萬(wàn)科“親兒子”上市即破發(fā),，郁亮卻說(shuō)不慌
柏文喜
2022-09-29
9月29日,，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云上市進(jìn)程,，走完了最后一步，正式在港掛牌,，發(fā)行價(jià)每股49.35港元,。以萬(wàn)物云的體量和不急于上市的過(guò)往，以及系出名門(mén)的身世和眾多知名基石投資人捧場(chǎng)的陣勢(shì),，市場(chǎng)關(guān)注度自不必說(shuō),。但略顯尷尬的是，萬(wàn)物云今日開(kāi)盤(pán)即破發(fā),，截至收盤(pán)股價(jià)報(bào)46港元,，下跌6.79%，總市值483億港元,。
面對(duì)這一現(xiàn)實(shí),，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在今日舉辦的上市儀式上表示，今天對(duì)萬(wàn)物云而言,，是一個(gè)全新的起點(diǎn),。“1993年萬(wàn)科發(fā)行B股,，正好碰上市場(chǎng)最高點(diǎn),，七年之后B股股價(jià)才回到當(dāng)初的發(fā)行價(jià)，一大批投資者被套在其中,，那七年的壓力和煎熬,，讓我們記憶深刻。因此我們并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低,，更在意它未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)。感謝選擇萬(wàn)物云的投資者,，相信萬(wàn)物云團(tuán)隊(duì)將會(huì)全力以赴,，時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值?！?/p>
此前在今年3月31日的萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，郁亮在說(shuō)到如何衡量萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的成功時(shí)，用了下面這個(gè)形象的比喻：第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是能否上市,，也就是長(zhǎng)大成人了就應(yīng)該去成家立業(yè),，去外面闖蕩了，所以萬(wàn)科把每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市,，作為成功的標(biāo)志之一,。同時(shí)，萬(wàn)物云CEO朱保全的一番話也呼應(yīng)了郁亮的觀點(diǎn)：“兒子長(zhǎng)大了,，可以獨(dú)立發(fā)展了,?！?/p>
萬(wàn)科分拆物業(yè)上市，無(wú)論對(duì)于萬(wàn)物云本身的獨(dú)立發(fā)展,，還是萬(wàn)科與萬(wàn)物云的后續(xù)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和融資都是十分利好的,。雖然看起來(lái)在當(dāng)前市況較差的情況下萬(wàn)物云上市有些不劃算，但是在目前看不到行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)限的情況之下,，萬(wàn)物云上市至少有助于改善萬(wàn)物云的資金基本面和化解萬(wàn)科的流動(dòng)性壓力,，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬(wàn)物云此次新股發(fā)行比例比較小,，只占10%的重要原因之一,。
從萬(wàn)物云招股說(shuō)明書(shū)披露的情況來(lái)看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持,，除了有助于提振市場(chǎng)信心來(lái)協(xié)助發(fā)行任務(wù)順利完成之外,，對(duì)于萬(wàn)物云的股價(jià)或許也將起到提振和托底的作用。這其實(shí)也是在不太好的市況下萬(wàn)物云招股說(shuō)明書(shū)格外突出這一點(diǎn)的重要原因,。
今日掛牌上市之后,，盡管萬(wàn)物云的市值并沒(méi)有如預(yù)期超過(guò)千億，僅在500億左右徘徊,，按照萬(wàn)物云2021年20.4億港元?dú)w母凈利潤(rùn)計(jì)算,，靜態(tài)市盈率約為25-26倍，但這一水平仍屬于物業(yè)板塊頭部企業(yè)水平,，相對(duì)還是較高的,。自去年下半年以來(lái)，港股物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落,，可對(duì)標(biāo)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活從100倍下降至目前的約28倍,，碧桂園服務(wù)從80倍下滑至目前的約7倍。因此萬(wàn)物云的估值水平應(yīng)該說(shuō)還是較為謹(jǐn)慎并留有余地的,。
值得注意的是,，萬(wàn)物云此次上市特別強(qiáng)調(diào)自己的非房地產(chǎn)與非物業(yè)屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象,，這也是以“萬(wàn)物云”來(lái)命名萬(wàn)科旗下這個(gè)大型物業(yè)管理公司的初心,。因?yàn)閺奈飿I(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度來(lái)看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)和科技賦能等方面比較受資本市場(chǎng)關(guān)注,。萬(wàn)物云上市的新故事體現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模更大,、業(yè)務(wù)范圍涵蓋了市場(chǎng)化程度更高和更穩(wěn)定的商辦物業(yè)、城市服務(wù),，并且萬(wàn)物云也更強(qiáng)調(diào)科技屬性,、平臺(tái)屬性與互聯(lián)網(wǎng)屬性。
早在2020年，朱保全就提出：“未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè),，而是科技公司的下沉,。”其實(shí)之前很多物業(yè)管理企業(yè)也都打出過(guò)“科技賦能”概念,，但現(xiàn)在資本市場(chǎng)不想聽(tīng)虛幻的故事,，而是想要看這些企業(yè)究竟以所謂的科技賦能做出了什么內(nèi)容和對(duì)其運(yùn)營(yíng)有何提升。目前,，“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營(yíng)層面,，未來(lái)是否會(huì)真正落到整個(gè)行業(yè)生態(tài)，乃至行業(yè)與社會(huì)的交互方式,？這是萬(wàn)物云要面對(duì)的課題,，也是它在招股書(shū)中濃墨重彩所描繪的，同時(shí)過(guò)于強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)也有烘托股價(jià)與市值之嫌疑,。從上市首日的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看,，投資者或許還需要看到科技概念有更扎實(shí)的支撐。
不過(guò),，在物業(yè)股估值持續(xù)低迷的當(dāng)下,，無(wú)論是以體量還是以運(yùn)營(yíng)水平、科技質(zhì)量,、成長(zhǎng)性而言,，萬(wàn)物云上市都有助于改善物業(yè)板塊的基本面，提升板塊質(zhì)量與信心,，并加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注,。富途證券研究報(bào)告指出，萬(wàn)物云上市不可避免地會(huì)造成投資者調(diào)倉(cāng),。筆者認(rèn)為處于物業(yè)股兩端的企業(yè),，也就是股價(jià)表現(xiàn)和未來(lái)走勢(shì)更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價(jià)低迷,、看不到未來(lái)的較差企業(yè),，都會(huì)成為被調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn)企業(yè)，前者會(huì)被重點(diǎn)加倉(cāng),，而后者會(huì)被拋棄，也就是說(shuō)物業(yè)股的估值會(huì)隨著萬(wàn)物云的上市而分化愈加明顯,。
在萬(wàn)物云登陸港交所之后,，龍頭企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市，而后者正在推進(jìn)上市進(jìn)程,，這也意味著物業(yè)行業(yè)的資本化基本完成,。在相對(duì)理性的行情下，接下來(lái)物業(yè)股一方面會(huì)加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會(huì)加快板塊內(nèi)的整合,，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng),、贏家通吃和一些弱勢(shì)企業(yè)被迫逐步退出的局面。物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)會(huì)更加集中于企業(yè)規(guī)模與成長(zhǎng)性層面,，推動(dòng)行業(yè)整合與并購(gòu)重組的進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度將加速上升,。
總之,，隨著萬(wàn)物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開(kāi)啟了一個(gè)新時(shí)代,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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