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廣東省惠州市近期屢上熱搜,，先是官方定調(diào)“團(tuán)購買房折扣可低至八折”，后又爆出部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤,。盡管惠州的房地產(chǎn)市場有一定的特殊性,，但也在一定程度上凸顯出地方政府在房地產(chǎn)政策方面左右手互搏的窘境。

實(shí)際上,，近期關(guān)于房地產(chǎn)市場的頭條新聞充滿了玄幻感：有在鶴壁10萬買8套房的，也有上海億萬富豪一日夫妻排隊(duì)打新幾千萬豪宅的,。另外值得注意的是,，在相繼拿下西安,、廣州兩宗大熱門地塊后，紡織業(yè)大亨劉伯香旗下的亞倫地產(chǎn)今年新增土地貨值達(dá)到了94.8億元,，一舉進(jìn)入了拿地榜單前20名,。房地產(chǎn)市場為何如此玄幻？房子到底還能不能買,？圍繞這些話題,，“財(cái)富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

地方政府左右手互搏為哪般,？

@王磊Sans Wang

資深營銷顧問,，商業(yè)專欄作家

惠州部分房地產(chǎn)項(xiàng)目“骨折”，這條新聞讓很多讀者覺得有點(diǎn)“震驚”,。連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價(jià)都開始跳水,，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進(jìn)入了下降區(qū)間？我們從三個(gè)方面簡析一下,，希望能夠給大家理清思考的脈絡(luò),。

首先，惠州大亞灣片區(qū)的房價(jià)“跳水”其實(shí)已經(jīng)不是第一次了,?；葜菔忻娣e超過11000平方公里，基本上相當(dāng)于廣州,、深圳,、東莞三個(gè)城市面積之和。而且,，惠州市各個(gè)區(qū)縣發(fā)展不太平衡,，惠東縣、龍門縣發(fā)展相對慢一些,。在一些人看來,，惠州房價(jià)具有很大的不確定性：有人看漲，認(rèn)為是價(jià)值洼地,；有人看跌,，是一個(gè)泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,，曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購買者看來是一個(gè)非常有發(fā)展前途的片區(qū),，因此很多開發(fā)商在那里扎堆。其實(shí),，10年前這個(gè)大片區(qū)就出現(xiàn)過一次房價(jià)的“骨折”跳水,，很多深圳購買者對此記憶猶新。

其次,，惠州這次政府操作和實(shí)際情形已經(jīng)說明房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)“表面穩(wěn)定,，實(shí)際分化”的趨勢,。從政府角度來講，非常希望房地產(chǎn)市場和土地市場能夠持續(xù)保持穩(wěn)定,、健康的增長,，房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價(jià)格持續(xù)上漲，但是從整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大的趨勢看,，其實(shí)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價(jià)格整體穩(wěn)定增長,。雖然有些城市因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”，但是實(shí)際上不同的城市,、相同城市的不同區(qū)域,、相同區(qū)域的不同樓盤價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價(jià)格分化。未來這種分化也許會進(jìn)一步加深,，出現(xiàn)和中國經(jīng)濟(jì)的類似的“結(jié)構(gòu)性”問題,。因此，也可以稱為“中國房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題”,。

第三,，城市地方債務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將如何影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢,？在過去的20年,，很多人都是從地理位置、交通環(huán)境,、人口基數(shù),、城市發(fā)展趨勢等要素來分析房地產(chǎn)，這些都是從供應(yīng)側(cè)來分析的,，在那個(gè)蓬勃發(fā)展的階段有合理性,。但是，在目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況下,，我們是不是應(yīng)該更多從需求端來分析,，更為合理？

這個(gè)需求端包括居民購房資金需求端,、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財(cái)政需求端,；這三個(gè)資金需求端其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)需求的循環(huán)。然而,，目前看來,，三者的債務(wù)問題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和城市地方債務(wù)更甚,；而中國居民債務(wù)整體也到一個(gè)非常高的臨界點(diǎn),。在這三個(gè)因素的共同影響下，整體中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可能會越發(fā)明顯,。

@譚浩俊

財(cái)經(jīng)評論員

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，至少包括廣東惠州、江蘇鹽城,、吉林長春、河南洛陽,、安徽銅陵,、福建寧德等近20城發(fā)布“團(tuán)購買房”相關(guān)政策及活動(dòng)，也就是開發(fā)商可以對團(tuán)購等實(shí)行降價(jià)售房,。然而與此同時(shí),，地方政府又在打壓和限制房價(jià)，甚至開發(fā)商降價(jià)售房還要受到政府的處罰,。一手拿著矛,，鼓勵(lì)“團(tuán)購買房”，一手又舉著盾,，對愿意主動(dòng)降價(jià)的開發(fā)商實(shí)施處罰,，這樣的行為顯然是非常可笑的,，也是會影響政府公信力的,。

或許在房地產(chǎn)問題上，一些地方是非常矛盾的,，也是比較功利的,。面對市場持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)越來越大,，地方經(jīng)濟(jì)也因房地產(chǎn)市場過于低迷而備受影響,，就想通過各種手段鼓勵(lì)居民購房，以緩解開發(fā)商資金緊張矛盾和減輕地方經(jīng)濟(jì)下行壓力,。而在房地產(chǎn)市場有所反彈,，居民購房熱情稍稍恢復(fù)后，面對開發(fā)商想趁機(jī)擴(kuò)大銷售,、回籠資金,，通過降價(jià)售房，地方又覺得機(jī)會來了,，不需要降價(jià)了,，就對降價(jià)售房的開發(fā)商實(shí)施處罰。這種過于功利的行為,，確實(shí)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常不利,，也是給出臺“團(tuán)購買房”政策的地方一記耳光。

@柏文喜

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

以市場為表,，以土地財(cái)政為里的行業(yè)特征,，讓房地產(chǎn)行業(yè)在高度依賴土地財(cái)政的當(dāng)今地方財(cái)政格局之下被緊緊地與地方政府利益訴求實(shí)現(xiàn)了深度捆綁,。一方面，土地作為最好的抵押品支持了地方政府多年來負(fù)債發(fā)展的融資需求,，也反過來將金融體系的安危與地方政府的宏觀財(cái)政能力緊密捆綁在一起,；另一方面，地方國企和平臺公司作為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì),、支持城建的臂膀和“錢袋”,，土地資產(chǎn)都以各種各樣的形式成為其資產(chǎn)負(fù)債表上的重要組成部分。在三年疫情之后各地財(cái)政狀況大幅惡化和財(cái)政自身流動(dòng)性承壓的情況下,，保持作為抵押品的地價(jià)穩(wěn)定以及平臺公司資產(chǎn)負(fù)債表的表面健康,，就成為防范地方財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)的核心要義。雖然說房價(jià)的上漲不符合政治正確的方向,，但是房價(jià)的下跌則可能引發(fā)地價(jià)下跌以及土地出讓困難和平臺公司的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化,，這才是地方政府當(dāng)前千方百計(jì)需要防范的最大風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說,，之前以防范房價(jià)過快上漲為訴求的房價(jià)調(diào)控與管制,，目前已在實(shí)質(zhì)上演變?yōu)榉乐狗績r(jià)下跌的市場調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)防范了。

降價(jià)促銷是活躍樓市最有效的市場自我調(diào)節(jié)措施,，而對降價(jià)促銷的簡單直接的限制,，自然造成了市場成交量的下滑和企業(yè)現(xiàn)金流、行業(yè)流動(dòng)性的喪失,，反過來必然也影響到土地出讓收入和房地產(chǎn)交易稅費(fèi)收入,，讓土地財(cái)政自身成為房價(jià)管制的直接受害者。至于媒體報(bào)道惠州市部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤的新聞,，只不過是行業(yè)監(jiān)管部門干預(yù)房企自主調(diào)價(jià)促銷的又一個(gè)案例罷了,。開發(fā)商根據(jù)市場變化和自身企業(yè)需要來調(diào)整房價(jià)和降價(jià)賣房，有形之手卻借口開發(fā)商降價(jià)賣房引發(fā)群體事件而禁止降價(jià)賣房并予以處罰,，無論從法理還是邏輯上都是不成立的,。家門口菜市場的小蔥降價(jià)了，咋不見之前買過菜的市民鬧騰和政府禁止小蔥降價(jià)并對菜農(nóng),、菜販予以處罰呢,？

手里有錢，買房還不如買地產(chǎn)股,？

@睿智

最近,，上海的新樓盤——云錦東方因?yàn)閮|萬富翁排隊(duì)買房而在網(wǎng)上爆火。幾年前,，上海樓市開盤都是人山人海,，排隊(duì)認(rèn)籌是很平常的事，但近年這種情況比較少，所以這次上海云錦東方認(rèn)籌排隊(duì),，給人們的感覺是當(dāng)年的樓市火爆又回來了,。事實(shí)上從4月以來，北上廣等一線城市樓市總的說不溫不火,，因此云錦東方的情況并不代表常態(tài),。

國內(nèi)的房地產(chǎn)市場火爆了20多年，一線城市的房價(jià)更是翻了15-20倍,，房子堪稱是最好的投資品,，在人們的意識里中國房價(jià)會一直漲下去。這得益于人口紅利期和城鎮(zhèn)化不斷提升,。隨著 “房住不炒”等地產(chǎn)調(diào)控政策，加之人口紅利逐漸遠(yuǎn)去,，以及三年疫情經(jīng)濟(jì)下行,，地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寒冬。

如今,，各項(xiàng)政策促經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，樓市復(fù)蘇是重頭戲，但3月份有個(gè)小高潮之后似乎缺少后勁,。究其原因還是經(jīng)濟(jì),、人口等大環(huán)境影響。不過上海云錦東方熱賣,，在說明個(gè)人手里有錢之外,，也與價(jià)格與二手房倒掛明顯有關(guān)。買者想辦法去認(rèn)籌,，不乏有買到便是賺到,，將來出手穩(wěn)賺不賠的購房心理在發(fā)揮作用。

@不再猶豫

房地產(chǎn)行情仍未走出低迷,，但百億私募半夏投資創(chuàng)始人李蓓從今年開始不止一次在公開場合表示長期看好地產(chǎn)股,。她認(rèn)為，房地產(chǎn)是過去利潤比較集中的企業(yè)部門,，近幾年行業(yè)的需求和產(chǎn)能出現(xiàn)了改變,，而經(jīng)過這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，加上企業(yè)負(fù)債表的創(chuàng)傷,，活下來的房地產(chǎn)企業(yè)是沒有能力擴(kuò)張土地儲備的,，目前的供應(yīng)還是低位，因此只要稍一出現(xiàn)需求復(fù)蘇,，房價(jià)可能會漲,。“對于還活著的企業(yè)而言，它的股票可能是有價(jià)值的,，以前可能只有5%的市場份額,，但是因?yàn)樾』锇閭兌妓赖袅耍赡芫陀?0%甚至15%的市場份額,?；钪钠髽I(yè)市值回到當(dāng)年的高點(diǎn)是有可能成立的”，但這并不意味著房地產(chǎn)投資會回到繁榮時(shí)期,。

在李蓓的邏輯中,，產(chǎn)能無法擴(kuò)張而需求還在，這可能會令活下來的房地產(chǎn)企業(yè)每股盈利增長,，由此帶來資產(chǎn)包價(jià)值的重估,。“房地產(chǎn)企業(yè)我們不是用毛利率去估它,，而是用資產(chǎn)包,。我有1萬億的土地儲備，但是有7000億的負(fù)債,，凈資本本來是3000億,；但是現(xiàn)在（土地儲備）貶值到只值8000億了，還是負(fù)債7000億,，所以你的股票市值可能就從3000億跌到了1000億,，其實(shí)就是一個(gè)帶杠桿的房價(jià)和地價(jià)；但如果房價(jià)漲10%,，這個(gè)彈性也是非常巨大的,。”在李蓓看來,，零星上漲的房價(jià)已經(jīng)說明她的上述邏輯,。

關(guān)于宏觀環(huán)境，李蓓認(rèn)為,，從現(xiàn)在往后,，國內(nèi)總需求向下的驅(qū)動(dòng)包括出口、基建和地產(chǎn)新開工,，向上的驅(qū)動(dòng)則包括消費(fèi),、地產(chǎn)竣工和二手房裝修鏈條。地產(chǎn)領(lǐng)域則是非常割裂的反轉(zhuǎn)：一季度,，住宅新開工累積下降18%,，而住宅竣工上升17%，這種割裂和分化不會是暫時(shí),，將會持續(xù)兩至三年,。半夏投資在個(gè)股和商品領(lǐng)域會持分化的思路,，買竣工鏈條和后端裝修占比高的品種，規(guī)避出口,、前端新開工和基建占比高的品種,。“如果看合力,，竣工的增長和消費(fèi)的溫和復(fù)蘇,，應(yīng)該抵不過基建、新開工和出口三者的拖累,。經(jīng)濟(jì)合力總體還是會偏弱一些,，所以國債應(yīng)該依然是相對安全的配置，如果出現(xiàn)階段性超預(yù)期的經(jīng)濟(jì)動(dòng)量下行和風(fēng)險(xiǎn)事件,，則可能有驚喜,。”（財(cái)富中文網(wǎng)）

編輯：劉蘭香

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