降準釋放的流動性需要通過商業(yè)銀行傳導,，而商業(yè)銀行基于目前對房地產行業(yè)的謹慎態(tài)度也未必會很快將降準釋放的流動性轉化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動性的快速好轉,。恒大這一行業(yè)標桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷,，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話,，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對逾期的理財產品以及馬上到期的美元債、票據等提出各方接受的方案之前是不會敞開的,。
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在下半年樓市急劇轉淡而導致傳統(tǒng)的“金九銀十“這一生售房旺季已然消失之后,，春節(jié)前傳統(tǒng)的樓市淡季更是寒意逼人,。11月份40城新房成交量創(chuàng)10年來單月新低，尤其以浙江降溫最為明顯,，寧波年內縮水超六成,，未來三個月40城的成交量也難以扭轉頹勢。日前的央行降準釋放1.2萬億流動性能不能在短期內讓樓市快速回暖,，其實也不容樂觀,。
就央行降準釋放的1.2萬億流動性對市場而言，實際上依然是杯水車薪,，因為12月15日MLF就到期9500億,，等于央行只釋放了2500億準備金，這說明央行在滯漲壓力較大的情況下對于當前的貨幣政策還是相當謹慎的,。若以當前貨幣乘數計算以及通過商業(yè)銀行傳遞給市場而形成真正流動性意義上的M2,，差不多要到明年1月份了，這對于當前房地產行業(yè)急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動性來說是遠水不解近渴的,。
政治局已定調明年穩(wěn)增長主要靠積極的財政政策,，而降準屬于寬信用措施，若再以現在的信用風險分布來看,，只有政府和不差錢的國企才是安全的,，因此此次降準所釋放出的這1.2萬億M2很可能會流向改善地方政府債務和國企的流動性，變作穩(wěn)投資的因素,，而焦渴難耐的房企則更是大概率上得不到此次降準滋潤的,。
從居民房貸來看，此次降準釋放的流動性估計也不會促進多大的信用擴張,，也就是說從銷售端而言不會對樓市有多大幫助,。以1.2萬億的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能夠流到居民和企業(yè)的現金本來就不多,，無法撬起太多居民和企業(yè)杠桿,。而沒有這兩部分的杠桿房價是拉不起來的，但不漲價的房子一方面無法覆蓋利息成本支出,，另一方面買漲不買落心理下房地產大的趨勢恐怕也難以通過此次降準而得以扭轉,。因此，此次降準對于樓市的作用,，在這個樓市的寒冬里確實不應高估,。
這也是上海等頭部城市充分估計目前樓市的嚴峻形勢以及基于對當前財政增收壓力的充分認知之下而放寬人口準入,，加入搶人大戰(zhàn)的真實原因。表面上來看上海等頭部城市加入搶人大戰(zhàn),，是為了在生產力中最重要和最活躍的人這一要素上占得先機,，以保證城市的創(chuàng)新發(fā)展與經濟活力，希望實現老齡化快速加劇之下的社保平衡,，但是最直接和最底層的邏輯與動力,，還是想通過新增人口來賣房子和維持土地財政。
各地政府目前的財政壓力太大了,，而在經濟下行與疫情影響下財政增收的渠道有非常至少,，只能倚重于土地財政了。綁定這些高素質的年輕人的一生,，用這些年輕人的生命周期去撬動本已樓價地價高企的上海樓市和維持上海的土地財政的延續(xù)性,，才是當前最為迫切的問題。
民營百強房企的排隊暴雷確實讓行業(yè)流動性乃至土地財政,、涉房維穩(wěn)問題都成了當前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問題,。但是在下半年樓市迅速轉淡和房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產行業(yè)自身和涉房金融部門對于行業(yè)好轉的信心不足則是不言而喻的,。所以即使涉房金融微調，央行降準,，房企自身與涉房金融部門相對保守和謹慎的態(tài)度也不會迅速改變,，房企的資本性開支與涉房金融機構的放款也都難言迅速恢復和放松。
降準釋放的流動性需要通過商業(yè)銀行傳導,，而商業(yè)銀行基于目前對房地產行業(yè)的謹慎態(tài)度也未必會很快將降準釋放的流動性轉化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動性的快速好轉,。恒大這一行業(yè)標桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話,，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對逾期的理財產品以及馬上到期的美元債,、票據等提出各方接受的方案之前是不會敞開的。
對于房企乃至土地財政而言,，這個冬天確實格外冷,，涉房金融的暖風也吹不熱樓市與地市那冷冷的心。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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