萬(wàn)科，“活下去”
劉蘭香
2024-03-11
最早提出“活下去”的萬(wàn)科,，正在渡過(guò)一場(chǎng)生死劫——郁亮在2018年秋季喊出的這三個(gè)字，好像一顆子彈,，射向五年后的自己,。
好在這顆子彈已被暫時(shí)擋住。3月8日晚間,，身處債務(wù)違約傳聞漩渦的萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng),，為確保全額償還到期票據(jù)本息，其已在到期前提前將本金及累計(jì)至到期日的利息共計(jì)約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶,。這意味著萬(wàn)科今年首筆到期的美元債平安落地,，萬(wàn)科A股也一掃陰霾，3月11日收漲3.05%,，報(bào)9.46元,。
實(shí)際上，早在3月5日,，萬(wàn)科就已經(jīng)公開(kāi)表示,，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作也在有序鋪排中,，主要是回應(yīng)其非標(biāo)債權(quán)展期談判破裂的傳聞,。在萬(wàn)科發(fā)聲之前，傳聞中的債權(quán)方新華資產(chǎn)發(fā)布聲明稱(chēng),，其與萬(wàn)科企業(yè)的消息不實(shí),，并強(qiáng)調(diào)與萬(wàn)科企業(yè)保持正常業(yè)務(wù)合作,，但這并未能阻止愈演愈烈的市場(chǎng)傳言,，萬(wàn)科債券和股票價(jià)格上周均連日下跌，債券價(jià)格甚至一度跌至“垃圾債”的水平,。
很明顯,，就萬(wàn)科在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗艦級(jí)地位而言，這幾乎可以說(shuō)是前所未有的險(xiǎn)境,。
此外,，萬(wàn)科最近開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，也加劇了市場(chǎng)的疑慮情緒,。萬(wàn)科先是以成本價(jià)的七折出售旗下最賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)持股,，又被曝出計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司泊寓的部分股權(quán)，參與談判的潛在買(mǎi)家包括國(guó)企,。無(wú)論七寶萬(wàn)科,，還是泊寓股權(quán),，都是萬(wàn)科非住宅板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是此前培育多年的多元化業(yè)務(wù),，此時(shí)“割肉”足以表明現(xiàn)金流之緊張,。
當(dāng)然，這也從另一方面說(shuō)明萬(wàn)科解決債務(wù)問(wèn)題的誠(chéng)意,?；蛟S是近期資產(chǎn)出售回籠的部分資金，令萬(wàn)科得以償付今年第一筆到期的美元債,，因萬(wàn)科并未在公告中說(shuō)明資金來(lái)源,，而還款資金到底主要是自有資金還是銀行貸款，對(duì)于評(píng)判萬(wàn)科當(dāng)前境況有著較往常而言更重要的意義,。
值得注意的是,，在今年1月末萬(wàn)科與金融機(jī)構(gòu)舉行的一場(chǎng)座談會(huì)上，萬(wàn)科管理層曾就這筆美元債表示：“現(xiàn)階段,，公司境外本身有一些資金資源,，哪怕沒(méi)有銀行貸款，也能覆蓋這筆債務(wù),。公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化,，結(jié)合貸款情況，綜合考量使用自有資金的比例和銀行貸款的比例”,。
在去年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上,，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官韓慧華曾說(shuō)明，2024年主要是有三筆美元債到期,，整體折合人民幣約110億元,。對(duì)于這三筆美元債，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)表示已提前做好充分的準(zhǔn)備：一是萬(wàn)科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債,；二是萬(wàn)科的境外平臺(tái)前期投資了境內(nèi)外項(xiàng)目,，項(xiàng)目分紅、回購(gòu),、退出等都能提供充足的資金,；三是通過(guò)銀行端市場(chǎng)開(kāi)展境外融資，萬(wàn)科2023年8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長(zhǎng)期外債額度,，并已與相關(guān)銀行進(jìn)行了溝通,。
截至目前，萬(wàn)科保住公開(kāi)市場(chǎng)債券償付的意愿十分強(qiáng)烈,，且基本實(shí)現(xiàn),。硬幣的另一面是，其在非標(biāo)債權(quán)方面與金融機(jī)構(gòu)的博弈不可避免地會(huì)加劇,。據(jù)媒體報(bào)道,，去年四季度,，萬(wàn)科已有至少兩筆非標(biāo)債務(wù)與債權(quán)人進(jìn)行過(guò)一次三個(gè)月左右的展期，被展期的債權(quán)人是兩家保險(xiǎn)公司,，規(guī)模均在20億元左右,，這兩筆債權(quán)原本到期時(shí)間分別為2023年12月與2024年1月——對(duì)原本已到期的非標(biāo)債務(wù)再次展期談判不順，大概率是近期萬(wàn)科陷入困境的直接原因,。
如果僅看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，截至2023年三季度末，萬(wàn)科總資產(chǎn)16467億元,，總負(fù)債12395億元,，資產(chǎn)負(fù)債率75.28%，其中流動(dòng)負(fù)債有9404億元,，除了合同負(fù)債外,，主要為應(yīng)付賬款2489億元和其他應(yīng)付款1619億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債475億元,，而萬(wàn)科賬上的資金高達(dá)1036.80億元,，金融機(jī)構(gòu)為何會(huì)擔(dān)心萬(wàn)科還不上債？
這和房地產(chǎn)的商業(yè)模式有關(guān),，房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是在地方項(xiàng)目公司,，這些公司收到的預(yù)付款放在合同負(fù)債，形成賬上現(xiàn)金,，而這部分現(xiàn)金雖然在合并報(bào)表上,，但是在各地保交樓的背景下，對(duì)這些在當(dāng)?shù)氐馁Y金都是限制使用的,，導(dǎo)致合并報(bào)表賬上有錢(qián)但無(wú)法用于償債的現(xiàn)象,。以此來(lái)看，在當(dāng)前形勢(shì)下,，即便強(qiáng)似萬(wàn)科,，距離流動(dòng)性危機(jī)也并不遙遠(yuǎn)。
“當(dāng)前形勢(shì)”,，除了保交樓的約束,，還有銷(xiāo)售回款的艱難,，后者或許才是縈繞在金融機(jī)構(gòu)心頭更深的擔(dān)憂,。
2023年全年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額達(dá)3761億元,，同比下降9.8%,，與同業(yè)相比已屬優(yōu)秀。但2024年1月和2月,，萬(wàn)科銷(xiāo)售額同比分別大幅下降32%和53%至194億元和132億元,，盡管這其中有春節(jié)的因素但斷崖式下跌的勢(shì)頭難免引發(fā)揣測(cè),。不過(guò)，從今年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜來(lái)看,，1-2月銷(xiāo)售額只要達(dá)到7億元就可進(jìn)入全國(guó)TOP100榜單,，也可見(jiàn)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局之慘淡，萬(wàn)科自然無(wú)法獨(dú)善其身,。
如果說(shuō)萬(wàn)科的債券償付尚且可以靠出售資產(chǎn)變現(xiàn),，那么銀行貸款和非標(biāo)債權(quán)的償還最終還是要仰銷(xiāo)售回款之鼻息。即便借新還舊對(duì)萬(wàn)科仍是可成立的選項(xiàng),，但與金融機(jī)構(gòu)的博弈始終是潛在的輿論風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),，而負(fù)面輿情又可能對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售端產(chǎn)生影響，目前的破局之道似乎只有一條：金融機(jī)構(gòu)再多一點(diǎn)耐心,。
讓金融機(jī)構(gòu)稍感安心的是,，作為帶有深圳國(guó)資委背景的混合所有制企業(yè)，萬(wàn)科是毫無(wú)爭(zhēng)議的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)房企,，去年底連遭惠譽(yù),、穆迪兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)的時(shí)候，深圳國(guó)資委就公開(kāi)喊話,，“在萬(wàn)科遭遇極端風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，一定會(huì)動(dòng)用資源、資金幫助萬(wàn)科守住底線”,，而這次債務(wù)風(fēng)波發(fā)酵至今,，深圳國(guó)資委還沒(méi)有公開(kāi)表態(tài)，似乎也表明萬(wàn)科并未到“遭遇極端風(fēng)險(xiǎn)時(shí)”,。
另外,，財(cái)報(bào)顯示，2023年以來(lái),，萬(wàn)科新增獲取了37個(gè)新項(xiàng)目,，總地價(jià)合計(jì)794億，新投資中一,、二線城市占比100%,，已開(kāi)項(xiàng)目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)94%。毫無(wú)疑問(wèn),，與其它陷入困境的一些房企相比,，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲(chǔ)備也會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)更強(qiáng)的穿越周期的能力。
在去年10月舉行的萬(wàn)科年度媒體會(huì)上,，常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)——在馬拉松中,，通常有不少人會(huì)在30多公里以后開(kāi)始“撞墻”，就是跑不動(dòng)了,。他表示,，盡管行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng),、更痛，且仍在持續(xù),，但“熬過(guò)去就（能）跑下去了”,，并稱(chēng)只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)才有可能穿越周期，“城市永不落幕,，當(dāng)下不必過(guò)于悲觀”,。
新的周期啟幕，屬于郁亮的馬拉松,，或許才剛剛開(kāi)始,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
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