孫宏斌和吳亞軍,，為何“同途殊歸”,？
劉蘭香
2022-09-01
截至8月31日,，2022年中報季正式落幕，融創(chuàng)和恒大這兩家往日的《財富》世界500強(qiáng)房企也于當(dāng)日先后發(fā)布延期披露2022年半年度報告的公告,。實(shí)際上,，兩家公司2021年的財報都欠奉已久，因此均消失于2022年的世界500強(qiáng)榜單,。
恒大的2萬億債務(wù)已人盡皆知,，而融創(chuàng)由于尚未公布2021年財報，只能參考2021年中期數(shù)據(jù),，當(dāng)時其總負(fù)債高達(dá)9971億元,，那也是近1萬億元。不過,，盡管兩者都曾因狂飆突進(jìn)而深陷債務(wù)困境且目前都前景未明,，多數(shù)人對融創(chuàng)和恒大可能還是懷著并不完全一樣的情感。
顯而易見,，和許家印相比,，孫宏斌更有擔(dān)當(dāng)，除了去年的自掏腰包29億給公司做無息貸款外,，今年4月初對“20融創(chuàng)01”債務(wù)展期時又給這筆債券提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保,，押上了自己的信譽(yù)，加之此前他在多次充當(dāng)“白衣騎士”之時所顯露的性情中人色彩,，都讓人難免對他今日之命運(yùn)生出惋惜之情,。
去年8月31日，在融創(chuàng)2021年中報業(yè)績會上提出堅(jiān)決降負(fù)債穩(wěn)投資,，孫宏斌直言,，盡管大環(huán)境變差，但融創(chuàng)沒有問題?！捌渌禺a(chǎn)公司會暴雷,，融創(chuàng)也不會暴雷?！彼@一番豪言的背景是,，2021上半年，融創(chuàng)中國累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3,207.6億元,，同比增長64%,。
整整一年過后回頭來看，孫宏斌當(dāng)時對市場形勢和政策走向有所覺察,。在這場業(yè)績會后不久,，融創(chuàng)就開始積極自救，包括相繼轉(zhuǎn)讓上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓,、杭州核心地段酒店及寫字樓,、昆明文旅城二期等多個項(xiàng)目，以及出售貝殼股份,、變賣融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)等,。近半年時間，融創(chuàng)回血近400億元,，但與近萬億的負(fù)債總額相比,，可以說是杯水車薪。
而在“前高后低”的2021年之后,，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了更艱難的2022年,，融創(chuàng)的“緊”日子也是雪上加霜。3月28日,，融創(chuàng)發(fā)布公告稱不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績,，延期舉行董事會會議，并表示融創(chuàng)中國股份將于4月1日起暫停買賣,。
3月25日晚,，孫宏斌還曾發(fā)朋友圈稱，“2022年一季度,，我們在28個城市交付43個項(xiàng)目,，用最大誠意兌現(xiàn)成千上萬戶業(yè)主交托的幸福期許?！钡患径群笮蝿萑栽俣葠夯?。今年前7月，融創(chuàng)中國銷售額1238.5億元,，同比下降約66.54%,，主要是今年4月份后大幅下滑,。數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月,，融創(chuàng)中國的單月銷售額都在220億元以上,，而從4月開始，陡降至單月120~140億元,，7月份更是降至單月110.3億元,，創(chuàng)今年以來單月銷售額最低記錄。
自從融創(chuàng)中國在5月份官宣美元債“爆雷”后,，我們就很少看到關(guān)于融創(chuàng)的重磅消息了,。而結(jié)合近期一系列政策“救項(xiàng)目不救房企”的導(dǎo)向來看，融創(chuàng)的前景難言樂觀,。不過,，近日關(guān)于龍湖的一則重磅消息引人關(guān)注，即龍湖集團(tuán)擬發(fā)行15億元中票,，中債增提供全額擔(dān)保,。這么看來，說政策不救房企也不完全準(zhǔn)確,，同為民營房企的龍湖還是得到了官方的背書,。
值得注意的是，融創(chuàng)和龍湖實(shí)際上可以說是中國最具可比性的兩家房企,。兩家都是千億規(guī)模的TOP10級別房企；都是在港交所上市的民營房企,；都重點(diǎn)布局一二線城市,；均以產(chǎn)品力著稱，且主要定位于中高端市場,；產(chǎn)品線均涵蓋住宅,、商辦（文旅）、物業(yè)服務(wù)等板塊,。但為何同途殊歸,？
最根本的原因，或許還是兩家公司掌舵人的性格差異,。孫宏斌的“賭性”無需多言,，當(dāng)年的順馳敗局正源于此。盡管2016年12月中央經(jīng)濟(jì)會議就提出“房住不炒”,，但之后幾年間融創(chuàng)為做大規(guī)模拿了不少地王項(xiàng)目和算不過賬的商辦綜合體項(xiàng)目,，才導(dǎo)致路越走越窄。
當(dāng)然,，房地產(chǎn)行業(yè)的“賭徒”并不鮮見,，因?yàn)榉凑€贏了歸自己,，賭輸了就讓全社會承擔(dān)后果，這個誘惑確實(shí)很難讓人抗拒,。但很顯然吳亞軍就抗拒住了,，她在過去這些年所展現(xiàn)出的定力和耐性是民營房企中少有的，一方面對前些年“躺賺”的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)沒有盲目擴(kuò)張,，一方面把需要精打細(xì)算才能賺錢的商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓也運(yùn)營得當(dāng),，一點(diǎn)點(diǎn)把路走得越來越寬。
龍湖被稱為房地產(chǎn)民企“最后的堡壘”,，并非虛言,。近期被曝出違約的傳聞后，在以55億港元新股增發(fā),、35億港元銀團(tuán)貸款等實(shí)質(zhì)舉措穩(wěn)定市場信心的同時,，吳亞軍還對投資者表示：“龍湖依靠原則和紀(jì)律走到今天，現(xiàn)在依然不變,，包括內(nèi)外債的結(jié)構(gòu),、長短的結(jié)構(gòu)，龍湖都在提前安排,，沒有什么問題,。”
另外,，在8月26日龍湖集團(tuán)2022年中期業(yè)績推介會上,，吳亞軍透露，一位金融機(jī)構(gòu)里管理風(fēng)險的人跟她說過一句話,，“他說其實(shí)泰坦尼克號撞上冰山那一刻,，再去調(diào)整已經(jīng)來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候,，就有所應(yīng)對,。”過去十多年里,，吳亞軍也以此為誡,，保持財務(wù)自律，提前轉(zhuǎn)型,?！拔揖涂傇谙耄袥]有我們看不見的冰山,？我們要撞上了怎么辦,？”
實(shí)際上，早在2008年,，吳亞軍就曾撞上過全球金融危機(jī)的“冰山”,，也是這次危機(jī)給龍湖和吳亞軍結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地上了一課,。在此后四萬億政策刺激同行狂飆突進(jìn)做大規(guī)模的時候，他們在開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面一直相對克制,，甚至早在2011年就宣布把布局商業(yè)上升到公司發(fā)展戰(zhàn)略的高度,，決定每年都把銷售回款的10%用來投資持有型物業(yè)。
11年后,，龍湖最新發(fā)布的2022年中報顯示,，截至今年6月末，已在14個城市累計開業(yè)運(yùn)營商場65座,，半年間僅僅商業(yè)租金就達(dá)到46.5億元,，同比增長26%；商業(yè)加上租賃住房,、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入則達(dá)到110億,，同比也是增長26%。
而從2021年1月1日“三道紅線”出臺至今,，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多,，這次調(diào)控對所有房企來說都是比2008年更大的“冰山”。瀚海闌干百丈冰,，愁云慘淡萬里凝,。唯龍湖等少數(shù)幾家民營房企韌性凸顯，他們也得到了監(jiān)管更多的融資支持,，有望穿越“冰山”,。
值得一提的是，上半年龍湖平均融資成本首次破“4”,，降至3.99%,，同時剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比達(dá)3.1倍，都是令業(yè)內(nèi)人士艷羨不已的數(shù)字,。
在近日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，港企恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也直言,，內(nèi)地開發(fā)商中,，他一向習(xí)慣以“得罪”的態(tài)度與同行交流，唯對吳亞軍女士表達(dá)過敬佩,?！斑^去房地產(chǎn)行業(yè)的很多參與者頭腦發(fā)熱，都變成了瘋子,，吳亞軍則頭腦清醒,。”
孫宏斌2003年曾帶領(lǐng)順馳瘋狂向外擴(kuò)張,，在中國地產(chǎn)界掀起一股旋風(fēng),，并揚(yáng)言要打敗當(dāng)年的行業(yè)老大萬科,。然而，順馳跑得太快了,，2006年就因資金鏈斷裂而被香港路勁接盤,。
對于久未公開發(fā)聲的孫宏斌，我們確實(shí)無從揣測他此刻的心境,，但在2011-2015年的那輪房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi),，孫宏斌在2014年12月24日發(fā)的一條微博可以給我們提供一些線索。
“最近很多媒體新老朋友聯(lián)系我,，我沒接電話沒回信息,，相信你們都能理解和原諒。我知道沉默是金有時候是對的,；我理解知進(jìn)退是一種成熟,；我深信妥協(xié)和讓步也是一種勇敢；我堅(jiān)信人不應(yīng)該糾纏過去的是非對錯,，應(yīng)該向前看,，往前走?！保ㄘ敻恢形木W(wǎng)）
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