從許家印透露的情況來看，2022年需要保交付的面積7000萬平方米,，大約占需要保交付面積的50%，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬平方米,。之所以預(yù)售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金,，連完成土建都成問題，說明恒大之前已將不少資金投入了買地,、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費用中消耗掉了,。以這么少的可用資金來承擔(dān)這么大的、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù),，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金,、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了,。而從目前的情況來看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難,。
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許家印近日在恒大保交樓會議上說，恒大今年的保交樓任務(wù)約7000萬平方米,、60萬套的交付目標(biāo),，意味著需保證交付面積的50%要在今年內(nèi)完成。而恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金有500多億元,，銷售未回款為800億元,。另外許家印還再次提及“任何時候都不能賤賣公司資產(chǎn)，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù),，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)”,。
這應(yīng)該說是代表了恒大保交付和以資產(chǎn)處置來償還債務(wù)的主觀態(tài)度。但是只要稍微算算帳就可以發(fā)現(xiàn),，前者是個很艱難,，而且?guī)в休^大不確定性的問題，而后者則只能說是明顯的一廂情愿而已,。
從許家印透露的情況來看,，2022年需要保交付的面積7000萬平方米，大約占需要保交付面積的50%,，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000萬平方米,。以恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金500多億、銷售未回款為800多億計算,，恒大未來可用于保交付的可預(yù)期建設(shè)資金共約1300多億元,，這也就意味著恒大未來可用于保交付的資金平均每平方米不到1000元。至于恒大已經(jīng)預(yù)售的每個項目建設(shè)進(jìn)度如何,、還需要多少后續(xù)資金尚不清楚,，但是很顯然每平方米的可用資金低于1000元是很難完成建設(shè)安裝、裝修,、綠化以及配套設(shè)施建設(shè)并達(dá)到入住條件的,。
恒大之所以預(yù)售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金，連完成土建都成問題,，說明恒大之前已將不少資金投入了買地,、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費用中消耗掉了。以這么少的可用資金來承擔(dān)這么大的,、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù),，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金,、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來看,，這幾種籌資方式都存在著較大的困難,。
第一、就股東追加資金而言,，即使恒大最大的股東,、實際控制人許家印將個人名下可變現(xiàn)的資產(chǎn)全部變現(xiàn)來投入保交樓，顯然沒有千億級的資金量也是不夠的,，而許家印個人能不能拿出千億級別的資金也是顯而易見的,。其他股東并非實際控制人，況且作為投資人,，這些投資機(jī)構(gòu)或者個人肯定都在自身與恒大之間進(jìn)行了風(fēng)險隔離,，無論在法律層面還是在道義層面都沒有追加資金的責(zé)任與義務(wù)，也無法強(qiáng)制其追加,。即使這些股東的承諾出資并未完全到位而負(fù)有對于自身承諾的出資額進(jìn)行差額補(bǔ)足的義務(wù),，這對于龐大的保交樓所需資金而言也是杯水車薪而已。
第二,、預(yù)售新房源實際上也基本上不可行,。目前恒大的市場信用已經(jīng)歸零，依靠向產(chǎn)業(yè)鏈上下游賒賬和開展新房源預(yù)售來籌資的通常做法顯然已經(jīng)行不通了,。在保交樓這一帶有政治性任務(wù)目標(biāo)之下,，動員上下游企業(yè)墊資建設(shè)肯定也是需要以未來能夠清償由此造成的債務(wù)為前提的，而恒大未來的清償能力目前能夠看到的也就是這1300多億的資金了,，也就說在產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)新增融資是沒有可能性的,。在恒大不能解決已預(yù)售的14000萬平米房子的大部分交付任務(wù)以前，恒大如果要開展新的可售房源的預(yù)售自然又會造成未來需要交付房源建設(shè)資金的“懸空”,，因此基本上也是不會有新的買房者再去買恒大那些顯然無法落實建設(shè)資金的期房的,。
第三、變現(xiàn)部分資產(chǎn)回現(xiàn)來保交樓,，顯然也是個不靠譜的事情,。恒大之前已將部分容易變現(xiàn)的資產(chǎn)賣掉了，而目前尚未變現(xiàn)的資產(chǎn)應(yīng)該都是流動性較差的資產(chǎn),，在目前的市況下即使賤賣也很難售出,。而如果賤賣這些資產(chǎn)的話，恒大馬上就會出現(xiàn)資不抵債而被債權(quán)人申請清算掉,，保交付也就成了一句空話,，在目前的政商環(huán)境下顯然是不具備可操作性的。況且之前恒大的不少資產(chǎn)都已設(shè)定了抵押、質(zhì)押等優(yōu)先權(quán),，即使要變現(xiàn)的話,，也會被首先用于歸還具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，而這些資產(chǎn)的變現(xiàn)所得資金能不能覆蓋這些具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)本身還是個問題,，更不要期望有多少資金能夠用于保交樓的建設(shè)了,。
再者，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個地域性很強(qiáng)且屬于強(qiáng)政府關(guān)系的行業(yè),，在房企作為地方政府的“座上賓”與成為“麻煩制造者”之間,，待遇可謂是云壤之別，這一點尤其以海南省?？谑泻唾僦菔姓目焖佟白兡槨睘榇?。?？谑姓猿谖撮_發(fā)為名收回恒大位于?？诘?塊土地以及儋州市以違建為名要求拆掉已經(jīng)建成的39棟海花島上的樓房,，這不過是地方政府最擅長的對出現(xiàn)困難的房企雪上加霜的戲碼,。而破鼓萬人捶效應(yīng)，又會讓其成為對于抱著強(qiáng)烈的各人自掃門前雪心態(tài)的其他地方政府的最好示范,。
從目前的報道來看,，安徽蕪湖、四川成都也都已經(jīng)發(fā)生了無償收回恒大逾期未開發(fā)地塊的案例,，自然也就保不準(zhǔn)后邊還會有更多的地方政府以各種理由進(jìn)行仿效,。這種能夠讓恒大資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)直接消失的事情，看起來要比恒大賤賣自身資產(chǎn)更為嚴(yán)重,。而目前也并未看到?？谑小①僦菔?、蕪湖市和成都市政府的此類行為被叫?；蛘呤艿教幜P，這也就意味著恒大資產(chǎn)被直接“消失”甚至還要搭上費用的事情在未來也并非不可能,，這自然會讓恒大可用于保交付的資源愈加變少了,。
由此看來，恒大下一步的保交樓問題,，確實是一個難度和挑戰(zhàn)性都相當(dāng)大的事情,，因為我們的社會性質(zhì)決定了這不是僅僅憑借一句“純屬市場化行為”而就能夠輕松化解的問題。而這一挑戰(zhàn),，顯然也不再僅僅是對許家印與恒大,、乃至買了恒大預(yù)售房而未收房的100多萬買房人的挑戰(zhàn)。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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