公募REITs的項目甄別上,，發(fā)售時的篩選項目與上市后的買賣決策,，都取決于對底層項目的盡調(diào)和研究能力,，要判別不同地理位置，不同性質(zhì)項目的經(jīng)營狀況,，現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來成長性等,，這些對于個人投資者來說都超綱了,。所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過的,。
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REITs是有別于股票,、債券的第三大類資產(chǎn),。它是對特定固定資產(chǎn)未來收益的證券化，風(fēng)險介于債券與股票之間,，是資產(chǎn)配置中分散投資的重要資產(chǎn)類別之一,，在海外這種資產(chǎn)的運作也比較成熟。由于REITs基金的底層是固定資產(chǎn)的長期收益權(quán),，它的投資周期非常長,，投資的形式主要是發(fā)行人向機構(gòu)投資者戰(zhàn)略配售，只有少比例份額向公眾發(fā)售,。國內(nèi)REITs基金類似于封閉式基金,，所有投資者只能在發(fā)行期購買，成立后不再開放申購贖回,，份額持有人要么持有到期,，要么通過將場外份額轉(zhuǎn)托管到場內(nèi)進行交易，而且機構(gòu)投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期,，不是基金上市后立刻可以賣掉,。
國內(nèi)公募REITs試水半年來，第一批基金上市后總體表現(xiàn)為溢價,，9只產(chǎn)品平均漲幅超過15%,，而第二批目前只有2只，所以媒體敢于預(yù)測一日售罄無懸念,。其實這類產(chǎn)品主要是機構(gòu)投資者,，尤其是管理資金久期較長的機構(gòu)用來做配置的，參與戰(zhàn)略配售的主要是私募基金,、證券公司,、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、專業(yè)機構(gòu)投資者,、保險公司,、信托計劃。仔細(xì)分析這類產(chǎn)品的招募說明和合同,，不難發(fā)現(xiàn),，個人投資者如果真想配置，也最好是通過購買上述機構(gòu)的產(chǎn)品來實現(xiàn),。無論是投資期限,，還是對底層項目的篩選盡調(diào),，個人投資者都很難駕馭。
期限和流動性上,，隨手翻一翻基金合同就知道這類產(chǎn)品期限有多長了,，比如華安張江光大REIT存續(xù)期20年算短的，中金普洛斯REIT存續(xù)期50年算中等,，平安廣交投廣河高速REIT存續(xù)期為99年......機構(gòu)投資者可以通過自身不同產(chǎn)品和資金久期來匹配和滾動投資,，而個人投資者大概率是不可能持有到期的。如果個人投資者奔著上市后的折溢價買賣去,，倒又無須在發(fā)售時盲目搶購了,。
項目甄別上，發(fā)售時的篩選項目與上市后的買賣決策,，都取決于對底層項目的盡調(diào)和研究能力,，要判別不同地理位置，不同性質(zhì)項目的經(jīng)營狀況,，現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來成長性等,，這些對于個人投資者來說都超綱了。
所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過的,。當(dāng)然對于有能力有興趣參與的個人投資者,，這類產(chǎn)品發(fā)行設(shè)置的場內(nèi)外認(rèn)購的門檻還是很友好的，1000元起,，就能配置一筆另類資產(chǎn),，也算是金融工具普惠創(chuàng)新的一份力作了。畢竟前述機構(gòu)投資者諸如信托,、資管計劃等面向的高凈值客戶,。投資者可以結(jié)合自身的資金量、研究能力,、風(fēng)險承受能力等因素,，正確認(rèn)識標(biāo)的特點，量力而行,。（財富中文網(wǎng)）
作者陳燕為財富中文網(wǎng)專欄作家,，與財富管理時代共同進化的研究員
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編輯：劉蘭香
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