中國房地產(chǎn)貸款政策,，是微調(diào)還是重大轉(zhuǎn)向,？
11月10日，中國人民銀行單獨(dú)發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。這一舉措利于向房地產(chǎn)市場注入信心,。這是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,，2021年10月末,，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元,，較9月多增1013億元,。
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11月10日,，中國人民銀行單獨(dú)發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。這一舉措利于向房地產(chǎn)市場注入信心。
這是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示,，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元,，當(dāng)月增加3481億元,，較9月多增1013億元。
我認(rèn)為,，其作用有三：一是表明房地產(chǎn)合理融資需求正在積極地被滿足,，尤其是當(dāng)月增加3481億元，這些增量數(shù)據(jù)還是很積極的；二是表明個(gè)人住房貸款余額數(shù)字金額巨大,，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)之中舉足輕重,，牽一發(fā)動(dòng)全身。也就是說,，我們必須高度重視這一貸款風(fēng)險(xiǎn),，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，這是個(gè)天文數(shù)字,；三是不應(yīng)該忽視這一貸款風(fēng)險(xiǎn),。值得關(guān)注的是，個(gè)人住房貸款在用途上,，絕大部分形成了開發(fā)商的負(fù)債,，若開發(fā)商無法按期交房，則可能會(huì)引起巨大動(dòng)蕩,。特別令人擔(dān)憂的是,，一些開發(fā)商嚴(yán)重依賴期房預(yù)售，即購房者為尚未竣工的期房預(yù)付房款,，這種做法意味著開發(fā)商實(shí)際上是在向數(shù)以百萬計(jì)的家庭無息借款,。開發(fā)商因此更容易繼續(xù)擴(kuò)張，但如果它們倒下,，購房者買的期房可能會(huì)變成爛尾樓,。
中國的房地產(chǎn)面臨一些極端的現(xiàn)實(shí)問題。例如,，易居（中國）研究顯示,，中國100家最大的開發(fā)商9月份總銷售額較上年同期下降了36%。中國的房地產(chǎn)以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè),，占到中國整體GDP的30%,。有人形象地比喻，房地產(chǎn)行業(yè)一打噴嚏,，中國的整體經(jīng)濟(jì)就會(huì)感冒,。
中國十分重視房地產(chǎn)債務(wù)問題，采取了一系列旨在遏制過度借貸的舉措,。值得關(guān)注的問題是,，如何在不破壞房地產(chǎn)市場、不重創(chuàng)更多開發(fā)商,，以及不讓中國經(jīng)濟(jì)脫軌的情況下解決債務(wù)問題,，正迅速成為中國多年來面臨的最大經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)之一。若處理不當(dāng),，可能會(huì)在全球產(chǎn)生連鎖反應(yīng),。
全球金融市場正在為可能出現(xiàn)的違約潮做準(zhǔn)備,。在國際債市籌過資的開發(fā)商中，約有五分之二企業(yè)的債券發(fā)出了警報(bào)信號,。上周,，ICE BofA亞洲企業(yè)美元債券指數(shù)中的59家中國開發(fā)商，有24家的債券收益率超過20%,，這一水平表明違約風(fēng)險(xiǎn)很高,。
中國房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)或沖擊美國及全球經(jīng)濟(jì)。11月8日,，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)出警告稱,，中國房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機(jī)有可能威脅到全球市場和美國經(jīng)濟(jì)。中國房地產(chǎn)巨頭恒大集團(tuán)突然深陷3050億美元的債務(wù)危機(jī),，這不僅引起中國國內(nèi)金融市場的震撼,，而且也造成全球金融市場的恐慌。
有媒體認(rèn)為,，恒大的債務(wù)危機(jī)并不是特例，至少有6家中國房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)星期未能按期支付境外債券,。美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布報(bào)告稱：“鑒于中國的經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)的規(guī)模,，以及其與世界各地廣泛的貿(mào)易聯(lián)系，中國的金融壓力可能會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)情緒的惡化導(dǎo)致全球金融市場的緊張,，對全球經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成威脅并影響美國,。”
從目前的情況看,，中國僅僅是貸款政策的微調(diào),，但絕不是政策的轉(zhuǎn)向——改造由債務(wù)和投機(jī)驅(qū)動(dòng)模式的初心并沒有改變的跡象。也就是說,，其中的“三條紅線”政策,，仍然沒有大幅調(diào)整及改變的必要與可能。
必須指出,，由于各方對利弊共識(shí)的達(dá)成,，中國房地產(chǎn)積極的因素已經(jīng)或正在凝聚，這是一個(gè)恢復(fù)市場信心的開端,。僅僅需要信心來解決的問題,，已經(jīng)不是難題，人們可以騰挪出更多的精力,，來解決實(shí)力及規(guī)律層面的事情了,。但實(shí)力及規(guī)律可不是一蹴而就的。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者系中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員,，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)原副秘書長,。
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