闖過最難一關,，孫宏斌迎來坦途？
俞再孟
2023-09-21
9月18日,，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,，境外債重組方案獲得債權人會議高票通過。9月19日,，融創(chuàng)中國依據美國破產法第15章向紐約南區(qū)法院申請破產保護,。
由于美元債受紐約法管轄，恒大集團8月也曾向紐約破產法院申請破產保護,。美國破產法第15章的規(guī)定對于處理跨國公司的破產案非常重要,，這使得外國企業(yè)可以獲得與美國本土企業(yè)類似的破產保護，從而避免在債務重組的關鍵階段受到債權人強制催債的影響。
公告顯示,，債權人對強制可轉債展現出較高的認購意向,，融創(chuàng)有望通過債轉股消減債務總額將超過45億美元。若重組順利完成,，融創(chuàng)將成為頭部房企中首批通過境內外債務重組的企業(yè)之一,，整體債務規(guī)模將大幅降低。
孫宏斌總算闖過最艱難的一關,，獲得了幾年的緩沖時間,，這不僅給樓市帶來了信心，也寫下了一個房企自救的經典樣本,。
負債1萬億
2022年5月,，融創(chuàng)中國未能支付一筆7.5億美元離岸債券的利息，正式宣告爆雷,。另外,，由于未能按時發(fā)布2021年財報,，融創(chuàng)中國在港股票從當年4月開始停牌,。
2021年初，“三條紅線”政策落地,，房地產行業(yè)迎來巨變,，恒大財富在2021年9月爆雷后，融創(chuàng)亦受到大環(huán)境波及,。去年底姍姍來遲的2021年報顯示,，融創(chuàng)中國當年營收1983.9億元，同比下滑14%,，歸母凈虧損382.6億元,，同比暴跌207.4%。與此同時,，公司負債高達10518億元,，資產負債率近90%。
這是近五年來,，融創(chuàng)首次出現業(yè)績大額虧損,，也是孫宏斌首次遭遇如此大的挫折。分析認為,，融創(chuàng)爆雷的原因與此前大手筆拿地擴張,、之后融資受限且銷售遇挫導致流動性危機等情況密切相關。孫宏斌自己也坦承,，追求規(guī)模的慣性讓自己在投資上過于樂觀和激進,。
2022年，融創(chuàng)繼續(xù)虧損，其歸母凈虧損達276.7億元,。2023年上半年,，融創(chuàng)再虧153.67億元，8月股價更是跌破1港元,，淪為仙股,。
從融創(chuàng)不久前披露的銷售情況來看也并不樂觀。數據顯示,，8月份融創(chuàng)中國實現合同銷售金額約41.9億元,，同比下降61.02%。1-8月,，融創(chuàng)中國累計實現合同銷售金額約614.5億元,，同比減少54.35%。值得注意的是,，同比數據是在去年膝蓋斬的基礎上得出的,，融創(chuàng)2021全年合同銷售額為5973.6億元，由此可見,，短短兩年時間銷售數據已是天壤之別,。
一邊是萬億級別的負債，一邊是始終難以提升的銷售現狀,，很難說融創(chuàng)的處境已經有所改善,，但孫宏斌為自救確實使出了渾身解數。
債務重組
去年3月25日,，融創(chuàng)發(fā)布公告稱,，擬推進兩筆債券展期及延期支付工作。融創(chuàng)承認公司面臨階段性的資金壓力,，并表示董事會主席孫宏斌將提供無限連帶責任保證擔保,，拒絕“逃廢債”情形的發(fā)生。至此,，這家TOP5房企正式宣布面臨階段性流動性困境,。
融創(chuàng)一直被認為是民營房企中堅定自救不躺平的代表。數據顯示,，在危機剛爆發(fā)的半年時間里,，為了保證公開市場債券的如期償付，融創(chuàng)積極自救,，包括處置資產約 257.2 億元,、大力促進銷售回款、兩次股權融資回流資金約15.32億美元,、孫宏斌提供無息資金約為 4.64 億美元等,，合計回血人民幣約397億元,。
除了這些常規(guī)的自救方式之外，融創(chuàng)還積極與資產管理公司進行合作化解風險,。目前已成功落地包括上海董家渡,、武漢桃花源等優(yōu)質項目，其他若干項目也在持續(xù)推進中,。
不過,，最引人關注的還是融創(chuàng)債務重組的進展，這關系到融創(chuàng)的生死,。
今年1月初,，融創(chuàng)總計160億的境內債整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。2022年12月以來,，融創(chuàng)一直在與投資人溝通境內債券整體展期方案,。展期方案通過后，有望緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力,。
4月份,，融創(chuàng)總計90億美元的境外債重組方案也得到了75%以上的債權人支持，并成功在9月18日的債權人會議上獲得通過,。10月5日,，融創(chuàng)還需要在香港法院完成相關法律程序，重組方案便可正式落地執(zhí)行,。近百億美元債務成功重組,，將為融創(chuàng)爭取三年的喘息時間,。
有市場人士表示,，融創(chuàng)能在短時間內取得超七成持有人支持，表明了市場對融創(chuàng)境外債重組方案的認可,。
這是中國大型房地產開發(fā)商首次批準此類債務重組,。至此，融創(chuàng)境內外債券重組方案都獲得通過,，這將有效緩解其短期資金壓力,，為孫宏斌化解融創(chuàng)危機贏下了寶貴的時間。不過,，融創(chuàng)能否走出絕境主動權并不在孫宏斌,，融創(chuàng)未來的命運仍然掌握在別人手中。
關鍵在賣樓
就在孫宏斌排除了后顧之憂之際,，中國樓市卻仍然低迷,。
從8月底開始，中國多個城市推出“認房不認貸”政策,，這是繼降首付,、降利率等樓市刺激政策出臺之后官方最新推出的一項政策,。8月30日，廣州成為一線城市中首個官宣執(zhí)行“認房不認貸”的城市,，9月1日,，上海、北京同日官宣“認房不認貸”,。
廣州房地產市場研究專家李茂喆受訪時表示,，從各中介平臺數據來看，廣州執(zhí)行新政后二手房放盤量明顯增加,，置換需求入市意愿增強,，但成交并未明顯變化。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,，盡管政策全面回歸常態(tài),，但并不會帶來新一輪樓市的反彈，主要就是樓市基本面已今非昔比,。他表示,，房價預期樂觀和收入就業(yè)預期樂觀，是推動樓市繁榮的關鍵?，F在這兩個樂觀已經削弱了很多,。
9月20日，廣州又成為首個官宣放松限購的一線城市,。這被業(yè)內專家認為是史無前例級別的,，來自市場層面的壓力可能是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。
根據中指研究院的統(tǒng)計,，廣州新建商品住宅成交自4月份以來,，已連續(xù)4個月持續(xù)下滑。截至今年8月末,，廣州全市一手住宅庫存面積為1275萬平方米,，去化周期攀升至19.6個月。加上執(zhí)行“認房不認貸”政策后效果未及預期,，因此具備進一步優(yōu)化調控政策的基礎,。專家預計，廣州放松限購政策后,，北京,、上海、深圳也會做出相應的優(yōu)化措施,，但不會全面放松,。
在筆者看來，經過全國多輪刺激政策,，市場已經清晰無誤地傳遞出非降價不足以提振銷量的信號,，而其他政策均收效甚微,。
對融創(chuàng)而言，目前最關鍵的就是賣樓回款,，源源不斷的現金流是脫離困境的唯一辦法,，就是融創(chuàng)的生命線，無人接盤遠比割肉來得痛苦,。然而,，在堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的大背景下,，融創(chuàng)的自救之路或許不會太順暢,。
值得一提的是，北京9月3日開盤的融創(chuàng)壹號院首日認購超56億元,，均價超3000萬,，引起市場關注。眼下對孫宏斌來說,，在能力范圍內盤活更多這樣的優(yōu)質資產,，努力做好“保交樓”工作即可，至于走出困境仍然需要等待樓市春天的到來,。（財富中文網）
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