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今年注定是不平凡的一年。前有瑞士信貸爆雷,，后有FTX破產(chǎn),，到如今，全球最大的另類資管巨頭黑石也有了麻煩,。事實(shí)上,，從瑞信曝出財(cái)務(wù)危機(jī)到黑石限制投資者提款，中間不到兩個(gè)月,。這些巨頭為何在短短兩個(gè)月內(nèi)接連出事？是否真如媒體所言“雷曼時(shí)刻”又來了,？

黑石遭擠兌潮

12月1日,，因投資者贖回請求激增，黑石突然宣布限制旗下凈資產(chǎn)高達(dá)690 億美元的房地產(chǎn)投資信托基金（BRIET）的提款,。限制之后,，該基金相關(guān)投資者，一季度最多只能贖回5%的份額,，每月最多只能贖回2%的份額。該基金管理規(guī)模高達(dá)1250億美元,。

事實(shí)上,，投資者對該基金信心的垮塌從今年7月就已經(jīng)開始了,。據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道,，投資者在 7 月份贖回規(guī)模超過BRIET 凈資產(chǎn)的2%。越過這一門檻,，黑石集團(tuán)便有權(quán)限制投資者贖回規(guī)模,，但由于擔(dān)心驚動投資者,，黑石當(dāng)時(shí)沒有采取任何行動。相反,，黑石的高層管理人員還用自己的錢支持 BREIT,，黑石CEO和總裁向BREIT增加了超過 1 億美元的投資。

今年10月,，要求贖回資金的申請達(dá)到18億美元，占基金凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%,，雖然超標(biāo),，但在董事會批準(zhǔn)后獲得100%履行。到了11月,，贖回資金大幅超標(biāo),，黑石終于頂不住了，只批準(zhǔn)了BREIT 43%的贖回申請,，共計(jì)13億美元，占基金凈資產(chǎn)規(guī)模的2%,。按照規(guī)定,，12月，該基金只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金,，這顯然無法應(yīng)對當(dāng)前洶涌的擠兌潮。于是,，黑石果斷拋售其在拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒灣的兩處賭場的股份，完成交易將為該基金注入 12.7億美元的資金,。

BREIT一直是黑石的優(yōu)勢領(lǐng)域,，負(fù)責(zé)收購學(xué)生公寓公司American Campus Communities和數(shù)據(jù)中心公司QTS Realty Trust等。今年前三季度,，BREIT錄得9.3%的凈回報(bào)率，而公開交易的REITs價(jià)值下跌30%,。

這一事件導(dǎo)致巴克萊分析師上周將黑石股票的評級從“增持”下調(diào)至“持股觀望”,，并將目標(biāo)價(jià)從 98 美元下調(diào)至 90 美元,。他們和其他分析師表示，如果黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)投資信托基金無法重新獲得投資者的信任,，它就有可能陷入出售資產(chǎn)以滿足贖回的惡性循環(huán),，不過目前下結(jié)論還為時(shí)過早。

房地產(chǎn)風(fēng)光不再

黑石是全球另類資管公司的龍頭,，所謂另類投資,，主要指投資于傳統(tǒng)的股票,、債券和現(xiàn)金之外的金融和實(shí)物資產(chǎn)，例如基建,、房地產(chǎn)及私募股權(quán),。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資標(biāo)的非常廣泛,，其收益主要來源于運(yùn)營期間的租金收入和管理費(fèi)用,，相對于股票、債券而言,，它的收益更穩(wěn)定，更能抗通脹,。

黑石不動產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人曾斷言：即使新冠疫情以來全球各大類資產(chǎn)價(jià)格走勢在下滑,，但房地產(chǎn)部分核心資產(chǎn)未來仍會回歸強(qiáng)勢上漲的趨勢。

黑石顯然低估了房地產(chǎn)市場回調(diào)的力度和投資者信心的垮塌速度,。另外，黑石也沒有儲備足夠的現(xiàn)金應(yīng)對市場的贖回,。根據(jù)其招股說明書,，截至 10 月底，BREIT現(xiàn)金儲備總計(jì) 27 億美元,，還不足應(yīng)付11月一個(gè)月的贖回,。

受制于美聯(lián)儲瘋狂的加息進(jìn)程，美國房地產(chǎn)市場正在迅速轉(zhuǎn)涼,。最新數(shù)據(jù)顯示，20城房價(jià)在9月環(huán)比下跌1.2%,，為連續(xù)第三個(gè)月下跌,。美國7-9月這三個(gè)月的房價(jià)累計(jì)跌幅，是自2012年1月以來最大的三個(gè)月累跌,。

抵押貸款金融機(jī)構(gòu)房地美的數(shù)據(jù)顯示,，30 年期固定抵押貸款利率在 10 月份突破 7%,，這是自 2002 年以來的首次,。盡管該利率近期有所回落，但仍遠(yuǎn)高于去年同期的平均水平 3.10%,。

分析指出,，房價(jià)在過去10年里翻了一番，但自今年年初以來,，抵押貸款利率從3.3%翻了一番到6.5%左右,，使房市的歷史性繁榮戛然而止,。

近期一份對25位房地產(chǎn)策略師的調(diào)查顯示,，以Case Shiller 20個(gè)城市房價(jià)指數(shù)衡量,，預(yù)計(jì)美國今年平均房價(jià)將上漲13.6%,，2023年將下跌逾5.6%。如果預(yù)期成真,，這將是10年來房價(jià)首次出現(xiàn)年度下跌。該指標(biāo)顯示,，美國平均房價(jià)在6月達(dá)到頂峰,，自那時(shí)以來已經(jīng)下降了約4%,。根據(jù)預(yù)測中值，房價(jià)將累計(jì)下降12%,，最高降幅估計(jì)值高達(dá)30%,。

可以說，黑石的噩夢遠(yuǎn)沒有結(jié)束,。

金融危機(jī)如影隨形

市場上經(jīng)常流傳一句話,，十次危機(jī)，九次地產(chǎn),。房地產(chǎn)無論對于發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家來說，既可以是繁榮之因,，也可以是危機(jī)之源,。

隨著美聯(lián)儲今年連續(xù)大跨步地加息，全球房地產(chǎn)市場都陷入了寒冬,。英國11月購房需求現(xiàn)斷崖式下跌，香港房價(jià)已跌至近五年來的最低點(diǎn),，韓國11月房價(jià)創(chuàng)九年最大跌幅,，新西蘭房價(jià)指數(shù)更是創(chuàng)30年來的最大跌幅，連熱鬧的新加坡樓市也熄火,，澳大利亞、加拿大等國樓市都概莫能外。

美國10月CPI出乎意料地大幅降至7.7%,，市場迎來一波反彈,。上周,，美聯(lián)儲主席鮑威爾證實(shí)美聯(lián)儲將在12月放緩加息步伐，但美國前財(cái)長薩默斯警告10月通脹仍處于高位,，美聯(lián)儲仍需以超過市場預(yù)期的幅度繼續(xù)加息。他強(qiáng)調(diào),，要將通脹控制住，美國經(jīng)濟(jì)“還有很長的路要走”,。

10月份彭博經(jīng)濟(jì)學(xué)家建立的最新模型顯示,，美國經(jīng)濟(jì)在未來一年內(nèi)陷入衰退已經(jīng)“板上釘釘”,，市場目前預(yù)測美聯(lián)儲將在明年下半年降息以拯救經(jīng)濟(jì)。在此之前,，美聯(lián)儲可能會繼續(xù)加息,，最終聯(lián)邦基金利率可能達(dá)到4.75%-5.25%。

不斷提高的利率將提升資金借貸成本,，投資人將收回資金回避風(fēng)險(xiǎn),，消費(fèi)與投資活動都會受到極大的影響，前期泡沫較高的資產(chǎn)將面臨大幅回調(diào),，惡性的資金擠兌甚至可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的脆斷，引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī),，給經(jīng)濟(jì)帶來難以估量的損失,。

美聯(lián)儲前主席、2022年諾獎得主伯南克在他的新書《21世紀(jì)貨幣政策》中指出,，美聯(lián)儲的政策會影響全球金融狀況,，甚至造成國際金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延，我們要為下一次金融危機(jī)做好準(zhǔn)備,。這恐怕不是危言聳聽,。

目前的狀況是，美國掙扎于經(jīng)濟(jì)衰退的邊緣和無休止的政治內(nèi)耗，中國仍然在與疫情做斗爭,，歐盟各國苦于應(yīng)付俄烏沖突帶來的能源危機(jī)和物價(jià)上漲,，全球前三的經(jīng)濟(jì)體都各自疲于奔命，全球經(jīng)濟(jì)正在失去動力,，而供應(yīng)鏈的不確定性不斷上升,，原本精細(xì)分工的全球化合作正在逐漸走向終結(jié)。

種種跡象顯示,，一場全球性的衰退隨著美聯(lián)儲加息進(jìn)程的持續(xù)深入正在變得越來越明顯，由于政策的滯后性,，美聯(lián)儲6月開始的4次暴力加息的惡果正在慢慢顯現(xiàn),，無論是加密貨幣市場的崩塌,，還是瑞信和黑石的爆雷似乎都是在為一場更大的危機(jī)做預(yù)熱，就像暴風(fēng)雨來臨前的陣陣轟雷,，這場危機(jī)的種子在2020年美聯(lián)儲決定啟動印鈔機(jī)之時(shí)就已經(jīng)種下,，潮水有漲時(shí)，潮水也終將退去,。（財(cái)富中文網(wǎng)）