樓市出現(xiàn)小陽春,，但民營房企春天仍遠
俞再孟
2023-03-10
近日，關(guān)于樓市迎來小陽春的新聞報道紛至沓來,，就連一個月前將房地產(chǎn)定性為困難行業(yè)的武漢,，2月份成交量也迎來大幅回升。
綜合來看,，2月份各大重點城市成交量環(huán)比,、同比都有不同程度的上漲。以上海為例,，多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，2月二手房成交1.9萬套，為2022年7月以來的新高,，近兩年來看也是成交高點,，一方面由于1月成交量過于低迷，另一方面,，政策的放松向市場傳遞出積極信號,，確實帶來一定的拉動效應(yīng)。
但小陽春的可持續(xù)性以及樓市變遷對未來中國經(jīng)濟更加深遠的影響,，值得做更多深入的思考,。
高層變調(diào)、地方松綁
去年下半年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控的風向明顯趨于寬松,。
去年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在一次重要講話中指出,，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),，正考慮新的舉措改善行業(yè)資產(chǎn)負債狀況。今年1月17日,，劉鶴在達沃斯論壇上再次強調(diào),，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
1月6日,，彭博社報道中國正計劃放松嚴格的“三道紅線”政策,，并稱此舉可能標志著中國房地產(chǎn)政策的最急劇轉(zhuǎn)變。
盡管目前尚無官方來源顯示“三道紅線”政策放寬，但地方政府已經(jīng)在迫不及待給樓市松綁,。據(jù)中指院統(tǒng)計,，截至2月28日，全國今年已有近90省市（縣）出臺樓市利好政策超百次,。多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制,，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。
種種跡象顯示,，長達兩年多的房地產(chǎn)行業(yè)大整治基本落下帷幕,，房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)定性。
回看此輪房地產(chǎn)整治,，風向趨緊始于三年多前,。2019年7月中央提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，并從銀行,、信托,、債券等多方面收緊，嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn),。2020年8月官方對房企提出“三道紅線”的監(jiān)管要求,，由此正式開啟了針對房地產(chǎn)行業(yè)的整治行動。隨著恒大財富在2021年9月爆雷,，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),，佳兆業(yè)、融創(chuàng),、陽光城,、世貿(mào)、富力等一大批龍頭房企紛紛倒下,，繼而又引發(fā)爛尾樓、斷貸潮,、停工停產(chǎn),、債務(wù)違約等一系列影響深遠的事件，導(dǎo)致本已受到疫情影響的中國經(jīng)濟在2022年雪上加霜,。
疾風驟雨般的整治重創(chuàng)了房地產(chǎn)市場,，也改變了消費者對房價的預(yù)期以及地方政府的財力。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，全國商品房銷售面積比2021年下降24.3%,，創(chuàng)近7年來的新低，銷售額比2021年下降26.7%,，創(chuàng)近6年來的新低,，全國重點70城房價破天荒連續(xù)16個月環(huán)比下跌。財政部數(shù)據(jù)顯示，2022年國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元,，比上年下降23.3%,。
根據(jù)彭博社匯編的數(shù)據(jù)，由于信貸市場的渠道基本關(guān)閉,，2022年,，開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)140多筆債券違約?？傮w而言,，按發(fā)行量計算，開發(fā)商拖欠了總計500億美元的國內(nèi)和全球債務(wù),。
另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2022年，中國法拍房掛拍數(shù)量60.6萬套,，創(chuàng)歷史新高,。掛拍數(shù)量最高的城市則是重慶，共掛拍3.2萬套,，同比增長超80%,。據(jù)統(tǒng)計，住宅是法拍房的主力軍,，占比超50%,，住宅與商業(yè)二者合計占總拍賣套數(shù)近90%。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，上一輪樓市回升時,，購房者對樓市充滿期待，因此當時盲目購房的人比較多,，并且為此擔下債務(wù),，后續(xù)因為多重原因被迫斷供，這也是導(dǎo)致法拍房住宅掛拍量增加的原因之一,。
2022年12月末,，據(jù)彭博社報道，北京大學國家發(fā)展研究院院長姚洋受訪時說,，“中國政府似乎會提出更加具體的措施......必須至少止住房地產(chǎn)市場的下跌,，在此方面有令人鼓舞的跡象”。他認為,，對房地產(chǎn)行業(yè)使用如此嚴厲的政策并不合適,，有些公司的業(yè)務(wù)之前或多或少是健康的，但由于“三道紅線”,，它們的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問題,。
樓市回暖,、民企“躺平”
根據(jù)央行、銀保監(jiān)會在1月5日下發(fā)的通知,，對于新建商品房售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,，地方政府可自主決定維持、下調(diào)或取消首房貸款利率下限,。這一政策為降低房貸利率打開了大門,，1月29日鄭州打響了下調(diào)個人房貸利率的“第一槍”，并將首套房貸利率調(diào)整為3.8%,。之后,，又有不少重點城市跟進，首套房貸利率最低降至3.7%,。
在包括低利率在內(nèi)的一系列優(yōu)惠政策吸引下,，近期購房者進場速度明顯加快，帶動一波樓市回暖的行情,。不過,，多位分析人士認為，目前“小陽春”的持續(xù)性面臨挑戰(zhàn),。
李宇嘉表示,，由于樓市和經(jīng)濟基本面較弱，2023年房地產(chǎn)市場只會呈現(xiàn)弱復(fù)蘇,，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈,，特別是房價反彈。下半年的市場表現(xiàn)要看疫情之后整個市場恢復(fù)程度如何,，可以預(yù)見的是,，市場回暖會是一個漫長的過程。
中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷認為,，從去年開始,，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開啟了一個可能長達十年的下行周期。在政策暖風下,，2023年房地產(chǎn)市場的下行斜率可能會有明顯放緩,，但是長期趨勢或難以發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。
花旗集團分析師預(yù)計,，2023年房地產(chǎn)銷量將再下降25%，因為供應(yīng)減少將限制復(fù)蘇,，買家的預(yù)期需要時間才能扭轉(zhuǎn),。
需求端出現(xiàn)小陽春的另一面，是供給端的普遍“躺平”,，尤其是民營房企,。
房企的“躺平”,，主要體現(xiàn)在拿地方面，因為這對樓市新增供應(yīng)將產(chǎn)生直接影響,。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元,，同比下降48.9%,，全年整體拿地低迷。
另據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計,，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中,，央企、國企占比53%,，地方城投平臺占比32%,，混合所有制企業(yè)占比6%，分別較上年同期增加8個百分點,、26個百分點,、1個百分點，民營房企占比僅9%,，同比下降35個百分點,。拿地榜10強座次，有8席均被央企,、國企拿下,。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，銷售50強中14家房企拿地數(shù)量掛零,，“宇宙房企”碧桂園2022年拿地不足百億,，相比之下，其在2021年拿地超2000億,。
與財大氣粗的國企央企相比,，民營房企風險意識更高，在熊市中拿地的欲望更低,，但其處境與動向卻對整個行業(yè)具有風向標意義,。目前來看，眾多民營房企的春天仍未到來,，今年拿地規(guī)?？峙氯圆粯酚^。值得注意的是,，地方城投2022年拿地金額大幅上升,，這將給地方債務(wù)添加沉重的負擔，令本就已經(jīng)債務(wù)高企的地方政府財政更加捉襟見肘,。
樓市存量方面,，上個月官方公布全國有六億棟房屋,，震驚全網(wǎng)。事實上,，類似包括空置率,、房屋數(shù)量等等討論在近些年一直不絕于耳。數(shù)據(jù)顯示,，2022年末商品房待售面積5.63億平方米,，同比增長10.5%。其中,，住宅待售面積增長18.4%,。全國45個重點城市1月二手房掛牌量突破350萬套，多座重點城市二手房掛牌量都突破了10萬套,，消化周期普遍在1-2年,，鄭州達到40個月，大連甚至需要68個月,。
毫無疑問,，過去的一年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1998年房改以來最慘烈的調(diào)整,，而這一輪調(diào)整的余波仍在蕩漾,。信用評級公司穆迪稱中國房地產(chǎn)市場很難回到調(diào)整前的規(guī)模，將不再是經(jīng)濟增長的主要動力,。這次全行業(yè)的大洗牌出清了一些高杠桿,、高負債的房企，有利于提升行業(yè)的集中度和競爭力,，改善行業(yè)的盈利狀況,，對留下的房企而言是一次機遇，但政策對行業(yè)的深遠影響料將持續(xù)更長時間,。
眾所周知,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響早已超出房地產(chǎn)行業(yè)本身。過去十多年,，地方財政,、居民資產(chǎn)、金融理財乃至各行各業(yè)都圍繞著房地產(chǎn)這一中軸在運轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)已然成長為中國經(jīng)濟中的龐然大物,，尾大不掉，牽一發(fā)而動全身,。房地產(chǎn)越發(fā)展,，越成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中根深蒂固的障礙，整治的難度與代價也就越大,。治亦難,，不治亦難，而在經(jīng)歷近三年的嚴厲調(diào)控后,，可以肯定的是,，如何妥善處置和化解房地產(chǎn)風險仍將是未來很長一段時期內(nèi)關(guān)乎經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重大話題。（財富中文網(wǎng)）
編輯：劉蘭香
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