中國的房價還有多少下行空間,？
陳方勇
2024-07-19
前天,，克而瑞的董事長丁祖昱發(fā)布了一則消息,，稱“重點城市二手房均價跌回2019年，部分跌破2017年”,。這在佰仕慧的群里引起了大家的一番熱議,。有對國內(nèi)投資近乎絕望的朋友就問：“還要跌多少？30%,？”,，立刻就有人接茬說：“不止！”,，還有曾經(jīng)房企的高管則說：“撇開收入水平的假設(shè)談房價是刻舟求劍,。如果收入水平不能持續(xù)提升，房價必然還有很大的下跌余地,。收入水平與目前的房價關(guān)系仍然畸形的很,。”
丁祖昱的回復(fù)是：“全國來看,，要具體看城市,、板塊和項目。我覺得價格下行空間已經(jīng)有限了,，只是離平穩(wěn)反彈還早,，就算高端改善也需要調(diào)整”。另外一位現(xiàn)在從事住宅交易的朋友則說：“普通住宅最多有10%的下跌空間,，150平米以下的住宅橫盤期將會很長很長,。高端改善住宅會很快反彈，總體上漲需要時間”,。
來自金融機構(gòu)的一位朋友說：“我們的房子和歐美日本很多地方是不同的：以高密度高層公寓為主,，70年產(chǎn)權(quán)用一年少一年，高周轉(zhuǎn)壓力下極短工期造成的房子質(zhì)量問題,。房產(chǎn)稅現(xiàn)在不提了,，一旦房價企穩(wěn)，可能又上議程了”,，另一位來自機構(gòu)的朋友補充道：“失去了房價上漲預(yù)期的價值底就是租售比,。但真看租售比，中國房價遠沒到底,。所以只能靠政策托底,，時間換空間”。前面那位做住宅交易的朋友則反駁說：“居住是住宅的第一特征,，也是影響房價的第一因素,，貨幣當量是房價的第二因素，就是和租售比有關(guān)系也不大,，看看美國的房價高漲,，有多少是投資的,，大多數(shù)還都是自住為主?？纯唇衲暌詠砩虾３山坏暮勒袔讉€會往外租的,。”
大家的討論引起了大洋彼岸在MIT做房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)研究的楊曉文教授的關(guān)注,，她給出的反饋是：“美國的房價起伏和租售比肯定有關(guān)系。這一次郊區(qū)獨立式住宅大漲,， 一個重要原因是這類房產(chǎn)的租售比基本和市區(qū)公寓持平,。歷史上，郊區(qū)獨立式住宅的租售比遠遠低于市區(qū)公寓,。這次美國房價上漲,，中低價格的藍領(lǐng)區(qū)比傳統(tǒng)高科技白領(lǐng)好學(xué)區(qū)漲幅要高。和收入有關(guān)是肯定的,，也和工業(yè)就業(yè)機會回流有關(guān),。買房對大多數(shù)人是一個重要的經(jīng)濟決定，不是買奢侈品一類的炫耀性消費,。租金和月供之間的關(guān)系,，買房人肯定會認真衡量?！?/p>
另外,，根據(jù)智谷趨勢在7月3日發(fā)布的一篇文章《全球房價，都在上漲,！看完后,，中國房東集體沉默了……》，“澳洲房價已連續(xù)18個月上漲,，6月達到歷史新高,；英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲?！?；美國5月成屋價格交易中位數(shù)，創(chuàng)下自1999年來新高,；5月日本東京都心二手公寓房價環(huán)比上漲2.9%……美國宏觀研究機構(gòu)ASR數(shù)據(jù)顯示,，截至今年4月，全球房價指數(shù)同比上漲超過 3%,。如果以2006年的房價為基數(shù)100,，從2006年至今，全球26個主要國家房價整體呈現(xiàn)上漲趨勢,，漲幅接近75%,！”
這樣的討論昨天延展到了線下,，在另一個活動上，都是手里有錢想投出去的,，特別是國央企的投資負責(zé)人,。關(guān)于大家今年為何會這么難，房價為何會如此暴跌,？他們有個共識：房價的暴跌是從高薪人士的普遍降薪裁員開始（尤其是金融,、地產(chǎn)和科技行業(yè)，這在上海反映的尤為明顯）,，房價暴跌又引發(fā)了一系列金融風(fēng)險問題,，而如今金融行業(yè)的追責(zé)到底會讓一切的動作都是風(fēng)控當先，嚴防死守的結(jié)果就是風(fēng)險加劇,，進一步?jīng)_擊相關(guān)行業(yè),，最新的影響是已經(jīng)連帶世界奢侈品行業(yè)的巨幅下探，因為中國之后再無接盤的了,。
關(guān)于未來的商業(yè)地產(chǎn)投資預(yù)期,，大家認為暫時還看不到任何實質(zhì)性的利好，如果不能出海,，就只能去看那些政策引導(dǎo)的方向,，比如公寓、社區(qū)商業(yè),、文旅景區(qū)酒店等,，這些方向也談不上會有多大的驚喜，有利可圖的前提都是別買貴了,，在估值體系不斷下探的情況下,，做任何投資都必須保證自己有運營增值能力，否則是不可能有漏可撿的,。
從我們的角度來說,，只希望我們的觀察和呼吁能引起有關(guān)方面的關(guān)注，特別是現(xiàn)在手里有錢有資產(chǎn)有投資沖動的,，不要為了創(chuàng)造GDP上的增量而制造新的需要紓困的存量,，既然大家都意識到了內(nèi)容和運營對于盤活存量至關(guān)重要，又經(jīng)過驗證明白只有專業(yè)的人才能做專業(yè)的事,，那么能否各安其位,，把自己擅長的事做好，多留點空間給專業(yè)的運營團隊,。在未來漫長的季節(jié),，修復(fù)信心就必須尊重市場的選擇，只有用心服務(wù)才可能把客戶請回來，才會有運營收益,，資產(chǎn)才有價值的保證,，否則一切都是空轉(zhuǎn)空談！（財富中文網(wǎng)）
作者陳方勇為財富中文網(wǎng)專欄作家,，HuanXin創(chuàng)始合伙人,、筑夢師主理人
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編輯：劉蘭香
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