從許家印透露的情況來看，2022年需要保交付的面積7000萬平方米,，大約占需要保交付面積的50%,，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬平方米。之所以預(yù)售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金,，連完成土建都成問題,，說明恒大之前已將不少資金投入了買地、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費(fèi)用中消耗掉了,。以這么少的可用資金來承擔(dān)這么大的,、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù)，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金,、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了,。而從目前的情況來看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難,。
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許家印近日在恒大保交樓會(huì)議上說,，恒大今年的保交樓任務(wù)約7000萬平方米,、60萬套的交付目標(biāo)，意味著需保證交付面積的50%要在今年內(nèi)完成,。而恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金有500多億元,，銷售未回款為800億元。另外許家印還再次提及“任何時(shí)候都不能賤賣公司資產(chǎn),，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù),，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)”。
這應(yīng)該說是代表了恒大保交付和以資產(chǎn)處置來償還債務(wù)的主觀態(tài)度,。但是只要稍微算算帳就可以發(fā)現(xiàn),，前者是個(gè)很艱難，而且?guī)в休^大不確定性的問題,，而后者則只能說是明顯的一廂情愿而已,。
從許家印透露的情況來看，2022年需要保交付的面積7000萬平方米,，大約占需要保交付面積的50%,，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬平方米。以恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金500多億,、銷售未回款為800多億計(jì)算,，恒大未來可用于保交付的可預(yù)期建設(shè)資金共約1300多億元,，這也就意味著恒大未來可用于保交付的資金平均每平方米不到1000元,。至于恒大已經(jīng)預(yù)售的每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度如何、還需要多少后續(xù)資金尚不清楚,，但是很顯然每平方米的可用資金低于1000元是很難完成建設(shè)安裝,、裝修、綠化以及配套設(shè)施建設(shè)并達(dá)到入住條件的,。
恒大之所以預(yù)售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金,，連完成土建都成問題，說明恒大之前已將不少資金投入了買地,、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費(fèi)用中消耗掉了,。以這么少的可用資金來承擔(dān)這么大的、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù),，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金,、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來看,，這幾種籌資方式都存在著較大的困難,。
第一,、就股東追加資金而言，即使恒大最大的股東,、實(shí)際控制人許家印將個(gè)人名下可變現(xiàn)的資產(chǎn)全部變現(xiàn)來投入保交樓,，顯然沒有千億級(jí)的資金量也是不夠的，而許家印個(gè)人能不能拿出千億級(jí)別的資金也是顯而易見的,。其他股東并非實(shí)際控制人,，況且作為投資人，這些投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人肯定都在自身與恒大之間進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離,，無論在法律層面還是在道義層面都沒有追加資金的責(zé)任與義務(wù),，也無法強(qiáng)制其追加。即使這些股東的承諾出資并未完全到位而負(fù)有對于自身承諾的出資額進(jìn)行差額補(bǔ)足的義務(wù),，這對于龐大的保交樓所需資金而言也是杯水車薪而已,。
第二、預(yù)售新房源實(shí)際上也基本上不可行,。目前恒大的市場信用已經(jīng)歸零,，依靠向產(chǎn)業(yè)鏈上下游賒賬和開展新房源預(yù)售來籌資的通常做法顯然已經(jīng)行不通了。在保交樓這一帶有政治性任務(wù)目標(biāo)之下,，動(dòng)員上下游企業(yè)墊資建設(shè)肯定也是需要以未來能夠清償由此造成的債務(wù)為前提的,，而恒大未來的清償能力目前能夠看到的也就是這1300多億的資金了，也就說在產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)新增融資是沒有可能性的,。在恒大不能解決已預(yù)售的14000萬平米房子的大部分交付任務(wù)以前,，恒大如果要開展新的可售房源的預(yù)售自然又會(huì)造成未來需要交付房源建設(shè)資金的“懸空”，因此基本上也是不會(huì)有新的買房者再去買恒大那些顯然無法落實(shí)建設(shè)資金的期房的,。
第三,、變現(xiàn)部分資產(chǎn)回現(xiàn)來保交樓，顯然也是個(gè)不靠譜的事情,。恒大之前已將部分容易變現(xiàn)的資產(chǎn)賣掉了,，而目前尚未變現(xiàn)的資產(chǎn)應(yīng)該都是流動(dòng)性較差的資產(chǎn)，在目前的市況下即使賤賣也很難售出,。而如果賤賣這些資產(chǎn)的話,，恒大馬上就會(huì)出現(xiàn)資不抵債而被債權(quán)人申請清算掉，保交付也就成了一句空話,，在目前的政商環(huán)境下顯然是不具備可操作性的,。況且之前恒大的不少資產(chǎn)都已設(shè)定了抵押、質(zhì)押等優(yōu)先權(quán),，即使要變現(xiàn)的話,，也會(huì)被首先用于歸還具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，而這些資產(chǎn)的變現(xiàn)所得資金能不能覆蓋這些具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)本身還是個(gè)問題,，更不要期望有多少資金能夠用于保交樓的建設(shè)了,。
再者,，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)地域性很強(qiáng)且屬于強(qiáng)政府關(guān)系的行業(yè)，在房企作為地方政府的“座上賓”與成為“麻煩制造者”之間,，待遇可謂是云壤之別,，這一點(diǎn)尤其以海南省海口市和儋州市政府的快速“變臉”為代表,。?？谑姓猿谖撮_發(fā)為名收回恒大位于海口的8塊土地以及儋州市以違建為名要求拆掉已經(jīng)建成的39棟?；◢u上的樓房,，這不過是地方政府最擅長的對出現(xiàn)困難的房企雪上加霜的戲碼。而破鼓萬人捶效應(yīng),，又會(huì)讓其成為對于抱著強(qiáng)烈的各人自掃門前雪心態(tài)的其他地方政府的最好示范,。
從目前的報(bào)道來看，安徽蕪湖,、四川成都也都已經(jīng)發(fā)生了無償收回恒大逾期未開發(fā)地塊的案例,，自然也就保不準(zhǔn)后邊還會(huì)有更多的地方政府以各種理由進(jìn)行仿效。這種能夠讓恒大資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)直接消失的事情,，看起來要比恒大賤賣自身資產(chǎn)更為嚴(yán)重,。而目前也并未看到海口市,、儋州市,、蕪湖市和成都市政府的此類行為被叫停或者受到處罰,，這也就意味著恒大資產(chǎn)被直接“消失”甚至還要搭上費(fèi)用的事情在未來也并非不可能,，這自然會(huì)讓恒大可用于保交付的資源愈加變少了。
由此看來,，恒大下一步的保交樓問題,，確實(shí)是一個(gè)難度和挑戰(zhàn)性都相當(dāng)大的事情,，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)性質(zhì)決定了這不是僅僅憑借一句“純屬市場化行為”而就能夠輕松化解的問題,。而這一挑戰(zhàn)，顯然也不再僅僅是對許家印與恒大,、乃至買了恒大預(yù)售房而未收房的100多萬買房人的挑戰(zhàn),。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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