沖破浪潮,，商業(yè)不動產(chǎn)如何在變革中尋找機遇,？
特刊
2024-06-21
1809年,，在蒸汽輪船被發(fā)明的兩年之后,，英國人開始計劃在利物浦的默西河沿岸修建一座名為布倫瑞克（Burnswick）的新碼頭,。32年后,，愈發(fā)繁榮的商業(yè)貿(mào)易促使英國人于此修建了世界上第一幢現(xiàn)代意義上的辦公大樓——布倫瑞克大廈（Burnswick Building）。180多年后的今天,，當年的布倫瑞克大廈早已消失在歷史的長河之中,，但以“辦公空間”為開端的商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)卻保留了下來，并隨著風起云涌的資本主義商業(yè)浪潮而不斷潮起潮落,。
2022年,，美聯(lián)儲拉開本輪加息周期,，兩年來累計加息已達500GP，這無疑給一直以來依靠低息運行的美國商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)給予了一記重創(chuàng),。6月11日,，彭博社援引消息人士稱，美國房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟位于紐約曼哈頓西44街的辦公樓,，其價格六年已下降超1億美元,；而大洋彼岸，從2008年興起的房地產(chǎn)熱潮也逐漸退去……毫無疑問,，商業(yè)不動產(chǎn)又一次進入了黎明前的黑暗,。
為此，《財富》（中文版）特邀來自不同行業(yè)內(nèi)的多家企業(yè),，攜手道遠咨詢（BlackHills）,，共同打造深度專訪，探討作為商業(yè)不動產(chǎn)最早期形態(tài)的“辦公空間”所面臨的變革浪潮,，以及如何從中尋找機遇,，行穩(wěn)致遠。
讓專業(yè)的人做專業(yè)的事
今年6月,，深圳平安金融中心,，玻璃幕墻在烈日下熠熠生輝，固執(zhí)地為人們隔絕出一片清涼地,。
江學勇律師在中倫律師事務(wù)所位于中心內(nèi)的新辦公室接受了《財富》（中文版）的采訪,。十年前，《律師》（The Lawyer）雜志首次在他們的文章中提出“紅圈所”用以劃分中國的頂級律師事務(wù)所,，而擁有2,400余名專業(yè)人士的中倫律師事務(wù)所正是其中之一,。
“辦公室對我們非常重要”，江學勇說,，“我們（律師事務(wù)所）對人的依賴性會特別強,，所以同事們也會比較在意我們的辦公地點?！?/p>
這在一定程度上解釋了中倫為什么開始考慮搬離他們原有的,、已經(jīng)用了十多年的辦公空間。有趣的是,，依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家的中倫理應(yīng)對商業(yè)不動產(chǎn)十分了解,，但他們卻沒有自己選定新的辦公室地址，而是選擇向近年來逐漸興起的選址顧問公司尋求幫助,。
“我們一直奉行一個點,，就是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。”江學勇以中倫一直奉行的準則來解答我們的疑惑,，“他們（選址顧問）體現(xiàn)出來的專業(yè)度,，我們是非常認可的?！?/p>
采訪中,，江學勇向我們列舉了中倫的部分訴求：“在更換辦公室的時候，我們會從幾個方面來綜合考慮,。一是客戶來訪的便利性,，二是合作伙伴之間的聚集效應(yīng),，三是辦公環(huán)境的舒適程度……”而選址顧問不僅要幫助中倫挑選到符合這些要求的商業(yè)不動產(chǎn)項目,，其硬性條件還需要比中倫原有的辦公室更加優(yōu)渥。
事實證明,，中倫對于專業(yè)人士的信任收獲了極大的成效,，“作為專業(yè)的顧問，他們對于每一處商業(yè)不動產(chǎn)的詳細對比分析更加細致,；此外,，選址顧問站在一個局外者的身份來評價客戶企業(yè)，更容易做到通盤考慮,，譬如地區(qū)的成熟度和未來發(fā)展趨勢與客戶企業(yè)之間的適配程度,；再者，選址顧問對于商業(yè)不動產(chǎn)的細節(jié)了解更深,，更清楚候選目標的具體品質(zhì),。”江學勇在談及選址顧問的優(yōu)勢時給予了高度認可,。
除開對商業(yè)不動產(chǎn)項目的具體分析評估,，江學勇也認可了他們的選址顧問為客戶提供的法律建議，“合約里的重點事項,，他們（選址顧問）會給出一些建議,，當然我們作為律師本身就會關(guān)注這一方面，但對于非法律機構(gòu)的企業(yè)來說,，他們（選址顧問）的這些建議還是很有意義的,。”
“經(jīng)過這一次（辦公室選址過程）,，我們對于‘讓專業(yè)的人做專業(yè)的事’這則信條的認識又加深了,。”這是采訪結(jié)束前,，江學勇律師留下的最后一句話,。
讓服務(wù)貫穿全流程
幫助中倫律師事務(wù)所深圳分所進行辦公室選址的咨詢公司名叫道遠咨詢（BlackHills），這是一家專注于商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢及交易公司，自2016年創(chuàng)立于深圳以來,，道遠咨詢從一眾國際商業(yè)不動產(chǎn)巨頭的合圍中逐步嶄露頭角,，將其業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國大部分主要城市。
三年后的2019年,，道遠咨詢在香港設(shè)立了旗下辦公室,，是該企業(yè)邁入全球化的第一步。在這里,，不同的法律法規(guī)與營商環(huán)境會帶來不同的客戶需求,，并為選址顧問帶來全新的機遇與挑戰(zhàn)。
我們拜訪了位于香港的RD Technologies圓幣科技,，這是一家連接Web2和Web3生態(tài)的金融平臺公司,，成立于2020年，旗下企業(yè)圓幣錢包持有由香港金融管理局頒發(fā)的SVF（儲值支付工具）牌照,，是香港首個專注為企業(yè)服務(wù)的電子錢包,，支持多種貨幣，為企業(yè)提供安全,、快捷及低成本的支付解決方案,；旗下另一業(yè)務(wù)“易信連”則致力于按照銀行監(jiān)管要求為客戶提供盡職審查服務(wù)，在滿足盡職審查監(jiān)管要求的同時為客戶提供遠距離開戶服務(wù),；在未來,，RD Technologies還將推出港元穩(wěn)定幣HKDR，基于公鏈上的去中心化網(wǎng)絡(luò),，為各類場景帶來合規(guī),、至可依賴及透明的穩(wěn)定幣應(yīng)用。
與中倫不同,，同樣選擇與道遠合作的RD Technologies,，主要著眼于辦公空間對于員工溝通效率的加持。公司的首席人力資源官鄭映麗告訴《財富》（中文版）：“我們在整個香港金融科技賽道中都可以說是最前沿的,，因為我們是行業(yè)內(nèi)的探索者,，沒有既定的流程可以給我們的員工去參考，大家需要通過不斷的Brainstorm（頭腦風暴）來創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)和流程想法,，面對面的溝通可以更高效地推進各項工作,。”
鄭映麗并沒有夸大RD Technologies對于溝通和交流的重視程度,。在采訪過程中我們了解到,，創(chuàng)辦于新冠疫情期間的RD Technologies跟隨了席卷全球的居家辦公潮流，允許員工每周居家辦公一天,，但大多數(shù)員工出于對溝通的需求還是會選擇來到公司辦公,。
一切以效率為先,，在辦公室辦公可以提高內(nèi)部的溝通效率，外部的溝通效率也相當重要,，而這些需求無疑會反映到RD Technologies的選址工作中去,，“辦公室所在地的金融科技氛圍是我們一個很重要的考慮點，”鄭映麗直言,，“我們希望辦公地點更靠近我們的合作伙伴,，包括與我們有業(yè)務(wù)來往的財務(wù)機構(gòu)、律師事務(wù)所以及行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管機構(gòu)等,；另外,，我們還希望能夠為辦公空間打造更科技前沿的裝修風格?！?/p>
與RD Technologies進行多輪溝通后,，道遠為其推薦了銅鑼灣Tower 535商業(yè)綜合體，全因這里更能服務(wù)于客戶的需求——新辦公室不僅與其眾多合作伙伴相距不遠,，離香港金融管理局也僅有幾站地鐵的間隔,；其前任共享辦公室留下的裝修不僅非常契合金融科技公司創(chuàng)新和開放的辦公風格,，同時還可以幫助處于發(fā)展階段的客戶節(jié)省一筆不菲的資金,，更重要的是，作為科技公司聚集地的銅鑼灣有助于客戶招募相關(guān)技術(shù)人才,，也能方便員工輕松抵達辦公室互相溝通交流,。
道遠咨詢的服務(wù)還不止于此。選址工作結(jié)束后,，他們?nèi)匀槐M力向RD Technologies提供租后服務(wù)上的幫助,。“他們是我合作過的最佳選址顧問,?！编嵱雏惡敛涣邌菟龑τ赗D Technologies的合作伙伴的夸獎，“我一直在各種創(chuàng)業(yè)公司工作,，也見過不少選址顧問在幫助企業(yè)選擇完辦公室之后就Off（下線）了,，但一個好的選址顧問會幫你解決很多其它需求，比如幫助公司收集相關(guān)市場信息,，或者是幫助客戶與辦公室業(yè)主之間進行溝通交流,。”
“好的選址顧問,，可以為企業(yè)提供全流程增值服務(wù),，道遠便是這樣的公司?！编嵱雏愑眠@句話總結(jié)了我們之間的對談,。
讓企業(yè)省心省力
道遠咨詢所從事的商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域素有“五大行”的說法,，用以代指國際商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域最大的五家綜合服務(wù)商。該些服務(wù)供應(yīng)商提供商業(yè)不動產(chǎn)全生命周期的服務(wù),，包括租賃,、投資買賣交易代理服務(wù)、項目及開發(fā)服務(wù),、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù),、投資管理服務(wù)、咨詢及估值服務(wù)等,。30多年前,，五大行剛進入中國內(nèi)地市場時，只有深圳才對“物業(yè)管理”有所認知,。時過境遷,，外資企業(yè)帶來的理念改變也逐步深入，造就了中國商業(yè)不動產(chǎn)咨詢廣闊的藍海市場,。
無獨有偶,，近年來相當火熱的“ESG”（環(huán)境、社會和公司治理）理念的傳播路徑與商業(yè)不動產(chǎn)如出一轍,。2004年,，ESG一詞首次出現(xiàn)在聯(lián)合國邀請的金融機構(gòu)聯(lián)合倡議報告中，隨后逐漸由外資企業(yè)或組織傳導到中國,，最終培育出屬于中國本土的ESG相關(guān)產(chǎn)業(yè),。
YoujiVest有機數(shù)，這是一家誕生于2017年,、專注于ESG數(shù)據(jù)以及氣候變化解決方案的金融科技公司,，其創(chuàng)始團隊最早于2012年左右開始參與ESG投資產(chǎn)品的構(gòu)建以及相關(guān)數(shù)據(jù)分析領(lǐng)域，最終于2017年創(chuàng)辦了YoujiVest,。七年來,，這個由數(shù)據(jù)科學家、工程師和量化金融從業(yè)者組成的團隊,，已經(jīng)成為全亞洲領(lǐng)先的ESG數(shù)據(jù)和氣候分析供應(yīng)商,，為機構(gòu)投資者、證券經(jīng)紀人,、對沖基金,、企業(yè)、學術(shù)研究機構(gòu)和政府機構(gòu)提供服務(wù),，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋ESG評級,、碳和其他環(huán)境指標細分數(shù)據(jù)、氣候風險模型以及其他定制咨詢和報告服務(wù),，客戶群體囊括全球頭部的一系列金融機構(gòu),，參與過的ESG相關(guān)產(chǎn)品構(gòu)建管理規(guī)模超過150億美元,。
“我們在迅速擴張，”YoujiVest的聯(lián)合創(chuàng)始人胡若菡在接受《財富》（中文版）專訪時向我們強調(diào),，“做這些（辦公空間選址）決定的往往是創(chuàng)始團隊或者首席執(zhí)行官,，但對他們來說，時間非常寶貴,，不能浪費在這些效用不大的事情上,。”
YoujiVest團隊的想法在初創(chuàng)型企業(yè)中相當普遍,。創(chuàng)業(yè)初期十分講究單位時間效率,，因此創(chuàng)始團隊容易被細節(jié)性事務(wù)所干擾，而專業(yè)的團隊可以幫助初創(chuàng)型企業(yè)高效且高質(zhì)量地處理這些事務(wù),。
最終,，YoujiVest決定在擴張過程中向選址顧問尋求幫助?！氨憷?、環(huán)境和成本，這是我們首要考慮的問題,?！焙糨赵诓稍L中直言，“我們的需求很明確,，而他們非常專業(yè),，會根據(jù)我們的需求給出多套方案,，盡管在過程中需要磨合一下,，但我絕對相信他們的專業(yè)性?！?/p>
與前兩家企業(yè)相同,，YoujiVest的辦公室選址顧問同樣是道遠咨詢。彼時YoujiVest已經(jīng)在北京海淀區(qū)有了屬于自己的辦公室,，但迅速擴張的他們?yōu)榱吮阌谂c客戶溝通,，需要在京滬兩地新建兩處辦公室來分別安置部分職能部門員工。
“我們不排斥聯(lián)合辦公,?！焙糨障颉敦敻弧罚ㄖ形陌妫┙忉尀槭裁此麄儠x擇租用商務(wù)中心TEC德事旗下位于北京及上海的辦公室，“可能我們在外企待的時間久,，理念也比較新,，聯(lián)合辦公在海外是受到普遍認可的，尤其是前臺部門,?！?/p>
對于道遠咨詢幫助YoujiVest選定的辦公室,，胡若菡顯得非常滿意：“從第一次和我們建立聯(lián)系到最終敲定辦公室位置，道遠只用了三個月不到的時間,。這里有前臺服務(wù),、秘書服務(wù)、線下會議室預訂系統(tǒng),，而且這些服務(wù)在北京上海之外的其它30多個大型城市也能使用,。最關(guān)鍵的是，它很靈活,，不用像傳統(tǒng)辦公室一樣簽訂多年合約,，這會方便我們在未來根據(jù)需求隨時擴張我們的辦公室?！?/p>
“我們不愿意在任何地方浪費我們的時間,，所以高效是最重要的?！焙糨者@樣來總結(jié)他們選擇與辦公室選址顧問合作的原因,。
后記
事實上，辦公室選址顧問只不過是道遠咨詢所能提供的眾多服務(wù)中的一環(huán),，在傳統(tǒng)的咨詢服務(wù)之外,，道遠還致力于將IT技術(shù)引入商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢與管理流程。而當我們與這家在外人眼中有些神秘的公司深入交流時,，道遠卻更愿意向我們列舉他們的客戶清單,。“我們用事實說話,?！?/p>
不過，我們?nèi)匀荒軓钠涔俜綄ν獍l(fā)布的使命及愿景中窺見這一專業(yè)團隊的些許真容——“我們的使命是助力中資企業(yè)開創(chuàng)美好未來,，秉承以人為本,、堅守信任、崇尚技術(shù)的企業(yè)價值觀,，致力于成為商業(yè)不動產(chǎn)細分領(lǐng)域具有國際影響力的中國咨詢公司,。”
生于斯,，長于斯,，終哺于斯，這既是道遠對于其自身及其所處環(huán)境的認知,，也暗合商業(yè)不動產(chǎn)行穩(wěn)致遠的真正秘訣——不動產(chǎn)的真正價值不在于提供一堆可以遮風擋雨的水泥盒子,，而在于通過專業(yè)的服務(wù)提供適宜的發(fā)展環(huán)境，受到這一發(fā)展環(huán)境幫助的人或企業(yè)最終又將反哺環(huán)境,，實現(xiàn)和諧共贏,。
如今,，道遠咨詢已歷經(jīng)八度春秋，但屬于中國商業(yè)不動產(chǎn)變革轉(zhuǎn)型的故事才剛剛寫下序章,，我們欣喜地看到,，探索者們正試圖在商業(yè)不動產(chǎn)這一領(lǐng)域鐫刻屬于中國本土品牌的名字。
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