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5月17日,，房地產(chǎn)迎史詩級利好，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門宣布一系列重磅政策：取消房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例,；新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,；“組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回,、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,，幫助企業(yè)解困”，等等,。

受此影響,，當(dāng)日A股100只地產(chǎn)股上漲，萬科,、保利發(fā)展等20余只股票漲停，且這一漲勢延續(xù)至今日（5月20日）,，但萬科股價今日大幅震蕩后收高,，也表明市場對政策整體看好的同時，對其刺激效應(yīng)的看法仍存分歧,。同時,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政后首個周末（5月18-19日）,，北京二手房日均成交再次突破1000套,，基本達(dá)到2024年小陽春的熱度——政策刺激效應(yīng)也可窺斑見豹。

盡管房地產(chǎn)迎來史上最重磅政策組合,，但3000億能否順利撬動市場,？市場何時才能真正平穩(wěn)發(fā)展？圍繞這一話題,，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論,，我們選取了其中一些展示如下：

@朱霄

某券商衍生品金融部

在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當(dāng)局直接出手，永遠(yuǎn)是終極殺招,。這意味著通過松綁,、暢通、減負(fù)來刺激市場的固有需求已經(jīng)效果有限,，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價,，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求,，才能有效解決“市場失靈”的問題,。

地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年，期間各種“市場化,、法治化”手段出臺了不少,，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前,，就有類似聲音,，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢,，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的,。”拋開道德風(fēng)險,，這個方案也困難重重,，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風(fēng)刮來的,，它也是有成本的,，成本不體現(xiàn)在顯性就會體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會體現(xiàn)在遠(yuǎn)期,。

地方財政早就在習(xí)慣過緊日子了,，甚至可以說，某地的房地產(chǎn)越困難,，那么大概率該地的地方財政也越緊張,，隱性債務(wù)壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底,。而這次,，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。一方面是財稅政策作用于回購?fù)恋?，資金來源是地方政府專項債券,，另一方面是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造,。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比,，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字,，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億,。

新的利器已從工具箱中拿出,，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人,，可以舒緩一些預(yù)期,；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必,。沒真正參與過房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的局外人,，可能總會傾向于低估這個行業(yè)所面臨的危機(jī)程度。雖已困難到第三,、四個年頭了,，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升,。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份,，兩家頑強(qiáng)自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約,，江蘇的中南建設(shè)收到退市通知,，人類的悲歡，確實并不相通,。

@鐘正生

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

房地產(chǎn)仍在“磨底”,。4月房地產(chǎn)投資同比進(jìn)一步下降至-10.5%,，70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%,，跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國房地產(chǎn)待售面積達(dá)到7.46億平,，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”,，房價下跌與銷售下降形成負(fù)循環(huán),。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”,；開始推動“去庫存”,；允許回收已售土地。

推動房地產(chǎn)去庫存和促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn),，還有幾個問題有待明晰：1、房地產(chǎn)“收儲”所需的資金量級可能更大,。我們估算,，假設(shè)各地按照二手住宅均價收儲，目標(biāo)是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲”解決的住宅庫存達(dá)到接近1600萬平方米,，對應(yīng)所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進(jìn)來（會對新房銷售構(gòu)成擠壓）,，所需資金規(guī)模將更大,，本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2,、房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異,。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低,。但從人口流入,、產(chǎn)業(yè)支撐的角度,，一,、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果,。3,、財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關(guān)鍵,。綜合考慮運營成本,、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本,。本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題,。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決,。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，4月生產(chǎn)好于投資,，有利于產(chǎn)能利用率的回升,；內(nèi)需消費仍處于復(fù)蘇軌道，助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%,；外需出口增勢較好,，對中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用。不過,，近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓,，對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當(dāng)前,，經(jīng)濟(jì)下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩，產(chǎn)能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度,，財政政策亟需加快發(fā)力,。

@譚浩俊

財經(jīng)評論員

只要有樓市新政出臺，就有專家跳出來說有諸多好處,，感覺老百姓撿了多大的便宜一般,。僅就央行首套房房貸最低首付比例下調(diào)為15%而言，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)舉例說,，以前上海首付比例最高的時候是70%,，買一套1000萬的房子得先拿出700萬，現(xiàn)在只需要拿出150萬就可以了,?！谜T人的比喻啊，就像剩下的850萬不要再還一般,。

殊不知,，首付比例70%也好，15%也罷,，對1000萬的房款不僅沒有影響,，購房者還要多付利息。下調(diào)首付比例,，只有一種好處,，那就是對迫切希望買房、又掏不出很多現(xiàn)錢的居民來說,，可以緩解一下掏現(xiàn)錢的壓力。從銀行的角度來說,，愿意下調(diào)首付比例是因為話語權(quán)轉(zhuǎn)到老百姓一邊了,，他們捂緊口袋，不再輕易掏錢買房,，長此以往不僅開發(fā)商受不了,，銀行也受不了。所以僅下調(diào)首付比例,，對老百姓來說沒有什么便宜可撿,，還是為了開發(fā)商和銀行。

在目前的環(huán)境下,，只有不給老百姓增加負(fù)擔(dān)的政策,，包括不再讓房價上漲，才是好政策,。

@裕棠

這些年來,，老百姓的心情如同坐過山車一般隨著房價大起大落,。最近一年房價確實跌了一些，坊間就叫苦連天,?？烧鎸嵉氖袌鼍烤菇盗硕嗌倌兀亢芏鄻潜P恐怕還沒有降到三四年前的價格,，只能怪當(dāng)初房價漲得一騎絕塵,，現(xiàn)在讓大家心里一時難以適應(yīng),。

如今經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)救市政策接二連三,，有人說15%的最低首付比例說明國家的測算是房價肯定不會繼續(xù)跌破這個比例，還有人說買房比租房劃算的時代就要到了,，因為今后月供完全可以覆蓋房租,，也有人說這是最后一次解套的機(jī)會,，等等,。但想想未來的人口巨變,，除了那些依然具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，其它城市的需求恐怕很難釋放。

什么時候房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)發(fā)展,，民眾不需要再提心吊膽、投機(jī)取巧,，什么時候他們才能安心工作生活,，為經(jīng)濟(jì)增長添磚加瓦,。（財富中文網(wǎng)）

編輯：劉蘭香

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