中國(guó)的房?jī)r(jià)還有多少下行空間？
陳方勇
2024-07-19
前天，克而瑞的董事長(zhǎng)丁祖昱發(fā)布了一則消息,，稱(chēng)“重點(diǎn)城市二手房均價(jià)跌回2019年,，部分跌破2017年”。這在佰仕慧的群里引起了大家的一番熱議,。有對(duì)國(guó)內(nèi)投資近乎絕望的朋友就問(wèn)：“還要跌多少,？30%？”,，立刻就有人接茬說(shuō)：“不止,！”，還有曾經(jīng)房企的高管則說(shuō)：“撇開(kāi)收入水平的假設(shè)談房?jī)r(jià)是刻舟求劍,。如果收入水平不能持續(xù)提升，房?jī)r(jià)必然還有很大的下跌余地,。收入水平與目前的房?jī)r(jià)關(guān)系仍然畸形的很,。”
丁祖昱的回復(fù)是：“全國(guó)來(lái)看,，要具體看城市,、板塊和項(xiàng)目。我覺(jué)得價(jià)格下行空間已經(jīng)有限了,，只是離平穩(wěn)反彈還早,，就算高端改善也需要調(diào)整”。另外一位現(xiàn)在從事住宅交易的朋友則說(shuō)：“普通住宅最多有10%的下跌空間,，150平米以下的住宅橫盤(pán)期將會(huì)很長(zhǎng)很長(zhǎng),。高端改善住宅會(huì)很快反彈，總體上漲需要時(shí)間”。
來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的一位朋友說(shuō)：“我們的房子和歐美日本很多地方是不同的：以高密度高層公寓為主,，70年產(chǎn)權(quán)用一年少一年,，高周轉(zhuǎn)壓力下極短工期造成的房子質(zhì)量問(wèn)題。房產(chǎn)稅現(xiàn)在不提了,，一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn),，可能又上議程了”，另一位來(lái)自機(jī)構(gòu)的朋友補(bǔ)充道：“失去了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的價(jià)值底就是租售比,。但真看租售比,，中國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)到底。所以只能靠政策托底,，時(shí)間換空間”,。前面那位做住宅交易的朋友則反駁說(shuō)：“居住是住宅的第一特征，也是影響房?jī)r(jià)的第一因素,，貨幣當(dāng)量是房?jī)r(jià)的第二因素,，就是和租售比有關(guān)系也不大，看看美國(guó)的房?jī)r(jià)高漲,，有多少是投資的,，大多數(shù)還都是自住為主?？纯唇衲暌詠?lái)上海成交的豪宅有幾個(gè)會(huì)往外租的,。”
大家的討論引起了大洋彼岸在MIT做房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)研究的楊曉文教授的關(guān)注,，她給出的反饋是：“美國(guó)的房?jī)r(jià)起伏和租售比肯定有關(guān)系,。這一次郊區(qū)獨(dú)立式住宅大漲， 一個(gè)重要原因是這類(lèi)房產(chǎn)的租售比基本和市區(qū)公寓持平,。歷史上,，郊區(qū)獨(dú)立式住宅的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)公寓。這次美國(guó)房?jī)r(jià)上漲,，中低價(jià)格的藍(lán)領(lǐng)區(qū)比傳統(tǒng)高科技白領(lǐng)好學(xué)區(qū)漲幅要高,。和收入有關(guān)是肯定的，也和工業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)回流有關(guān),。買(mǎi)房對(duì)大多數(shù)人是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)決定,，不是買(mǎi)奢侈品一類(lèi)的炫耀性消費(fèi)。租金和月供之間的關(guān)系,，買(mǎi)房人肯定會(huì)認(rèn)真衡量,。”
另外,，根據(jù)智谷趨勢(shì)在7月3日發(fā)布的一篇文章《全球房?jī)r(jià),，都在上漲,！看完后，中國(guó)房東集體沉默了……》,，“澳洲房?jī)r(jià)已連續(xù)18個(gè)月上漲,，6月達(dá)到歷史新高；英國(guó)房?jī)r(jià)在上半年“五連漲”,，6月才逐漸“漲?！保幻绹?guó)5月成屋價(jià)格交易中位數(shù),，創(chuàng)下自1999年來(lái)新高,；5月日本東京都心二手公寓房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.9%……美國(guó)宏觀研究機(jī)構(gòu)ASR數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月,，全球房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲超過(guò) 3%,。如果以2006年的房?jī)r(jià)為基數(shù)100，從2006年至今,，全球26個(gè)主要國(guó)家房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),，漲幅接近75%！”
這樣的討論昨天延展到了線下,，在另一個(gè)活動(dòng)上,，都是手里有錢(qián)想投出去的，特別是國(guó)央企的投資負(fù)責(zé)人,。關(guān)于大家今年為何會(huì)這么難,，房?jī)r(jià)為何會(huì)如此暴跌？他們有個(gè)共識(shí)：房?jī)r(jià)的暴跌是從高薪人士的普遍降薪裁員開(kāi)始（尤其是金融,、地產(chǎn)和科技行業(yè),，這在上海反映的尤為明顯），房?jī)r(jià)暴跌又引發(fā)了一系列金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,，而如今金融行業(yè)的追責(zé)到底會(huì)讓一切的動(dòng)作都是風(fēng)控當(dāng)先,，嚴(yán)防死守的結(jié)果就是風(fēng)險(xiǎn)加劇，進(jìn)一步?jīng)_擊相關(guān)行業(yè),，最新的影響是已經(jīng)連帶世界奢侈品行業(yè)的巨幅下探,，因?yàn)橹袊?guó)之后再無(wú)接盤(pán)的了。
關(guān)于未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資預(yù)期,，大家認(rèn)為暫時(shí)還看不到任何實(shí)質(zhì)性的利好，如果不能出海,，就只能去看那些政策引導(dǎo)的方向,，比如公寓、社區(qū)商業(yè),、文旅景區(qū)酒店等,，這些方向也談不上會(huì)有多大的驚喜,，有利可圖的前提都是別買(mǎi)貴了，在估值體系不斷下探的情況下,，做任何投資都必須保證自己有運(yùn)營(yíng)增值能力,，否則是不可能有漏可撿的。
從我們的角度來(lái)說(shuō),，只希望我們的觀察和呼吁能引起有關(guān)方面的關(guān)注,，特別是現(xiàn)在手里有錢(qián)有資產(chǎn)有投資沖動(dòng)的，不要為了創(chuàng)造GDP上的增量而制造新的需要紓困的存量,，既然大家都意識(shí)到了內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)對(duì)于盤(pán)活存量至關(guān)重要,，又經(jīng)過(guò)驗(yàn)證明白只有專(zhuān)業(yè)的人才能做專(zhuān)業(yè)的事，那么能否各安其位,，把自己擅長(zhǎng)的事做好,，多留點(diǎn)空間給專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在未來(lái)漫長(zhǎng)的季節(jié),，修復(fù)信心就必須尊重市場(chǎng)的選擇,，只有用心服務(wù)才可能把客戶(hù)請(qǐng)回來(lái)，才會(huì)有運(yùn)營(yíng)收益,，資產(chǎn)才有價(jià)值的保證,，否則一切都是空轉(zhuǎn)空談！（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家,，HuanXin創(chuàng)始合伙人,、筑夢(mèng)師主理人
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