孫宏斌和吳亞軍,，為何“同途殊歸”？
劉蘭香
2022-09-01
截至8月31日，2022年中報(bào)季正式落幕,，融創(chuàng)和恒大這兩家往日的《財(cái)富》世界500強(qiáng)房企也于當(dāng)日先后發(fā)布延期披露2022年半年度報(bào)告的公告,。實(shí)際上，兩家公司2021年的財(cái)報(bào)都欠奉已久,，因此均消失于2022年的世界500強(qiáng)榜單,。
恒大的2萬(wàn)億債務(wù)已人盡皆知,，而融創(chuàng)由于尚未公布2021年財(cái)報(bào)，只能參考2021年中期數(shù)據(jù),，當(dāng)時(shí)其總負(fù)債高達(dá)9971億元,，那也是近1萬(wàn)億元。不過(guò),，盡管兩者都曾因狂飆突進(jìn)而深陷債務(wù)困境且目前都前景未明,，多數(shù)人對(duì)融創(chuàng)和恒大可能還是懷著并不完全一樣的情感。
顯而易見(jiàn),，和許家印相比,，孫宏斌更有擔(dān)當(dāng)，除了去年的自掏腰包29億給公司做無(wú)息貸款外,，今年4月初對(duì)“20融創(chuàng)01”債務(wù)展期時(shí)又給這筆債券提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保,，押上了自己的信譽(yù),，加之此前他在多次充當(dāng)“白衣騎士”之時(shí)所顯露的性情中人色彩,，都讓人難免對(duì)他今日之命運(yùn)生出惋惜之情。
去年8月31日,，在融創(chuàng)2021年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上提出堅(jiān)決降負(fù)債穩(wěn)投資,，孫宏斌直言，盡管大環(huán)境變差,，但融創(chuàng)沒(méi)有問(wèn)題,。“其他地產(chǎn)公司會(huì)暴雷,，融創(chuàng)也不會(huì)暴雷,。”他這一番豪言的背景是,，2021上半年,，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3,207.6億元，同比增長(zhǎng)64%,。
整整一年過(guò)后回頭來(lái)看,，孫宏斌當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)和政策走向有所覺(jué)察。在這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)后不久,，融創(chuàng)就開(kāi)始積極自救,，包括相繼轉(zhuǎn)讓上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓,、昆明文旅城二期等多個(gè)項(xiàng)目,，以及出售貝殼股份、變賣融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)等,。近半年時(shí)間,，融創(chuàng)回血近400億元,，但與近萬(wàn)億的負(fù)債總額相比，可以說(shuō)是杯水車薪,。
而在“前高后低”的2021年之后,，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了更艱難的2022年，融創(chuàng)的“緊”日子也是雪上加霜,。3月28日,，融創(chuàng)發(fā)布公告稱不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)，延期舉行董事會(huì)會(huì)議,，并表示融創(chuàng)中國(guó)股份將于4月1日起暫停買賣,。
3月25日晚，孫宏斌還曾發(fā)朋友圈稱,，“2022年一季度,，我們?cè)?8個(gè)城市交付43個(gè)項(xiàng)目，用最大誠(chéng)意兌現(xiàn)成千上萬(wàn)戶業(yè)主交托的幸福期許,?！钡患径群笮蝿?shì)仍再度惡化。今年前7月,，融創(chuàng)中國(guó)銷售額1238.5億元,，同比下降約66.54%，主要是今年4月份后大幅下滑,。數(shù)據(jù)顯示,，今年前3個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)的單月銷售額都在220億元以上,，而從4月開(kāi)始,，陡降至單月120~140億元，7月份更是降至單月110.3億元,，創(chuàng)今年以來(lái)單月銷售額最低記錄,。
自從融創(chuàng)中國(guó)在5月份官宣美元債“爆雷”后，我們就很少看到關(guān)于融創(chuàng)的重磅消息了,。而結(jié)合近期一系列政策“救項(xiàng)目不救房企”的導(dǎo)向來(lái)看,，融創(chuàng)的前景難言樂(lè)觀。不過(guò),，近日關(guān)于龍湖的一則重磅消息引人關(guān)注,，即龍湖集團(tuán)擬發(fā)行15億元中票，中債增提供全額擔(dān)保,。這么看來(lái),，說(shuō)政策不救房企也不完全準(zhǔn)確，同為民營(yíng)房企的龍湖還是得到了官方的背書,。
值得注意的是,，融創(chuàng)和龍湖實(shí)際上可以說(shuō)是中國(guó)最具可比性的兩家房企,。兩家都是千億規(guī)模的TOP10級(jí)別房企；都是在港交所上市的民營(yíng)房企,；都重點(diǎn)布局一二線城市,；均以產(chǎn)品力著稱，且主要定位于中高端市場(chǎng),；產(chǎn)品線均涵蓋住宅,、商辦（文旅）、物業(yè)服務(wù)等板塊,。但為何同途殊歸,？
最根本的原因，或許還是兩家公司掌舵人的性格差異,。孫宏斌的“賭性”無(wú)需多言,，當(dāng)年的順馳敗局正源于此。盡管2016年12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議就提出“房住不炒”,，但之后幾年間融創(chuàng)為做大規(guī)模拿了不少地王項(xiàng)目和算不過(guò)賬的商辦綜合體項(xiàng)目,，才導(dǎo)致路越走越窄。
當(dāng)然,，房地產(chǎn)行業(yè)的“賭徒”并不鮮見(jiàn),，因?yàn)榉凑€贏了歸自己,，賭輸了就讓全社會(huì)承擔(dān)后果,，這個(gè)誘惑確實(shí)很難讓人抗拒。但很顯然吳亞軍就抗拒住了,，她在過(guò)去這些年所展現(xiàn)出的定力和耐性是民營(yíng)房企中少有的,，一方面對(duì)前些年“躺賺”的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)沒(méi)有盲目擴(kuò)張，一方面把需要精打細(xì)算才能賺錢的商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓也運(yùn)營(yíng)得當(dāng),，一點(diǎn)點(diǎn)把路走得越來(lái)越寬,。
龍湖被稱為房地產(chǎn)民企“最后的堡壘”，并非虛言,。近期被曝出違約的傳聞后,，在以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團(tuán)貸款等實(shí)質(zhì)舉措穩(wěn)定市場(chǎng)信心的同時(shí),，吳亞軍還對(duì)投資者表示：“龍湖依靠原則和紀(jì)律走到今天,，現(xiàn)在依然不變，包括內(nèi)外債的結(jié)構(gòu),、長(zhǎng)短的結(jié)構(gòu),，龍湖都在提前安排，沒(méi)有什么問(wèn)題,?！?/p>
另外,，在8月26日龍湖集團(tuán)2022年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，吳亞軍透露,，一位金融機(jī)構(gòu)里管理風(fēng)險(xiǎn)的人跟她說(shuō)過(guò)一句話,，“他說(shuō)其實(shí)泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻，再去調(diào)整已經(jīng)來(lái)不及了,，一定要在沒(méi)有看到冰山的時(shí)候,，就有所應(yīng)對(duì)?！边^(guò)去十多年里,，吳亞軍也以此為誡，保持財(cái)務(wù)自律,，提前轉(zhuǎn)型,。“我就總在想,，有沒(méi)有我們看不見(jiàn)的冰山,？我們要撞上了怎么辦？”
實(shí)際上,，早在2008年,，吳亞軍就曾撞上過(guò)全球金融危機(jī)的“冰山”，也是這次危機(jī)給龍湖和吳亞軍結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地上了一課,。在此后四萬(wàn)億政策刺激同行狂飆突進(jìn)做大規(guī)模的時(shí)候,，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面一直相對(duì)克制，甚至早在2011年就宣布把布局商業(yè)上升到公司發(fā)展戰(zhàn)略的高度,，決定每年都把銷售回款的10%用來(lái)投資持有型物業(yè),。
11年后，龍湖最新發(fā)布的2022年中報(bào)顯示,，截至今年6月末,，已在14個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)65座，半年間僅僅商業(yè)租金就達(dá)到46.5億元,，同比增長(zhǎng)26%,；商業(yè)加上租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入則達(dá)到110億,，同比也是增長(zhǎng)26%,。
而從2021年1月1日“三道紅線”出臺(tái)至今，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多,，這次調(diào)控對(duì)所有房企來(lái)說(shuō)都是比2008年更大的“冰山”,。瀚海闌干百丈冰，愁云慘淡萬(wàn)里凝,。唯龍湖等少數(shù)幾家民營(yíng)房企韌性凸顯,，他們也得到了監(jiān)管更多的融資支持,，有望穿越“冰山”。
值得一提的是,，上半年龍湖平均融資成本首次破“4”,，降至3.99%，同時(shí)剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比達(dá)3.1倍,，都是令業(yè)內(nèi)人士艷羨不已的數(shù)字,。
在近日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，港企恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗也直言,，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中,，他一向習(xí)慣以“得罪”的態(tài)度與同行交流，唯對(duì)吳亞軍女士表達(dá)過(guò)敬佩,?！斑^(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的很多參與者頭腦發(fā)熱，都變成了瘋子,，吳亞軍則頭腦清醒,。”
孫宏斌2003年曾帶領(lǐng)順馳瘋狂向外擴(kuò)張,，在中國(guó)地產(chǎn)界掀起一股旋風(fēng),，并揚(yáng)言要打敗當(dāng)年的行業(yè)老大萬(wàn)科。然而,，順馳跑得太快了,，2006年就因資金鏈斷裂而被香港路勁接盤。
對(duì)于久未公開(kāi)發(fā)聲的孫宏斌,，我們確實(shí)無(wú)從揣測(cè)他此刻的心境,，但在2011-2015年的那輪房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，孫宏斌在2014年12月24日發(fā)的一條微博可以給我們提供一些線索,。
“最近很多媒體新老朋友聯(lián)系我，我沒(méi)接電話沒(méi)回信息,，相信你們都能理解和原諒,。我知道沉默是金有時(shí)候是對(duì)的；我理解知進(jìn)退是一種成熟,；我深信妥協(xié)和讓步也是一種勇敢,；我堅(jiān)信人不應(yīng)該糾纏過(guò)去的是非對(duì)錯(cuò)，應(yīng)該向前看,，往前走,。”（財(cái)富中文網(wǎng)）
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