(dāng)有效的方式積極與業(yè)主溝通,，加快保交樓實(shí)質(zhì)舉措落地,；同時(shí)，由于目前涉事爛尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體,，停貸確有自身財(cái)務(wù)狀況惡化暫時(shí)無力償付的現(xiàn)實(shí)約束,，建議財(cái)政資金加強(qiáng)受困群體的補(bǔ)助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會(huì)責(zé)任雙重考慮適當(dāng)讓利,。

毫無疑問，各方應(yīng)先解決已經(jīng)爆發(fā)的問題,，之后再共同推進(jìn)制度性改革,。圍繞集體停貸事件，“財(cái)富Plus”的用戶也展開了精彩討論,，我們選取了其中一些展示如下：

@劉永海

地產(chǎn)行業(yè)資深人士

爛尾樓不是新詞了,，過往幾十年也偶有出現(xiàn)，但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實(shí)屬罕見,。這種現(xiàn)狀給各方帶來的沖擊是巨大到無法想象的,。開發(fā)商肯定是因?yàn)閷?shí)在無以為繼才導(dǎo)致這類情況發(fā)生；業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團(tuán)停貸的地步,，以中國(guó)人的隱忍程度和社會(huì)文化背景而言,，可想而知已經(jīng)測(cè)試到了底線；隨之而來的是銀行類金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊,。

這一切因何而得,？第一是房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性及其明顯，在中國(guó)的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下,，政策積極時(shí)大家可以雞犬升天,，政策消極時(shí)，輕則皮開肉綻,，重則灰飛煙滅,；第二是國(guó)家的發(fā)展路徑對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，又對(duì)宏觀調(diào)控的選擇產(chǎn)生重要影響,，基于發(fā)展的需求,，也在不斷測(cè)試行業(yè)上限，一旦發(fā)現(xiàn)無法繼續(xù)延續(xù),，那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來一地雞毛,。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星，是時(shí)代的寵兒,，也是政策的炮灰,；第三是對(duì)于中國(guó)百姓而言，因?yàn)槠鋫鹘y(tǒng)的居住觀念,，以及部分受市場(chǎng)引導(dǎo)的投機(jī)行為,，也必然成為被動(dòng)的市場(chǎng)參與者,，成為盛宴散去的悲歡映照。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將成為未來研究中國(guó)發(fā)展過程的重要參考,，也是調(diào)整國(guó)家發(fā)展模式,，解放思想深化改革的重要切入。以此看來,，經(jīng)濟(jì)、政治體制的改革之路深遠(yuǎn)悠長(zhǎng),，把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場(chǎng),，合理得當(dāng)妥善謹(jǐn)慎地使用調(diào)控，讓市場(chǎng)引導(dǎo)發(fā)展,，反饋給參與主體真實(shí)的信息,，也許是我們更好的選擇。

@柏文喜

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

俗話說橋歸橋,，路歸路,，誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱?？墒莾?nèi)地樓市紛紛出現(xiàn)的爛尾樓,，似乎只有兩個(gè)責(zé)任方，一個(gè)是在高周轉(zhuǎn)模式下把杠桿之上加杠桿,、明杠桿含著暗杠桿把規(guī)模追求做到極致并力圖因此不斷優(yōu)化自身資源條件的開發(fā)商,，另一個(gè)是買房者和按揭貸款人。而預(yù)售制之下負(fù)有行政監(jiān)管和資金使用監(jiān)管責(zé)任的地方有關(guān)部門與銀行卻似乎沒有任何責(zé)任,，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開發(fā)商履行社會(huì)責(zé)任之外,，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸并以進(jìn)入個(gè)人征信記錄相威脅了。

實(shí)際上,，在房地產(chǎn)預(yù)售制度下,，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管必然成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵。而這次在全國(guó)多地爆發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”的現(xiàn)象,，無疑將造成爛尾樓的疑點(diǎn)和輿論關(guān)注再次引向預(yù)售資金監(jiān)管,。而要理性和清晰看待這一可能的風(fēng)險(xiǎn)，則需要厘清商品房預(yù)售制度下爛尾樓問題發(fā)生的根源在哪里,。

在住房絕對(duì)短缺的大背景下,，開發(fā)商憑借從香港引進(jìn)的預(yù)售制的加持，在特定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境與歷史條件下形成了力求推向極致的高周轉(zhuǎn)模式,。但是商品房預(yù)售資金的合理使用,，就成了預(yù)售制下保交房和避免爛尾的先決條件。充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)具有天然的監(jiān)督和淘汰功能,，自然也解決了預(yù)售制下項(xiàng)目資金安全問題,，所以在香港出現(xiàn)爛尾的情況還是比較少見的,。而內(nèi)地實(shí)行的預(yù)售資金監(jiān)管，是由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方行政性監(jiān)管,，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,，以此保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工和開發(fā)。另外在開發(fā)貸款的使用上,，基于資金安全,，貸款行一般也在貸款合約中約定了按進(jìn)度撥付貸款資金的條款從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)開發(fā)貸款的資金合理使用的商業(yè)性監(jiān)管。

近年來,，我國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)政策,，強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金的行政性監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè),，保障工程款按期支付,。但是在實(shí)際執(zhí)行過程中，一方面預(yù)售資金出現(xiàn)過度監(jiān)管加速了房企流動(dòng)性壓力,，另一方面,，預(yù)售資金監(jiān)管又大打折扣，出現(xiàn)了資金挪用,、濫用,、非法轉(zhuǎn)移等問題造成項(xiàng)目的爛尾。另外,，按照常規(guī),，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款也是按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付的，但實(shí)際上開發(fā)商往往會(huì)以各種方式提前套取開發(fā)貸款,，而貸款行也給予了默許甚至是合謀,，從而造成開發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了預(yù)售項(xiàng)目的資金鏈斷裂和爛尾,。因此內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)爛尾樓的真正制造者,，除了貪心不足的房企之外，主要還是銀行和監(jiān)管部門的失職,。如果前者按項(xiàng)目進(jìn)度撥付開發(fā)貸款和按揭貸款給具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，而后者也能作好嚴(yán)格監(jiān)管，就不可能發(fā)生爛尾現(xiàn)象,。

從爛尾樓問題出現(xiàn)后各方角色的反應(yīng)來看,，雙雙失守資金管控原則與底線的銀行和政府監(jiān)管部門將項(xiàng)目爛尾的原因一股腦推給開發(fā)商，將項(xiàng)目爛尾的結(jié)果全部推給買房者和按揭貸款人,。不但如此,，銀行還反過來以顯失公平的格式化貸款合同和上征信記錄等手段逼迫爛尾樓業(yè)主繼續(xù)無條件還貸，政府監(jiān)管部門也做了不負(fù)任何責(zé)任與不承擔(dān)絲毫后果的逍遙派,，被迫制造群體事件以維權(quán)的爛尾樓業(yè)主反而成了監(jiān)管部門眼中的“麻煩制造者”和維穩(wěn)對(duì)象,。

“抱團(tuán)停貸”這一事件本身,，是購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)期以來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局的反思和覺悟之下的必然反應(yīng)，背后所折射的是長(zhǎng)期以來行政監(jiān)管的責(zé)任虛置和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效,，以及開發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的問題,。事件的發(fā)生，將引發(fā)社會(huì)輿論對(duì)爛尾樓問題中的行政監(jiān)管和商業(yè)監(jiān)管履行情況的關(guān)注與聚焦,，將之前由買房者獨(dú)自承擔(dān)的爛尾樓苦果,，以溯因的方式把輿論關(guān)注與行業(yè)思考推進(jìn)到行政監(jiān)管與商業(yè)監(jiān)管的資金使用環(huán)節(jié)，讓這些因?yàn)楸O(jiān)管失效而制造出爛尾樓的責(zé)任機(jī)構(gòu)在“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴勁吹之下真正暴露,。其影響程度可能會(huì)從此改變整個(gè)行業(yè)的生態(tài)格局,，讓爛尾樓從苦主們獨(dú)自承擔(dān)的事件，被迫演變成為全行業(yè)和全社會(huì)不得不共同關(guān)注,，進(jìn)而各負(fù)其責(zé)來加以化解的問題。

要避免爛尾樓問題的再次發(fā)生,，本人認(rèn)為,，一方面在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)根本改變的情況下應(yīng)該立即取消預(yù)售制度，讓開發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式,，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售,，另一方面還應(yīng)嚴(yán)查行政監(jiān)管失職和商業(yè)監(jiān)管失責(zé)的事實(shí)，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任和予以罰款,，將對(duì)銀行和行政監(jiān)管失責(zé)的罰款,、國(guó)家賠償?shù)冉唤o完全自主自治的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管并用于爛尾樓建設(shè)。這樣一來,，將不再會(huì)發(fā)生爛尾樓問題,，歷史積存的爛尾樓也就迎刃而解了。

@胡華成

財(cái)經(jīng)作家,，智和島創(chuàng)始人董事長(zhǎng)

從理論上來看,，業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險(xiǎn)甚至是違法的行為，但是業(yè)主們是有據(jù)可依的,。根據(jù)央行2003年出臺(tái)的文件顯示,，商品房必須在主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能發(fā)放個(gè)人貸款。在銀行資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商之后,，實(shí)行?？顚Ｓ玫牟呗裕y行具有監(jiān)管的責(zé)任,。而實(shí)際上,，銀行并沒有盡到自己的責(zé)任，這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因,。因此,，銀行本身就存在著巨大的責(zé)任,，銀行也需要為自己不負(fù)責(zé)的態(tài)度買單，不能讓業(yè)主全盤承擔(dān)損失,。

理論是理論,，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)律師指出,，爛尾樓類似的判罰大多是判銀行勝訴,。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為業(yè)主是與開發(fā)商進(jìn)行了購(gòu)買合同關(guān)系，房子爛尾,，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責(zé)任,。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同，換句話說,，不管房子爛尾不爛尾,，你都欠我這么多錢，還是要還的,。

當(dāng)然大家也不要過度悲觀,，因?yàn)檫€是有一部分業(yè)主勝訴的，最終不需要再償還剩下的貸款,。如何提高勝訴的概率呢,？我們可以先與開發(fā)商解除買賣合同，之前的首付就當(dāng)是打了水漂,，自認(rèn)倒霉,。在解除買賣合同之后，這就意味著購(gòu)買目的沒有實(shí)現(xiàn),。我們?cè)倥c銀行通過訴訟的方式停止還貸,，法院一般是予以支持的。

律師指出,，業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書》是沒有任何法律效力的,，因此想要停止還貸，還是要通過正規(guī)司法途徑來解決,。但總的來說,，業(yè)主集體停貸的行為肯定會(huì)給銀行帶來一定的壓力，這也讓他們?cè)谝院蟮馁Y金監(jiān)管中更加嚴(yán)格,，否則容易造成雙輸?shù)木置?。（?cái)富中文網(wǎng)）

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