爛尾樓業(yè)主不應(yīng)獨(dú)吞苦果，這三方都有責(zé)
柏文喜
2022-07-18
爛尾樓苦主們掀起的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴，吹去了預(yù)售制下?tīng)€尾樓現(xiàn)象之上的層層迷霧,，各方角色與責(zé)任正在各歸其主,。而銀保監(jiān)會(huì)近日針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)發(fā)放的最新通知，如果是就爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的追因,、責(zé)任認(rèn)定,、后果承擔(dān)層面而言，對(duì)銀行在涉房貸款中的風(fēng)控工作與責(zé)任問(wèn)題,，無(wú)疑也是一個(gè)側(cè)面的警示與印證,。同時(shí)，從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來(lái)說(shuō),，老百姓買(mǎi)一套房子一大半的錢(qián)作為政府賣(mài)地收入和開(kāi)發(fā)建設(shè),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)入了政府口袋，也就是通常所說(shuō)的土地財(cái)政,，而剩下的錢(qián)則作為工程建設(shè)資金流到了開(kāi)發(fā)商,、建筑施工各承包方，銀行也在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售全過(guò)程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息,，所以政府,、開(kāi)發(fā)商、銀行都應(yīng)該承擔(dān)起自己的責(zé)任來(lái)保證爛尾樓的交付完工以促進(jìn)行業(yè)信心的盡快恢復(fù),。
近日,，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)管理提升金融服務(wù)質(zhì)效的通知》（下稱(chēng)《通知》），進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)銀行貸款管理和自主風(fēng)控管理要求,。該《通知》明確要求商業(yè)銀行要主動(dòng)加強(qiáng)貸款資金管理,，強(qiáng)調(diào)貸款資金發(fā)放、本息回收代扣,、止付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)決策應(yīng)由銀行作出，指令應(yīng)由銀行發(fā)起,，以避免商業(yè)銀行核心風(fēng)控環(huán)節(jié)過(guò)度依賴(lài)合作機(jī)構(gòu),。
雖然該《通知》是針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)而言的，并有專(zhuān)門(mén)針對(duì)以河南村鎮(zhèn)銀行為代表的小微金融機(jī)構(gòu)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)攬儲(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)放貸款所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,，有對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)控環(huán)節(jié)“打補(bǔ)丁”的意思,，但就近日各地發(fā)生的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的追因、責(zé)任認(rèn)定、后果承擔(dān)層面而言,，對(duì)銀行在涉房貸款中的風(fēng)控工作與責(zé)任問(wèn)題,，無(wú)疑也是一個(gè)側(cè)面的警示與印證。
就預(yù)售制下開(kāi)發(fā)商,、銀行,、按揭買(mǎi)房人三方關(guān)系來(lái)講，按揭貸款合同是服務(wù)于房屋買(mǎi)賣(mài)目的的,，且開(kāi)發(fā)商對(duì)按揭人的還款問(wèn)題還以項(xiàng)目公司提供了必要擔(dān)保,，這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同、按揭貸款合同關(guān)系雙雙得以成立的基本條件,。作為善意按揭買(mǎi)房者,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目爛尾而不能收房，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系無(wú)法繼續(xù)履行時(shí),，按揭貸款合同自然也就失去了得以存續(xù)和履行的前提與必要性,，而最高法的司法解釋是明確支持這一點(diǎn)的。也就是說(shuō),，爛尾樓業(yè)主可以不再還貸,，按揭貸款由開(kāi)發(fā)商履行約定的擔(dān)保代償責(zé)任，按揭人已還掉的貸款本息由銀行先退還給貸款人,，由此銀行也獲得了向開(kāi)發(fā)商追償按揭貸款本息的權(quán)利,。
不過(guò)，在這種情況下,，銀行顯然就成了最大的受害人和損失者,，因?yàn)闋€尾樓本身的價(jià)值無(wú)法覆蓋按揭貸款本息，加上開(kāi)發(fā)商往往還欠著銀行的開(kāi)發(fā)貸款,。不過(guò),，在過(guò)往的爛尾樓處置實(shí)踐中，資金鏈斷裂的開(kāi)發(fā)商往往抱著得過(guò)且過(guò),、不怕更爛的態(tài)度,，而銀行以“上征信記錄”威脅客戶(hù)，進(jìn)而依然坐收按揭貸款本息卻始終不著急,，負(fù)有行政監(jiān)管責(zé)任的地方政府也將心急如焚的爛尾樓業(yè)主們當(dāng)作了麻煩制造者,，對(duì)爛尾樓苦主們的煎熬視而不見(jiàn)和麻木不仁。只有當(dāng)按揭買(mǎi)房的爛尾樓業(yè)主們?cè)O(shè)法制造輿論影響并形成群體事件,，引發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的烏紗帽風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，才有可能推動(dòng)行政監(jiān)管部門(mén)的重視和有力度的協(xié)調(diào)工作。
此次爛尾樓業(yè)主們?nèi)虩o(wú)可忍的匹夫之怒,，將“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮迅速推向了全國(guó),，并推動(dòng)了社會(huì)輿論對(duì)于預(yù)售制下?tīng)€尾樓責(zé)任剝洋蔥式的層層推導(dǎo),，終于挖出了最高人民法院之前的相關(guān)判例和司法解釋。這一判例和司法解釋較好的澄清了商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同之間的主從關(guān)系,，相當(dāng)于定義了爛尾樓問(wèn)題中各方的角色與責(zé)任,，也徹底擊碎了預(yù)售制下負(fù)有資金監(jiān)管責(zé)任的銀行與地方政府出于自身利益和相互推卸責(zé)任的自說(shuō)自話，讓資金監(jiān)管責(zé)任和監(jiān)管失責(zé)的后果應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這一基本事實(shí)昭然若揭,。此時(shí)銀保監(jiān)會(huì)的這一《通知》,，更是從側(cè)面確認(rèn)和厘清了商業(yè)銀行在預(yù)售制涉房資金中的監(jiān)管角色與責(zé)任。
就房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款而言,，貸款審批,、發(fā)放都有著明確的前提、流程以及風(fēng)控要求,，而按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度發(fā)放貸款,，則是貸后管理的基本要求與常識(shí)。如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾而開(kāi)發(fā)貸款卻已發(fā)放完畢,，顯然就是商業(yè)銀行自身的貸后管理出了問(wèn)題,，銀行自身必然負(fù)有不可推卸的責(zé)任。而就按揭貸款的按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付工作而言,，縱然行政監(jiān)管負(fù)有把關(guān)責(zé)任,，但在項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾時(shí)監(jiān)管賬戶(hù)的資金卻沒(méi)有了，難道按照監(jiān)管協(xié)議相關(guān)條款主辦銀行就能完全脫責(zé),？如果來(lái)自行政監(jiān)管部門(mén)的“亂命”也能得到銀行不折不扣的無(wú)條件執(zhí)行的話,，那還要銀行監(jiān)管和監(jiān)管協(xié)議作什么，不如舍棄銀行監(jiān)管,、由地方政府直接支配監(jiān)管賬戶(hù)資金,？
銀保監(jiān)會(huì)的這一《通知》中表示當(dāng)前商業(yè)銀行仍存在履行貸款主體責(zé)任不到位，授信審批,、貸款發(fā)放,、資金監(jiān)測(cè)等核心風(fēng)控環(huán)節(jié)過(guò)度依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)等問(wèn)題，與監(jiān)管要求尚有一定差距,，不利于業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展,。銀保監(jiān)會(huì)重申，“貸款是商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù),，自主風(fēng)控是實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展的生命線”,。這說(shuō)的，不也正是預(yù)售制下涉房貸款及資金監(jiān)管中存在的較為普遍的現(xiàn)象與問(wèn)題嗎,？反過(guò)來(lái)看,，但凡能夠有效實(shí)施涉房貸款資金監(jiān)管，還會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)商杠桿之上加杠桿,、把高周轉(zhuǎn)推向極致的發(fā)展模式，以及遍地叢生的爛尾樓問(wèn)題嗎？
如果拉車(chē)無(wú)法維生,，祥子自然也就不拉車(chē)了,。爛尾樓苦主們掀起的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)暴，吹去了預(yù)售制下?tīng)€尾樓現(xiàn)象之上的層層迷霧,，各方角色與責(zé)任正在各歸其主,。誰(shuí)負(fù)有最大的責(zé)任，誰(shuí)將承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)與后果,，各自都心知肚明,。
所以，銀行股近幾天市值大跌超過(guò)5000億元,。消息面上,，央行主管的媒體《金融時(shí)報(bào)》也于7月16日迅速發(fā)出了《多個(gè)涉及“停貸”風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目復(fù)工》的利好。
更值得關(guān)注的是,，7月17日,，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)中表示，6月30日,，江西景德鎮(zhèn)某樓盤(pán)業(yè)主因項(xiàng)目延期交付發(fā)布停止還貸聲明,，引發(fā)輿論關(guān)注。銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視,，加強(qiáng)與住建部,、人民銀行等部門(mén)的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”,，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”工作,。一是在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下,，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè),、股東等相關(guān)各方責(zé)任,，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化,、法治化原則,，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”,。二是指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下,，堅(jiān)持摸清情況,、實(shí)事求是、科學(xué)分類(lèi),、精準(zhǔn)施策,，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放,，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工,、早復(fù)工、早交付,。三是做好客戶(hù)服務(wù)工作,，加強(qiáng)與客戶(hù)溝通，個(gè)性化地滿足居民客戶(hù)的不同需求,，信守合同,，踐行承諾，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益,。四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組,，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn),，更好滿足剛需和改善型客戶(hù)住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序,。處理好當(dāng)前面臨的問(wèn)題,，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。
無(wú)論如何,，現(xiàn)在可明確的一點(diǎn)是,，按揭買(mǎi)房的爛尾樓業(yè)主們不用再獨(dú)自承擔(dān)爛尾樓苦果了。同時(shí),，在開(kāi)發(fā)商“躺平”且高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的行業(yè)發(fā)展模式是主要成因已成共識(shí)的情況下,，在層層抽絲剝繭的輿論追問(wèn)之下，當(dāng)前造成爛尾樓的責(zé)任已被推進(jìn)并高度聚焦于預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任問(wèn)題之上,。而負(fù)有資金監(jiān)管責(zé)任的,，無(wú)非就是擁有行政監(jiān)管權(quán)的地方政府和擁有商業(yè)監(jiān)管權(quán)的銀行了。
目前關(guān)于爛尾樓的責(zé)任,，銀行和地方政府也是公婆各說(shuō),。河南某銀行的說(shuō)法是自身完全按照監(jiān)管部門(mén)的指令撥付資金，意思是責(zé)任全部在地方政府,；而西安住建局7月14日發(fā)文稱(chēng)商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,，未經(jīng)轄區(qū)住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的,，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金,，如果無(wú)法追回則應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任,。也就是說(shuō)政府認(rèn)為責(zé)任完全在銀行，開(kāi)始了與銀行互撕模式,。
讓我們暫且放下?tīng)€尾樓的肇因與責(zé)任問(wèn)題,，僅從房地產(chǎn)行業(yè)的參與者來(lái)看誰(shuí)的受益最大，以及從如果因?yàn)闋€尾樓問(wèn)題將市場(chǎng)信心完全摧毀,，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)長(zhǎng)期停滯對(duì)誰(shuí)造成的損失更大的角度來(lái)觀察，就很容易判斷誰(shuí)對(duì)解決爛尾樓問(wèn)題,，進(jìn)而恢復(fù)行業(yè)信心的動(dòng)力與責(zé)任最大,。
從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來(lái)說(shuō)，老百姓買(mǎi)一套房子一大半的錢(qián)作為政府賣(mài)地收入和開(kāi)發(fā)建設(shè),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)入了政府口袋,，也就是通常所說(shuō)的土地財(cái)政。而剩下的錢(qián)則作為工程建設(shè)資金流到了開(kāi)發(fā)商,、建筑施工各承包方,。另外，銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售全過(guò)程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息,，也分走了老百姓買(mǎi)房總代價(jià)中的一部分,。所以政府、開(kāi)發(fā)商,、銀行都應(yīng)該承擔(dān)起自己的責(zé)任來(lái)保證爛尾樓的交付完工以促進(jìn)行業(yè)信心的盡快恢復(fù),。
浙江省在這一點(diǎn)上就有著十分清醒的判斷與認(rèn)知，所以浙江省就明確規(guī)定無(wú)論開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)任何問(wèn)題,，政府都有責(zé)任確保交付,。事實(shí)上，除了土地財(cái)政是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式的最大受益者之外,，房地產(chǎn)的信用創(chuàng)造功能也是支持改革開(kāi)放以來(lái)市場(chǎng)化,、城市化所推動(dòng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高負(fù)債模式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的重要杠桿支點(diǎn)，而所有人都是這場(chǎng)人類(lèi)社會(huì)發(fā)展史上的中國(guó)奇跡的受益者,。
如果此次爛尾樓“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮無(wú)法很快停止蔓延的話,，就不僅僅是各家銀行公告聲稱(chēng)的所涉貸款風(fēng)險(xiǎn)可控的問(wèn)題了，而是房地產(chǎn)行業(yè)信心的破碎和在此基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)信用創(chuàng)造功能的喪失,，以及由此可能引發(fā)的大規(guī)模信用收縮與坍塌,。這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑直接而巨大,，是無(wú)論如何都應(yīng)該加以防范和努力杜絕的,。
不過(guò)，僅僅依靠“抱團(tuán)停貸”這種方式終究難逃以往脫離法制軌道解決問(wèn)題的習(xí)慣性窠臼,，而這一模式下問(wèn)題能夠得以解決其實(shí)都是一個(gè)偶然性事件,。而只有厘清爛尾樓的成因,，理清各方參與者的角色、關(guān)系與責(zé)任,，讓權(quán)責(zé)對(duì)等和有錯(cuò)必究,、有罪必罰，在此基礎(chǔ)上再對(duì)原有的制度及其執(zhí)行體系加以不斷完善,，才能讓制度變成善法,，讓監(jiān)管真正落實(shí)，讓執(zhí)政變成善政,，并賦予市場(chǎng)以自我完善與自我提升的可持續(xù)發(fā)展能力,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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