經(jīng)歷魔幻一年后，房地產(chǎn)市場2022年怎么走,？
即使在市場回暖和房地產(chǎn)市場開啟下一個周期之時,，大量市場化的房企要么已經(jīng)不復存在，要么在完成“保交樓”任務(wù)后將徹底退出市場,。而在大部分三四線城市樓市將面臨鶴崗化問題的同時,，因為土地財政的式微和缺乏可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口凝聚力,，這些城市的財政狀況也將會加速惡化并依次爆發(fā)財政危機，在上級財政無力普遍救助而房地產(chǎn)稅遠水解不了近渴的情況下,，大概率將被迫陷入財政重整以及被迫實現(xiàn)地方治理模式的轉(zhuǎn)型,。
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2021年對于房地產(chǎn)行業(yè)與房企而言,，確實是魔幻的一年,。樓市和地市從上半年的熱火朝天、高歌猛進到下半年迅速進入冰凍狀態(tài),，以至于傳統(tǒng)的“金九銀十”也不復存在和不少百強民營房企排隊暴雷，讓行業(yè)的寒意來得比冬天更早,。
但是從近日行業(yè)交出的年度總體答卷來看,，全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億元，卻雙雙創(chuàng)下了新記錄,，大大超出了行業(yè)預(yù)期。不過樓市地市下半年的急劇轉(zhuǎn)淡,，表明上半年和下半年房企表現(xiàn)出現(xiàn)了快速分化,，一些高杠桿高負債的民營房企降幅較為明顯，而國央企及少數(shù)民企表現(xiàn)優(yōu)異,。
具體到百強企業(yè)的權(quán)益銷售來看，2021年出現(xiàn)了自2008年以來首次的負增長,。百強房企2021年權(quán)益口徑銷售收入8.88萬億元,，同比下降6%，公布銷售目標的房企總體目標完成率僅為88%,，而此前五年均值在110%,。另外百強房企內(nèi)部結(jié)構(gòu)也在發(fā)生巨變，市場份額在快速向央企和地方國企開發(fā)商集中,，前十名國資背景房企已占據(jù)六席。從拿地金額來看,，國央企2021年新增貨值28281億元,，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個百分點至63%，民營房企新增拿地金額則降到37%,。
在市場供需關(guān)系發(fā)生實質(zhì)性變化這一大背景下，以及在長時間從資金端到銷售端雙重強力調(diào)控政策的重壓下,，被迫去杠桿和降負債引發(fā)了一些高杠桿房企的暴雷以及市場格局的明顯分化,。而房企保衛(wèi)現(xiàn)金流的舉措遭遇融資不暢與“限價令”、政府強化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力,，陷入了流動性保命與續(xù)命的狀態(tài),，因此對于資本性開支的極力壓縮也就成了必然選擇。如此一來,，土地財政的剛性自然而言就讓國央企和平臺公司成了下半年以來土拍市場的主流，至于他們與政府是左口袋倒右口袋的“帽子戲法”,，還僅僅只是受命來烘托地市氛圍,，那都已經(jīng)不再重要，因為只要能夠解決暫時的土地財政缺口和維護地價不下降,，即可維護地方財政暫時的安全,。
目前可以看到的趨勢是，房地產(chǎn)市場格局正在快速向一線城市和中心城市集中,，也正在加速向頭部房企和國央企房企集中,，大量的民營房企正在加速出清，而未來的房地產(chǎn)行業(yè)將屬于一線城市,、中心城市以及部分頭部房企和國央企房企,，土地財政在大多數(shù)城市將加速式微,。即使在市場回暖和房地產(chǎn)市場開啟下一個周期之時，大量市場化的房企要么已經(jīng)不復存在,，要么在完成“保交樓”任務(wù)后將徹底退出市場,。而在大部分三四線城市樓市將面臨鶴崗化問題的同時，因為土地財政的式微和缺乏可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口凝聚力,，這些城市的財政狀況也將會加速惡化并依次爆發(fā)財政危機,，在上級財政無力普遍救助而房地產(chǎn)稅遠水解不了近渴的情況下,，大概率將被迫陷入財政重整以及被迫實現(xiàn)地方治理模式的轉(zhuǎn)型,。
根據(jù)鶴崗市官方網(wǎng)站2021年12月23日的消息,，鶴崗市人力資源和社會保障局發(fā)布《關(guān)于取消公開招聘政府基層工作人員計劃的通知》,。通知明確，因鶴崗市政府實施財政重整計劃,，財力情況發(fā)生重大變化,，決定取消公開招聘政府基層工作人員計劃。而根據(jù)2016年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《地方政府性債務(wù)風險應(yīng)急處置預(yù)案》,，財政重整是指高風險地區(qū)通過實施一系列增收,、節(jié)支,、資產(chǎn)處置等短期和中長期措施安排,，使債務(wù)規(guī)模和償債能力相一致,，恢復財政收支平衡狀態(tài)。
不過,，以鶴崗為代表的陷入財政危機的城市進入財政重整之實踐,，也將為目前已經(jīng)到來的滯漲之下可能出現(xiàn)財政困境的多個城市治理模式的轉(zhuǎn)型提供借鑒,，并成為中國城市治理模式轉(zhuǎn)型和政府財政向公共財政轉(zhuǎn)型的探路者。因此,，鶴崗已然開始的財政重整,，以及牡丹江乃至東北,、西北不少城市可能步入鶴崗之后塵,，也未必全都是壞事,，它們將會為已然陷入滯漲之下的中國內(nèi)地的經(jīng)濟運行方式與社會治理轉(zhuǎn)型作出必要、先行先試的探索,。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家
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編輯：劉蘭香
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