萬科,，“活下去”
劉蘭香
2024-03-11
最早提出“活下去”的萬科,，正在渡過一場生死劫——郁亮在2018年秋季喊出的這三個字，好像一顆子彈,，射向五年后的自己,。
好在這顆子彈已被暫時擋住。3月8日晚間,，身處債務違約傳聞漩渦的萬科發(fā)布公告稱,，為確保全額償還到期票據(jù)本息，其已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶,。這意味著萬科今年首筆到期的美元債平安落地,，萬科A股也一掃陰霾，3月11日收漲3.05%,，報9.46元,。
實際上，早在3月5日,，萬科就已經(jīng)公開表示,，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作也在有序鋪排中,，主要是回應其非標債權展期談判破裂的傳聞,。在萬科發(fā)聲之前，傳聞中的債權方新華資產發(fā)布聲明稱,，其與萬科企業(yè)的消息不實,，并強調與萬科企業(yè)保持正常業(yè)務合作，但這并未能阻止愈演愈烈的市場傳言,，萬科債券和股票價格上周均連日下跌,，債券價格甚至一度跌至“垃圾債”的水平。
很明顯,，就萬科在中國房地產市場的旗艦級地位而言,，這幾乎可以說是前所未有的險境。
此外,，萬科最近開啟了“賣賣賣”模式,，也加劇了市場的疑慮情緒。萬科先是以成本價的七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項目上海七寶萬科廣場持股,，又被曝出計劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權,，參與談判的潛在買家包括國企。無論七寶萬科,，還是泊寓股權,，都是萬科非住宅板塊的優(yōu)質資產，也是此前培育多年的多元化業(yè)務,，此時“割肉”足以表明現(xiàn)金流之緊張,。
當然,，這也從另一方面說明萬科解決債務問題的誠意?；蛟S是近期資產出售回籠的部分資金,，令萬科得以償付今年第一筆到期的美元債，因萬科并未在公告中說明資金來源,，而還款資金到底主要是自有資金還是銀行貸款,，對于評判萬科當前境況有著較往常而言更重要的意義。
值得注意的是,，在今年1月末萬科與金融機構舉行的一場座談會上,，萬科管理層曾就這筆美元債表示：“現(xiàn)階段，公司境外本身有一些資金資源,，哪怕沒有銀行貸款,，也能覆蓋這筆債務。公司會根據(jù)市場變化,，結合貸款情況,，綜合考量使用自有資金的比例和銀行貸款的比例”。
在去年8月舉行的中期業(yè)績會上,，萬科首席財務官韓慧華曾說明,，2024年主要是有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元,。對于這三筆美元債,，萬科當時表示已提前做好充分的準備：一是萬科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債；二是萬科的境外平臺前期投資了境內外項目,，項目分紅,、回購、退出等都能提供充足的資金,；三是通過銀行端市場開展境外融資,，萬科2023年8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長期外債額度，并已與相關銀行進行了溝通,。
截至目前,，萬科保住公開市場債券償付的意愿十分強烈，且基本實現(xiàn),。硬幣的另一面是,，其在非標債權方面與金融機構的博弈不可避免地會加劇。據(jù)媒體報道,，去年四季度，萬科已有至少兩筆非標債務與債權人進行過一次三個月左右的展期,，被展期的債權人是兩家保險公司,，規(guī)模均在20億元左右,，這兩筆債權原本到期時間分別為2023年12月與2024年1月——對原本已到期的非標債務再次展期談判不順，大概率是近期萬科陷入困境的直接原因,。
如果僅看財務數(shù)據(jù),，截至2023年三季度末，萬科總資產16467億元,，總負債12395億元,，資產負債率75.28%，其中流動負債有9404億元,，除了合同負債外,，主要為應付賬款2489億元和其他應付款1619億元，一年內到期非流動負債475億元,，而萬科賬上的資金高達1036.80億元,，金融機構為何會擔心萬科還不上債？
這和房地產的商業(yè)模式有關,，房企的開發(fā)項目大多是在地方項目公司,，這些公司收到的預付款放在合同負債，形成賬上現(xiàn)金,，而這部分現(xiàn)金雖然在合并報表上,，但是在各地保交樓的背景下，對這些在當?shù)氐馁Y金都是限制使用的,，導致合并報表賬上有錢但無法用于償債的現(xiàn)象,。以此來看，在當前形勢下,，即便強似萬科,，距離流動性危機也并不遙遠。
“當前形勢”,，除了保交樓的約束,，還有銷售回款的艱難，后者或許才是縈繞在金融機構心頭更深的擔憂,。
2023年全年,，萬科實現(xiàn)合同銷售金額達3761億元，同比下降9.8%,，與同業(yè)相比已屬優(yōu)秀,。但2024年1月和2月，萬科銷售額同比分別大幅下降32%和53%至194億元和132億元,，盡管這其中有春節(jié)的因素但斷崖式下跌的勢頭難免引發(fā)揣測,。不過，從今年1-2月房地產企業(yè)銷售排行榜來看,，1-2月銷售額只要達到7億元就可進入全國TOP100榜單,，也可見今年房地產市場開局之慘淡,，萬科自然無法獨善其身。
如果說萬科的債券償付尚且可以靠出售資產變現(xiàn),，那么銀行貸款和非標債權的償還最終還是要仰銷售回款之鼻息,。即便借新還舊對萬科仍是可成立的選項，但與金融機構的博弈始終是潛在的輿論風險點,，而負面輿情又可能對萬科的銷售端產生影響,，目前的破局之道似乎只有一條：金融機構再多一點耐心。
讓金融機構稍感安心的是,，作為帶有深圳國資委背景的混合所有制企業(yè),，萬科是毫無爭議的行業(yè)風向標房企，去年底連遭惠譽,、穆迪兩大評級機構降級的時候,，深圳國資委就公開喊話，“在萬科遭遇極端風險時,，一定會動用資源,、資金幫助萬科守住底線”，而這次債務風波發(fā)酵至今,，深圳國資委還沒有公開表態(tài),，似乎也表明萬科并未到“遭遇極端風險時”。
另外,，財報顯示,，2023年以來，萬科新增獲取了37個新項目,，總地價合計794億,，新投資中一、二線城市占比100%,，已開項目整體投資兌現(xiàn)率達94%,。毫無疑問，與其它陷入困境的一些房企相比,，優(yōu)質的資產儲備也會給萬科帶來更強的穿越周期的能力,。
在去年10月舉行的萬科年度媒體會上，常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產行業(yè)的狀態(tài)——在馬拉松中,，通常有不少人會在30多公里以后開始“撞墻”,，就是跑不動了。他表示,，盡管行業(yè)陣痛比預想中更長,、更痛，且仍在持續(xù),，但“熬過去就（能）跑下去了”,，并稱只有順應時代改變的企業(yè)才有可能穿越周期,，“城市永不落幕，當下不必過于悲觀”,。
新的周期啟幕，屬于郁亮的馬拉松,，或許才剛剛開始,。（財富中文網(wǎng)）
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