財政部祭出大招,，對房地產(chǎn)影響幾何,？
柏文喜
2024-10-12
財政部部長藍佛安10月12日在國新辦新聞發(fā)布會上表示,，除每年繼續(xù)在新增專項債限額中專門安排一定規(guī)模的債券用于支持化解存量政府投資項目的債務(wù)外,，擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額，置換地方政府存量隱性債務(wù),，加大力度支持地方化解債務(wù)風(fēng)險,，相關(guān)政策待履行法定程序后，再向社會作詳細說明,。
同時,，就房地產(chǎn)而言，有形之手也終于下場,，調(diào)整稅費且以專項債收地收房,，這對推動行業(yè)復(fù)蘇作用幾何？
針對邊際寬松并走到差不多有史以來最為寬松的市場準(zhǔn)入管制,，外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策,，上半年以來已陷入“躺平”狀態(tài)的樓市在傳統(tǒng)“金九銀十“這一行業(yè)旺季已走完一半時，終于迎來了少數(shù)頭部城市的結(jié)構(gòu)性微微回暖,。不過客觀而言,，過往的旨在推動行業(yè)復(fù)蘇的系列政策，無論“三支箭”還是“組合拳”,，顯然都未能達成預(yù)期目標(biāo),。這主要是因為在市場預(yù)期無法修復(fù)，行業(yè)信心無法恢復(fù),，且通縮實際上已然明顯的情況下,，加杠桿的金融政策顯然難以奏效，這也是今天財政部針對房地產(chǎn)行業(yè)和樓市伸出有形之手的邏輯所在,。
其實在大批民營房企暴雷,、樓市去化困難日益嚴重、大量爛尾樓涌現(xiàn)的前年秋天,，本人已多次呼吁政府應(yīng)從行業(yè)整體考慮,，發(fā)行特別國債或直接下場救樓市、救行業(yè)了,。當(dāng)時隨著行業(yè)下行和去化日益困難,，大量民營房企暴雷，行業(yè)流動性幾近喪失,，在債務(wù)螺旋之下,，行業(yè)對不斷出臺的利好政策自然失去了反應(yīng)能力，市場功能很大程度上已實際喪失，以有形之手彌補市場缺陷,，推動市場功能的恢復(fù)和行業(yè)自身修復(fù),，正是政策倫理的題中應(yīng)有之義。而發(fā)行特別國債救市救企,，或者政府直接出手,，比如國央企、平臺公司入市干預(yù),，則是在行業(yè)進入休克狀態(tài)前的理性選擇,。而這一點，卻遲來了兩年,。
財政部今天祭出專項債大招,，直接入市收房收地，新舉措對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市的意義不言而喻,。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，其健康發(fā)展對于穩(wěn)定經(jīng)濟增長、促進社會就業(yè),、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用,。樓市下行和房地產(chǎn)行業(yè)衰退對于這兩年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、居民收入和就業(yè),、社會穩(wěn)定的影響可謂刻骨銘心。在當(dāng)前全球經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變,、國內(nèi)經(jīng)濟面臨多重挑戰(zhàn)的背景下,，今天財政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會上透露了三項旨在促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的新舉措，這些措施不僅為當(dāng)前房地產(chǎn)市場注入了新的活力,，更預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向,。
這些直接而具體的財政措施對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市可能產(chǎn)生的近期效果和深遠影響，可從以下三方面來做簡單評析,。
一,、允許專項債用于土地儲備：增強土地供給調(diào)控能力
當(dāng)前，我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象,，這些土地資源的浪費不僅影響土地市場的有效供給,，也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地儲備作為地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段,，其資金來源和運作效率直接影響到土地市場的穩(wěn)定性和可持續(xù)性,。允許專項債用于土地儲備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā),，從而加快閑置土地的盤活和利用,。這一舉措有望減少閑置土地數(shù)量，提高土地資源利用效率,，進一步增強土地市場供給調(diào)控能力,。
而通過專項債支持,，地方政府可更加靈活地安排土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。展望未來，隨著專項債在土地儲備領(lǐng)域的深入應(yīng)用,，土地市場的供給結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化,，土地資源配置將更加合理。這不僅有助于盤活閑置土地和緩解部分城市土地供應(yīng)緊張的局面,，也有助于降低房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本,，為購房者提供更加多樣化的選擇，同時也有助于推動地方政府所重度依賴的土地財政的復(fù)蘇,，借以緩解地方政府日益嚴峻的財政增支減收壓力,。
二、支持收購存量房：加大保障性住房供給
當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場面臨著已建待售住房較多的情況,，這些存量房的存在不僅占用了大量社會資源，也增加了房地產(chǎn)市場庫存壓力,。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和人口結(jié)構(gòu)變化,，保障性住房需求日益增長，但供給相對不足的問題依然突出,。支持收購存量房并加大保障性住房供給,，是財政部新舉措中的一項重要內(nèi)容。這一舉措不僅有助于消化市場庫存,，緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力,，也有助于滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平和穩(wěn)定,。
通過專項債收購存量商品房作為保障性住房房源,，不僅可降低保障性住房建設(shè)成本，還可以縮短建設(shè)周期,，提高供給效率,。 展望未來，隨著保障性住房供給的加大,，我國住房保障體系將更加完善,，中低收入群體的住房問題將得到更好的解決。同時,，這一舉措也將對房地產(chǎn)市場的整體格局產(chǎn)生深遠影響,，推動市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。
三,、優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策：明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策
當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策相對復(fù)雜，尤其是增值稅政策方面,，普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及其對應(yīng)的稅收政策差異較大,，給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本,，也影響了市場的透明度和公平性,。明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策，是財政部新舉措中的一項重要內(nèi)容,。這一舉措有望簡化稅收政策,，降低購房者和開發(fā)商的交易成本，提高市場的透明度和公平性,。
同時,，通過優(yōu)化稅收政策，還可以更好地發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用,，促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。展望未來，隨著相關(guān)稅收政策的不斷優(yōu)化和完善,，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策將更加合理,、透明和公平。這不僅有助于激發(fā)市場活力,，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，也有助于提升購房者和開發(fā)商的信心和預(yù)期。
總之,，財政部此次推出的三項新舉措對于促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義，有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一些問題和挑戰(zhàn),，推動市場向更加健康,、可持續(xù)的方向發(fā)展。同時,，這些舉措也將對購房者,、開發(fā)商以及整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生積極的影響和推動作用。
希望這遲來的政策盡快落地實施,，而在這些政策的支持和引導(dǎo)下我國房地產(chǎn)行業(yè)走向復(fù)蘇的同時,，也將迎來異于過往的全新發(fā)展模式。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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