地產(chǎn)變局的真正起點(diǎn)或已到來,！
劉蘭香
2023-02-21
“三支箭”之后,，房地產(chǎn)市場再迎重磅利好！
2月20日晚,，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅,、保障性住房,、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房,、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等,。從落實(shí)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署的表述來看，這次試點(diǎn)可被視為在“地產(chǎn)16條”（信貸）,、增信發(fā)債,、房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”之后，針對地產(chǎn)領(lǐng)域的“第四支箭”,，即盤活存量資產(chǎn)以助保交樓,。
同時，從不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍擴(kuò)大來看,，這很可能是包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的公募REITs開閘前奏（目前推行的REITs僅納入基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房）,。回想2022年12月8日證監(jiān)會副主席李超表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,，研究推動試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域”,，地產(chǎn)行業(yè)變局的真正起點(diǎn)或已到來。
盡管試點(diǎn)基金可以投資存量商品住宅,，但對于存量商品住宅的要求比較高,，包括取得預(yù)售許可證、實(shí)現(xiàn)銷售等,，這意味著能受惠的房企較為有限,。就房地產(chǎn)市場而言，不動產(chǎn)私募投資基金啟航更長遠(yuǎn)的意義或許在于其將與公募REITs市場相互促進(jìn),，最終形成良性循環(huán),。圍繞如何解讀新規(guī),，“財(cái)富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：
@文潔
19年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),，專注財(cái)富管理服務(wù)
地產(chǎn)鏈昨天全線大漲,，盤后出來利好，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn),。
之前房地產(chǎn)救市,，三支箭都是金融支持房地產(chǎn)政策，是解決房企融資難等問題,，解決的是供給端的問題?，F(xiàn)在是不動產(chǎn)私募投資基金直接投資買房，這是在需求端直接幫助房地產(chǎn)企業(yè),。
政策工具箱里面法寶的數(shù)量和質(zhì)量,，超過了很多人的想象。只要成交量漲不起來就繼續(xù)刺激,，直到達(dá)到政策預(yù)期為止,。
@柏文喜
時刻保持行業(yè)新鮮感的地產(chǎn)老兵
就證監(jiān)會此次啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的目的而言，顯然是為了促進(jìn)樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了保租房,、長租房,、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房,、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房等,。
為慎重起見,，監(jiān)管部門對不動產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,、公司治理健全,、實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,，須為具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。
同時也對不動產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門檻,，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣,，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%,。而且不動產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金,。
另外就不動產(chǎn)基金對被投資企業(yè)借款或者提供擔(dān)保也規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件,，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離,，也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表,，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進(jìn)行增信。
就試點(diǎn)工作程序而言,，也對基金托管,、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易,、基金杠桿,、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示,、基金備案,、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。
總之,，在積極推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房,，以發(fā)揮不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作用促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場回暖的同時，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)格監(jiān)管,、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會在推動不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過程中積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之,、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度,。
@蘭香
長期跟蹤研究金融和財(cái)富管理領(lǐng)域
昨晚朋友圈被這條消息刷屏，各方反應(yīng)不一,，也可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場的斑駁：
長租公寓運(yùn)營商朋友：喜大普奔,，Pre-REITs基金的政策終于來了！
律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒清理完,，重新披掛上陣,，有一個顯著的要求在于，認(rèn)購的起點(diǎn)金額不能少于1000萬元,，而且會對投資者做穿透核查,。換一個角度看，這也是一種進(jìn)步：做好投資者適當(dāng)性管理,，其他都交給市場,，這才是監(jiān)管本色。
地產(chǎn)基金朋友：政策規(guī)定至少50億不動產(chǎn)基金在管規(guī)模的門檻,，能達(dá)到這個門檻的有幾家,？
AMC朋友：感覺管理人門檻不低，但盤活不動產(chǎn)存量，交由專業(yè)的人打理,，可以提高資產(chǎn)效率,。只是不知道還有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)適合投資。
開發(fā)商朋友：從管理人的門檻資質(zhì)要求來看,，這個政策短期內(nèi)主要是為保交樓的權(quán)益出資打開政策空間,，至于房地產(chǎn)的“春天”是否來了，現(xiàn)在歡呼為時尚早,。
@引領(lǐng)Manuel
解決地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)盤活問題,，最終還是要依靠市場化手段，目前以大型AMC以及大型央國企地產(chǎn)商為主的方式只能解決部分重點(diǎn)項(xiàng)目資產(chǎn),，剩下則需要REITs之類的方式才能盤活注入市場的流動性,，也是一個新的開端。（財(cái)富中文網(wǎng)）
編輯：劉蘭香
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