萬(wàn)科高管被罰事件,，不過(guò)是冰山一角
近日，據(jù)媒體報(bào)道,，在郁亮的授權(quán)下,，萬(wàn)科人事工作小組給予萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁劉肖通報(bào)批評(píng)并“降級(jí)2級(jí)”的處分，同時(shí)“萬(wàn)科合伙人大會(huì)執(zhí)委會(huì)”經(jīng)過(guò)審議決定扣減劉肖2018,、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬(wàn)元,，合計(jì)1000萬(wàn)元。萬(wàn)科內(nèi)部公告稱(chēng),，近期在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，原北方區(qū)域 BG 沈陽(yáng)公司存在違規(guī)違紀(jì)行為，北京公司及原唐山事業(yè)部（現(xiàn)冀北公司）在財(cái)經(jīng)紀(jì)律自查自糾中,，發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問(wèn)題,。無(wú)獨(dú)有偶，劉肖在擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁之前,，曾長(zhǎng)期擔(dān)任北方區(qū)域BG首席合伙人,、CEO兼北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司首席合伙人。
實(shí)際上,，從去年開(kāi)始,，萬(wàn)科唐山公司就被項(xiàng)目合作方接連舉報(bào)，也由此牽扯出這家“行業(yè)標(biāo)桿”企業(yè)一個(gè)游走在灰色領(lǐng)域的財(cái)務(wù)操作。而萬(wàn)科嚴(yán)厲處罰劉肖的事件,，只不過(guò)是萬(wàn)科操作不慎以及對(duì)項(xiàng)目合作方欺壓過(guò)頭導(dǎo)致對(duì)方“反水”而暴露出的一個(gè)案例而已,。此事反過(guò)來(lái)也在事實(shí)上映現(xiàn)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)與常態(tài)，而行業(yè)生態(tài)演變?nèi)绱?，絕不是一朝一夕養(yǎng)成的,，當(dāng)然也絕不是一朝一夕能夠改變的。
文本設(shè)置
Plus(0條) 
近日,，因?yàn)榉止軈^(qū)域內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目公司股東間的沖突，導(dǎo)致該項(xiàng)目原始股東涉嫌遭受強(qiáng)迫融資交易并受到利益損害的內(nèi)幕曝光,，萬(wàn)科對(duì)集團(tuán)執(zhí)行副總裁劉肖進(jìn)行了通報(bào)批評(píng),、降級(jí)以及合計(jì)1000萬(wàn)元的處罰。作為明星企業(yè)的萬(wàn)科,，這一處罰明星職業(yè)經(jīng)理人的事件,，自然引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注。
實(shí)際上,，這一事件也揭出了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)秘而不宣的灰色區(qū)域,。而這一廣泛存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域的灰色區(qū)域承擔(dān)了多重角色，同時(shí)也隱含了多重風(fēng)險(xiǎn),，萬(wàn)科事件不過(guò)是露出的冰山一角而已,。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)誕生于以市場(chǎng)化手段來(lái)解決政府的國(guó)民住房保障不足問(wèn)題這一基本動(dòng)機(jī)，再加上土地財(cái)政逐步漸變?yōu)楦鞣N隱性和顯性的房地產(chǎn)行業(yè)控制性力量,，就使得房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)維持了相對(duì)供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)和較高的行業(yè)毛利空間,，成為眾多利益方分肥的重要領(lǐng)域，除了地方政府,、開(kāi)發(fā)商之外,，也給其他利益相關(guān)方乃至內(nèi)部人提供了機(jī)會(huì)與操作空間。
以前那種支持房企快速作大規(guī)模的高周轉(zhuǎn)模式,，就得益于令圈外人士眼花繚亂的多層財(cái)務(wù)杠桿的使用,，除了永續(xù)債、小股操盤(pán),、明股實(shí)債之外,，連禁止信貸資金進(jìn)入的拿地環(huán)節(jié)也成了融資圈內(nèi)被稱(chēng)之為“前融”的特殊市場(chǎng)，一些大品牌,、高周轉(zhuǎn)頭部房企幾乎把房地產(chǎn)玩成了只憑一個(gè)品牌就能打天下的“空手道”,。對(duì)這些房企來(lái)說(shuō)，一方面需要以最少的自身投入作出盡可能大的規(guī)模,，從而形成資源聚集的正循環(huán),，以支持“八個(gè)茶壺七個(gè)蓋”的游戲一直玩下去,；另一方面還要符合監(jiān)管要，求并實(shí)現(xiàn)報(bào)表利潤(rùn)去展現(xiàn)給資本市場(chǎng),。而借力灰色區(qū),，并進(jìn)行一些灰色操作，就成為多方約束與房企作大訴求之下的必然選擇,。
最為典型的就是為了做大規(guī)模而不得不以高杠桿,、高周轉(zhuǎn)為基本打法的同時(shí)，還要努力降低表觀負(fù)債,，于是在明股實(shí)債,、小股操盤(pán)之外，在預(yù)售前占據(jù)小股而避免將高企的負(fù)債并表,、達(dá)到預(yù)售條件后又變臉為大股東以占據(jù)豐沛的現(xiàn)金流并盡可能多地體現(xiàn)業(yè)績(jī),，就成為房企投融資和財(cái)務(wù)口必備的基本技巧。
而要讓項(xiàng)目公司的合作方甘心情愿受此擺布和配合自己的這些需求,，要么就必須對(duì)合作方具有非常強(qiáng)的掌控力,，要么干脆就自己出場(chǎng)換個(gè)馬甲作為合作方來(lái)上演天衣無(wú)縫的項(xiàng)目公司具體操作中的“貼面舞”，前提條件是合作方關(guān)系不破裂或者不暴露就是自己在和自己玩的事實(shí),。
這種情況下，如何平衡和維持與合作方的關(guān)系,、如何隱藏關(guān)聯(lián)交易的安排,，就成了既需要技術(shù)又需要藝術(shù)的事情了。就前者而言,，掌握好利益平衡讓對(duì)方不反水是前提,，但是利益面前雙方都貪心不足，因此如何控制對(duì)方就成為這種類(lèi)似玩火的危險(xiǎn)游戲可否維持的不可或缺的砝碼,。萬(wàn)科此次暴露的對(duì)小股操盤(pán)的項(xiàng)目公司涉嫌強(qiáng)迫對(duì)方接受自己安排的融資條件并收繳對(duì)方的公司證照的操作,，以及萬(wàn)科與眾多資金方合作建立資金池，再以經(jīng)理人控制的平臺(tái)轉(zhuǎn)投給項(xiàng)目公司合作方賺取差價(jià)的行為,，都堪稱(chēng)“經(jīng)典”,。如此一來(lái)，萬(wàn)科小股操盤(pán)的項(xiàng)目公司完全成了自己說(shuō)了算的自家后院,，而合作方也就成了被借名和頂雷的“白手套”,。
其實(shí)不論是服務(wù)于公司快速作大規(guī)模的同時(shí)粉飾報(bào)表，以降低表觀負(fù)債,、提升表觀業(yè)績(jī)和表觀流動(dòng)性并優(yōu)化現(xiàn)金流,，以掩蓋高周轉(zhuǎn)模式下必然存在的高杠桿、高負(fù)債的需要,，還是公司出于管理層激勵(lì)而以跟投,、合伙人名義暗開(kāi)口子,、默許管理層在項(xiàng)目操作中上下其手參與分肥的考慮，總之這種灰色領(lǐng)域的灰色操作已然成了房地產(chǎn)行業(yè)里秘而不宣的常態(tài),。
君不見(jiàn),，曾經(jīng)負(fù)債率極高的新力地產(chǎn)在極短的時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)表觀負(fù)債指標(biāo)斷崖式下降，而作為上市公司的這種表觀負(fù)債率指標(biāo)的極速下降肯定也是經(jīng)過(guò)權(quán)威審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)的,，但是出于常識(shí),，你信嗎？還有那個(gè)聲稱(chēng)半年之內(nèi)壓降有息負(fù)債超過(guò)3000億規(guī)模的恒大,、那個(gè)賬面資金超過(guò)300億的花樣年和賬面資金超過(guò)500億的佳兆業(yè)卻雙雙還不起區(qū)區(qū)數(shù)億元到期債務(wù)而最近也與新力地產(chǎn)一起休克的休克,、暴雷的暴雷了。
因此,，萬(wàn)科嚴(yán)厲處罰劉肖的事件,，只不過(guò)是萬(wàn)科操作不慎以及對(duì)項(xiàng)目合作方欺壓過(guò)頭導(dǎo)致對(duì)方“反水”而暴露出的一個(gè)案例而已。這樣的事情,，反過(guò)來(lái)也在事實(shí)上映現(xiàn)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)與常態(tài),，而行業(yè)生態(tài)演變?nèi)绱耍^不是一朝一夕養(yǎng)成的,，當(dāng)然也絕不是一朝一夕能夠改變的,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn),，與財(cái)富中文網(wǎng)無(wú)關(guān)
編輯：劉蘭香
撰寫(xiě)或查看更多評(píng)論
請(qǐng)打開(kāi)財(cái)富Plus APP