房屋養(yǎng)老金定調(diào)后,，房地產(chǎn)稅也為期不遠(yuǎn),？
劉蘭香
2024-08-26
一石激起千層浪,。
8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示,，研究建立房屋體檢,、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度,，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制,，上海等22個(gè)城市目前正在開(kāi)展試點(diǎn)，“特別說(shuō)一下房屋養(yǎng)老金,，個(gè)人賬戶通過(guò)繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了,，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)”,。
就在三天前，上海市市長(zhǎng)龔正就房屋安全管理也稱,，截至2023年底,，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”,，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度,。一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險(xiǎn)制度,，三是房屋養(yǎng)老金制度,，今年先在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，明年將在全市范圍推開(kāi),。
一方面事關(guān)房地產(chǎn),，一方面“養(yǎng)老金”這三個(gè)字很容易讓人聯(lián)想到本已爭(zhēng)議頗多的個(gè)人養(yǎng)老金問(wèn)題，因此一時(shí)之間,，關(guān)于住房養(yǎng)老金將加重業(yè)主負(fù)擔(dān)以及這是房地產(chǎn)稅“變種”等說(shuō)法出現(xiàn),。其中一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的傳言稱，“上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露,，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”,，并標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則。但25日,，上海辟謠平臺(tái)從上海市住建委,、市房管局獲悉，該傳言不實(shí),。
眾說(shuō)紛紜之際,，微信公眾號(hào)“建筑雜志社”于26日凌晨發(fā)布了署名為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑雜志社智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)肖正華的社評(píng)文章，稱早在2022年開(kāi)始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度近期被嚴(yán)重誤讀,，住建部副部長(zhǎng)23日發(fā)言的最后提到“試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)”，這里的公共賬戶并不需要老百姓出錢,，卻被很多自媒體,、視頻博主忽略或斷章取義。
他指出,，養(yǎng)老金公共賬戶資金來(lái)源渠道主要有：城市政府可以通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn),、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集,。
“有人說(shuō),，不是有房屋維修基金制度嗎？的確,，每位購(gòu)房者買房時(shí)都按建安成本5-8%繳納了房屋維修基金,，其在保障小區(qū)日常安全運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮了重要的作用,，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足維護(hù)城市房屋安全和老舊小區(qū)更新需要,?！毙ふA說(shuō)，步入存量房時(shí)代,，越來(lái)越多房屋出現(xiàn)老化,，存在的安全隱患問(wèn)題不容忽視，例如2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建樓房坍塌事故,，以及過(guò)去大大小小因房屋老化,、體檢缺失帶來(lái)的房屋坍塌事故。鑒于此,，房屋養(yǎng)老問(wèn)題需要未雨綢繆,。
房屋維修基金制度是指，根據(jù)住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定,，專項(xiàng)用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金,。這筆資金通常在居民購(gòu)房時(shí)繳納,，從2004年開(kāi)始，住宅專項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用,。據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一份報(bào)告,，目前全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海,、北京,、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元。
多方信息顯示,，這上萬(wàn)億資金并未得到充分利用,。華創(chuàng)證券的一份研報(bào)表示，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響,，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低,。2022年底，北京商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率不足10%,，而這個(gè)比率在全國(guó)已算較高,。此外，2004年的“房改房”和部分商品房并沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金,；2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房因價(jià)格較低,，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低,，資金籌續(xù)也存在困難,。
由此來(lái)看,，住建部方面所言房屋養(yǎng)老金“試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)”，大概率是希望在激活個(gè)人所繳納的住宅專項(xiàng)維修資金的同時(shí),，通過(guò)公共賬戶來(lái)補(bǔ)足相關(guān)的資金缺口,。同時(shí)，可以預(yù)期的是,，在房屋養(yǎng)老金制度建立后,，由住建部統(tǒng)籌調(diào)度并使用住宅專項(xiàng)維修資金的流程將變得更加順暢，一些較為突出的房屋安全問(wèn)題也將更快得到解決,。
顯然,，房屋養(yǎng)老金與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，更多與房屋質(zhì)量相關(guān),，而房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)則是高度相關(guān)的,。肖正華也表示，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事,，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅,，純屬混淆視聽(tīng)、牽強(qiáng)附會(huì),，是刻意誘導(dǎo),，以此引發(fā)大眾誤解。
與已經(jīng)基本定調(diào)的房屋養(yǎng)老金相比,，久聞其聲但未見(jiàn)其人的房地產(chǎn)稅因波及面較廣而受到更多關(guān)注,，但房地產(chǎn)稅的引入時(shí)機(jī)是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，因?yàn)樵谑袌?chǎng)處于下行趨勢(shì)時(shí),，引入房地產(chǎn)稅可能會(huì)加劇市場(chǎng)的不穩(wěn)定,。只有綜合考慮整體經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供需關(guān)系以及社會(huì)接受度等因素,，才能選擇合適的時(shí)機(jī)推出房地產(chǎn)稅,，而目前來(lái)看，這一時(shí)機(jī)似乎并不成熟,。
但值得一提的是,，房地產(chǎn)稅的引入可鼓勵(lì)更長(zhǎng)期的投資行為，因?yàn)閷?duì)于那些尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定持有的人來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)稅是一種顯性的成本，可能促使他們更加關(guān)注房產(chǎn)的質(zhì)量和長(zhǎng)期價(jià)值,。這反過(guò)來(lái)也會(huì)降低房屋養(yǎng)老金方面的壓力,，尤其是公共賬戶的壓力。
另外,，雖說(shuō)這次建立的房屋養(yǎng)老金制度主要是使用公共資金來(lái)建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶,，但不可回避的一個(gè)問(wèn)題是：無(wú)論是地方財(cái)政還是土地出讓金,，當(dāng)前都面臨緊張局面，是否足夠支撐房屋養(yǎng)老金公共賬戶的建立,？換而言之,，在開(kāi)拓地方財(cái)源的可選路徑中，開(kāi)征房地產(chǎn)稅在不遠(yuǎn)的未來(lái)或許也并非毫無(wú)可能,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
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