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世間沒有無緣無故的恨,，也沒有無緣無故的愛。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行給予樓市的估值也是這樣,，樓價(jià)的高低原本有其供需基礎(chǔ),，而樓價(jià)的波動(dòng)總會(huì)回歸到需求基本面上來。東北小城牡丹江以其樓市的大幅下滑,，乃至被稱之為“鶴崗化“,，再一次證明了這個(gè)樓市常識(shí)。

前幾年牡丹江樓市漲幅在黑龍江省位居前三,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其在黑龍江省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)排名,，也曾帶動(dòng)了牡丹江樓市的一片火熱。但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)單一,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不順而導(dǎo)致牡丹江GDP從2017年的1404.7億元下滑至2020年的831.7億元,，下滑的經(jīng)濟(jì)必然也意味著就業(yè)機(jī)會(huì)的缺乏與人口外流，使得牡丹江人口從2010年的279.87萬人下降至2020年的229.02萬人,，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成,。年輕人口的大量外流，讓快速變老的牡丹江更加失去了樓價(jià)的支撐,。

短期看金融,，中期看土地，長(zhǎng)期看人口,，這是判斷中國(guó)樓市的基本邏輯,，對(duì)于牡丹江的“鶴崗化”也同樣具有著較強(qiáng)的解釋力。像牡丹江這樣的傳統(tǒng)工礦業(yè)城市,，國(guó)有企業(yè)占比較高,，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，雖有較好的自然資源和環(huán)境資源,，但是進(jìn)入新世紀(jì)后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型找不到方向,。在前幾年全國(guó)性的房地產(chǎn)熱中同樣也被挾裹而樓市暢旺，但這樣的城市在全國(guó)各地的區(qū)域發(fā)展競(jìng)賽中終因缺乏活力而不斷落后,，甚至走上了經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)減少和絕對(duì)下降之路,，對(duì)于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而導(dǎo)致了人口的大量流失,，尤其是年輕人口的流失,，自然也就讓樓市失去了基本的人口支撐,。

在本地年輕人口大量外流，缺乏外來人口的情況下,，買漲不買落的樓市回歸供需基本面只是個(gè)時(shí)間問題。而一但樓市失去上漲動(dòng)力并進(jìn)入下行通道,，買漲殺跌的市場(chǎng)力量又會(huì)促使房?jī)r(jià)更為快速的下墜,，直到房?jī)r(jià)回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價(jià)格底部附近方能止住。在房?jī)r(jià)下降過程中,，一些業(yè)主因?yàn)樽陨淼牧鲃?dòng)性壓力或者爆倉(cāng)而急需變現(xiàn)與甩包袱,，有可能會(huì)以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)的幅度以求快速將房產(chǎn)脫手。這也就自然而然造成了牡丹江“鶴崗化”的出現(xiàn),。

其實(shí),，對(duì)于那些缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力、人口持續(xù)外流的城市而言,，未來回歸樓市基本面是一個(gè)共同的,、不可逃避的宿命。在這個(gè)宿命面前,，什么房地產(chǎn)的金融化,、金融屬性、投資價(jià)值,、居住價(jià)值之類的說辭都失去了色彩,，過剩的房子在人口不足又失去投資性需求支撐的情況下，以租售比計(jì)算的資本化率回歸到同期銀行貸款利率附近就是房?jī)r(jià)邊際變動(dòng)的基點(diǎn),。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護(hù)費(fèi)用等持有成本的不斷上升,，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來不得不需要面對(duì)的問題了,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香