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在下半年樓市急劇轉(zhuǎn)淡而導(dǎo)致傳統(tǒng)的“金九銀十“這一生售房旺季已然消失之后,，春節(jié)前傳統(tǒng)的樓市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量創(chuàng)10年來(lái)單月新低,，尤其以浙江降溫最為明顯,，寧波年內(nèi)縮水超六成,，未來(lái)三個(gè)月40城的成交量也難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。日前的央行降準(zhǔn)釋放1.2萬(wàn)億流動(dòng)性能不能在短期內(nèi)讓樓市快速回暖,，其實(shí)也不容樂觀,。

就央行降準(zhǔn)釋放的1.2萬(wàn)億流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)而言，實(shí)際上依然是杯水車薪,，因?yàn)?2月15日MLF就到期9500億,，等于央行只釋放了2500億準(zhǔn)備金，這說(shuō)明央行在滯漲壓力較大的情況下對(duì)于當(dāng)前的貨幣政策還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的,。若以當(dāng)前貨幣乘數(shù)計(jì)算以及通過(guò)商業(yè)銀行傳遞給市場(chǎng)而形成真正流動(dòng)性意義上的M2,，差不多要到明年1月份了，這對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動(dòng)性來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)水不解近渴的,。

政治局已定調(diào)明年穩(wěn)增長(zhǎng)主要靠積極的財(cái)政政策,，而降準(zhǔn)屬于寬信用措施，若再以現(xiàn)在的信用風(fēng)險(xiǎn)分布來(lái)看,，只有政府和不差錢的國(guó)企才是安全的,，因此此次降準(zhǔn)所釋放出的這1.2萬(wàn)億M2很可能會(huì)流向改善地方政府債務(wù)和國(guó)企的流動(dòng)性，變作穩(wěn)投資的因素,，而焦渴難耐的房企則更是大概率上得不到此次降準(zhǔn)滋潤(rùn)的,。

從居民房貸來(lái)看，此次降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性估計(jì)也不會(huì)促進(jìn)多大的信用擴(kuò)張,，也就是說(shuō)從銷售端而言不會(huì)對(duì)樓市有多大幫助,。以1.2萬(wàn)億的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能夠流到居民和企業(yè)的現(xiàn)金本來(lái)就不多,，無(wú)法撬起太多居民和企業(yè)杠桿,。而沒有這兩部分的杠桿房?jī)r(jià)是拉不起來(lái)的，但不漲價(jià)的房子一方面無(wú)法覆蓋利息成本支出,，另一方面買漲不買落心理下房地產(chǎn)大的趨勢(shì)恐怕也難以通過(guò)此次降準(zhǔn)而得以扭轉(zhuǎn),。因此，此次降準(zhǔn)對(duì)于樓市的作用,，在這個(gè)樓市的寒冬里確實(shí)不應(yīng)高估,。

這也是上海等頭部城市充分估計(jì)目前樓市的嚴(yán)峻形勢(shì)以及基于對(duì)當(dāng)前財(cái)政增收壓力的充分認(rèn)知之下而放寬人口準(zhǔn)入，加入搶人大戰(zhàn)的真實(shí)原因,。表面上來(lái)看上海等頭部城市加入搶人大戰(zhàn),，是為了在生產(chǎn)力中最重要和最活躍的人這一要素上占得先機(jī)，以保證城市的創(chuàng)新發(fā)展與經(jīng)濟(jì)活力,，希望實(shí)現(xiàn)老齡化快速加劇之下的社保平衡,，但是最直接和最底層的邏輯與動(dòng)力，還是想通過(guò)新增人口來(lái)賣房子和維持土地財(cái)政,。

各地政府目前的財(cái)政壓力太大了,，而在經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響下財(cái)政增收的渠道有非常至少,，只能倚重于土地財(cái)政了。綁定這些高素質(zhì)的年輕人的一生,，用這些年輕人的生命周期去撬動(dòng)本已樓價(jià)地價(jià)高企的上海樓市和維持上海的土地財(cái)政的延續(xù)性,，才是當(dāng)前最為迫切的問(wèn)題。

民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企的排隊(duì)暴雷確實(shí)讓行業(yè)流動(dòng)性乃至土地財(cái)政,、涉房維穩(wěn)問(wèn)題都成了當(dāng)前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問(wèn)題。但是在下半年樓市迅速轉(zhuǎn)淡和房企銷售回款急劇大幅下降的情況下,，房地產(chǎn)行業(yè)自身和涉房金融部門對(duì)于行業(yè)好轉(zhuǎn)的信心不足則是不言而喻的,。所以即使涉房金融微調(diào)，央行降準(zhǔn),，房企自身與涉房金融部門相對(duì)保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度也不會(huì)迅速改變,，房企的資本性開支與涉房金融機(jī)構(gòu)的放款也都難言迅速恢復(fù)和放松。

降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性需要通過(guò)商業(yè)銀行傳導(dǎo),，而商業(yè)銀行基于目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會(huì)很快將降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動(dòng)性的快速好轉(zhuǎn),。恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話,，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對(duì)逾期的理財(cái)產(chǎn)品以及馬上到期的美元債,、票據(jù)等提出各方接受的方案之前是不會(huì)敞開的。

對(duì)于房企乃至土地財(cái)政而言,，這個(gè)冬天確實(shí)格外冷,，涉房金融的暖風(fēng)也吹不熱樓市與地市那冷冷的心。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香