房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”
汪杰
2023-08-21
繼民營房企接連爆雷后,，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”,。一方面政府有關(guān)部門要出臺(tái)諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費(fèi)等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實(shí)降價(jià)讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動(dòng)存量的出清,，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。同時(shí),，如果有關(guān)部門能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問題,，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持,。
隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)房企,，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件，我國房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進(jìn)入至暗時(shí)刻,。
7月24日，中共中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場時(shí)指出,，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。這是自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”之后,，在以經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作為主題的中央政治局會(huì)議上，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述,。
此后的一個(gè)月,，住建部、央行,、金融監(jiān)管總局,、證監(jiān)會(huì)等國家部委以及各級政府相關(guān)部門均陸續(xù)出臺(tái)大量“救市”政策，著實(shí)讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機(jī)行業(yè)的高度重視,，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光,。
然而，事實(shí)是殘酷的,。近一個(gè)月以來,，房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢仍在加快。8月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告,，旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息（2094萬美元）,，導(dǎo)致發(fā)生違約。盡管8月17日晚間,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再發(fā)公告宣布,，2024年、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過,，但考慮到遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前公告稱預(yù)計(jì)于今年上半年將錄得公司擁有人應(yīng)占虧損約170億元至200億元,，令市場仍然無法解除對其債務(wù)違約的擔(dān)憂。
繼民營房企接連爆雷后,，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。無獨(dú)有偶,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2023年7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78,，為多年來低位,；2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積,、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴(kuò)大,；根據(jù)克而瑞報(bào)告顯示,，2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元,，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低,，同時(shí)單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%,、同比降低33.1%,，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大；2023年7月末,，商品房待售面積6.46億平方米,，同比增長17.9%；2023年7月,，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%,，環(huán)比下降37.7%。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入,、市場銷售金額還是拿地資金投入,，其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大,，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬,，也等待著黎明的曙光,。
與此同時(shí)，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告,，2023年7月末,，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%,，增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn),；2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元,。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期,，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納大規(guī)模資金入場,。
毋庸置疑,，上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實(shí)市場情緒已跌至歷史冰點(diǎn)。在此背景下,，8月11日,，恒大集團(tuán)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)文，建議幫幫碧桂園,、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企,，表示這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因?yàn)榇蠖荒艿?，而是守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線、守住民生底線的需要,。8月18日,，央行、金融監(jiān)管總局,、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開電視會(huì)議,，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策,，要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降,，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量,、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系,。
由此可見，無論是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu),，都在為化解這場巨大的危機(jī)而做出自己應(yīng)有的努力,。盡管現(xiàn)實(shí)情況不容樂觀,，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機(jī)的處理方式，從中獲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，做出適合中國國情的決策,。
在筆者看來，首先要認(rèn)識(shí)到,，本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化,。無論購房人首付比例，房企拿地,、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例,，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮，還是金融機(jī)構(gòu)對于房企,、買房人信用擴(kuò)張不斷放松管制,，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大,。同時(shí),，由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn)，房價(jià)不斷上漲,，行業(yè)上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風(fēng)險(xiǎn),，也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立,，房價(jià)不再是只漲不跌,，因此當(dāng)務(wù)之急是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無論是房企,、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè),，絕不能逆勢加杠桿，將危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu),，而是均需要同步化,、漸進(jìn)式降低杠桿比例，通過市場化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清,。
其次，本輪危機(jī)的根源是房價(jià)過快上漲與居民收入增長無法匹配,，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)減速,，帶來居民購買力嚴(yán)重下降，導(dǎo)致市場供過于求,，從而引發(fā)深層次債務(wù)危機(jī),。房價(jià)漲跌與市場預(yù)期息息相關(guān)，而不可否認(rèn)的是,，過去房價(jià)一路高歌猛進(jìn),，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產(chǎn)生“買房是當(dāng)今最好的投資”的錯(cuò)覺,，更讓大眾形成“政府一定會(huì)救市到底”的心理，“解鈴還需系鈴人”,，如今政府要做的是不僅要引導(dǎo)大眾和市場走出這個(gè)誤區(qū),，更要用實(shí)際政策和行動(dòng)告訴大眾，商品房也是商品,，同樣遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律——商品價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng),，沒有只漲不跌的商品，供給關(guān)系是決定商品價(jià)格主要因素,。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入下行周期,，降價(jià)銷售是市場參與各方必須認(rèn)清的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發(fā)生反轉(zhuǎn),。一方面政府有關(guān)部門要出臺(tái)諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費(fèi)、降低房產(chǎn)中介交易傭金等更有力的政策,，另一方面房企更要通過切實(shí)降價(jià)讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動(dòng)存量的出清，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式,。
其三,，本輪危機(jī)的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面，牽一發(fā)而動(dòng)全身,。近年來宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用,，帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，引發(fā)市場各界廣泛擔(dān)憂,。眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，甚至導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉,，大量員工被迫降薪失業(yè),。因此，為了控制危機(jī)進(jìn)一步蔓延,，要盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行“物理性”切割，通過政府出臺(tái)各項(xiàng)幫扶政策加上市場化運(yùn)作方式合理引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)和人員進(jìn)行細(xì)分行業(yè)賽道調(diào)整更換,，通過教育,、培訓(xùn)、實(shí)習(xí)等模式重新上崗就業(yè),，紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”,，解決大量人員失業(yè)的問題，為國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型提供范例,，同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清,、供需再平衡提供有力支持,。
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”,。因此,，各方只有拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態(tài)和縱覽全局的智慧才有望化解這場危機(jī),，并努力將損失降低至最低,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢
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