“幸存者”碧桂園,，站在懸崖邊上
汪杰
2023-08-09
兩筆美元債,，讓碧桂園站在爆雷邊緣上,。目前來(lái)看，碧桂園尚未倒下,，依然在“高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解,，積極優(yōu)化資金安排”的路上。但面對(duì)嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng),，過(guò)去一年扛住市場(chǎng)深度調(diào)整而成為民營(yíng)房企“幸存者”的碧桂園這次還能“化腐朽為神奇”嗎,？
一波未平一波又起。近期,，某大型集團(tuán)旗下財(cái)富管理公司定融產(chǎn)品爆雷事件引發(fā)的市場(chǎng)熱議尚未消退,，關(guān)于碧桂園債務(wù)危機(jī)的消息又開(kāi)始搶占各大媒體頭條。
就在一則“佛山市副市長(zhǎng)帶隊(duì)工作進(jìn)駐碧桂園”傳聞流轉(zhuǎn)但很快被碧桂園辟謠之際,，8月8日,，碧桂園債券又現(xiàn)集體下跌，港股股價(jià)也暴跌,。當(dāng)日,，市場(chǎng)有消息稱，碧桂園仍未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債的票息。這兩筆債券在新加坡交易所上市,，發(fā)行規(guī)模均為5億美元,，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。按照一年兩次的付息頻率,，兩筆美元債此次應(yīng)付利息分別為1050萬(wàn)美元,、1200萬(wàn)美元，合計(jì)約1.62億人民幣,。
“受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化,，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少,，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力,。”碧桂園方面8日稍晚就此回應(yīng)道,，并稱公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解,，目前仍處在30天付息寬限期內(nèi)，公司仍在積極優(yōu)化資金安排,，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益,。
碧桂園方面還表示，自2021年以來(lái),，行業(yè)持續(xù)低迷,，多重不利因素疊加,，導(dǎo)致行業(yè)銷售持續(xù)下滑,，公開(kāi)市場(chǎng)融資失效，行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期,，公司一直在堅(jiān)守,，卻難言曙光；公司始終堅(jiān)持履行社會(huì)責(zé)任,，全力做好保交付,、保剛兌、保安全工作,；2022年交付房屋數(shù)量總和接近70萬(wàn)套,，公司預(yù)計(jì)今年還要交付70萬(wàn)套房屋，上半年已順利完成27.8萬(wàn)套的交付任務(wù),，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一,，且不存在逾期未交付的情況。
對(duì)碧桂園來(lái)到違約邊緣一事,，雖然“事后諸葛亮”并不可取,，但是細(xì)細(xì)想想，事發(fā)絕非偶然。7月24日,，政治局會(huì)議最新定調(diào),，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，引發(fā)A股和H股地產(chǎn)板塊掀起一波漲?？癯?，但是作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的碧桂園股價(jià)卻幾乎巋然不動(dòng)，近期更是連續(xù)下挫,。另外,，7月30日晚，港股上市公司碧桂園服務(wù)突然發(fā)布公告稱,，公司控股股東,、非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席楊惠妍向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司捐贈(zèng)6.75億股作慈善公益用途，以碧桂園服務(wù)最新價(jià)9.55港元計(jì)算,，該筆捐贈(zèng)的股權(quán)價(jià)值高達(dá)64億港元,，市場(chǎng)人士因此質(zhì)疑碧桂園的實(shí)際控制人是否早已提前為眼前危機(jī)進(jìn)行脫身準(zhǔn)備。
毋庸置疑,，近年來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩以及房地產(chǎn)金融“三道紅線”監(jiān)管趨嚴(yán)令房地產(chǎn)行業(yè)陷入冰點(diǎn),，昔日頭部房企紛紛爆雷，有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園自然無(wú)法獨(dú)善其身,，實(shí)際上近兩年其旗下子公司也不時(shí)出現(xiàn)商票無(wú)法兌付,、銀行貸款逾期等負(fù)面報(bào)道。但碧桂園總部集團(tuán)還是終究化險(xiǎn)為夷,，沒(méi)有爆發(fā)諸如恒大集團(tuán)這樣系統(tǒng)性債務(wù)逾期危機(jī),。
就在兩三年前，作為民營(yíng)房企的“雙子星”,，碧桂園和恒大還一直在各類排行榜上牢牢霸占榜一和榜二位置,，讓同行羨慕不已。現(xiàn)在卻一個(gè)資不抵債,，幾近躺平,，一個(gè)陷入流動(dòng)性危機(jī)的負(fù)面新聞不斷，一只腳邁進(jìn)ICU,，難免令人唏噓,。
時(shí)勢(shì)造英雄。始于2015年貨幣化棚改,，疊加“農(nóng)村包圍城市”的市場(chǎng)戰(zhàn)略方針,，“高負(fù)債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”三高業(yè)務(wù)模式成就了碧桂園和恒大的傳奇,，其發(fā)展模式甚而被若干“小弟”競(jìng)相效仿,，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路蒙眼狂奔，形成2015-2019年超級(jí)牛市行情,。然而事后來(lái)看,，這卻也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最后的“榮光”。
“成也蕭何,，敗也蕭何”,。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩,，三,、四線城市人口增量驟然減少，大部分五線縣城人口更是呈現(xiàn)凈流出態(tài)勢(shì),，人口紅利不再,，加上房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加強(qiáng)，深耕低線市場(chǎng)且一直維持三高模式的恒大和碧桂園也回天乏術(shù),。而恒大集團(tuán)因?yàn)槎嘣?jīng)營(yíng),，旗下體育、文旅,、金融和健康產(chǎn)業(yè)等非盈利板塊已經(jīng)吞噬不少前期利潤(rùn)積累,，捉襟見(jiàn)肘之下，成為率先倒下的巨頭,。
7月17日晚間,，恒大集團(tuán)終于公開(kāi)“賬本”，連發(fā)包括2021年,、2022年業(yè)績(jī)公告以及2022年中期業(yè)績(jī)公告在內(nèi)的三份財(cái)報(bào),。財(cái)報(bào)顯示，恒大集團(tuán)兩年虧超8120億元,，總負(fù)債超2.4萬(wàn)億元,。比起恒大集團(tuán)，碧桂園的財(cái)務(wù)狀況雖也堪憂但還是要好很多,，2022年總資產(chǎn)為1.74萬(wàn)億元，總負(fù)債1.43萬(wàn)億元,，凈利潤(rùn)則是多年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)數(shù),，為-60.52億元。
碧桂園今年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告尚未發(fā)布,，但7月31日早間,，碧桂園披露了一份預(yù)虧業(yè)績(jī)預(yù)告。該公告顯示,，對(duì)比2022年6月30日半年度之凈利潤(rùn)約19.1億元和股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.1億元,，碧桂園預(yù)期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損,。而預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降,，物業(yè)項(xiàng)目減值增加,；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。
目前來(lái)看,，碧桂園尚未倒下,，依然在“高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，積極優(yōu)化資金安排,，努力保障債權(quán)人合法權(quán)益”的路上,。但面對(duì)嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)去一年扛住市場(chǎng)深度調(diào)整而成為民營(yíng)房企“幸存者”的碧桂園這次還能“化腐朽為神奇”嗎,？
值得注意的是,，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)8月9日?qǐng)?bào)道，本月一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開(kāi),，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化,。上個(gè)月，住建部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)座談會(huì)上表示要大力支持剛性和改善性住房需求,，并具體提到三項(xiàng)措施：降低首套房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等,。該座談共有8家企業(yè)參會(huì),，分別是中海、華潤(rùn),、萬(wàn)科,、龍湖、中國(guó)建筑,、中建科技,、南通四建和麥田，涉及開(kāi)發(fā)商,、建設(shè)方,、中介。隨后,，各地都有一些政策出臺(tái),，北京、深圳,、廣州,、上海也都有表態(tài)，但并未見(jiàn)具體政策細(xì)則,。
遠(yuǎn)水解不了近渴,。從民營(yíng)房企的情況來(lái)看,，恒大還在泥潭中掙扎，而過(guò)去華夏幸福,、藍(lán)光發(fā)展,、金科地產(chǎn)、陽(yáng)光城等一干爆雷企業(yè)都是市場(chǎng)化處置風(fēng)險(xiǎn),，目前還有中國(guó)融創(chuàng),、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、富力集團(tuán)等陷入債務(wù)危機(jī)的巨頭嗷嗷待哺,。眼下站在爆雷邊緣的碧桂園大概率會(huì)“讓子彈先飛一會(huì)兒”,，看看各界反應(yīng)后再見(jiàn)招拆招。畢竟這兩筆美元債的利息不過(guò)區(qū)區(qū)數(shù)千萬(wàn)美元,，如果利息最終違約將直接觸發(fā)本金提前贖回條款,，從而引爆所有的境外債，并進(jìn)而引爆境內(nèi)信用債和商票,，將碧桂園推入全面?zhèn)鶆?wù)違約的泥淖中,。孰輕孰重，碧桂園自有衡量,。
無(wú)論如何,，房地產(chǎn)行業(yè)都已經(jīng)徹底告別高增長(zhǎng)的時(shí)代，碧桂園即便走出這場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)也要面臨另一場(chǎng)突圍之戰(zhàn),。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，拋開(kāi)各種已經(jīng)推出或即將推出的刺激政策不說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)出清的同時(shí),，降價(jià)或許也該成為破解房地產(chǎn)市場(chǎng)困境的一道“良方”了,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),。本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場(chǎng),。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載,。
編輯：劉蘭香
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