沖破浪潮，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)如何在變革中尋找機(jī)遇,？
特刊
2024-06-21
1809年,，在蒸汽輪船被發(fā)明的兩年之后,，英國(guó)人開(kāi)始計(jì)劃在利物浦的默西河沿岸修建一座名為布倫瑞克（Burnswick）的新碼頭。32年后,，愈發(fā)繁榮的商業(yè)貿(mào)易促使英國(guó)人于此修建了世界上第一幢現(xiàn)代意義上的辦公大樓——布倫瑞克大廈（Burnswick Building）,。180多年后的今天，當(dāng)年的布倫瑞克大廈早已消失在歷史的長(zhǎng)河之中,，但以“辦公空間”為開(kāi)端的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)卻保留了下來(lái),，并隨著風(fēng)起云涌的資本主義商業(yè)浪潮而不斷潮起潮落。
2022年,，美聯(lián)儲(chǔ)拉開(kāi)本輪加息周期,，兩年來(lái)累計(jì)加息已達(dá)500GP，這無(wú)疑給一直以來(lái)依靠低息運(yùn)行的美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)給予了一記重創(chuàng),。6月11日,，彭博社援引消息人士稱(chēng)，美國(guó)房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟位于紐約曼哈頓西44街的辦公樓,，其價(jià)格六年已下降超1億美元,；而大洋彼岸，從2008年興起的房地產(chǎn)熱潮也逐漸退去……毫無(wú)疑問(wèn),，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又一次進(jìn)入了黎明前的黑暗,。
為此，《財(cái)富》（中文版）特邀來(lái)自不同行業(yè)內(nèi)的多家企業(yè),，攜手道遠(yuǎn)咨詢(xún)（BlackHills）,，共同打造深度專(zhuān)訪，探討作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)最早期形態(tài)的“辦公空間”所面臨的變革浪潮,，以及如何從中尋找機(jī)遇，行穩(wěn)致遠(yuǎn),。
讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事
今年6月,，深圳平安金融中心，玻璃幕墻在烈日下熠熠生輝,，固執(zhí)地為人們隔絕出一片清涼地,。
江學(xué)勇律師在中倫律師事務(wù)所位于中心內(nèi)的新辦公室接受了《財(cái)富》（中文版）的采訪,。十年前，《律師》（The Lawyer）雜志首次在他們的文章中提出“紅圈所”用以劃分中國(guó)的頂級(jí)律師事務(wù)所,，而擁有2,400余名專(zhuān)業(yè)人士的中倫律師事務(wù)所正是其中之一,。
“辦公室對(duì)我們非常重要”，江學(xué)勇說(shuō),，“我們（律師事務(wù)所）對(duì)人的依賴(lài)性會(huì)特別強(qiáng),，所以同事們也會(huì)比較在意我們的辦公地點(diǎn)?！?/p>
這在一定程度上解釋了中倫為什么開(kāi)始考慮搬離他們?cè)械?、已?jīng)用了十多年的辦公空間。有趣的是,，依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家的中倫理應(yīng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)十分了解,，但他們卻沒(méi)有自己選定新的辦公室地址，而是選擇向近年來(lái)逐漸興起的選址顧問(wèn)公司尋求幫助,。
“我們一直奉行一個(gè)點(diǎn),，就是讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事?！苯瓕W(xué)勇以中倫一直奉行的準(zhǔn)則來(lái)解答我們的疑惑,，“他們（選址顧問(wèn)）體現(xiàn)出來(lái)的專(zhuān)業(yè)度，我們是非常認(rèn)可的,?！?/p>
采訪中，江學(xué)勇向我們列舉了中倫的部分訴求：“在更換辦公室的時(shí)候,，我們會(huì)從幾個(gè)方面來(lái)綜合考慮,。一是客戶(hù)來(lái)訪的便利性，二是合作伙伴之間的聚集效應(yīng),，三是辦公環(huán)境的舒適程度……”而選址顧問(wèn)不僅要幫助中倫挑選到符合這些要求的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目,，其硬性條件還需要比中倫原有的辦公室更加優(yōu)渥。
事實(shí)證明,，中倫對(duì)于專(zhuān)業(yè)人士的信任收獲了極大的成效,，“作為專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)，他們對(duì)于每一處商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)對(duì)比分析更加細(xì)致,；此外,，選址顧問(wèn)站在一個(gè)局外者的身份來(lái)評(píng)價(jià)客戶(hù)企業(yè)，更容易做到通盤(pán)考慮,，譬如地區(qū)的成熟度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與客戶(hù)企業(yè)之間的適配程度,；再者，選址顧問(wèn)對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)節(jié)了解更深，更清楚候選目標(biāo)的具體品質(zhì),?！苯瓕W(xué)勇在談及選址顧問(wèn)的優(yōu)勢(shì)時(shí)給予了高度認(rèn)可。
除開(kāi)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的具體分析評(píng)估,，江學(xué)勇也認(rèn)可了他們的選址顧問(wèn)為客戶(hù)提供的法律建議,，“合約里的重點(diǎn)事項(xiàng)，他們（選址顧問(wèn)）會(huì)給出一些建議,，當(dāng)然我們作為律師本身就會(huì)關(guān)注這一方面,，但對(duì)于非法律機(jī)構(gòu)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們（選址顧問(wèn)）的這些建議還是很有意義的,?！?/p>
“經(jīng)過(guò)這一次（辦公室選址過(guò)程），我們對(duì)于‘讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事’這則信條的認(rèn)識(shí)又加深了,?！边@是采訪結(jié)束前，江學(xué)勇律師留下的最后一句話,。
讓服務(wù)貫穿全流程
幫助中倫律師事務(wù)所深圳分所進(jìn)行辦公室選址的咨詢(xún)公司名叫道遠(yuǎn)咨詢(xún)（BlackHills）,，這是一家專(zhuān)注于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的咨詢(xún)及交易公司，自2016年創(chuàng)立于深圳以來(lái),，道遠(yuǎn)咨詢(xún)從一眾國(guó)際商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)巨頭的合圍中逐步嶄露頭角,，將其業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國(guó)大部分主要城市。
三年后的2019年,，道遠(yuǎn)咨詢(xún)?cè)谙愀墼O(shè)立了旗下辦公室,，是該企業(yè)邁入全球化的第一步。在這里,，不同的法律法規(guī)與營(yíng)商環(huán)境會(huì)帶來(lái)不同的客戶(hù)需求,，并為選址顧問(wèn)帶來(lái)全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
我們拜訪了位于香港的RD Technologies圓幣科技,，這是一家連接Web2和Web3生態(tài)的金融平臺(tái)公司,，成立于2020年，旗下企業(yè)圓幣錢(qián)包持有由香港金融管理局頒發(fā)的SVF（儲(chǔ)值支付工具）牌照,，是香港首個(gè)專(zhuān)注為企業(yè)服務(wù)的電子錢(qián)包,，支持多種貨幣，為企業(yè)提供安全,、快捷及低成本的支付解決方案,；旗下另一業(yè)務(wù)“易信連”則致力于按照銀行監(jiān)管要求為客戶(hù)提供盡職審查服務(wù)，在滿足盡職審查監(jiān)管要求的同時(shí)為客戶(hù)提供遠(yuǎn)距離開(kāi)戶(hù)服務(wù),；在未來(lái),，RD Technologies還將推出港元穩(wěn)定幣HKDR，基于公鏈上的去中心化網(wǎng)絡(luò)，為各類(lèi)場(chǎng)景帶來(lái)合規(guī),、至可依賴(lài)及透明的穩(wěn)定幣應(yīng)用。
與中倫不同,，同樣選擇與道遠(yuǎn)合作的RD Technologies,，主要著眼于辦公空間對(duì)于員工溝通效率的加持。公司的首席人力資源官鄭映麗告訴《財(cái)富》（中文版）：“我們?cè)谡麄€(gè)香港金融科技賽道中都可以說(shuō)是最前沿的,，因?yàn)槲覀兪切袠I(yè)內(nèi)的探索者,，沒(méi)有既定的流程可以給我們的員工去參考，大家需要通過(guò)不斷的Brainstorm（頭腦風(fēng)暴）來(lái)創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)和流程想法,，面對(duì)面的溝通可以更高效地推進(jìn)各項(xiàng)工作,。”
鄭映麗并沒(méi)有夸大RD Technologies對(duì)于溝通和交流的重視程度,。在采訪過(guò)程中我們了解到,，創(chuàng)辦于新冠疫情期間的RD Technologies跟隨了席卷全球的居家辦公潮流，允許員工每周居家辦公一天,，但大多數(shù)員工出于對(duì)溝通的需求還是會(huì)選擇來(lái)到公司辦公。
一切以效率為先,，在辦公室辦公可以提高內(nèi)部的溝通效率，外部的溝通效率也相當(dāng)重要,，而這些需求無(wú)疑會(huì)反映到RD Technologies的選址工作中去，“辦公室所在地的金融科技氛圍是我們一個(gè)很重要的考慮點(diǎn),，”鄭映麗直言,，“我們希望辦公地點(diǎn)更靠近我們的合作伙伴,，包括與我們有業(yè)務(wù)來(lái)往的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu),、律師事務(wù)所以及行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)等,；另外，我們還希望能夠?yàn)檗k公空間打造更科技前沿的裝修風(fēng)格,?！?/p>
與RD Technologies進(jìn)行多輪溝通后,，道遠(yuǎn)為其推薦了銅鑼灣Tower 535商業(yè)綜合體,，全因這里更能服務(wù)于客戶(hù)的需求——新辦公室不僅與其眾多合作伙伴相距不遠(yuǎn)，離香港金融管理局也僅有幾站地鐵的間隔,；其前任共享辦公室留下的裝修不僅非常契合金融科技公司創(chuàng)新和開(kāi)放的辦公風(fēng)格,，同時(shí)還可以幫助處于發(fā)展階段的客戶(hù)節(jié)省一筆不菲的資金，更重要的是,，作為科技公司聚集地的銅鑼灣有助于客戶(hù)招募相關(guān)技術(shù)人才,，也能方便員工輕松抵達(dá)辦公室互相溝通交流。
道遠(yuǎn)咨詢(xún)的服務(wù)還不止于此,。選址工作結(jié)束后,，他們?nèi)匀槐M力向RD Technologies提供租后服務(wù)上的幫助?！八麄兪俏液献鬟^(guò)的最佳選址顧問(wèn),?！编嵱雏惡敛涣邌菟龑?duì)于RD Technologies的合作伙伴的夸獎(jiǎng)，“我一直在各種創(chuàng)業(yè)公司工作,，也見(jiàn)過(guò)不少選址顧問(wèn)在幫助企業(yè)選擇完辦公室之后就Off（下線）了,，但一個(gè)好的選址顧問(wèn)會(huì)幫你解決很多其它需求，比如幫助公司收集相關(guān)市場(chǎng)信息,，或者是幫助客戶(hù)與辦公室業(yè)主之間進(jìn)行溝通交流,?！?/p>
“好的選址顧問(wèn)，可以為企業(yè)提供全流程增值服務(wù),，道遠(yuǎn)便是這樣的公司,。”鄭映麗用這句話總結(jié)了我們之間的對(duì)談,。
讓企業(yè)省心省力
道遠(yuǎn)咨詢(xún)所從事的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域素有“五大行”的說(shuō)法,，用以代指國(guó)際商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域最大的五家綜合服務(wù)商。該些服務(wù)供應(yīng)商提供商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的服務(wù),，包括租賃、投資買(mǎi)賣(mài)交易代理服務(wù),、項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)服務(wù),、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、投資管理服務(wù),、咨詢(xún)及估值服務(wù)等,。30多年前，五大行剛進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)時(shí),，只有深圳才對(duì)“物業(yè)管理”有所認(rèn)知,。時(shí)過(guò)境遷，外資企業(yè)帶來(lái)的理念改變也逐步深入,，造就了中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)咨詢(xún)廣闊的藍(lán)海市場(chǎng),。
無(wú)獨(dú)有偶，近年來(lái)相當(dāng)火熱的“ESG”（環(huán)境,、社會(huì)和公司治理）理念的傳播路徑與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)如出一轍,。2004年，ESG一詞首次出現(xiàn)在聯(lián)合國(guó)邀請(qǐng)的金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合倡議報(bào)告中,，隨后逐漸由外資企業(yè)或組織傳導(dǎo)到中國(guó),，最終培育出屬于中國(guó)本土的ESG相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
YoujiVest有機(jī)數(shù),，這是一家誕生于2017年,、專(zhuān)注于ESG數(shù)據(jù)以及氣候變化解決方案的金融科技公司，其創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)最早于2012年左右開(kāi)始參與ESG投資產(chǎn)品的構(gòu)建以及相關(guān)數(shù)據(jù)分析領(lǐng)域,，最終于2017年創(chuàng)辦了YoujiVest,。七年來(lái)，這個(gè)由數(shù)據(jù)科學(xué)家,、工程師和量化金融從業(yè)者組成的團(tuán)隊(duì),，已經(jīng)成為全亞洲領(lǐng)先的ESG數(shù)據(jù)和氣候分析供應(yīng)商，為機(jī)構(gòu)投資者,、證券經(jīng)紀(jì)人,、對(duì)沖基金,、企業(yè)、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)提供服務(wù),，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋ESG評(píng)級(jí),、碳和其他環(huán)境指標(biāo)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)、氣候風(fēng)險(xiǎn)模型以及其他定制咨詢(xún)和報(bào)告服務(wù),，客戶(hù)群體囊括全球頭部的一系列金融機(jī)構(gòu),，參與過(guò)的ESG相關(guān)產(chǎn)品構(gòu)建管理規(guī)模超過(guò)150億美元。
“我們?cè)谘杆贁U(kuò)張,，”YoujiVest的聯(lián)合創(chuàng)始人胡若菡在接受《財(cái)富》（中文版）專(zhuān)訪時(shí)向我們強(qiáng)調(diào),，“做這些（辦公空間選址）決定的往往是創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)或者首席執(zhí)行官，但對(duì)他們來(lái)說(shuō),，時(shí)間非常寶貴,，不能浪費(fèi)在這些效用不大的事情上?！?/p>
YoujiVest團(tuán)隊(duì)的想法在初創(chuàng)型企業(yè)中相當(dāng)普遍,。創(chuàng)業(yè)初期十分講究單位時(shí)間效率，因此創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)容易被細(xì)節(jié)性事務(wù)所干擾,，而專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)可以幫助初創(chuàng)型企業(yè)高效且高質(zhì)量地處理這些事務(wù),。
最終，YoujiVest決定在擴(kuò)張過(guò)程中向選址顧問(wèn)尋求幫助,?！氨憷h(huán)境和成本,，這是我們首要考慮的問(wèn)題,。”胡若菡在采訪中直言,，“我們的需求很明確,，而他們非常專(zhuān)業(yè)，會(huì)根據(jù)我們的需求給出多套方案,，盡管在過(guò)程中需要磨合一下,，但我絕對(duì)相信他們的專(zhuān)業(yè)性?！?/p>
與前兩家企業(yè)相同,，YoujiVest的辦公室選址顧問(wèn)同樣是道遠(yuǎn)咨詢(xún)。彼時(shí)YoujiVest已經(jīng)在北京海淀區(qū)有了屬于自己的辦公室,，但迅速擴(kuò)張的他們?yōu)榱吮阌谂c客戶(hù)溝通,，需要在京滬兩地新建兩處辦公室來(lái)分別安置部分職能部門(mén)員工。
“我們不排斥聯(lián)合辦公,?！焙糨障颉敦?cái)富》（中文版）解釋為什么他們會(huì)選擇租用商務(wù)中心TEC德事旗下位于北京及上海的辦公室,，“可能我們?cè)谕馄蟠臅r(shí)間久，理念也比較新,，聯(lián)合辦公在海外是受到普遍認(rèn)可的,，尤其是前臺(tái)部門(mén)?！?/p>
對(duì)于道遠(yuǎn)咨詢(xún)幫助YoujiVest選定的辦公室,，胡若菡顯得非常滿意：“從第一次和我們建立聯(lián)系到最終敲定辦公室位置，道遠(yuǎn)只用了三個(gè)月不到的時(shí)間,。這里有前臺(tái)服務(wù),、秘書(shū)服務(wù)、線下會(huì)議室預(yù)訂系統(tǒng),，而且這些服務(wù)在北京上海之外的其它30多個(gè)大型城市也能使用,。最關(guān)鍵的是，它很靈活,，不用像傳統(tǒng)辦公室一樣簽訂多年合約，這會(huì)方便我們?cè)谖磥?lái)根據(jù)需求隨時(shí)擴(kuò)張我們的辦公室,?！?/p>
“我們不愿意在任何地方浪費(fèi)我們的時(shí)間，所以高效是最重要的,?！焙糨者@樣來(lái)總結(jié)他們選擇與辦公室選址顧問(wèn)合作的原因。
后記
事實(shí)上,，辦公室選址顧問(wèn)只不過(guò)是道遠(yuǎn)咨詢(xún)所能提供的眾多服務(wù)中的一環(huán),，在傳統(tǒng)的咨詢(xún)服務(wù)之外，道遠(yuǎn)還致力于將IT技術(shù)引入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的咨詢(xún)與管理流程,。而當(dāng)我們與這家在外人眼中有些神秘的公司深入交流時(shí),，道遠(yuǎn)卻更愿意向我們列舉他們的客戶(hù)清單?！拔覀冇檬聦?shí)說(shuō)話,。”
不過(guò),，我們?nèi)匀荒軓钠涔俜綄?duì)外發(fā)布的使命及愿景中窺見(jiàn)這一專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的些許真容——“我們的使命是助力中資企業(yè)開(kāi)創(chuàng)美好未來(lái),，秉承以人為本、堅(jiān)守信任,、崇尚技術(shù)的企業(yè)價(jià)值觀,，致力于成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域具有國(guó)際影響力的中國(guó)咨詢(xún)公司?！?/p>
生于斯,，長(zhǎng)于斯,，終哺于斯，這既是道遠(yuǎn)對(duì)于其自身及其所處環(huán)境的認(rèn)知,，也暗合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的真正秘訣——不動(dòng)產(chǎn)的真正價(jià)值不在于提供一堆可以遮風(fēng)擋雨的水泥盒子,，而在于通過(guò)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)提供適宜的發(fā)展環(huán)境，受到這一發(fā)展環(huán)境幫助的人或企業(yè)最終又將反哺環(huán)境,，實(shí)現(xiàn)和諧共贏,。
如今，道遠(yuǎn)咨詢(xún)已歷經(jīng)八度春秋,，但屬于中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)變革轉(zhuǎn)型的故事才剛剛寫(xiě)下序章,，我們欣喜地看到，探索者們正試圖在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)這一領(lǐng)域鐫刻屬于中國(guó)本土品牌的名字,。
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