潘石屹不戀戰(zhàn)
劉蘭香
2022-09-07
“中國的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)變了?！?在2019年6月舉行的SOHO中國房地產(chǎn)推介會(huì)上,，潘石屹說了這句話。這或許為他在三年多后辭任SOHO中國董事會(huì)主席提供了一個(gè)鮮明注腳,。
今日（9月7日）中午,，SOHO中國發(fā)布公告稱，潘石屹已辭去董事會(huì)主席,、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席的職務(wù),，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)；潘張欣女士已辭去公司行政總裁（CEO）職務(wù),，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè),。
令人意外的是，該消息發(fā)布后,，港股SOHO中國午后急速拉升,，一度上漲約20%，截至收盤仍上漲11%,，報(bào)1.51港元,，總市值78億港元。
公告顯示，以上兩人將繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事,。同日,，獨(dú)立非執(zhí)行董事黃晶被任命為董事會(huì)非執(zhí)行主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席,；及徐晉和錢霆被任命為執(zhí)行董事和聯(lián)席CEO,。
根據(jù)公告公示的履歷，徐晉,，50歲,，此前曾擔(dān)任SOHO中國副總裁，負(fù)責(zé)資產(chǎn)和物業(yè)管理,；2001年2月加入公司,，歷任人事行政部總監(jiān)、采購部總監(jiān),、副總裁,；1994年獲得北京物資學(xué)院工程管理專業(yè)學(xué)士學(xué)位，于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)擁有超過20年的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),。錢霆,，45歲，此前曾擔(dān)任SOHO中國副總裁,，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃和銷售,；2002年10月加入公司,，曾任公司租售市場(chǎng)總監(jiān),、副總裁；2000年獲得中國人民大學(xué)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)學(xué)士學(xué)位,，擁有20年的中國房地銷售和租賃經(jīng)驗(yàn),。
從兩位聯(lián)席CEO的履歷來看，都是SOHO中國的“老將”,，一位長(zhǎng)于運(yùn)營,，一位長(zhǎng)于銷售，可謂相得益彰,。由此也可看出潘石屹在管理梯隊(duì)上的未雨綢繆,，這或許也是資本市場(chǎng)給予該消息正面回應(yīng)的原因之一。
不過,，SOHO中國股價(jià)上漲的同時(shí),，潘石屹的口碑恐怕又要因此下滑。眾所周知,，自從2014年他開啟“賣資產(chǎn)”之路以來,，有關(guān)“潘石屹跑了”的消息就一直在坊間流傳。現(xiàn)在他辭任SOHO中國董事會(huì)主席的職務(wù)，無疑為這一傳言添了一把火,。
潘石屹是否“跑了”難以斷言,，但確實(shí)早在2014年，在主流房地產(chǎn)企業(yè)都在忙著加杠桿和擴(kuò)規(guī)模的時(shí)候,，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)下的SOHO中國就已開始拋售資產(chǎn),。
這一年，潘石屹將位于上海非核心地段的寫字樓上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng),，以52.32億的價(jià)格賣給金融街控股,。此后的5年時(shí)間里，SOHO中國持續(xù)拋售資產(chǎn),，又賣掉了上海外灘國際金融中心(8-1)地塊,、上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、虹口SOHO,、凌空SOHO,、13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目、2583個(gè)地下停車位等,。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，SOHO中國通過累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)近300億元人民幣。
與李嘉誠類似的是,，在國內(nèi)“賣賣賣”的同時(shí),，潘石屹不斷在境外“買買買”。從2011年開始,，潘石屹家族投資了大量海外資產(chǎn),，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán),，以及7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)等,。
時(shí)間來到2019年6月，也就是在說出“中國的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)變了”的那場(chǎng)房地產(chǎn)推介會(huì)上,，潘石屹還稱,，盡管目前的三、四級(jí)城市有更大的上漲空間,，似乎更有投資價(jià)值,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一線城市,，特別是一些核心領(lǐng)域更安全,，更有保值價(jià)值，所以SOHO中國將把重點(diǎn)放在一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，特別是一些繁華地區(qū)和商業(yè)中心,。
彼時(shí)來看,，這只是在闡述SOHO中國的投資邏輯，但如果結(jié)合SOHO中國此后的動(dòng)向來看,，這更像是潘石屹在為計(jì)劃中的“干一票大的”提前造勢(shì),。
2020年3月，SOHO中國發(fā)布消息,，官宣了推進(jìn)許久的“賣身計(jì)劃”,。彼時(shí)被傳出的收購方有黑石集團(tuán)、高瓴資本等,。直到2021年6月,，SOHO中國發(fā)布公告稱，黑石發(fā)出全面收購要約,，以約為236.58億港元的最高現(xiàn)金代價(jià)投資SOHO中國,，以取得SOHO中國的控股權(quán)。
不過,，這筆備受矚目的交易最終還是胎死腹中,。8月國家市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)黑石下發(fā)通知，根據(jù)《中國反壟斷法》對(duì)其提交的收購要約申報(bào)正式立案審查,。9月10日,，SOHO中國發(fā)布公告表示，黑石集團(tuán)決定不就收購該公司股權(quán)作出要約,，原因是“目前滿足先決條件的進(jìn)展不足,。各方一致認(rèn)為無法在最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件且不會(huì)推遲最后截止日，故一致同意不作出要約”,。
這一結(jié)果對(duì)潘石屹來說應(yīng)該是個(gè)不小的打擊,，但也并未令他放慢賣資產(chǎn)的步伐。既然整體“賣身”不成,，那就回到他此前最擅長(zhǎng)的散售物業(yè)之路,。2022年3月10日，潘石屹通過官微宣布擬銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業(yè),，并喊話“七折甩賣降負(fù)債”，但首批放售房源要求全款支付,。此次出售的房源覆蓋北京的銀河SOHO,、三里屯SOHO及上海SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目，包括辦公,、商業(yè)及公寓等類型,。實(shí)際上，這個(gè)“京滬兩地的部分物業(yè)”幾乎已是SOHO中國的所有資產(chǎn),。為了盡快出售這批資產(chǎn),，SOHO中國還開出4%的高傭金。
8月18日，SOHO中國公布了2022年中報(bào),。截至今年6月30日,，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，平均借貸成本約4.7%,，總借貸共計(jì)約167.3億元,。負(fù)債率低至44%卻說要甩賣資產(chǎn)“降負(fù)債”，確實(shí)耐人尋味,。而且SOHO中國中報(bào)業(yè)績(jī)并不算太差,，上半年實(shí)現(xiàn)營收8.96億元，同比增長(zhǎng)11%,，全部為租金收入,；實(shí)現(xiàn)凈利潤1.906億元，同比增長(zhǎng)63%,。
值得注意的是,，這是SOHO中國近年來第三次沒有披露“物業(yè)銷售收入”，意味著今年3月份其推出的這批資產(chǎn)可能尚未完成出售,，或者即便已經(jīng)有部分完成出售但尚未到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn),。
而就在這個(gè)節(jié)骨眼上，潘石屹辭任SOHO中國董事會(huì)主席,，或許說明第二種可能性更高,，所以實(shí)控人才不用繼續(xù)“坐鎮(zhèn)”而可以退居幕后了。SOHO中國最新的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示,，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份持有SOHO中國63.93%股權(quán),，而潘石屹、張欣夫婦及其子女是該信托受益人,。
無論如何,，早就看衰國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潘石屹大概率不會(huì)戀戰(zhàn)。所謂“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”,，近幾年SOHO中國因資產(chǎn)出售動(dòng)作頻頻而股價(jià)多次波動(dòng),，過山車行情頻繁上演，今年7月其首席財(cái)務(wù)官倪葵陽因涉嫌內(nèi)幕交易被警方帶走調(diào)查,，就被疑與黑石收購SOHO中國的交易案有關(guān),。
另外，今年3月北京市市場(chǎng)監(jiān)管局消息顯示,，SOHO中國旗下15家物業(yè)管理公司因加收電費(fèi)等違法行為,，共被罰款1.15億余元。再往前看,，2021年12月,，SOHO中國附屬公司建華置地因少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅1.98億元收到北京市稅務(wù)局稽查局的處罰決定書,，須支付上述稅款、滯納金及罰款合計(jì)7.09億元,。
作為上個(gè)世紀(jì)90年代初帶有傳奇色彩的“萬通六君子”之一,，潘石屹曾在海南地產(chǎn)的風(fēng)起云涌中賺到第一桶金，之后也得以及早抽身,，1995年就和夫人張欣一同創(chuàng)辦了SOHO中國,，開啟二次創(chuàng)業(yè)并于2007年在香港上市。這一次,，潘石屹還能否全身而退,？（財(cái)富中文網(wǎng)）
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