房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時速”
汪杰
2023-08-21
繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡,。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時速”。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費等更有力的政策,，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清,，促進行業(yè)進入良性循環(huán)模式,。同時，如果有關(guān)部門能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問題,，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清,、供需再平衡提供有力支持。
隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點支持的優(yōu)質(zhì)房企,，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件,，我國房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進入至暗時刻。
7月24日,，中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時指出,，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。這是自2016年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作為主題的中央政治局會議上,，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述,。
此后的一個月，住建部,、央行,、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等國家部委以及各級政府相關(guān)部門均陸續(xù)出臺大量“救市”政策,，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機行業(yè)的高度重視,，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。
然而,，事實是殘酷的,。近一個月以來，房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢仍在加快,。8月14日,，遠洋集團發(fā)布公告,，旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息（2094萬美元），導致發(fā)生違約,。盡管8月17日晚間,，遠洋集團再發(fā)公告宣布，2024年,、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過,，但考慮到遠洋集團此前公告稱預(yù)計于今年上半年將錄得公司擁有人應(yīng)占虧損約170億元至200億元，令市場仍然無法解除對其債務(wù)違約的擔憂,。
繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”,，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。無獨有偶,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2023年7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78,，為多年來低位,；2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積,、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴大,；根據(jù)克而瑞報告顯示,，2023年7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元,，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低,，同時單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%,、同比降低33.1%,，同比降幅較上月進一步擴大；2023年7月末,，商品房待售面積6.46億平方米,，同比增長17.9%；2023年7月,，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%,，環(huán)比下降37.7%。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入,、市場銷售金額還是拿地資金投入,，其跌幅均在進一步擴大,，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬,，也等待著黎明的曙光,。
與此同時，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告,，2023年7月末,，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%,，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點,；2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元,。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期,，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納大規(guī)模資金入場,。
毋庸置疑,，上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實市場情緒已跌至歷史冰點。在此背景下,，8月11日,，恒大集團前首席經(jīng)濟學家任澤平發(fā)文，建議幫幫碧桂園,、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企,，表示這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒,，而是守住金融風險底線,、守住民生底線的需要。8月18日,，央行,、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議,，會議強調(diào),，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降,，規(guī)范貸款利率定價秩序,，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系,。
由此可見,，無論是知名經(jīng)濟學家還是金融監(jiān)管機構(gòu)，都在為化解這場巨大的危機而做出自己應(yīng)有的努力。盡管現(xiàn)實情況不容樂觀,，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機的處理方式,，從中獲取實踐經(jīng)驗，做出適合中國國情的決策,。
在筆者看來,，首先要認識到，本輪危機的實質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化,。無論購房人首付比例,，房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實際出資比例,，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮,，還是金融機構(gòu)對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制,，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下,，都在推動房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時,，由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進，房價不斷上漲,，行業(yè)上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風險,，也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立,，房價不再是只漲不跌,，因此當務(wù)之急是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無論是房企,、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè),，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風險轉(zhuǎn)嫁到第三方機構(gòu),，而是均需要同步化,、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現(xiàn)去杠桿化進程,，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清,。
其次，本輪危機的根源是房價過快上漲與居民收入增長無法匹配,，疊加宏觀經(jīng)濟減速,，帶來居民購買力嚴重下降，導致市場供過于求,，從而引發(fā)深層次債務(wù)危機,。房價漲跌與市場預(yù)期息息相關(guān)，而不可否認的是，過去房價一路高歌猛進,，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產(chǎn)生“買房是當今最好的投資”的錯覺,，更讓大眾形成“政府一定會救市到底”的心理，“解鈴還需系鈴人”,，如今政府要做的是不僅要引導大眾和市場走出這個誤區(qū),，更要用實際政策和行動告訴大眾，商品房也是商品,，同樣遵循市場經(jīng)濟發(fā)展基本規(guī)律——商品價格圍繞價值波動,，沒有只漲不跌的商品，供給關(guān)系是決定商品價格主要因素,。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進入下行周期,，降價銷售是市場參與各方必須認清的一個現(xiàn)實，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發(fā)生反轉(zhuǎn),。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率,、降低交易稅費、降低房產(chǎn)中介交易傭金等更有力的政策,，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人,，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業(yè)進入良性循環(huán)模式,。
其三,，本輪危機的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面，牽一發(fā)而動全身,。近年來宏觀經(jīng)濟增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用,，帶來一系列經(jīng)濟和社會問題，引發(fā)市場各界廣泛擔憂,。眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，甚至導致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉,，大量員工被迫降薪失業(yè),。因此，為了控制危機進一步蔓延,，要盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進行“物理性”切割,，通過政府出臺各項幫扶政策加上市場化運作方式合理引導有關(guān)企業(yè)和人員進行細分行業(yè)賽道調(diào)整更換，通過教育,、培訓,、實習等模式重新上崗就業(yè)，紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”,，解決大量人員失業(yè)的問題,，為國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型提供范例，同時為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持,。
當前,，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時速”。因此,，各方只有拿出壯士斷腕的勇氣,、刮骨療傷的心態(tài)和縱覽全局的智慧才有望化解這場危機，并努力將損失降低至最低,。（財富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財富中文網(wǎng)專欄作家,，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢
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編輯：劉蘭香
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