萬科，“活下去”
劉蘭香
2024-03-11
最早提出“活下去”的萬科,，正在渡過一場(chǎng)生死劫——郁亮在2018年秋季喊出的這三個(gè)字,，好像一顆子彈，射向五年后的自己,。
好在這顆子彈已被暫時(shí)擋住,。3月8日晚間，身處債務(wù)違約傳聞漩渦的萬科發(fā)布公告稱,，為確保全額償還到期票據(jù)本息,，其已在到期前提前將本金及累計(jì)至到期日的利息共計(jì)約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。這意味著萬科今年首筆到期的美元債平安落地,，萬科A股也一掃陰霾,，3月11日收漲3.05%，報(bào)9.46元,。
實(shí)際上,，早在3月5日，萬科就已經(jīng)公開表示,，3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位,，償債工作也在有序鋪排中，主要是回應(yīng)其非標(biāo)債權(quán)展期談判破裂的傳聞,。在萬科發(fā)聲之前,，傳聞中的債權(quán)方新華資產(chǎn)發(fā)布聲明稱，其與萬科企業(yè)的消息不實(shí),，并強(qiáng)調(diào)與萬科企業(yè)保持正常業(yè)務(wù)合作,，但這并未能阻止愈演愈烈的市場(chǎng)傳言，萬科債券和股票價(jià)格上周均連日下跌,，債券價(jià)格甚至一度跌至“垃圾債”的水平,。
很明顯，就萬科在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗艦級(jí)地位而言,，這幾乎可以說是前所未有的險(xiǎn)境,。
此外，萬科最近開啟了“賣賣賣”模式,，也加劇了市場(chǎng)的疑慮情緒,。萬科先是以成本價(jià)的七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目上海七寶萬科廣場(chǎng)持股，又被曝出計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司泊寓的部分股權(quán),，參與談判的潛在買家包括國(guó)企,。無論七寶萬科，還是泊寓股權(quán),，都是萬科非住宅板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，也是此前培育多年的多元化業(yè)務(wù)，此時(shí)“割肉”足以表明現(xiàn)金流之緊張,。
當(dāng)然,，這也從另一方面說明萬科解決債務(wù)問題的誠(chéng)意,。或許是近期資產(chǎn)出售回籠的部分資金,，令萬科得以償付今年第一筆到期的美元債,，因萬科并未在公告中說明資金來源，而還款資金到底主要是自有資金還是銀行貸款,，對(duì)于評(píng)判萬科當(dāng)前境況有著較往常而言更重要的意義,。
值得注意的是，在今年1月末萬科與金融機(jī)構(gòu)舉行的一場(chǎng)座談會(huì)上,，萬科管理層曾就這筆美元債表示：“現(xiàn)階段,，公司境外本身有一些資金資源，哪怕沒有銀行貸款,，也能覆蓋這筆債務(wù),。公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化,，結(jié)合貸款情況,，綜合考量使用自有資金的比例和銀行貸款的比例”。
在去年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上,，萬科首席財(cái)務(wù)官韓慧華曾說明,，2024年主要是有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元,。對(duì)于這三筆美元債,，萬科當(dāng)時(shí)表示已提前做好充分的準(zhǔn)備：一是萬科于境外持有數(shù)十億的自有資金可用于償債；二是萬科的境外平臺(tái)前期投資了境內(nèi)外項(xiàng)目,，項(xiàng)目分紅,、回購(gòu)、退出等都能提供充足的資金,；三是通過銀行端市場(chǎng)開展境外融資,，萬科2023年8月已獲取發(fā)改委2024年再融資中長(zhǎng)期外債額度，并已與相關(guān)銀行進(jìn)行了溝通,。
截至目前,，萬科保住公開市場(chǎng)債券償付的意愿十分強(qiáng)烈，且基本實(shí)現(xiàn),。硬幣的另一面是,，其在非標(biāo)債權(quán)方面與金融機(jī)構(gòu)的博弈不可避免地會(huì)加劇。據(jù)媒體報(bào)道,，去年四季度,，萬科已有至少兩筆非標(biāo)債務(wù)與債權(quán)人進(jìn)行過一次三個(gè)月左右的展期，被展期的債權(quán)人是兩家保險(xiǎn)公司,，規(guī)模均在20億元左右,，這兩筆債權(quán)原本到期時(shí)間分別為2023年12月與2024年1月——對(duì)原本已到期的非標(biāo)債務(wù)再次展期談判不順,，大概率是近期萬科陷入困境的直接原因。
如果僅看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，截至2023年三季度末,，萬科總資產(chǎn)16467億元，總負(fù)債12395億元,，資產(chǎn)負(fù)債率75.28%,，其中流動(dòng)負(fù)債有9404億元，除了合同負(fù)債外,，主要為應(yīng)付賬款2489億元和其他應(yīng)付款1619億元,，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債475億元，而萬科賬上的資金高達(dá)1036.80億元,，金融機(jī)構(gòu)為何會(huì)擔(dān)心萬科還不上債,？
這和房地產(chǎn)的商業(yè)模式有關(guān)，房企的開發(fā)項(xiàng)目大多是在地方項(xiàng)目公司,，這些公司收到的預(yù)付款放在合同負(fù)債,，形成賬上現(xiàn)金，而這部分現(xiàn)金雖然在合并報(bào)表上,，但是在各地保交樓的背景下,，對(duì)這些在當(dāng)?shù)氐馁Y金都是限制使用的，導(dǎo)致合并報(bào)表賬上有錢但無法用于償債的現(xiàn)象,。以此來看,，在當(dāng)前形勢(shì)下，即便強(qiáng)似萬科,，距離流動(dòng)性危機(jī)也并不遙遠(yuǎn),。
“當(dāng)前形勢(shì)”，除了保交樓的約束,，還有銷售回款的艱難,，后者或許才是縈繞在金融機(jī)構(gòu)心頭更深的擔(dān)憂。
2023年全年,，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額達(dá)3761億元,，同比下降9.8%，與同業(yè)相比已屬優(yōu)秀,。但2024年1月和2月,，萬科銷售額同比分別大幅下降32%和53%至194億元和132億元，盡管這其中有春節(jié)的因素但斷崖式下跌的勢(shì)頭難免引發(fā)揣測(cè),。不過,，從今年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜來看，1-2月銷售額只要達(dá)到7億元就可進(jìn)入全國(guó)TOP100榜單,，也可見今年房地產(chǎn)市場(chǎng)開局之慘淡,，萬科自然無法獨(dú)善其身,。
如果說萬科的債券償付尚且可以靠出售資產(chǎn)變現(xiàn)，那么銀行貸款和非標(biāo)債權(quán)的償還最終還是要仰銷售回款之鼻息,。即便借新還舊對(duì)萬科仍是可成立的選項(xiàng),，但與金融機(jī)構(gòu)的博弈始終是潛在的輿論風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，而負(fù)面輿情又可能對(duì)萬科的銷售端產(chǎn)生影響,，目前的破局之道似乎只有一條：金融機(jī)構(gòu)再多一點(diǎn)耐心,。
讓金融機(jī)構(gòu)稍感安心的是，作為帶有深圳國(guó)資委背景的混合所有制企業(yè),，萬科是毫無爭(zhēng)議的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)房企,，去年底連遭惠譽(yù)、穆迪兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)的時(shí)候,，深圳國(guó)資委就公開喊話,，“在萬科遭遇極端風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一定會(huì)動(dòng)用資源,、資金幫助萬科守住底線”,，而這次債務(wù)風(fēng)波發(fā)酵至今，深圳國(guó)資委還沒有公開表態(tài),，似乎也表明萬科并未到“遭遇極端風(fēng)險(xiǎn)時(shí)”,。
另外,，財(cái)報(bào)顯示,，2023年以來，萬科新增獲取了37個(gè)新項(xiàng)目,，總地價(jià)合計(jì)794億,，新投資中一、二線城市占比100%,，已開項(xiàng)目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)94%,。毫無疑問，與其它陷入困境的一些房企相比,，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲(chǔ)備也會(huì)給萬科帶來更強(qiáng)的穿越周期的能力,。
在去年10月舉行的萬科年度媒體會(huì)上，常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)——在馬拉松中,，通常有不少人會(huì)在30多公里以后開始“撞墻”,，就是跑不動(dòng)了。他表示,，盡管行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng),、更痛，且仍在持續(xù),，但“熬過去就（能）跑下去了”,，并稱只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)才有可能穿越周期,，“城市永不落幕，當(dāng)下不必過于悲觀”,。
新的周期啟幕,，屬于郁亮的馬拉松，或許才剛剛開始,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
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