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自7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱”以來，各部委和全國各地優(yōu)化政策的出臺頻率明顯加快,，中國房地產(chǎn)市場政策迎來密集松綁期,。樓市政策調(diào)整最受關(guān)注的，無疑還是一線城市的動向,。

8月25日,，住建部、中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。實際上,，7月份最后幾天,，上海、北京,、深圳,、廣州住建相關(guān)部門都已相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。不過,，這些一線城市迄今尚無具體措施政策落地，整體或仍在研究擬定階段,。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”無疑是當(dāng)前樓市討論度最高的話題之一,。值得注意的是,，近日就有市場傳聞稱，廣州市南沙區(qū)已有樓盤接到銀行通知開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,。針對上述傳聞,，媒體8月29日從廣州工行、農(nóng)行等多家銀行營業(yè)網(wǎng)點核實了解到,，目前銀行仍在等待具體通知,。

長期以來，我國北上廣深等一線城市房地產(chǎn)政策都處于嚴(yán)格管控之下,。一方面,，一線城市具有龐大的人口基數(shù)和充沛的購買能力，加上良好的教育,、醫(yī)療和就業(yè)資源,，不僅吸引本市常住人口購房，也帶動其周邊地區(qū)乃至全國范圍內(nèi)人群的投資置業(yè)需求,。在目前一線城市購房潛在需求仍較為旺盛的情況之下,，本輪政策優(yōu)化力度大小將直接影響市場情緒，采取的政策放松方式可能偏向于“三四線中小城市——二線區(qū)域中心城市——一線熱門城市”等分區(qū)域遞進(jìn),；另一方面,，一線城市政策出臺信號意義重大,，對其他城市的樓市政策也會起到風(fēng)向標(biāo)作用,，若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。綜合來看,，雖然具體政策的落地只是時間問題，但是一線城市政策調(diào)整顯得更為謹(jǐn)慎,。

大部分四五線縣域中小城市和二三線區(qū)域中心城市甚至于去年就已經(jīng)出臺若干“救市”政策，近期更是不斷出臺“強(qiáng)化版”措施企圖挽救當(dāng)?shù)氐兔苑康禺a(chǎn)市場,，但是若僅從近期的市場成交數(shù)據(jù)來看,，效果不甚明顯，不少購房人仍然持觀望態(tài)度,。

與此同時,，一線城市房地產(chǎn)市場下行壓力也在不斷增大。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),，7月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%,，8月份以來周均成交面積較7月份周均下降接近30%，較去年同期下降超20%,，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化,。

疊加種種因素,，一線城市出臺樓市松綁政策已經(jīng)如箭在弦，其效用不僅在于要為低迷的一線城市樓市注入一劑強(qiáng)心針,，更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔,，直接指引其他城市政府的決策方向，甚至影響投資型購房人的出手意愿,。

短期來看,，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、下調(diào)首套和二套首付比例,、降低新增和存量住房按揭貸款利率,、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費,、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等,，同時有望結(jié)合人口、人才政策進(jìn)行針對性優(yōu)化調(diào)整,。但是,，這些在二、三線區(qū)域中心城市早已實施的政策是否對于刺激一線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生效果尚有待觀察,。

從過往經(jīng)驗看,，一旦一線城市放開若干限制政策，多數(shù)時候可以點燃諸多潛在購房人的熱情,，掀起新的一波購房投資置業(yè)狂潮,，從而帶動全國樓市整體回暖。從2008-2009年到2015-2016年的兩波樓市牛市行情莫不如此,。但上述兩次救市的時代背景,、宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境與現(xiàn)在均存在較大差異，決策層應(yīng)該也考慮到這一點,，因此遲遲未推出有關(guān)救市政策,，畢竟現(xiàn)實情況極大地考驗決策層對后續(xù)可能出現(xiàn)局面的應(yīng)變能力,。

若一線城市推出實質(zhì)性松綁措施,，合理推測其對房地產(chǎn)市場的影響，有三種可能的情形,。

第一種情形是政策快速落地并有效執(zhí)行,，一線城市房地產(chǎn)市場活躍度立竿見影式提升，一二手房成交量迅速攀升,，房價穩(wěn)中有漲,，不僅穩(wěn)定市場預(yù)期，同時帶動二、三線區(qū)域中心城市乃至四,、五線城市剛需,、改善型購房人情緒回暖，甚至激發(fā)潛在購房人的投資需求,，帶動全國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇,，廣大房企也有望從瀕臨破產(chǎn)邊緣拉回，銀行,、信托等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險基本釋放,，各大城市土地拍賣市場重新活躍,，城市債務(wù)風(fēng)險警報逐步解除,。房地產(chǎn)和地方債務(wù)這兩大“灰犀牛”事件同時得以化解,，這確實是最理想的情況,，也是決策層喜聞樂見的局面,。

第二種情形是政策快速落地并迅速實施,，比如一線城市限購政策全面放開，基于對于一線城市“生活,、居住、就業(yè)”的深度向往和一線城市房產(chǎn)固有稀缺性帶來的“保值增值”信仰,，加上理財“爆雷”事件等負(fù)面消息影響,，廣大中高收入居民投資理財?shù)那朗芟蓿瑢?dǎo)致不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資,，而且二三線區(qū)域中心城市乃至四五線縣域中小城市人群也不惜以拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)等為代價搶在一線城市購房置業(yè),。雖然一線城市樓市可逆勢翻盤，但無疑是泡沫越吹越大,，一線城市的“虹吸效應(yīng)”不僅再次傷害到周邊地區(qū)樓市,，也加速其他城市樓市的快速崩盤,，這自然不是決策層希望看到的局面,。

當(dāng)然，還有一種情形,，就是救市政策出臺后一線城市房地產(chǎn)市場活躍度僅在前幾個交易日出現(xiàn)“井噴式”量價暴漲、之后再次陷入波瀾不驚的局面,，個別城市局部區(qū)域甚至出現(xiàn)量價齊跌等現(xiàn)象,，導(dǎo)致二三線城市乃至四五線城市購房人出現(xiàn)進(jìn)一步的觀望情緒，這不僅將暗示救市政策根本沒有達(dá)到預(yù)期效果,，帶來政府公信力嚴(yán)重受損,，而且會導(dǎo)致市場預(yù)期將進(jìn)一步走弱,，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)，這同樣不是決策層希望看到的結(jié)果,。

總之,，雖然一線城市樓市松綁如箭在弦，但確保箭無虛發(fā)仍面臨較大的挑戰(zhàn),?？梢源_定的是，無論一線城市有關(guān)部門出臺何種政策,，都無法改變大的趨勢,，中國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的時代已然過去。我們在總結(jié)過去得失的同時,，更應(yīng)該審慎處理好如今房地產(chǎn)市場面臨的問題,。（財富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

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編輯：劉蘭香