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“房住不炒”的大方向之下,，旨在緩釋多年來以高周轉(zhuǎn)模式狂奔于沖規(guī)模競賽途中的房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨大涉房風(fēng)險(xiǎn)，從2020年下半年的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)開始,，行業(yè)監(jiān)管部門和地方政府連續(xù)不斷從銷售端到資金端推出了諸如“涉房貸款集中度分級(jí)管理”,、“地銷比不超過40%”、“強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管”,、預(yù)售備案價(jià)的“限漲令”與“限跌令”等等,，終于讓樓市在2021年下半年迅速轉(zhuǎn)淡并導(dǎo)致傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的消失，以及不少民營百強(qiáng)房企的排隊(duì)暴雷,。

房企暴雷其實(shí)也是高杠桿和高負(fù)債房企出清市場的表現(xiàn),，就像每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都是過剩產(chǎn)能去化的過程一樣不必大驚小怪，除非你是利益中人或者重要的利益相關(guān)者,。當(dāng)然,，政府因?yàn)橛芯S持充分就業(yè)的責(zé)任與義務(wù)，總是希望能夠通過宏觀政策的逆調(diào)節(jié)來熨平周期和消除經(jīng)濟(jì)危機(jī),。不過,，對(duì)于樓市大幅下行引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性持續(xù)緊張和民營房企排隊(duì)暴雷而焦慮不安的，除了出現(xiàn)流動(dòng)性承壓的民營房企老板,，還有貌似超脫卻難言輕松的被土地財(cái)政深深捆綁的地方政府,。

因此，在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)榉康禺a(chǎn)為表,、土地財(cái)政為里,，且地方財(cái)力與土地財(cái)政高度捆綁的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性緊張通過土地財(cái)政焦慮傳導(dǎo)到了緊握地根與銀根的有形之手處,。在從2021年下半年開始樓市失去了差不多40%的交易量,、地市已然成為國央企、地方平臺(tái)公司唱主角的情況下,，對(duì)土地財(cái)政的重要性和嚴(yán)峻形勢有著足夠認(rèn)知的有形之手,，終于醒悟維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)合理的流動(dòng)性和民營房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展與良性循環(huán)，是暫時(shí)無法擺脫土地財(cái)政而又面臨滯漲壓力之下維護(hù)財(cái)政平穩(wěn)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的兩位一體的選擇,。因此,，也就引發(fā)了去年第四季度以來涉房金融政策的微調(diào)，乃至近期各種更加寬松政策的接連出臺(tái),。

不過,，這里請(qǐng)?jiān)试S我再普及一下土地財(cái)政與民營房企的內(nèi)在關(guān)系,。土地財(cái)政在公共財(cái)政中的重要地位毋庸多言，而國央企與財(cái)政的“連襠褲”性質(zhì)讓其對(duì)土地財(cái)政的貢獻(xiàn)僅僅成為政府所掌握的財(cái)政資源的時(shí)空轉(zhuǎn)換而并不會(huì)產(chǎn)生增量,，至于地方平臺(tái)公司的“帽子戲法”更是盡人皆知，這也就導(dǎo)致了土地財(cái)政的唯一和真正來源就是真正市場化運(yùn)行的民營房地產(chǎn)企業(yè),。因此,，維持房地產(chǎn)行業(yè)必要的流動(dòng)性，保證民營房企必要的生存與發(fā)展空間,，才是維持房地產(chǎn)行業(yè)活力與土地財(cái)政的不二法門,。否則監(jiān)管部門和行業(yè)主管部門完全可以放任不管，讓這些出險(xiǎn)的民營房企都自生自滅,，讓房地產(chǎn)行業(yè)逐步變成國央企為主導(dǎo)力量的行業(yè),。而且即使如此的話，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)消失,、市場也不會(huì)萎縮,。

這也就是在銀保監(jiān)會(huì)、央行,、交易商協(xié)會(huì)多次推出涉房金融微調(diào)政策之后,，有形之手又親自下場指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的多家央企通過并購項(xiàng)目資產(chǎn)的方式，為有中高風(fēng)險(xiǎn)的11家頭部民營房企提供流動(dòng)性支持的真正原因,。此次擬以項(xiàng)目并購方式提供流動(dòng)性支持的民營房企包括綠地,、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán),、中梁控股,、榮盛發(fā)展、奧園,、陽光城,、融信中國、佳兆業(yè),、廣州富力和中南置地等,，而涉及的央企則包括保利、華僑城,、招商蛇口,、華潤置地、大悅城地產(chǎn),、五礦地產(chǎn),、中海、金茂和綠發(fā)等9家,。

之前監(jiān)管部門也曾就房企項(xiàng)目并購貸款推出新規(guī),，在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放并購貸款的同時(shí),，允許將因?yàn)轫?xiàng)目并購而增加的負(fù)債不計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)以內(nèi)。但是這項(xiàng)旨在鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購以促進(jìn)行業(yè)整合,，推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的新規(guī)推出以后卻響應(yīng)寥寥,，以至于有形之手不得不親自下場要求上述9家央企付諸行動(dòng)，并提出了11家予以支持的民營頭部企業(yè)名單,。

之所以此項(xiàng)新規(guī)推出以后市場基本上沒有反應(yīng),，這一方面與市場信心有關(guān)，另一方面也與市場心理有關(guān),。

就市場信心而言,，長時(shí)間的從銷售端到資金端的雙向強(qiáng)力調(diào)控導(dǎo)致了樓市的大幅快速下降，而市場過冷在導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性吃緊以及不少房企排隊(duì)暴雷的同時(shí),，也讓行業(yè)信心大受影響,。這也是2021年第三輪土地集中出讓試點(diǎn)在大幅放寬條件的情況下依然流拍率高企和溢價(jià)幅度大幅下降，以及民營房企基本不入場的主要原因,。去年第四季度以來涉房金融政策的微調(diào)吹起了行業(yè)回暖的希望之風(fēng),，但是行業(yè)的真正回暖還有賴于行業(yè)信心的恢復(fù)，以及行業(yè)信心向涉房金融領(lǐng)域的有效傳導(dǎo),，否則涉房金融政策“剃頭擔(dān)子一頭熱”是沒用的,。而從目前樓市運(yùn)行的情況來看，短期內(nèi)行業(yè)信心很難快速恢復(fù),，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵(lì)項(xiàng)目并購的貸款新規(guī),，是很難促使房企開展項(xiàng)目并購的。

就市場心理而言,，在房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而非進(jìn)入破產(chǎn)清算的情況下,，所謂的項(xiàng)目并購就會(huì)出現(xiàn)“二手車市場”效應(yīng)。出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企當(dāng)然希望通過出讓比較差的項(xiàng)目換取現(xiàn)金,，并憑借相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)翻盤,，因此一般愿意“擺上貨架”的都是不太好的項(xiàng)目，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房企不但有惜售心理,，而且還會(huì)反而捂得更緊,。這就導(dǎo)致項(xiàng)目并購市場出現(xiàn)了質(zhì)量差的項(xiàng)目多而好項(xiàng)目稀缺的“二手車市場”效應(yīng)。這一效應(yīng)之下,，對(duì)于有并購意愿的房企而言,，還不如等到這些出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企徹底“躺平”后進(jìn)入清算程序，再去低價(jià)挑選其中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目呢,，這就類似于“撿尸”了,。也就是說，在“二手車市場”效應(yīng)之下,，對(duì)有并購意愿的房企而言,，并購還真不如“撿尸”,，自然此時(shí)也就缺乏下場的熱情了。

因此,，在行業(yè)信心未恢復(fù)以及“二手車市場”效應(yīng)之下,，此次有形之手親自下場撮合9家央企房地產(chǎn)公司并購11家頭部民營房企的項(xiàng)目以幫助這些民營房企舒緩流動(dòng)性壓力，也堪稱用心良苦,，其動(dòng)機(jī)與出發(fā)點(diǎn)確實(shí)可嘉,，但是也未免太理想化了，顯然犯了辦公室里出政策而不接地氣的傳統(tǒng)性錯(cuò)誤,。所以，如果有形之手采取強(qiáng)扭的方式來拉郎配,，把搶救民營房企就是搶救土地財(cái)政,，以為公共財(cái)政轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間并提升到保證宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的高度上，也許還真會(huì)促成一些項(xiàng)目的并購成交,。而如果完全采取市場化的方式,，則結(jié)果自然也就在預(yù)料之中了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香